Sentencia Civil Nº 173/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 180/2007 de 21 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00173/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7029354 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 180 /2007

Proc. Origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 142 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de TORRELAGUNA

Ponente:ILMA. SRA. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D.O.

De: Leonardo

Procurador: IGNACIO ARGOS LINARES

Contra: Narciso

Procurador: MARIA DEL CARMEN PALOMARES QUESADA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintiuno de abril de dos mil nueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal número 142/2005, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrelaguna, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante D. Leonardo , y de otra, como apelado-demandado D. Narciso .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA Mª CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 Torrelaguna, en fecha 5 de mayo de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMO la demanda formulada por el Procurador Sr. Mansilla García en nombre y representación de Leonardo asistido por el Letrado Sr. Jesús Carmelo Hidalgo, seguidos contra Narciso representado por la Procuradora Sra. Mateos, asistido del Letrado Sr. José María Uriarte, declarando no haber lugar al desahucio de la demanda respecto de la vivienda sita en la Calle DIRECCION000 nº NUM000 piso NUM001 de Bustarviejo (Madrid), por expiración del plazo fijado contractualmente haciendo expresa condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 23 de marzo de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 20 de abril de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los de la resolución apelada que deben ser sustituidos por los que a continuación se expresan.

SEGUNDO.- A través de la demanda presentada por el Sr. Leonardo lo que se solicitaba era la resolución del arrendamiento de la vivienda de su propiedad sita en la Calle DIRECCION000 NUM000 , NUM001 de Bustarviejo -Madrid- al haber trascurrido el plazo de cinco años desde que fue suscrito el contrato de alquiler -1 de marzo de 2000- con el demandado, y ser su voluntad la de no renovar aquél, lo que era sabido por el demandado, y además se lo había comunicado en la forma prevista en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aunque eso sí admitía que la notificación de dicha voluntad contraria a la renovación fue realizada en plazo pero no había sido recibida por el demandado, pero debido a su propia actitud.

El demandado/arrendatario se opuso a la extinción de la relación contractual por no haberse realizado la notificación exigida por la Ley, argumentando que no solo por no haber sido recepcionado ningún acto de comunicación sino porque dichos medios eran inadecuados sobre todo las comunicaciones notariales al no haber sido utilizadas nunca hasta esta fecha en sus relaciones anteriores, y, según la parte, lo que evidenciaban era el intento de evitar que el arrendatario/demandado conociera cuál era la voluntad del arrendador, para evitar que dejara de pagar la renta. Partiendo de esta tesis fundada en dar como válido y correcto el incumplimiento del arrendatario si así le conviniere de las obligaciones pactadas, que no son otras que pagar la renta que es la contraprestación al uso de la vivienda, e igualmente los consumos derivadas de la ocupación, y no así que el arrendador no quisiera trascurridos cinco años renovar el arrendamiento, y que utilizara cualquier medio para ponerlo en su conocimiento en cumplimiento de la Ley, que eso sí, no le exige una forma concreta, ni siquiera fehaciente, ni que muestre el arrendatario su conformidad, etc, reiteró que no había recibido ninguna comunicación porque aún estando en España a las horas en las que acudió el Notario estaba trabajando, o por estar el telefonillo estropeado por lo que no se oía la llamada, y menos aún después de mediados de enero porque se fueron a Polonia dado el frío que hacía en la casa al no tener calefacción, por lo que no pudo recibir la notificación notarial última de fecha 27 de enero de 2005; en base a todo lo expuesto solicitó la desestimación de la demanda.

La acción resolutoria fue desestimada en la instancia porque según se razona en la sentencia, párrafo primero del fundamento tercero, en el que se trata de dar respuesta a la pretensión de la actora (así dice "En el presente caso..."), siendo el contrato de fecha 1 de marzo de 2000, y siendo el plazo de duración de un año prorrogable por plazos anuales no se había comunicado "a la demandada la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento".

Contra lo resuelto se alza la apelación a través de la que se pretende, al margen de lo alegado en su texto, que se revoque la sentencia por no haberse correctamente valorado la prueba, solicitando que fuera estimada la acción resolutoria por extinción del contrato, a lo que se opuso el demandado arrendatario por no haber dado cumplimiento la parte a la exigencia legal prevista en el artículo 10 LAU al no recibir la notificación a que el precepto se refiere.

TERCERO.- La cuestión litigiosa que debía ser resuelta por el tribunal de instancia era si el contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2000, es decir, suscrito estando en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 , debía prorrogarse una vez transcurridos los cinco años, lo que exigía comprobar si lo dispuesto en el artículo 10LAU había sido cumplido o no por el arrendador/demandante.

Que la relación arrendaticia entre las partes surge tras la firma del contrato de 1 de marzo de 2000 es una realidad no solo admitida por ambas partes, sino acreditada documentalmente, por tanto las obligaciones de una y otra parte, tanto en relación con el pago de renta y duración del contrato, era la prevista en la Ley 29/1994. Y la consecuencia de este hecho, evidente, no era otra que la innecesariedad de lo razonado en los dos primeros fundamentos sobre la duración y prórroga de los contratos que estaban vigentes cuando entró en vigor la indica Ley de arrendamientos. Teniendo razón en este punto la parte actora, aunque no por ello se puede calificar la sentencia de "incongruente" ni por ello ni aún admitiendo esta calificación hecha al amparo del artículo 218LEC procedería ni la nulidad ni la revocación de la sentencia, porque la sentencia es congruente con lo solicitado, en cuanto desestima la acción no concediendo más de lo solicitado ni distinto tampoco, como se evidencia del fundamento tercero en su primer, eso sí, párrafo; en definitiva la sentencia resuelve la cuestión litigiosa cuando afirma que no se ha probado la notificación por el actor de su "voluntad de no renovar" por lo que si es así, correctamente habría resuelto, y dado respuesta a lo pedido; y tampoco procede en ningún caso la nulidad no solo por lo expuesto, sino porque tampoco la parte ha solicitado tal pronunciamiento.

Lo que debe ser por tanto resuelto es si ha incurrido en error el tribunal de instancia al resolver en el sentido antes indicado. Y ello obliga a examinar, partiendo de lo alegado por las partes y dispuesto en el artículo 10 LAU , la prueba practicada.

CUARTO.- El contrato en virtud del cual el SR. Narciso ocupa la vivienda propiedad del demandante es un arrendamiento suscrito el 1 de marzo de 2000, fecha en la que estaba en vigor la Ley 29/1994 cuyas normas eran y son las aplicables a este supuesto, y en concreto el artículo 10 de la misma. Por tanto se ha de afirmar que no estamos ante un contrato vigente a la entrada en vigor de aquella norma, ni por tanto ante supuestos de aplicación de preceptos reguladores de la prórroga forzosa contenidos ni en le LAU de 1964 , ni en su reforma de 1985, por lo la pretensión de la parte actora y oposición de la demandada se había de resolver de conformidad con lo dispuesto en la Ley vigente, y no en base a argumentos, normas o doctrina que no es de aplicación por serlo para otros supuestos, que no éste.

Son hechos admitido que los cinco años que como mínimo puede durar el contrato, siempre que así lo haya querido el arrendatario, concluían el 1 de marzo de 2005, que el demandado no desconocía cuál era la voluntad del arrendador de cesar en la relación dados los litigios habidos entre ellos y evidenciados a través de lo manifestado al inicio de la Audiencia previa y documental aportada por el actor, que la voluntad de actor era clara, no quería que se renovara el contrato y por ello procedió a dar a conocer con el preaviso dispuesto en la Ley aquélla y utilizó en un principio el medio que consideró era el más seguro para no tanto comunicar su voluntad sino que llegara al demandado y pudiera así ser probado posteriormente, pero no logró que su deseo se hiciera realidad, porque lo cierto y acreditado es que la Notario no consiguió hacerle llegar la comunicación en ninguna de las tres visitas en distintas horas que hizo al domicilio del arrendatario/demandado -la vivienda alquilada-, al no hallarlo a las 13 horas del día 12 de enero de 2005 , Folio 87, ni el día 21 de enero del mismo año a las 16,50 minutos ni el día 27 de ese mismo mes y año, en el que a las 7,30 horas tampoco le abrieron, eso sí tras insistir en la llamada al portero automático, respecto del que no consta que no funcionara, porque nada de ello se recoge en dicha acta ni por el Notario tras pulsar, ni cuando el primer día logró hablar con la vecina del segundo derecha quien nada le indicó sobre tal extremo.

Y está probado igualmente que decidió, al no poder notificarle notarialmente su carta, y eso sí haber recibido procedente de Polonia una nota manuscrita fechada el mismo día de su envío, 24 de enero de 2005, del demandado comunicándole cuál era su voluntad, que era, decía textualmente "prolongo dicho alquiler en tiempo establecido en ley de arrendamientos de fincas urbanas", utilizar otros medios, que fueron un burofax y un telegrama con acuse de recibo, ambos de la misma fecha 27 de enero de 2005, el primero se remitió a la dirección de Polonia de donde había recibido la comunicación sin que conste que el demandado lo recepcionara, y el segundo a la vivienda alquilada/su domicilio, donde no se pudo entregar pero sí le dejó aviso que no fue retirado, folio 96.

De lo expuesto se ha de concluir que no se le notificó la voluntad de no renovar pero no por olvidarse el demandante/arrendador o por hacerlo fuera de plazo, sino porque no se logró entregar al arrendatario ninguna de las cartas ni notarialmente ni mediante burofax ni telegrama con acuse de recibo y ello porque siendo los medios adecuados, y los habituales en todo caso, por motivos ajenos a la parte actora, pero no así al arrendatario, éste logró no recibir ninguna comunicación; actitud de éste último que no se ajusta a la buena fe que debe presidir la conducta de ambas partes contratantes. Y la cuestión es si siendo el medio utilizado el adecuado y la diligencia exigible al arrendador la normal debe él mismo soportar la renovación del contrato, dada la actitud del arrendatario, obstruccionista mediante la que habría logrado continuar ocupando la vivienda en contra de la voluntad incluso conocida del arrendador. Y esto debe resolverse atendiendo a la prueba practicada en su integridad.

Ante la posibilidad de que se le imputara al demandado que había impedido la recepción de las comunicaciones al estar probado por el arrendador que pagó la renta a través de una cuenta de Caja Madrid, afirmó que sí estaba en España en esas fechas, es decir, antes del 15 de enero, y así aportó un contrato hasta dicha fecha de alquiler de vehículo y para desvirtuar la alegación de que no quiso recibir las cartas notariales, lo que sostuvo fue, eso sí, sin aportar ningún documento que a las horas en las que fue la Notario estaba trabajando y además, parece ser que a mayor abundamiento, el telefonillo estaba estropeado, afirmaciones que no son más que eso, porque ninguna prueba acreditó tales extremos, porque no puede tener tal valor el acta de manifestación aportada, porque siendo un testigo el Sr. Bartolomé debió declarar en el Juicio para que sus manifestaciones quedaran sometidas al principio de contradicción, pero no solo no se propuso como tal sino que su alegación no está amparada por el contrato de arrendamiento por el que habría tenido el uso de una vivienda afectada por ese defecto o avería, ni tampoco ésta última se acredita por la factura de reparación habida en fechas posteriores, sin que tenga ese valor lo que le fue referido por el propio demandante, dicho documento no tiene más valor que el de una alegación de parte; y a su vez, para dejar constancia de que nunca hubo por su parte ningún comportamiento contrario a la buena fe, sostuvo que no recibió además las comunicaciones habidas después del 15 de enero, porque no estaba en España, sino en Polonia, para evitar, según lo alegado por su letrado, el frío que hacía en la localidad en la que residía y por ello se fue a aquél país, desde donde remitió una manifestación de voluntad de seguir con el contrato según las normas arrendaticias, derivando de esa carta que estaba allí el 24 de enero, carta o comunicación que resulta sorprenden por dos motivos, primero de contenido porque se desconoce la razón por la que estando asistido por Letrado, así se evidencia de lo alegado en la Audiencia Previa, procediera el demandado a hacer esta comunicación innecesaria, más aun si no conocía la voluntad de no renovar del demandante, y segundo, porque no prueba que estuviera en Polonia, pero sí que se remitió desde allí, por cualquier otra persona, o por él incluso, y parece ser dado el contenido de la carta que ése era el fin de su remisión dejar constancia de que no estaba en España, ahora bien, aun admitiendo que pudiera no estar en España el día 24 de enero, lo que no consta es que no estuviera el 27 ni en los días posteriores, porque nada de ello se ha probado; ese mismo día sí consta acreditado que se le remitieron dos comunicaciones un burofax y un telegrama a la dirección de donde procedía la carta enviada el 24 de enero de 2005, de Polonia y a Bustarviejo y ninguno se recibió, pero respecto del telegrama sí consta que no se entregó pero se dejó AVISO que no fue retirado por la parte, y esto evidencia una conducta imputable solo a él. Que permite valorando todo en conjunto llegar a la conclusión de que si no llegó a su conocimiento la voluntad no renovatoria del arrendador fue debido a su actitud obstruccionista, y por ello se ha de considerar notificado.

QUINTO.- Y a la anterior conclusión se llega porque la notificación a la que se refiere el artículo 10LAU no está sujeta a forma pero sí es recepticia en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, pero como se razona en sentencias dictadas por las Audiencias (Sección 13ª, Sección 11ª; Sección 9ª bis, todas ellas de Madrid, en fechas 13 de diciembre de 2007, 11 de octubre de 2007, 28 de septiembre de 2005, Sección 8ª de Valencia fechada el 15 de marzo de 2005) la finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.

Que el demandado deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, tanto al no ser necesario que lo consienta o haga alguna manifestación y en otro plano que no se le permita que impida la recepción.

No se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación, por saber o intuir que no se va a querer renovar el contrato, y a lo que no se puede oponer el arrendatario, quien ante ello, pudiera entender, eso sí en contra de la buena fe, no cumplir con sus obligaciones y a su vez no permitir o impedir la recepción de dicha comunicación, como ha sido este caso. Y es por ello que debe estimarse el recurso en la petición revocatoria contenida en su suplico, no habiendo lugar a acordar la nulidad alegada pero tampoco solicitada por la parte apelante y no solo por esto último sino porque la sentencia no es incongruente en cuanto resolvió aunque brevemente con una línea el tema de debate -párrafo primero del fundamento tercero- declarando que no se había notificado, no concediendo nada distinto ni más de lo pedido, aunque sí es cierto que el resto de razonamientos no se ajustaban a la cuestión debatida pero sin que ello pudiera dar lugar a la nulidad, al amparo del artículo 218LEC , y quizás por ello la parte no lo solicitó en donde debería hacerlo que era el suplico, y es por ello que se resuelve el tema de fondo, que es la acción resolutoria por extinción del contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10LAU en relación con lo pactado por las partes.

SEXTO.- Estimado el recurso de apelación, procede estimar la demanda acordando la resolución solicitada con imposición de las costas al demandado de la primera instancia, artículo 394LEC , y respecto de las de esta alzada no ha lugar a hacer pronunciamiento condenatorio debiendo cada parte abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad, artículo 398 de la misma Ley procesal civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, este Tribunal acuerda ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Leonardo contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torrelaguna -Madrid- de fecha 5 de mayo de 2006 , que debe ser revocada para en su lugar estimando la acción de resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2000 por expiración del plazo, presentada por el arrendador Sr. Leonardo , CONDENAR al demandado D. Narciso a que proceda a desalojar la vivienda sita en la Calle DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Bustarviejo -Madrid- y a ponerla a disposición del arrendador Sr. Leonardo en el plazo legal, bajo apercibimiento de ser lanzado judicialmente si no lo hiciera voluntariamente con imposición de las costas de la instancia.

No ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada debiendo cada parte abonar las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.