Sentencia Civil Nº 173/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 116/2014 de 29 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00173/2014

S E N T E N C I A Nº 173

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 29 de mayo de 2014.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Eivissa, bajo el número 397/2012 , Rollo de Sala número 116/2014,entre partes, de una como demandado-apelante D. Rubén , representado por el procurador D. José Antonio Cabot Llambias y dirigido por el letrado D. Juan Escandell Marí, de otra, como demandante-apelada D. Luis Andrés y Dª Nuria , representados por el procurador D. Miguel Ferragut Rosselló y dirigidos por el letrado D. Miguel Vives Suñé.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 20 de diciembre de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'SE ESTIMA la demanda presentada por el Procurador Don César Serra González, en nombre y representación de Don Luis Andrés y Doña Nuria , contra Don Rubén y, se CONDENA a Don Rubén a la devolución a la parte actora de la suma de 100.000 euros entregada a este por los actores en concepto de precio de la opción, más los intereses desde la interpelación judicial.

Respecto de las costas, procede su imposición a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 20 de mayo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-D. Luis Andrés y Dª. Nuria interpusieron demanda de juicio ordinario frente a D. Rubén por la que solicitaban la devolución de la suma de 100.000 euros, precio de la opción de compra abonada en virtud del contrato suscrito en fecha 8 de octubre de 2009, al haber incumplido la parte vendedora la obligación establecida en el contrato de obtener la licencia de modificación de obras y de remitirla a los compradores, siendo un elemento esencial en el momento de contratar para los optantes que la finca fuese conforme a la licencia de obras y que la misma fuese válida y estuviese vigente.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando que los actores conocían el estado constructivo de la finca, así como las licencias y proyectos para la construcción de la vivienda y que los mismos se ajustaban a la legalidad, ya que nadie participaría en la compra de una vivienda en estado de construcción sin conocer el proyecto y sus características.

Entiende que el contenido de la opción es claro y que la misma debía ejercitarse en el plazo de doce meses desde la firma del contrato, salvo que fuera de aplicación la cláusula cuarta, que establece posibilidad de ejercicio anticipado de la opción por exigencia del vendedor, que es para el que se previó la notificación por escrito a los compradores de la obtención de la licencia y la remisión de copia, facultad que no fue ejercitada por el Sr. Rubén .

Afirma que obtuvo la licencia de modificación en fecha 4 de agosto de 2010, cumpliéndose así la condición establecida en el contrato, y que decidió enviar un escrito comunicando esta circunstancia a la agencia inmobiliaria, al letrado de los compradores y a su propio letrado, mediante un escrito en francés.

A partir de ese momento nadie se puso en contacto con él para preguntar o requerir a fin de que se otorgara la escritura de compraventa. Llegó la fecha de finalización del contrato de opción de compra, por lo que es de aplicación lo dispuesto en la cláusula 2 del contrato de opción, de manera que el vendedor podía hacer suyo el precio. No considera válida la comunicación de la renovación remitida por los compradores, dado que se tenía conocimiento de que tenía la licencia complementaria.

La sentencia de instancia estima la demanda.

Considera que las dudas a que puede dar lugar la cláusula cuarta del contrato, que se titula 'Ejercicio anticipado de la opción' deben resolverse de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.281 y siguientes del Código civil y, en particular, a lo señalado en el artículo 1.285 del Código civil , a la interpretación sistemática de las cláusulas del contrato. Así concluye que la intención de las partes era condicionar el contrato a la obtención de la licencia complementaria de obras por parte del vendedor y, al no existir en el clausulado del contrato ninguna estipulación específica en cuanto a la forma de la comunicación, se considera que la cláusula cuarta debe entenderse integrada por el resto del clausulado y, por tanto, el deber de comunicación de la obtención de la licencia complementaria por el vendedor a los compradores es aplicable en todo caso.

Se estima incumplida esta obligación en la forma estipulada en el contrato, pues en la comunicación manuscrita remitida por el vendedor tan solo se indicaba que se había obtenido la licencia, pero no se remitió copia de la misma, lo que debe entenderse como equivalente a su falta de obtención, de ahí que el vendedor tenga que devolver el precio de la opción.

Interpone recurso de apelación la parte demandada en el que alega que el contenido del contrato es claro y no ofrece duda sobre su contenido o posible interpretación y que la cláusula cuarta del contrato no es de aplicación al presente supuesto, pues se refiere únicamente al caso de que el vendedor requiere al comprador para el ejercicio anticipado de la opción mediante un requerimiento y copia de la licencia.

Afirma que los actores tenía conocimiento de la licencia original y de la complementaria por la comunicación que remitió al efecto y que carece de sentido que ahora mencionen el hecho de que era necesaria la copia de la licencia para constatar que los cambios se ajustaban a la legalidad, cuando se les había mostrado toda la documentación relativa al inmueble y a la licencia.

De esta manera, al haberse otorgado la licencia y no requerir la parte actora para el otorgamiento de la escritura de compraventa dentro de la fecha de finalización del contrato de opción, es de aplicación lo dispuesto en el último párrafo de la cláusula 2 del contrato de opción y hacer suyo el vendedor el precio de la opción.

SEGUNDO.-Del contrato de opción de compra firmado por las partes en fecha 8 de octubre de 2009 deben destacarse, a los efectos de la resolución del presente recurso, las siguientes cláusulas:

'MANIFIESTAN:

(...)

4. El 27 de junio de 2008 el VENDEDOR obtuvo una licencia de obras del Ayuntamiento del Santa Eulalia del Río a fin de construir una casa en el INMUEBLE de acuerdo con el proyecto de la arquitecto Celestina de fecha diciembre de 2005. el VENDEDOR ha iniciado la construcción de la estructura de la casa. Sin embargo, debido a ciertos cambios introducidas en el proyecto inicial de a arquitecto el VENDEDOR ha interrumpido el proceso de construcción a fin de obtener una licencia de obras complementaria que esté en concordancia con los referidos cambios, El VENDEDOR ya ha solicitado dicha licencia de obras complementaria y espera que le sea expedida por el Ayuntamiento del Santa Eulalia del Río en aprox. seis a ocho meses a contar desde el día de hoy

PACTOS

1. DERECHO DE OPCION Y PRECIO DE LA OPCION

El VENDEDOR concede una opción a los COMPRADORES para comprar el INMUEBLE siendo el precio de la opción de € 100.000 (cien mil euros), Los COMPRADORES aceptan la opción para comprar el INMUEBLE..

El precio de la opción ya ha sido pagado al VENDEDOR mediante transferencia bancaria de fecha 10.06.2009 a la cuenta del VENDEDOR en Fortis Bank.

2. EJERCICIO DE LA OPCION

Los COMPRADORES están facultados para ejercitar a opción durante un plazo de doce (12) meses a contra desde la fecha de firma del presente contrato de opción salvo que sea de aplicación la cláusula 4.

Los COMPRADORES deberán ejercitar la opción mediante notificación escrita al VENDEDOR de acuerdo con la cláusula 3.

Si los COMPRADORES ejercitan la opción el precio de la opción será aplicado al precio dE compra del INMUEBLE.

El precio de la opción no será devuelto y el VENDEDOR la hará suyo si los COMPRADORES no ejercitan la opción dentro del tiempo establecido, salvo que el VENDEDOR no obtenga la licencia de obras complementaria.

3. CONDICIONES DE LA COMPRA

Si los COMPRADORES ejercitan la opción, el contrato de compraventa del INMUEBLE se sujetará a las siguientes condiciones:

(...)

d) El INMUEBLE será transmitido libre de cualesquiera cargas, gravámenes y arrendatarios y al corriente en el pago de Impuestos y gastos de cualquier tipo, incluidos los gastos, costes e impuestos referido a la construcción y las licencias referidas en el expositivo 4 de este contrato.

e) El INMUEBLE será transmitido junto con la licencia de obras inicial y la licencia de obras complementaria, debidamente otorgadas por el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río. Si así lo solicitase, el VENDEDOR ayudará a los COMPRADORES con todos los trámites necesarios para cambiar la titularidad de la licencia de obras.

(...)

4. EJERCICIO ANTICIPADO DE LA OPCION

Una vez que el VENDEDOR haya obtenido la licencia de obras complementaria, el VENDEDOR notificará por escrito dicha circunstancia a los COMPRADORES y les remitirá copia de la licencia. En tal caso el VENDEDOR estará legitimado para requerir a tos COMPRADORES mediante dicha notificación que ejerciten la opción de acuerdo con la cláusula 3:

- Dentro de un plazo de dos (3) meses tras su recepción, si la licencia de obras complementaria hubiese sido obtenida durante los primeros seis meses desde la firma del presente contrato, o

-Dentro de un plazo de uno (2) mes tras su recepción, si la licencia de obras complementaria hubiese sido obtenida tras los primeros seis meses desde la firma del presente contrato.

5. RE NOVACION DEL CONTRATO DE OPCION

Si tras el periodo de doce meses indicado en la cláusula 2 la licencia de obras complementaria no se hubiera obtenido los COMPRADORES estarán facultados para renovar este contrato de opción por un período de otros seis meses mediante notificación escrita remitida al VENDEDOR antes de la finalización del primer periodo.

6. FALTA DE LA LICENCIA DE OBRAS COMPLEMENTARIA

Si el VENDEDOR no obtuviese la licencia de obras complementaria dentro del plazo de doce meses indicado en la cláusula 2 o, en caso de renovación, dentro del subsiguiente periodo de seis meses, el VENDEDOR devolverá el precio de la opción, sin cargo adicional alguno'.

Del conjunto de las cláusulas del contrato resulta que como elemento esencial del mismo para el ejercicio de la opción de compra por los compradores se fija la obtención de la licencia de obras complementaria necesaria, al haberse introducido una serie de cambios en el proyecto inicial del arquitecto y en virtud del cual se había concedido la licencia original, de tal manera que la falta de concesión de la licencia dentro del plazo fijado para el ejercicio de la opción o de su prórroga daría lugar a la devolución del precio de la opción.

Es en relación al cumplimiento de esa condición a la que se otorga con carácter esencial que debe interpretarse lo establecido en la cláusula cuarta del contrato que, pese a titularse como 'Ejercicio anticipado de la opción', se inicia diciendo que una vez obtenida la licencia de obras complementaria, el VENDEDOR notificará por escrito dicha circunstancia a los COMPRADORES y les remitirá copia de la licencia, y, después, que en tal caso estará legitimado para requerir el ejercicio del derecho de opción con reducción del plazo pactado.

De la propia redacción de la cláusula, en la que primero se indica la obligación del vendedor de notificar ('notificará') la obtención de la licencia y remitir ('remitirá') copia de la mismo y después se especifica la facultad del vendedor de reclamar el cumplimiento de la opción, se alcanza la conclusión que se obtiene en la sentencia de instancia de que la obligación no solo de notificar la obtención de la licencia, sino también de remitir copia de la misma, se incluye para todos los supuestos, no únicamente para aquel en el que el vendedor pretenda ejercitar su derecho a anticipar el plazo de la opción.

Resulta ello coherente con el carácter esencial que se otorgó en el contrato a la concesión de la licencia complementaria que reflejara la modificación introducida en el proyecto inicial, pues la forma de asegurar que se cumple esa condición.

Según la tesis de la parte apelante, no sería precisa ninguna comunicación, debiendo el comprador ejercitar la opción en el plazo de doce meses establecido en la cláusula segunda del contrato, o en el de seis meses de renovación fijados en la cláusula quinta. No resulta ello coherente con la necesidad de obtención de la licencia complementaria, que determina, incluso, la obligación del vendedor de devolver el precio de la opción en el caso de que no se hubiera conseguido.

La remisión de una comunicación manuscrita en la que se afirma haber obtenido la licencia no puede cumplir tampoco con la finalidad de que los compradores tuvieran conocimiento de la efectiva concesión de la licencia de modificación, pues no garantiza que su contenido sea ajustado a la realidad, lo que se cumple con la remisión de la copia prevista en la cláusula cuarta del contrato.

Es por ello que se comparte plenamente la interpretación que se contiene en la sentencia de instancia sobre la necesidad de la comunicación y de la remisión, que debió cumplirse por el vendedor dentro del plazo establecido para la opción, con la consecuencia, en caso de incumplimiento, establecida en la cláusula sexta.

Procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.

TERCERO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por D. Rubén contra la sentencia dictada en fecha 20 de diciembre de 2013 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Eivissa en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.