Sentencia Civil Nº 173/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 257/2014 de 26 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimonovena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933816/86/87

37007740

N.I.G.:28.106.00.2-2013/0004595

Recurso de Apelación 257/2014

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 03 de Parla

Autos de Juicio Verbal 723/2013

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 PARLA

PROCURADOR D./Dña. GUILLERMO ORBEGOZO ARECHAVALA

APELADO:D./Dña. Fernando

PROCURADOR D./Dña. MARIA ISABEL RODA MARTIN

SENTENCIA Nº 173

ILMO. SR. MAGISTRADO D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

En Madrid, a veintiséis de mayo de dos mil catorce.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por el magistrado ilustrísimo señor don EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal 723/2013, provenientes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Parla, seguido sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 257/2014 en el que han sido partes, como apelante-demandada, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Parla (Madrid), que estuvo representada por el procurador don Guillermo Orbegozo Arechavala y defendida por letrado; y de otra, como apelado-demandante, don Fernando , al que representó la procuradora doña María Isabel Roda Martín y que también estuvo defendida por letrado.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO .-Con fecha 22 enero 2014 el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Parla, Madrid, en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Arcos Sánchez en representación de D. Fernando contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE PARLA hago los siguientes pronunciamientos:

Primero.- Condeno a la demandada al abono de la suma de 4.950 euros.

Segundo.- Se imponen las costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada que formalizó adecuadamente (folios 131 y siguientes) y del que, tras ser admitido a trámite, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (158 y siguientes del mismo tomo), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO: Problemática suscitada en el litigio, respuesta dada por la sentencia dictada en la instancia y recurso devolutivo interpuesto contra la misma, así como oposición al mismo:

D. Fernando , a través de su representación procesal, formuló demanda en reclamación de 4950 € más intereses legales por resolución indebida de contrato de administración de fincas, concertado por el demandante con la comunidad demandada, incumpliendo esta última su contenido en cuanto que se procedió a la resolución del contrato sin el preaviso previsto, en cuyo contrato se detallaban las consecuencias económicas del cese intempestivo del propio administrador.

Se opuso a la demanda la comunidad de propietarios, que no había detallado la causa o causas de la resolución del contrato en la junta de propietarios celebrada al efecto, para ya en la contestación a la demanda esgrimir los que entendía incumplimientos, que quería deducir de la documentación aportada al acto del juicio.

El juzgador de instancia estimó la demanda en su integridad, alzándose contra la sentencia la representación procesal de la demandada que esgrimía: 1.- Carencia de motivación de la repetida sentencia; 2: La resolución descansó en la pérdida de confianza basada en incumplimiento; 3.-Se acreditó la justa causa de la repetida resolución con factores o elementos objetivos y subjetivos; 4.- Estamos en presencia de contrato sinalagmático de manera que el incumplimiento de una de las partes genera la resolución; para, desde esta documentación, interesar la revocación de la sentencia dictada en la instancia.

Al recurso se opuso la contraparte.

SEGUNDO: Hechos acreditados desde la prueba practicada en la instancia:

La prueba practicada en los autos permite tener por acreditados los siguientes hechos:

1.- Concertación por los litigantes del contrato que denominan como contrato de administración de fincas (documento número uno de los acompañados a la demanda y folio 13 de los autos principales), fechado en uno de junio del año 2011, y que comprende los servicios de administración (cláusula tercera), la fijación de honorarios de 550 € mensuales, IVA no incluido, para establecer el pacto séptimo, en relación a la vigencia del contrato, que es de un año 'renovables tácitamente por años sucesivos si ninguna de las partes preavisa a la otra de forma fehaciente con antelación mínima de tres meses'. En el supuesto de resolución contractual con anterioridad a la fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas, sigue diciendo el pacto séptimo, el cliente se compromete y obliga a abonar en concepto de indemnización, una suma igual a los honorarios dejados de percibir hasta el vencimiento del mismo.

2.- En junta celebrada el 20 junio del año 2012, se recogió en el orden del día la 'rescisión' del contrato del secretario administrador, que se adopta en el acuerdo que obra al folio 18 de los autos principales, y

3.- No se probó un verdadero y propio incumplimiento, como tampoco el incumplimiento esencial de sus funciones por la comunidad demandada respecto de el señor Fernando , que acudió al juzgado en demanda de tutela efectiva, por los cambios de horario, no ejecución de acuerdos, no adoptar medidas de mejora a favor de la comunidad, no realizar trabajos de conservación y no resolver goteras, que son conceptos de carácter general no probados como hechos concretos y específicos en el procedimiento y que no comportarían, de no acreditarse exhaustivamente, el incumplimiento que se llevó a la contestación a la demanda.

TERCERO: La calificación jurídica del contrato celebrado entre los litigantes:

Las partes celebraron el contrato de arrendamiento de servicios en 1 de junio del año 2011; contrato que aun cuando las partes le denominan como de administración de fincas, es propiamente un contrato de arrendamiento de servicios íntimamente vinculado con el contrato de mandato ( artículos 1544 , 1583 y siguientes y 1709 y siguientes del código civil ), según se infiere del propio contenido y texto del documento que obra el folio 13 de los autos principales.

El administrador tiene las obligaciones, que estos fines, recoge la ley de propiedad horizontal, pero al propio tiempo, por la prestación de aquellos servicios habrá de percibir la correspondiente remuneración, siendo conforme a derecho el pacto que regule la resolución del repetido contrato y que contemple la indemnización oportuna cuando se de aquella resolución (que no rescisión) sin la existencia previa de específicos incumplimientos.

En los contratos de arrendamiento de servicios - como hemos recogido, entre otras muchas, en sentencia de esta Sección 19ª del 25 octubre 2013 -, a diferencia del contrato de arrendamiento de obra-, se pacta una actividad independiente del resultado ( sentencia de 3 noviembre 1983 ), sin que sea posible sustituir al prestador del servicio (25 marzo 1988), a menos que así se hubiese pactado; ni que decir tiene que el carácter temporal del arrendamiento de servicios ( artículo 1583 del código civil ), es, junto con el carácter personalísimo, los datos que tipifican al repetido contrato, pues,, como expresa la sentencia de 12 mayo 1997 , de establecerse la duración del contrato por toda la vida del arrendador del servicio se estaría dando 'un atentado a la libertad personal'.

El arrendador del servicio viene obligado a prestarlo en la forma pactada y el arrendatario a pagar el precio establecido con todas las consecuencias económicas a que alcanzase la propia remuneración del citado servicio, desde el principio de autonomía de la voluntad en las concretas estipulaciones de los contratantes.

CUARTO: De la indebida resolución del contrato de arrendamiento de servicios y de las consecuencias económicas previstas en el mismo para los supuestos de incumplimiento:

La jurisprudencia, al desarrollar el artículo 1124 del código civil , parte del principio esencial de que estemos en presencia de obligaciones recíprocas o sinalagmáticas y que se de un verdadero y propio incumplimiento que justifique la resolución y que quien la interesa (o pida) hubiese cumplido las derivantes del contrato.

Abundando en lo que se refiere a la propia resolución del contrato -presupuesto de la misma resolución o de la exigencia del cumplimiento- , hemos de dejar constancia de que como remedio excepcional que es al principio de conservación del negocio ( sentencia del Tribunal Supremo, entre otras, de de 8 julio 1954 , 25 noviembre 1983 , 22 marzo 1993 o 18 noviembre 1994 ), la jurisprudencia ha venido exigiendo, además del cumplimiento de quien interesa la resolución de sus propias obligaciones, la apreciación en el acreedor que peticiona la resolución de un 'interés atendible'; el incumplimiento ha de tener cierta entidad de manera que pueda ser caracterizado como 'un incumplimiento verdadero y propio' ( sentencias de 15 noviembre 1994 , 7 marzo y 19 junio 1995 , entre otras), 'grave' (sentencias de 23 enero y 10 diciembre 1996 , y 30 abril y 18 noviembre 1994 ), ' esencial' (sentencias de 26 septiembre 1994 , 26 enero 1996 , 6 octubre 1997 y 11 abril 2003 entre otras muchas), debiendo tener el repetido incumplimiento una trascendencia económica para los interesados ( sentencias de 25 noviembre 1983 y 19 abril 1989 ), que genere 'la frustración del fin del contrato' (sentencias de 10 mayo 2000 , y 25 febrero , 11 marzo y 15 octubre del año 2002 ).

Pues bien, en nuestro caso concreto no se da, por parte de la demandada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Parla, una causa probada que motive la resolución, más allá de la genérica desidia que se atribuye al administrador, pero que carece de cualquier soporte probatorio en el procedimiento, pues se desconoce si en la avería de la avería en ascensores ocurre la etapa en que es administrador señor Fernando , incidentes en torno a las goteras, procedencia o no el cambio de horario, entre otros extremos. Y es que el demandado, desde el contenido del artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil , tiene que probar los hechos modificativos, extintivos o excluyentes de la pretensión.

En conclusión, por tanto, la resolución del contrato acordada por la demandada, no se ajustaba a derecho y habrá de tener las consecuencias indemnizatorias que recoge la sentencia dictada la instancia y que este tribunal ratifica en su integridad.

QUINTO: Subsunción de los hechos en la normativa aplicable. Desestimación del recurso y régimen de costas:

Si nos acercamos a los hechos acreditados y la normativa aplicable a los mismos, desde la óptica jurisprudencial también referida, se podrá llegar a la conclusión de que, ciertamente, el juzgador de instancia motivó adecuadamente su sentencia, no incidió en error en la apreciación de la prueba como tampoco en error de derecho, al acercarse al contrato de arrendamiento de servicios desde la regulación del propio código civil y desde los parámetros doctrinales y jurisprudenciales que es preciso manejar y utilizar, no siendo suficiente hacer descansar la resolución, como pretende la parte, en una genérica pérdida de confianza, pues este extremo no se recogía, propiamente en el contrato, sin que se haya acreditado 'justa causa' -como recoge la parte apelante-, que permitiese la resolución. Aplíquese, por tanto, el artículo 1124 del código civil y desde el mismo, por tanto, será preciso llegar a la conclusión que estableció el juzgador de instancia, estimando la demanda, y que ratifica en un todo este tribunal.

Añadir que la desestimación del recurso lleva consigo el que se impongan las cosas producidas en el mismo a su promotora, todo ello desde el contenido del artículo 398 de la ley enjuiciamiento civil .

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Parla (Madrid), que estuvo representada por el procurador don Guillermo Orbegozo Arechavala y al que se opuso don Fernando , al que representó la procuradora doña María Isabel Roda Martín, contra la sentencia dictada por el juzgado en primera instancia número 3 de Parla -Madrid (juicio verbal 723/2013) en 22 enero 2014 , debo confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmo, la repetida resolución, con expresa imposición de las costas causadas en la alzada a su promotora.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid , con el número de cuenta 2837-0000-00-0257-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

A los efectos previstos en los artículos 471 y 481-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a la parte que, de necesitarla, podrá solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.