Sentencia Civil Nº 174/2008, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 171/2008 de 07 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00174/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000171 /2008

SENTENCIA Nº 174

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a siete de Octubre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de JUICIO VERBAL 0000623 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000171 /2008, en los que aparece como parte apelante demandante D. Alfredo representado por el procurador D. FERNANDO RUIZ LOPEZ, y asistido por la Letrada Dª. ALICIA SANZ HERNANDEZ, y como apelados demandados Dª. Lina , y D. Jesús representados por el procurador D. CÉSAR ALONSO ZAMORANO, y asistidos por el Letrado D. MANUEL ANGEL GANGOSO MOVILLA, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 17 de enero de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que desestimando íntegramente la demanda formulada por don Fernando Ruiz López, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de don Alfredo frente a don Jesús y doña Lina , DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los meritados demandados de los pedimentos en aquella contenidos; las costas se imponen al actor."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por D. Alfredo se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la votación y fallo el pasado día 2 de octubre de 2008.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal del actor D. Alfredo recurre en apelación la sentencia de instancia que desestima íntegramente su demanda interpuesta frente a D. Jesús y Doña Lina en reclamación de 3.000 Euros correspondientes a las arras penitenciales convenidas como consecuencia de la compraventa de la vivienda de los demandados que finalmente no se formalizó. Alega como motivos, en síntesis, la existencia de una errónea valoración judicial de la prueba practicada e infracción por inaplicación o aplicación indebida de diversos preceptos del Código Civil: artículo 1545 regulador de las arras penitenciales, artículos 1445,1450 referidos al contrato de compraventa y artículos 256,1258,1261,1262,1278 sobre contratos en general y finalmente artículos 1709 y siguientes reguladores del mandato. Pide por todo ello se dicte nueva sentencia que revoque la de instancia y condena a los demandados a pagar al actor la suma de 3.000 Euros mas intereses legales y costas de la instancia.

Se opone a este recurso la defensa de los demandados solicitando la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. La sentencia de instancia, tras recoger una serie de consideraciones doctrinales sobre la naturaleza del pacto arral y los contratos celebrados con las agencias inmobiliarias, llega a la conclusión de que en el caso de autos, el contrato de compraventa no llegó a perfeccionarse ya que no hubo un acuerdo entre comprador y vendedores por lo que el pacto arral que el actor pretende hacer valer, al ser accesorio del principal de compraventa, no puede desplegar efectos entre las partes litigantes.

No comparte la Sala esta conclusión judicial, pues, no tiene en cuenta o no valora como debiera, un dato o hecho fundamental que no ha sido discutido y que en todo caso ha quedado debidamente acreditado ( doc. 15 aportados con la demanda ), tal es; que los demandados recibieron y aceptaron del actor a través de la Inmobiliaria a la que habían encomendado la gestión e intermediación en la compraventa de su vivienda, la suma de 3000 Euros " en concepto de señal o arras penitenciales y a cuenta del precio total por la venta de una vivienda situada en Valladolid C/ DIRECCION000 un. NUM000 . NUM001 de acuerdo con las siguientes condiciones: precio, 141.238 Euros ( ciento cuarenta y uno doscientos treinta y ocho euros; la vivienda se escriturará libre de cargas y gravámenes en un plazo máximo de 1 mes." (ver , documento 15 aportado con la demanda ); y que todas estas condiciones recogidas en el citado documento son las mismas que a su vez previamente había sido ofrecidas por la citada inmobiliaria al actor, y aceptadas por este en otro documento suscrito con la misma y en el que se hacia constar la entrega de 3.000 Euros como señal y parte del precio y también en concepto de arras penitenciales " de conformidad con la legislación vigente" ( doc. 2 de al demanda) para el caso de que el comprador no llegara a ultimar las formalidades a las que se obliga en el contrato, ( pago del precio aun no satisfecho y comparecer ante el Notario a elección del propietario vendedor del inmueble ). Quiere con ello decirse que aunque no hubiera mediado una relación personal y directa entre comprador y vendedores (en este sentido debe entenderse la desafortunada expresión contenida en el hecho sexto de la demanda aludiendo a la no existencia de "relación contractual con la propiedad") lo cierto y verdad es que existió un contrato de compraventa entre el actor como comprador y los demandados como vendedores, y que el mismo quedó perfeccionado al haberse producido entre ambas partes un pleno acuerdo de voluntades tanto en la cosa (vivienda) que era objeto del contrato como en el precio cierto fijado por la misma y ello, aunque ni la una ni el otro se hubiera entregado como bien dispone el artículo 1445 en relación con 1450 ambos del C. Civil . El acuerdo del comprador quedó evidenciado por la entrega a la inmobiliaria de los citados 3.000 euros como señal a cuenta del precio total, y el de los compradores por la recepción de conformidad de la citada cantidad, con pleno conocimiento del motivo y las condiciones a que obedecía. Esta recepción y aprovechamiento inicial de la citada suma por los propietarios vendedores, aunque ulteriormente procedieran a su devolución, vino a ratificar y convalidar la previa actuación llevada a cabo por la inmobiliaria como mandataria o gestora de la venta que aquellos le había encomendado y ello, o aun cuando esta hubiera carecido de autorización o incluso se hubiera extralimitado en los limites de su mandato, que siquiera fue caso, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1727 C Civil y de forma mas genérica en los artículos 1259 .del mismo texto sustantivo.

Como dice la sentencia de nuestro T.S. de 25.2.1994 , la convalidación, aunque sea tácita, transforma todo lo realizado por el gestor en una actuación plenamente repercutida que despliega todos sus efectos y consecuencias en orden a la representación. Significa lo dicho que el vínculo contractual derivado del contrato de compraventa frustrado, quedó establecido, no entre el demandante y la inmobiliaria mediadora, sino entre aquel y los propietarios de la finca objeto de la venta, por lo que los efectos derivados de la compraventa, arts. 1454, 1445 y 1500 del Código Civilart.1445 EDL 1889/1 art.1454 EDL 1889/1 art.1500 EDL 1889/1 , y en particular la eventual devolución de las arras pagadas por la demandante, se desarrollan entre comprador y vendedores, al margen de la participación del mediador, cuya conducta se sujetó a los términos del mandato, arts. 1709 y ss del Código Civil .

TERCERO. Debemos pues entrar a examinar si en el supuesto de autos estamos, como afirma el actor ante un pacto de arras penitenciales por el que los demandados vendedores, que desistieron del contrato, vendrían obligados a devolver el duplo de la suma que les fue entregada de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1454 C.Civil .

La Sentencia de Instancia no entra calificar la naturaleza y función del pacto arral, por entender, como antes se dijo, que entre las partes no se perfeccionó ningún contrato de compraventa. Basta sin embargo leer la totalidad de la cláusula en cuestión, para ver que aunque su redacción no sea muy afortunada, la entrega dineraria efectuada por el comprador, y que fue aceptada de conformidad por los vendedores, tenia una doble función, la de servir como prueba y señal de la celebración del contrato constituyendo la misma un anticipo o parte del precio, " entrega a cuenta del precio total " se dice en el documento firmado (arras confirmatorias), pero también una función de arras penitenciarias, pues así expresa y nominalmente se hizo constar en los documentos antes referidos, así lo entendió la propia inmobiliaria mediadora que reclamó a los propietarios vendedores la devolución del doble de la señal entregada por el vendedor ( doc. Fax dc. 19 y 21 demanda), y lo que es mas relevante, así resulta del propio sentido y alcance de la cláusula en cuestión pues en ella se dice que si el comprador no llegara a ultimar las formalidades a las que se obliga en este contrato o cualquier causa imputable, perderá la cantidad ahora entregada y cualquier otra que el futuro pudiera entregar a la inmobiliaria o al propietario directamente ..." en concepto de arras penitenciales de conformidad con la legislación vigente". Pues bien, en nuestro ordenamiento el artículo 1454 del Civil que es el que regula de forma especifica y exclusiva estas arras penitenciales y sus consecuencias, dispone literalmente que "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Aunque no se trata técnicamente de una "rescisión", sino más de bien de simple facultad de desistimiento del contrato, lo cierto es que la existencia de este pacto arral, provoca como sanción o contrapartida, la pérdida de las arras si es el comprador quien se arrepiente o la devolución de lo recibido con otro tanto si es vendedor quien se separa del contrato, siendo esto último lo que casualmente ha ocurrido en el caso presente, ya que los demandados decidieron desistir de la venta ya perfeccionada con el actor y se negaron, sin ninguna justificación razonable y probada, a consumar la misma, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa para la que fueron formalmente requeridos ( doc. 16 y 17,18 demanda). Vienen por ello obligados a devolver por duplicado la cantidad que a través de la inmobiaria mediadora, recibieron de comprador, es decir, 6.000 euros.

CUARTO. En mérito a todo lo expuesto estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia de instancia a fin de dictar otra por la que acogiendo los pedimentos de la demanda, condenamos a los demandados a que abonen al actor la suma de 3.000 Euros, ( 3.000.Euros ya han sido devueltos ) mas intereses legales desde la interpelación judicial y costas originadas en la primera instancia en aplicación de la regla del vencimiento objetivo, instituida en el artículo 394 LEC . No hacemos especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada dado el éxito obtenido por el recurrente ( artículo 298 LEC )

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 17 de enero de de 2008 recaída en autos de Juicio Verbal Civil 623/07 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 12 de Valladolid, y REVOCAMOS la mencionada sentencia, dictando en su lugar otra por la ESTIMAMOS LA DEMANDA INTERPUESTA POR D. Alfredo frente a D. Jesús y Dña Lina y CONDENAMOS a los dictados demandados a que abonen al actor la suma de 3.000.Euros mas los intereses legales desde la interpelación judicial y costas de la primera instancia, no haciendo especial pronunciamiento respecto de las originadas por esta Alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.