Sentencia Civil Nº 174/2010, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 85/2010 de 18 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PALENCIA

Sección 001

SENTENCIA: 00174/2010

Domicilio: PLAZA DE ABILIO CALDERÓN 1

Telf: 979.167.701

Fax: 979.746.456

Modelo: SEN01

N.I.G.: 34120 37 1 2010 0100088

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000085/2010

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.4 de PALENCIA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000427/2008

RECURRENTE: JUNTA DE CASTILLA Y LEON, COMUNIDAD DE PROPIETARIO C/ DIRECCION000 NUM. NUM000 - NUM001 - NUM002 Y DIRECCION001

NUM. NUM003

Procurador/a: ANA ISABEL BAHILLO TAMAYO

Letrado/a: ANA RUTH SANCHEZ GOMEZ

RECURRIDO/A: Azucena

Procurador/a: EMMA PASTOR SALDAÑA

Letrado/a:

Este Tribunal compuesto por los Sres. Magistrados que se indican al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente:

SENTENCIA Nº 174/10

SEÑORES DEL TRIBUNAL:

Ilmo. Sr. Presidente

Don Mauricio Bugidos San José

Ilmos. Sres. Magistrados

Don Miguel Donis Carracedo

Don Ignacio Javier Ráfols Pérez

En la ciudad de Palencia, a dieciocho de Junio de dos mil diez.

Vistos, en grado de Apelación ante esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia, en virtud del Recurso de apelación interpuesto contra la sentencia recaída en el mismo de fecha 14 de octubre de 2009, entre partes, de un lado, como apelantes, la Junta de Castilla y León, representada y defendida por sus servicios jurídicos; y, la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y la DIRECCION001 nº NUM003 , de Palencia, representada por la Procuradora Doña Ana Isabel Bahillo Tamayo y defendida por la Letrada Doña Ana R. Sánchez Gómez; y de otra, como apelados, además de recíprocamente los citados apelantes, Doña Azucena , representada por la Procuradora Doña Emma Pastor Saldaña y defendida por la Letrada Doña María Rosa Alonso López; y Don Mateo , en situación de rebeldía; siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Ignacio Javier Ráfols Pérez.

SE ACEPTAN los antecedentes fácticos de la Sentencia impugnada.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Fallo de dicha Sentencia, literalmente dice: "Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª Ana Isabel Bahillo Tamayo, en nombre y representación de la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y DIRECCION001 nº NUM003 , contra la Junta de Castilla y León, Mateo , en rebeldía, y Azucena , condenando solidariamente a la Junta de Castilla y León y a Mateo a abonar a la actora la cuantía que se determine por impago de cuotas comunitarias desde noviembre de 2002 a noviembre de 2007 ambas inclusive, estimando parcialmente la excepción de prescripción y absolviendo a Azucena de la demanda contra ella, desestimando el resto de pretensiones y con condena de Mateo al pago de las costas generadas a Azucena conforme se establece en el fundamento jurídico quinto y sin haber especial pronunciamiento sobre el resto de costas".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia presentó la parte demandante, la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y la DIRECCION001 nº NUM003 , de Palencia, y la parte demandada, la Junta de Castilla y León, escritos de preparación de los presentes recursos de apelación, dictándose providencia teniendo por preparados los recursos de apelación y emplazando a dichas partes para que lo interpusieran en el plazo legal.

TERCERO.- Las partes recurrentes presentaron en el plazo previsto y ante el Juzgado de instancia su respectivo escrito interponiendo el recurso de apelación, dictándose providencia dándose traslado a las demás partes, para que en el plazo de diez días presentaran escrito de oposición al recurso, o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultare desfavorable.

CUARTO.- Las partes apeladas presentaron, dentro de plazo, escrito de oposición al de apelación, interpuesto por las partes contrarias, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial para resolver el recurso de apelación.

Solo se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en cuanto no se opongan a lo que seguidamente se expondrá.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia , en la que se estimó parcialmente la demanda interpuesta por la parte actora, la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y la DIRECCION001 nº NUM003 , de Palencia, contra los demandados, la Junta de Castilla y León, Doña Azucena y Don Mateo , en la que se ejercitaba una acción de reclamación de cantidad por el impago de las cuotas comunitarias, se interpone ahora por la parte demandante y por la demandada Junta de Castilla y León, los presentes recursos de apelación. La actora insiste en la estimación total de su demanda al considerar que no puede afirmarse que estemos ante un supuesto de prescripción. Por su parte la demandada recurrente solicita se deje sin efecto la condena que le ha sido impuesta por estimar que no concurren los presupuestos para la misma al no ostentar la condición de propietario.

SEGUNDO.- Comenzando por el recurso de la demandada, la Junta de Castilla y León, en el mismo, como motivación de la impugnación, se sostiene básicamente que ha habido error en la valoración de la prueba y en la aplicación del Derecho por parte del Juzgador de Primera Instancia. Considera la recurrente que no cabe su condena al pago de las cuotas comunitarias debidas por cuanto, en la época a la que se refiere la reclamación, no era propietaria de la vivienda y si bien ostentaba la titularidad registral, tal condición por sí sola no puede estimarse suficiente para imponerle la condena que ahora se impugna.

Por su parte, el Juez de instancia ha basado esta condena en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite dirigir la acción en reclamación de cuotas comunitarias impagadas frente al titular registral, conjuntamente con la dirigida contra el propietario, de donde entiende que el titular registral, por el mero hecho de serlo, responde frente a la Comunidad de propietarios de las cuotas comunitarias que no haya abonado el propietario.

Con carácter previo a la resolución de la cuestión jurídica planteada debe dejarse claro que nos encontramos ante una vivienda de promoción pública que se adjudicó por el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda al codemandado Don Mateo . Tal adjudicación supuso la transmisión de la plena propiedad pues así se deduce de los términos del propio contrato que definen el contrato como "compraventa" y así se refieren a él a lo largo de sus cláusulas. Incluyéndose entre éstas una condición resolutoria para el caso de impago del precio aplazado que solo puede entenderse cuando se ha transmitido plenamente la propiedad.

Además, tal interpretación es consustancial con la propia normativa reguladora de la adjudicación de este tipo de viviendas. Así el Real Decreto 1631/1980 de 18 julio 1980 sobre adjudicación de Viviendas promovidas por el Instituto Nacional de la Vivienda, en que se basó la presente adjudicación, establecía en su art. 1 que "la adjudicación de las viviendas podrá ser en propiedad o arrendamiento". Siendo evidente que la adjudicación no fue en arrendamiento, necesariamente ha de entenderse que estamos ante un contrato de compraventa que transmitía plenamente la propiedad, máxime cuando nada se dice sobre una reserva de la propiedad a favor de la entidad pública, siendo la única garantía del precio aplazado que se prevé la condición resolutoria que es consustancial con la disposición contenida en su art. 3.5 , "en garantía del pago del precio aplazado se constituirá, a elección del órgano promotor, hipoteca sobre la finca vendida o condición resolutoria del contrato por falta de pago de alguna de las cantidades aplazadas en el vencimiento convenido", y que redunda aun más si cabe en la transmisión plena de la propiedad por vía del contrato de compraventa concertado. Por tanto, no estamos ante un contrato de acceso diferido a la propiedad ni mucho menos ante un arrendamiento ni tan siquiera ante una cesión de la posesión y reserva de dominio, supuestos en que la vendedora habría conservado su condición de propietaria, aquí esa condición se transmitió al adjudicatario-comprador al consumarse la compraventa.

En consecuencia, nos encontramos ante un supuesto en que es diferente el propietario de la vivienda, el codemandado Mateo , y el titular registral, la Junta de Castilla y León. La cuestión que ahora se plantea es si en esta situación la titular registral ha de responder solidariamente ante la Comunidad de propietarios de las cuotas comunitarias impagadas por el propietario deudor.

Ciertamente una interpretación puramente literalista del art. 21.4 LPH podría llevarnos a la consideración, como sucede en la sentencia de instancia, de que el titular registral, por el mero hecho de serlo, es responsable del pago de las cuotas comunitarias. Pero esta Sala entiende que el precepto debe ser interpretado en su contexto (art. 3 CC ) y, en especial, integrándolo con el art. 9 de la misma Ley que establece quienes están obligados al pago de las cuotas comunitarias.

Dispone el citado art. 21 en su punto 4º que "cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente".

Pues bien, esta Sala considera que el referido artículo autoriza a dirigir la acción contra el titular registral por el impago de las cuotas del propietario, únicamente, cuando "deba responder solidariamente del pago de la deuda", (S. AP. Málaga 15 de abril de 2008), tal y como sucede en el supuesto del propietario anterior al que se refiere la primera parte del precepto. No hay, por tanto, una imputación genérica al titular registral de responsabilidad solidaria por la deuda derivada del impago de las cuotas sino una imputación específica para el caso en que tenga que responder, conforme a la propia normativa reguladora de la propiedad horizontal. Y para poder determinar cuando se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido en el artículo 9.1.e) y i) LPH , que es el que establece quienes, además del propietario, son los obligados al pago de las cuotas comunitarias en supuestos de transmisiones y, así, lo será el nuevo propietario, incluso con afección de la vivienda, o el propietario anterior cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular.

Fuera de estos supuestos no cabe entender al titular registral, distinto del propietario, como obligado al pago de las cuotas comunitarias y, por tanto, la facultad de dirigir frente a él una acción no tiene otra razón de ser más que comunicarle la existencia del proceso a fin de que sirva como medio para que pueda quedar vinculado, ante una posible vía de apremio dado el carácter de obligación propter rem (S. TS. 25 de enero de 2005) que tiene la obligación de pago que nos ocupa en la medida en que la Ley afecta el piso o local a su cumplimiento (art. 9.1 e) LPH). En otro caso, es evidente, que cualquier embargo contra el citado bien, al pretender anotarlo, no tendrá acceso al Registro de la Propiedad. Ahora bien, esta disposición no puede alterar o modificar el régimen legal de las obligaciones de los propietarios, ni puede convertir a los titulares regístrales, por el sólo hecho de serlo, en deudores, ya que los términos del mencionado art. 9 LPH son categóricos y no admiten discusión: la consideración de deudor surge y es únicamente atribuible a quien ostente la titularidad dominical, es decir, que sea propietario, y es sabido que en nuestro sistema ello no depende de la inscripción registral, que no tiene efectos constitutivos, sino meramente declarativos. En conclusión, el único obligado al pago, con las excepciones antes expuestas, será quien sea propietario al momento de generarse la obligación de satisfacerse el gasto general, de modo que no podrá prosperar dicha pretensión frente al titular registral, salvo que, a su vez, sea propietario del piso o local correspondiente.

Ello no ocurre en el presente pleito, e impide que la pretensión contenida en demanda pueda prosperar respecto de la Junta de Castilla y León, razón por la cual se impone la estimación íntegra de su recurso y la revocación, en este punto de la sentencia de instancia, y, sin perjuicio, de las consecuencias que puedan derivarse de la nueva adquisición de la propiedad por parte del citado organismo, cuestión ajena al objeto del presente proceso.

TERCERO.- Por su parte la parte actora recurre también la sentencia de instancia por entender que la estimación debió ser total dado que el plazo de prescripción de la acción no es el de cinco años previsto en el art. 1.966.3 CC sino el general de quince años del art. 1.964 CC . Considera, además, que la estimación de la excepción citada incurre en incongruencia dado que no había sido invocada por las partes demandadas e invoca la falta de impugnación del acta de la Junta de propietarios donde consta la liquidación de la deuda. Por último, solicita la condena en costas de primera instancia de los demandaos.

La sentencia de instancia consideró aplicable el plazo de prescripción de cinco años (art. 1966.3 CC ) al considerar que "la deuda reclamada es de las pagaderas por mensualidades", sin que tal pronunciamiento pueda ser calificado de incongruente pues la excepción fue propuesta por la representación de la codemandada Azucena .

Sin embargo, tal criterio no puede ser estimado por esta Sala dado que no es el seguido por esta Audiencia que, siguiendo una jurisprudencia dominante en esta materia (SS. AP. Barcelona, 6 de septiembre de 2000, Murcia, 13 de marzo de 2000, Santa Cruz, 11 de marzo de 2000, Toledo,10 de marzo de 2000, Valladolid, 26 de junio de 2000, Madrid de 10 junio 2009 ), sostiene que en la reclamación de cuotas insatisfechas por gastos comunes, el plazo del ejercicio de la acción no es el previsto en el art. 1966.3 CC de cinco años, sino que debe estarse al plazo general prescriptivo de quince años del art. 1964 CC y ello porque la obligación del titular del piso o local de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación que establecen el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal previene del derecho de propiedad y no de una relación contractual, y no existiendo ningún precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuanta y periódica por su vencimiento sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios que se determine en cada ejercicio, (SS. AP. Palencia 29 de junio de 1998 y 19 de junio de 2000 , entre otras). Por ello, teniendo en consideración que se trata de obligaciones de carácter personal que no tienen establecido término especial, el plazo prescriptivo aplicable habrá de ser el general de quince años del artículo 1.964 CC , criterio que se apoya además en las pautas exegéticas que disciplinan la aplicación del instituto de la prescripción que, según constante doctrina jurisprudencial, en cuanto supone limitación del ejercicio tardío de los derechos no basada en principios de justicia material e intrínseca, debe ser objeto de tratamiento siempre restrictivo (SS. TS. 22 de septiembre de 1984, 9 de mayo de 1986 y 12 de julio de 1991 ).

Por todo lo cual el recurso debe ser acogido, sin necesidad de pronunciarse respecto del otro motivo en que se fundaba, no considerándose de aplicación el art. 1966.3 CC , que aplica la sentencia apelada, considerando la Sala que el plazo de quince años es el procedente, según contempla el art 1964 CC , lo que implica que no puede prosperar la excepción de prescripción, pues no consta que haya transcurrido el lapso prescriptivo de quince años establecido por Ley.

CUARTO.- Debe, por tanto, revocarse la sentencia recurrida, con estimación de los recursos de apelación interpuestos que determinan que la demanda de instancia ha de estimarse íntegramente respecto del demandado Don Mateo , con imposición respecto de él de las costas de primera instancia conforme al criterio del vencimiento del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil, pero dicha demanda ha de desestimarse íntegramente respecto de la demandada Junta de Castilla y León, si bien, en este caso, sin que proceda la imposición de costas a la actora dadas las dudas jurídicas que presentaba a priori el caso (art. 394.1 LECivil ).

En cuanto a las costas de esta instancia, dado que los recursos han prosperado no procede imponer las costas a ninguno de los litigantes (art. 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 y NUM002 y la DIRECCION001 nº NUM003 , de Palencia y la Junta de Castilla y León, contra la sentencia dictada el día 14 de octubre de 2009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palencia , en los autos de que este Rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la mencionada resolución, si bien en los siguientes puntos:

1.- Que, con revocación de la condena impuesta a la Junta de Castilla y León, procede desestimar la demanda interpuesta en lo que se refiere a las pretensiones dirigidas frente a ella, absolviéndola expresamente de las mismas, y sin que proceda la imposición de las costas de primera instancia que se hayan generado por el ejercicio de esta acción a ninguna de las partes litigantes.

2.- Que, con revocación de la apreciación de la excepción de prescripción, procede estimar íntegramente la demanda respecto del demandado Don Mateo , y, en consecuencia, procede su condena a que abone a la Comunidad actora la cantidad de 7.875,82 euros por cuotas adeudadas, más el interés legal desde la interpelación judicial, así como al abono de las costas que haya causado en primera instancia.

Procediendo la confirmación de la sentencia de instancia en el resto de sus pronunciamientos, sin imposición de las costas de esta instancia a ninguna de las partes litigantes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Ponente de la misma, estando celebrando audiencia pública, en el día de su fecha, de todo lo cual yo el Secretario, certifico.-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.