Sentencia Civil Nº 174/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 1096/2010 de 29 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 1096/2010-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 1035/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 BARCELONA

S E N T E N C I A nº 174/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DON JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de febrero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 1035/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Barcelona, a instancia de Melchor y Fidela representados por el procurador Dª. Montserrat Martínez-Vargas Vallés, contra VIRREY PIS, S.L. representado por el procurador D. Antonio Nicolás Vallellano. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes litigantes, contra la Sentencia dictada el día veintinueve de junio de dos mil diez por el Sr. Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

" FALLO

Que estimando en parte la demanda formulada por la representación procesal de D. Melchor y Dª. Fidela frente a VIRREY PIS, S.L . debo condenar y condeno a la demandada VIRREY PIS SL a devolver a la parte actora la cantidad de VEINTE MIL EUROS (20.000€), sin realizar expresa condena en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpusieron sendos recursos de apelación por Melchor y Fidela y por Virrey Pis, S.L. mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la parte contraria que se opusieron en tiempo y forma legal al del contrario. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 24 de enero de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero : El 18 de diciembre de 2.008 las partes otorgaron un contrato de compraventa referido a la vivienda sita en CALLE000 , hoy PASSEIG000 , número NUM000 de esta ciudad. Los demandantes, Dña. Fidela y D. Melchor , actuaban como compradores, y la demandada, Virrey Pis, S.L., entidad dedicada al tráfico inmobiliario, actuaba como vendedora.

En el acto del otorgamiento, los compradores entregaron la cantidad de 20.000 euros, en concepto de arras, estableciendo la cláusula quinta del contrato que "las presentes arras tienen el carácter de arras penitenciales, de modo que, aplicando lo establecido en el art. 1.454 del Código Civil , en caso de incumplimiento de la parte compradora las perdería, y si incumpliera la vendedora, las tendría que devolver por duplicado".

La venta se hacía en concepto de libre de cargas y gravámenes. Esa obligación de vender libre de cargas es la que los demandantes entienden fue incumplida por la parte vendedora, en consideración a lo cual solicitaron en la demanda la aplicación de la cláusula quinta transcrita, con devolución doblada de las arras entregadas o, subsidiariamente, con devolución solamente de la suma entregada.

La carga o gravamen que pesa sobre la finca y que según los demandantes comportó el incumplimiento de transmitir el inmueble libre de ellos, era de índole urbanística. Se trataba de una casa fuera de ordenación, de una construcción no autorizada por la normativa urbanística vigente. No tenía fachada a vial, se encontraba situada en el interior de isla o manzana y no tenía la condición de solar o parcela edificable. Dichas circunstancias habían impedido el otorgamiento del préstamo con garantía hipotecaria que habían solicitado los compradores.

En efecto, existen determinadas limitaciones urbanísticas afectantes a la vivienda, que constan en el informe del Ayuntamiento de Barcelona de fecha 3 de febrero de 2.009, aportado como documento 6 de la demanda y 4 de la contestación. El inmueble se encuentra situado en zona de densificación urbana semiintensiva. No tiene la condición de solar o parcela edificable. Ello significa que no es apto para la edificación, conforme a lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Urbanismo de Cataluña , de tal manera que, caso de resultar demolida la vivienda, por cualquier circunstancia, no podría reconstruirse. No es, sin embargo, un edificio fuera de ordenación, porque no ha de ser objeto de expropiación, ni de cesión obligatoria ni de derribo o expropiación. Sí es un inmueble disconforme con las condiciones de edificabilidad que determina el plan urbanístico aplicable, de tal modo que puede ser objeto sólo de determinadas obras, entre ellas cambio de uso, mejoras de condiciones de edificación, reparación y rehabilitación y determinados aumentos de volumen. Dicha información se encontraba disponible y podía ser obtenida por los compradores del Ayuntamiento de Barcelona, como en efecto lo fue, porque el documento aludido fue facilitado al demandante señor Melchor .

El Juzgado estimó la demanda, aunque sólo en su pretensión subsidiaria, de modo que condenó a la demandada a pagar la suma de 20.000 euros solamente, sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas. Consideró que la demandada había incumplido el deber de informar sobre las condiciones urbanísticas que le imponía el artículo 5 del Real Decreto 515/1.989, de 21 de abril , sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Considera la sentencia acreditado el incumplimiento contractual de la vendedora. Expone la doctrina jurisprudencial sobre el carácter excepcional de las arras penitenciales, en el sentido de exigirse que con claridad conste la voluntad de las partes de permitirles desvincularse mediante su pérdida. Acto seguido la juez señala que, si bien el contrato se refiere al artículo 1.454 del Código Civil , regulador de las arras penitenciales, también es cierto que contempla la devolución por duplicado para el caso de incumplimiento, no para el de desistimiento, lo cual, aplicando la restrictiva doctrina jurisprudencial mencionada, debía conducir a disponer sólo la devolución de la suma entregada y no el doble de la misma.

Interpusieron recurso de apelación ambas partes litigantes, los actores para pretender que se estime la demanda íntegramente y la demandada que se desestime.

Segundo : En primer lugar hay que decir que el artículo 5 del Real Decreto que invoca el Juzgado no es aplicable al caso, porque se refiere a los supuestos de promoción de viviendas. " Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del público o de las autoridades competentes" determinada información urbanística. El nuestro no era un supuesto de promoción de viviendas, sino de venta de una vivienda que llevaba mucho tiempo construida. En consecuencia no puede hablarse de que se infringiese la norma citada.

De otra parte el argumento que expone el Juzgado al final del fundamento cuarto de su sentencia es extraño y no resulta admisible. Es verdad que para que se aplique el mecanismo de las arras penitenciales ha de constar con claridad que, en efecto, las partes quisieron permitirse prescindir del contrato a cambio de la pérdida de las arras. En este caso, en efecto, es muy dudoso que pueda hablarse de arras penitenciales y debe considerarse que, más bien, se pactaron arras penales: se pactó su pérdida para caso de incumplimiento, no para el de desistimiento, por mucho que se hable en el contrato de arras penitenciales. En cualquier caso, si en el contrato se prevé que perderá las arras la parte que incumpla, la sentencia resulta incoherente a nuestro juicio: afirma que hubo incumplimiento de la vendedora y, sin embargo, no le impone la obligación de devolver dobladas las arras. Pese a lo que dice la cláusula en cuestión.

Tercero : El problema es si hubo o no incumplimiento de la vendedora. O sea, si la existencia de las limitaciones urbanísticas a que se ha hecho referencia constituye una carga o gravamen y si, puesto que la parte vendedora no podía suprimir dicha carga, su existencia constituyó incumplimiento por su parte.

Esta misma sala, en su sentencia de 28 de marzo de 2.000 , mantuvo un criterio negativo, afirmando que la expresión "cargas y gravámenes" no podía extenderse a las limitaciones urbanísticas.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha inclinado también por la misma solución. Así resulta de las sentencias de 17 de noviembre de 2.006 y de 8 de noviembre de 2.007 . Ambas niegan que proceda la rescisión de los contratos de compraventa por no darse conocimiento a los compradores de las limitaciones urbanísticas. En el caso de la sentencia de 2.006 los vendedores conocían limitaciones urbanísticas que reducían drásticamente la edificabilidad de la parcela adquirida y las ocultaron a los compradores. Sin embargo, el Tribunal Supremo no consideró que las condiciones urbanísticas pudiesen ser equiparadas, a los efectos del artículo 1.483 del Código Civil , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura a que alude el precepto. El fundamento de dicha conclusión era, en síntesis, la posibilidad de conocimiento por los compradores, dado el carácter público y accesible de la información urbanística. La sentencia de 16 de marzo de 2.011 cita esas dos anteriores de 2.006 y 2.007, aunque en su caso sí estimó la pretensión resolutoria del contrato, precisamente porque no había sido posible conocer las limitaciones urbanísticas existentes.

Por otra parte, las características urbanísticas forman parte del régimen ordinario de la propiedad. No puede decirse por tanto que una limitación de dicha clase constituya una carga. Es una característica del derecho de propiedad y forma parte del contenido de dicho derecho, como precisa hoy y precisaba en la época de autos el artículo 5 de la Ley de Urbanismo de Cataluña . Evidentemente, una limitación urbanística de tal índole que privase de utilidad a la finca objeto del contrato, tendría plena eficacia, permitiendo la resolución precisamente por inidoneidad de la cosa vendida, por haberse vendido en realidad cosa distinta de la que se había contemplado en el contrato. Si se vende una vivienda y resulta que, por virtud de las normas aplicables, no puede servir como tal vivienda, el contrato no podría mantener su vigencia. Es obvio que no es de ello de lo que se trata en este caso, pues la vivienda podía servir como tal vivienda y, como hemos dicho ya, no estaba fuera de ordenación ni expuesta a ser expropiada o demolida, pudiendo ser objeto de numerosas actuaciones, entre ellas la reforma, rehabilitación y cambio de uso e incluso ciertos incrementos de volumen. La única eventualidad que habría privado de utilidad a la vivienda habría sido su colapso o derrumbamiento, aunque no hay el menor atisbo de que presentase problemas arquitectónicos que hiciesen temer dicha eventualidad.

Que las limitaciones no afectaban al destino y uso del inmueble como vivienda, que era la finalidad para la que fue transmitida, lo demuestra que extrajudicialmente los demandantes se mostraron dispuestos a mantener la adquisición incluso tras conocer las limitaciones, siempre que pudiesen obtener financiación en determinadas condiciones, como consta en el documento 9 de la demanda.

Por último ha de precisarse que el artículo 19 de la Ley del Suelo , texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/.2008, de 20 de junio, determina que en las enajenaciones de terrenos debe hacerse constar su situación urbanística, so pena de poder rescindirse el contrato en el plazo de 4 años. Pero lo cierto es que no se solicitó en este caso la rescisión al amparo de la norma citada. Además, aquí no se vendió un terreno propiamente dicho, sino una casa ya construida y, por otra parte, la jurisprudencia, como se ha expuesto, no es favorable a aceptar la rescisión en tales casos cuando la situación urbanística era perfectamente cognoscible por los adquirentes, mediante consulta a la administración.

Cuarto : Así pues, las limitaciones urbanísticas de que se trata no constituyen carga y gravamen, sino características de la propiedad vendida, que no limitaban la posibilidad de usar la vivienda como tal vivienda por tiempo indefinido y, además, pudieron ser conocidas por la parte compradora, de manera que no puede admitirse la tesis de que la vendedora incurriese en incumplimiento contractual.

No se ha demostrado, por otra parte, que fuese imposible la concesión de financiación con garantía hipotecaria de la finca en cuestión. La entidad a la que acudieron inicialmente los demandantes denegó la concesión del préstamo hipotecario con fundamento en las características urbanísticas expuestas. Sin embargo se aportó escrito de Caixa Laietana manifestando su disposición a conferir financiación con garantía de la finca objeto del proceso, hasta un máximo del 80 por ciento de su valor de tasación. Es posible que los demandantes no pudiesen gozar de todas las condiciones que podían haber obtenido en principio de la otra entidad a la que habían acudido antes, pero esas condiciones no formaban parte del contrato. Además, se habían manifestado dispuestos a hipotecar también otra vivienda que les pertenecía, con lo que la limitación del 80 por ciento citada no parece que fuese un obstáculo. Podía haberlo sido, insistimos, a la posibilidad de obtener la cantidad que deseaban (311.000 euros cuando el precio de la compraventa era de 240.400 euros), pero la posibilidad de obtener financiación para una suma concreta o en unas condiciones determinadas no formaba parte del contrato.

En consecuencia, si no hubo incumplimiento de parte de la vendedora, ha de concluirse que, al haberse negado los demandantes a consumar el contrato, incurrieron ellos en incumplimiento, de manera que debían perder la cantidad que entregaron en concepto de arras, con lo que fue legítima la negativa de la parte vendedora a devolver dicha cantidad y ha de desestimarse ahora la demanda, con estimación del recurso de la demandada y desestimación del de los actores.

Quinto : No obstante lo anterior no se hará especial pronunciamiento respecto a las costas de la primera instancia, haciendo uso de la autorización conferida por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El caso presentaba suficientes dudas de derecho como para hacer uso de la autorización citada, pues el concepto de carga o gravamen no deja de ser impreciso, al no existir normas jurídicas que establezcan qué debe entenderse por tales a los efectos de los contratos de compraventa de inmuebles.

Tampoco se impondrán a los demandantes las costas de su recurso de apelación, por las mismas razones y porque, tal como el caso quedó tras la sentencia del Juzgado, las dudas de derecho eran patentes, en la medida en que la juez afirmó por una parte el incumplimiento de la parte demandada y, pese a ello, no aplicó la cláusula del contrato que establecía determinadas consecuencias derivadas de tal incumplimiento, con argumentos fundados en el carácter restrictivo de la interpretación relativa a la naturaleza penitencial de las arras.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Melchor y Dña. Fidela y estimando el formulado por VIRREY PIS, S.L., contra la sentencia de fecha veintinueve de junio de dos mil diez, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número uno de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, desestimando la demanda, absolvemos libremente a la sociedad mencionada de la pretensión deducida frente a ella, sin hacer especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias, con pérdida del depósito constituido para recurrir por los señores Melchor y Fidela y con devolución del que constituyó la sociedad demandada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.