Sentencia Civil Nº 174/2014, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 7900/2013 de 09 de Julio de 2014

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

REFERENCIA: ORDINARIO

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO MIXTO Nº1 DE SANLUCAR LA MAYOR

ROLLO DE APELACIÓN Nº 7900/2013

JUICIO Nº 1271/2008

FALLO: REVOCATORIA

S E N T E N C I A Nº 174

PRESIDENTE ILMO SR:

D MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADO ILMOS SRS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a nueve de julio de dos mil catorce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 10/04/13 , recaída en los autos número 1271/2008 seguidos en el JUZGADO MIXTO Nº1 DE SANLUCAR LA MAYOR promovidos por Juan María y Debora representados por el Procurador Sr JESUS MARIA FRUTOS ARENAS, contra PROJISA S.A.representada por la Procuradora Sra. MARIA DEL ROCIO POBLADOR TORRES, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA.

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO MIXTO Nº1 DE SANLUCAR LA MAYORcuyo fallo es como sigue: 'Que debo ESTIMARy ESTIMOPARCIALMENTEla demanda formulada por D. Juan María y Dª. Debora contra la entidad PROJISA S.A.,y en consecuencia:

Se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en escritura pública de fecha 12 de diciembre de 2006 y su novación mediante escritura pública de fecha 5 de julio de 2007 respecto de las fincas registrales nº NUM000 y NUM001 inscritas respectivamente en Tomo NUM002 Libro NUM003 Folio NUM004 Inscripción 1ª y Tomo NUM002 Libro NUM003 Folio NUM005 Inscripción 1ª del Registro de la Propiedad nº 6 de Sevilla.

Se procede al reintegro de prestaciones derivadas del contrato de compraventa suscrito entre las partes en escritura pública de fecha 12 de diciembre de 2006 y su novación mediante escritura pública de fecha 5 de julio de 2007. Si bien la parte actora será indemnizada por incumplimiento contractual con la totalidad de las cantidades entregadas por la parte demandada.

Se condena a la demandada a estar y pasar por estas declaraciones judiciales, y a entregar de inmediato la posesión de las fincas referenciadas a la parte actora

Que DESESTIMOla demanda formulada por la entidad PROJISA S.A.y absuelvo a D. Juan María y a Dª. Debora de todos los pedimentos deducidos en su contra.

Con imposición de costas al demandado actor-reconveniente.'.

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de PROJISA S.A.que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO : La parte actora, vendedora en su momento, ejercitó una acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento culpable que imputa a la demandada compradora consistente en la falta de pago de la parte aplazada del precio convenido, para lo cual le efectuó un requerimiento extrajudicial que no atendió, a los efectos del art. 1504 del código civil . Por su parte la demandada se opuso y reconvino ejercitando también una acción de resolución del contrato pero por 'desaparición de la causa sobrevenida del contrato', según reza el expositivo quinto y sexto del escrito de contestación, porque habría comprado la finca para ejecutar sobre ella, y otras varias adquiridas a otros propietarios, una promoción urbanística residencial, siendo por tanto tal la causa de la adquisición, entendiendo que posteriormente el suelo no llegó a obtener la calificación de urbanizable. La sentencia estimó la pretensión de la parte actora y aplicó la condición resolutoria expresa que contenía el contrato para el supuesto de que no se pagase la parte aplazada del precio, como así ocurrió, y la cláusula penal que para tal supuesto se contemplaba consistente en la retención por el vendedor de todas las cantidades entregadas a cuenta por la compradora, además de la devolución y recuperación de la posesión de la finca. Recurre en apelación la parte demandada reconviniente y compradora.

SEGUNDO : Consta expresamente en la escritura de compraventa que 'manifestando de forma expresa la parte vendedora que la totalidad de las fincas transmitidas se encuentran incluidas en el avance del nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Bollullos como suelo urbanizable, motivo por el que adquiere las fincas la parte compradora, dedicada a la actividad inmobiliaria'. La parte vendedora, en su oposición al recurso, insiste en la inexistencia de causa resolutoria por desaparición de la causa o frustración del contrato para la compradora, porque la condición contractual era la inclusión de la finca objeto de la venta en el Avance del PGOU del ayuntamiento de la localidad. Pero, con ser cierta esta inclusión, la vendedora no puede agarrarse formalmente a ello porque tal inclusión no era suficiente; su mención en el contrato, unida a la dedicación a la actividad promotora inmobiliaria que el demandante vendedor reconoce, y el reconocimiento asimismo que hace en el contrato de que tal es el motivo por el que la compradora adquiere la finca, viene a suponer el reconocimiento de que la finalidad de la adquisición era la promoción y en definitiva la construcción de vivienda; la inclusión en el avance del PGOU hacia suponer que la finalidad se iba a cumplir, y en esa creencia estaban las partes. La realidad, a la que más adelante nos referiremos, ha demostrado que ello no fue así, porque el POTA del gobierno de la Comunidad Autónoma, tumbó los planes urbanísticos del ayuntamiento sin que fuera posible la urbanización de la finca; es cierto que tal plan quedó en alguna medida modificado por el posteriormente aprobado en 2009 llamado POTAUS, contemplando ciertas zonas de oportunidad de aprovechamiento, entre otros fines también para el residencial, con lo cual parece que a partir de ahí se podrían llegar a abrir algunas posibilidades de que la zona afectada por l finca de autos pudiera llegar a alcanzar la calificación necesaria para su urbanización como zona residencial, pero esto no deja de ser una mera posibilidad o expectativa de futuro sujeta a una incertidumbre total, un incertus an y un incertus quando que dejaría en una indeterminación temporal, sine dies, la efectividad de la adquisición de la finca a los actores, y lo que es más grave, no dependiendo de la parte compradora, sino de un tercero, cual la Administración, bien la local, bien la autonómica; en este sentido procede traer aquí a colación la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2014 , en que para un supuesto prácticamente idéntico llega a la conclusión de que, no ya la imposibilidad de cumplimiento de la finalidad del contrato, sino cuando resulta extremadamente difícil, más cuando dependía del ayuntamiento y no de la parte adquirente, es procedente la acción resolutoria al amparo del art. 1124 del código civil , en un supuesto en el que también se ejercitó tal acción por vía reconvencional revocando la sentencia de la Audiencia que había sostenido, como aquí hace la parte opositora al recurso, que el cumplimiento del contrato era posible mediante una actuación de la compradora junto con la Administración a fin de encontrar solución urbanizable.

En efecto, toda la prueba documental aportada a los autos, ha puesto de manifiesto que en la fecha en que la parte actora ejercitó su acción resolutoria, en 2008, la finca carecía de la calificación urbanística por lo que se encontraba justificada la falta del pago de la parte aplazada del precio pactado. Pero es más, incluso a fecha presente, no consta el desarrollo normativo reglamentario suficiente para que pueda predicarse de la finca de autos su naturaleza urbana residencial que permitiera la ejecución de la promoción inmobiliaria pretendida por la apelante; no puede desconocerse que tal era el único sentido de su contrato de compraventa, como además lo demuestra los dos convenios urbanísticos suscrito con el Ayuntamiento, en tal dirección, con anterioridad a la suscripción del contrato de compraventa de autos. La certificación aportada por el Ayuntamiento acerca de que la finca de autos se encuentra bajo el ámbito de aplicación del POTAUS no es suficiente para concluir que es posible la construcción para uso residencial, sino como mucho que podría aplicársele las previsiones del Plan referido, pendiente de concreción y desarrollo, y por tanto sometido a cualquier posible alteración, como ya ocurriera con el POTA. En el mismo sentido cabe interpretar la prueba pericial aportada a los autos por parte del experto urbanístico, que en modo alguno manifiesta que sea posible la edificación pretendida, sino que podría, siempre en condicional, llegar a obtenerse por las vías que describe, ninguna de ellas dependiente en exclusiva del promotor sino que siempre estarían supeditadas a la aprobación de la Administración.

No considera el tribunal que se haya alterado en sede de apelación la causa de impedir a que alude el escrito de oposición al recurso por el hecho de que en la demanda se hable de desaparición de la causa del contrato y ahora se hable de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato o de frustración del objeto del mismo o de la finalidad, porque en el fondo, más allá de la corrección o incorrección de los términos y calificaciones empleados, lo que se está queriendo decir es que la compraventa tenía una finalidad, conocida y aceptada por la parte vendedora, y que la misma, por causa ajena a ambas partes, no se puede cumplir.

Por último, decir que según la literalidad y los términos del contrato, aparece que a la parte compradora se le entregó la posesión real de la finca, considerándose entregada la posesión material de la finca, de forma automática, en la fecha que se pactó, contemplándose que sería sin necesidad de requerimiento o notificación previa. De ahí que deba mantenerse la parte del pronunciamiento recurrido referido a la condena a la demandada a la devolución de la posesión y reintegro en ella a la parte actora vendedora.

Tampoco en relevante ni tiene transcendencia para la solución de la litis, la argumentación acerca de las vicisitudes relativas a otras compraventas de fincas en la misma zona con la misma finalidad; el hecho de que en ellas se hayan o no se hayan ejercitado estas u otras acciones, puede deberse a motivaciones varias, incluso a estrategias o pactos con las partes que nos son desconocidos.

En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, declarando resuelto el contrato de compraventa, como también solicitaba la actora, pero por el motivo por el que la apelante reconvino; no procediendo, en consecuencia, aplicar cláusula penal alguna, ni la penalización incluida en el fallo recurrido, que lo era solo por falta de pago imputable a la compradora. Procede, en consecuencia, el reintegro de las prestaciones recíprocas, la devolución de la posesión de la finca, y la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta por la compradora.

TERCERO : Conforme disponen los arts. 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procederá hacer especial pronunciamiento respecto de las costas de esta apelación, dado el signo del fallo. Sin que proceda tampoco las de la primera instancia, porque, en definitiva, ambas partes muestran conformidad en la resolución contractual, y además se mantiene el pronunciamiento relativo a la posesión de la finca.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos.

Fallo

1º.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PROJISA S.A. frente a la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 1 de Sanlúcar la Mayor, recaída en autos nº 1271/08, la que revocamos parcialmente en el solo sentido de excluir del fallo recurrido el pronunciamiento indemnizatorio que contempla, manteniéndose solo en cuanto a la resolución contractual y la devolución de la posesión de la finca a la parte vendedora, pero condenando como condenamos a la parte vendedora y actora a la devolución a la demandada y compradora de todas las cantidades percibidas a cuenta del precio total convenido.

2º.- No hacemos especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta apelación. Y tampoco respecto de las primera instancia, las que serán soportadas por cada parte las propios y las comunes por mitad.

Al estimarse el recurso de apelación, devuélvase el depósito constituido al recurrente.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Esta resolución no es firme porque frente a ella cabe interponer recurso de casación para ante el Tribunal Supremo o el extraordinario por infracción procesal, en este caso conjuntamente con el anterior si fuere procedente, en el plazo de viente días..

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.