Sentencia Civil Nº 174/2015, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 322/2015 de 16 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

RECURSO Nº 322/2015

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MOTRIL

ASUNTO: JUICIO ORDINARIO Nº 285/2014

PONENTE SRA. ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

S E N T E N C I A Nº 174

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

Granada a 16 de septiembre de 2015.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 322/2015, en los autos de juicio ordinario nº 285/2014, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Motril, seguidos en virtud de demanda de don Roman , representado por la procuradora doña Mª Luisa Cortés de la Flor y defendido por el letrado don Joan Carles Codina Campaña; contra don Carlos Ramón , doña Esther y don Alfonso , representados por la procuradora doña Aurora Cabrera Carrascosa y defendido por el letrado don Antonio Enrique de Wert.

Antecedentes

PRIMERO:Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 12 de marzo de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

' Que estimando parcialmente la demanda presentada por al Procuradora Doña María Luisa Cortés de la Flor en nombre y representación de D. Roman frente a D. Carlos Ramón , Doña Esther y D. Alfonso DEBO ACORDAR Y ACUERDO:

A) Declarar la resolución del contrato de fecha 23 de agosto de 2006 como consecuencia del incumplimiento de los vendedores en cuanto al plazo de entrega de las fincas objeto de la compraventa.

B) Declarar el derecho del demandante a recibir de D. Carlos Ramón la cantidad de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

Declarar el derecho del demandante a recibir de D. Alfonso la cantidad de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

Declarar el derecho del demandante a recibir de Doña Esther la cantidad de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

C) Condenar a D. Carlos Ramón a pagar al demandante al suma de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

Condenar a D. Alfonso a pagar al demandante al suma de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

Condenar a Doña Esther a pagar al demandante al suma de 64.108,00 euros correspondiente al doble de las cantidades entregadas por el demandante a éste a cuenta del precio de la compraventa, más los intereses legales desde el 4 de Enero de 2013.

D) Declarar el derecho del demandante a recibir de los demandados mancomunadamente y por partes iguales en concepto de indemnización por daños y perjuicios la suma de 442.602,08 euros más sus intereses legales dese el 4 de Enero de 2013.

E) Se condene a los demandados a pagar al demandante mancomunadamente y por partes iguales la suma de 442.602,08 euros por los daños y perjuicios que este ha sufrido como consecuencia del incumplimiento del contrato de 23 de agosto de 2006 más sus intereses legales el 4 de Enero de 2013.

Corresponde a cada una de las partes abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO:Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso al mismo e impugnó la resolución recurrida. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 1 de julio de 2015 y formado rollo, se señaló para votación y fallo el día 10 de septiembre de 2015.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO.

Fundamentos

PRIMERO.-Don Roman formuló demanda de juicio ordinario el 28 de marzo de 2014 contra los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther , interesando que se dictara sentencia por la cual, en relación con el contrato privado de compraventa celebrado el 23 de agosto de 2006, se declare la resolución del contrato como consecuencia del incumplimiento de los vendedores en cuanto al plazo de entregade las fincas objeto de compraventa y se declare su derecho a percibir el doble de las cantidades entregadas a cuenta del precio lo que supone un total de 260.538 euros, más los intereses legales y otros 442.602,08 euros en concepto de daños y perjuicios y que la entidad Promociones Jugasa Provenza, S.L., habría invertido entre octubre de 2006 a mayo de 2008, para llevar a cabo la promoción inmobiliaria que tenía intención de construir en las fincas objeto del contrato, inversión que el actor estaría obligación de abonar a la promotora de conformidad con el documento privado suscrito entre ellos y fechado el 14 de marzo de 2014 (fol. 142).

Según el suplico de la demanda el incumplimiento que debe ser declarado en sentencia y que justificaría la resolución del contrato por parte del comprador, con fundamento en el art. 1.124 del CC , sería el retraso en la entrega de las fincas según lo pactado en la estipulación primera, apartado C) del contrato que sólo se reproduce parcialmente en la demanda y que establece que 'El resto de la cantidad estipulada: OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CUANTROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS (865.458 €), Se pagarán en el momento de la firma de las escrituras de compraventa, dichas escrituras deberá hacerse en un plazo no superior a doce meses a partir de la fecha de hoy, salvo que a esa fecha la parte vendedora no hubiera terminado con la tramitación de las escrituras de las fincas, por lo que el presente contrato quedaría aplazado'.

Incumplimiento que se califica de 'grave' pues el contrato se formalizó el 23 de agosto de 2006, con la obligación de entregar el objeto de la venta el 23 de agosto de 2007, sin que al día de hoy los vendedores hayan explicado los motivos del retraso y ' mediante una prolongada inactividad y pasividad se ha mostrado rebelde a cumplir con lo expresamente pactado', y al no entregar a la parte compradora las fincas objeto de compraventa, se ha frustrado ' la finalidad del contrato ya que no se ha podido llevar a cabo la promoción inmobiliaria para la cual se adquirió aquellas fincas y ello por no hablar de las vicisitudes habidas en el mercado inmobiliario durante los últimos seis años'; para añadir que los vendedores han pretendido justificar que no era de su responsabilidad el que en el momento de la venta la superficie y los límites catastrales de las fincas no coincidieran con la superficie y límites reales. Además a lo largo de la demanda y en el escrito de impugnación del recurso de apelación, se afirma que para la consumación del contrato privado de compraventa ' esto es, la entrega de las fincas así como el pago del resto del precio, había de realizarse una vez las fincas objeto de la venta ya estuviesen debidamente inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, a la cual cosa se obligó expresamente la parte vendedora', para insistir que la parte vendedora se obligó ' expresamente a tramitar y obtener la inmatriculación registral de las fincas como condición previa al otorgamiento de la escritura pública de compraventa y como condición previa a la consumación del contrato'.

La sentencia dictada en primera instancia estima prácticamente la demanda y declara la resolución del contrato de compraventa solicitada por la parte compradora por el incumplimiento que le atribuye a los vendedores al no otorgar la escritura pública de venta pese haber transcurrido más de ocho años desde la firma del contrato privado de compraventa y, en consecuencia, a devolver el doble de las cantidades entregadas a cuenta del precio -salvo el apunte de 37.107 euros que uno de los vendedores entregó a la promotora como parte del precio por la compra de otro inmueble y que les devolvió a continuación para imputarlo al pago del solar-, y a pagar los otros 442.602,08 euros, como indemnización de daños y perjuicios, en base al documento privado suscrito entre Promociones Jugasa Provenza, S.L., y don Roman el 14 de marzo de 2014, impugnado expresamente de contrario, por el que ambas partes daban por resuelto el contrato de cesión de derechos sobre las fincas objeto del contrato de compraventa suscrito con los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther , obligándose el actor a abonar a la promotora los gastos realizados en la promoción de las viviendas que pretendía gestionar, cantidad que, a juicio de la sentencia, deben responder los demandados por el incumplimiento contractual que les imputa.

Frente a dicha resolución los demandados han interpuesto recurso de apelación al considerar que la sentencia incurre en error en la valoración de la prueba, pues los vendedores en ningún momento han incumplido sus obligaciones contractuales, por el contrario, las escrituras de compraventa se podían otorgar en cualquier momento, siempre y cuando el comprador hiciera frente al pago del precio que le restaba por abonar, fijado en el contrato en más de ochocientos sesenta y cinco mil euros. Por vía de impugnación, don Roman recurre también la sentencia al no estimar la condena al pago del doble de la totalidad de las cantidades entregadas como parte del precio y por la no condena al pago de las costas.

SEGUNDO:Por tanto, en la demanda presentada por don Roman se ejercita una acción de resolución del contrato privado de compraventa suscrito el 23 de agosto de 2006 con los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther y que tenía por objeto dos fincas -una urbana y otra rústica-, situadas en el término municipal de Lobres (Granada), con una extensión aproximada de cinco marjales y medio, que se identifican con sus datos catastrales pues en el momento de firmarse el contrato no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad y cuya situación y estado eran conocidos de forma expresa por la parte compradora, tal y como así se recoge en el contrato aportado con la demanda (fol. 20) y explicó el actor el en acto del juicio que, por su declaración, podemos conocer que se dedica profesionalmente a la promoción inmobiliaria, bien personalmente, bien a través de la empresa Promociones Jugasa Provenza, S.L., de la que es socio y administrador solidario, y antes de comprar estos terrenos primero se informó en el Ayuntamiento de Salobreña si eran urbanizables, comprobó qué se podía construir en ellos y a continuación se puso en contacto con una persona de su confianza en el pueblo de Lobres que indagó quienes eran los propietarios de los terrenos a los que les hizo una oferta de compra (minuto 18.20). Es decir, los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther no habían puesto sus terrenos a la venta sino que fue el actor el que, tras las indagaciones oportunas sobre la situación y estado del terreno, se dirigió a los ahora demandados para ofrecerles la compra del solar y ante la oferta recibida, aceptaron vender.

Atendiendo a que el actor es una persona que como decimos, se dedica profesionalmente a la promoción inmobiliaria y que por la compra de un terreno con una extensión aproximada de 2.900 m2 había ofrecido la elevada suma de 961.620 euros en agosto del año 2006, debemos presumir que no sólo conocía perfectamente la situación urbanística del solar, tal y como reconoció de forma expresa en el acto del juicio, sino también los títulos de propiedad de los vendedores y que estos títulos les permitía otorgar las escrituras de venta en cualquier momento.

En concreto, los vendedores habían adquirido la titularidad de la finca -que en el catastro aparece como dos fincas independientes-, por herencia de su madre que, a su vez, era titular del terreno según la escritura de disolución de comunidad hereditaria de 19 de febrero de 1972 (fol. 229v) y al fallecer doña Camila el 14 de febrero de 1987, se otorgó el acta de declaración de únicos herederos abintestato a favor de los ahora demandados el 20 de febrero de 2004 (fols. 231 y ss). En consecuencia, para el otorgamiento de la escritura de compraventa sólo era necesario proceder a la aceptación y adjudicación de la herencia sin que existiera ningún impedimento para que este otorgamiento se hiciera el mismo día de la venta al actor, siempre y cuando el comprador contara con los más de ochocientos sesenta y cinco mil euros que le faltaban por pagar del precio pactado.

De hecho, los demandados, nada más ser emplazados en el procedimiento lo que tuvo lugar entre los días 15 a 21 de mayo de 2014 y conocer el motivo por el que el comprador solicita la resolución del contrato, con la finalidad de desmontar los argumentos de la contraria, han otorgado la escritura de adjudicación de herencia el 19 de junio de 2014 (fol. 265).

Que el comprador, actor en el presente procedimiento, conocía que los vendedores estaban en disposición de otorgar, en cualquier momento, las escrituras de venta de las fincas objeto de la venta se deduce de la propia profesión del actor -promotor inmobiliario-, actividad de especial complejidad, que hace impensable admitir que decida adquirir un terreno de aproximadamente 2.900 m2 por casi un millón de euros y no conozca de qué títulos disponen los venderos, la situación urbanística, catastral y en el Registro de la Propiedad; se confirma con la actividad posterior desplegada por el actor a través de la empresa por la que actúa, Promociones Jugasa-Provenza, S.L., al iniciar las distintas gestiones imprescindibles para llevar a cabo la promoción inmobiliaria.-medición del terreno, licencias, proyecto básico y de ejecución, proyectos de urbanización, convenios urbanísticos, etc-, lo que le supuso una inversión de 442.602,08 euros y si realizó esta actividad es porque conocía que los vendedores estaban en disposición de otorgar las escrituras nada más le abonaran el resto del precio de la compra; de hecho, en el burofax que Promociones Jugasa Provenza, S.L., remitió al actor el 10 de marzo de 2014 (fol.133), el incumplimiento que se les imputa a los vendedores consiste, única y exclusivamente, en que a esa fecha todavía no habían inscrito la finca en el Registro de la Propiedad, sin ninguna referencia a un supuesto retraso en la entrega del inmueble o en el otorgamiento de las escrituras de venta.

Finalmente se confirma con los propios términos del contrato de compraventa firmado entre las partes y que se aporta con la demanda como documento nº 1, donde en ninguna de sus estipulaciones se recoge la obligación de los vendedores de entregar el objeto de la venta en un plazo no superior a doce meses como, por el contrario, se afirma en el escrito de demanda y constituye el fundamento de la acción de resolución del contrato.

TERCERO:Como venimos diciendo, formalmente, el incumplimiento que el actor le imputa a los vendedores consistiría en que no entregaron las fincas objeto de la compraventa en el plazo pactado en el contrato, plazo que la parte actora considera esencial y que habría frustrado no el contrato en sí, sino las ganancias que pretendía obtener con la promoción inmobiliaria.

Sin embargo, de la lectura del contrato se comprueba que a los vendedores no se le impone ninguna obligación concreta en cuanto al momento en que debían otorgar las escrituras pues, como decimos, podían otorgarlas en cualquier momento y, en realidad, los apartados a) y C) de la estipulación primera lo que regulan es la forma y el momento en que el comprador debía pagar el precio pactado. Efectivamente, en esta estipulación se hace constar, primero, que los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther venden a Roman , quien compra, el pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo anterior, se fija el precio de la compra en la suma de 961.620 euros y, a continuación, la forma de pago: ' se paga de la siguiente forma:

a).- A la firma de este contrato confiesa la parte vendedora haber recibido de la parte compradora, la suma de NOVENTA Y SEIS MIL CIENTO SETENTA Y DOS EUROS (96.162 €), como señal y parte del pago, por lo que aquella otorga a ésta carta de pago.

C).- El resto de la cantidad estipulada: OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CUANTROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO EUROS (865.458 €), Se pagarán en el momento de la firma de las escrituras de compraventa, dichas escrituras deberá hacerse en un plazo no superior a doce meses a partir de la fecha de hoy, salvo que a esa fecha la parte vendedora no hubiera terminado con la tramitación de las escrituras de las fincas, por lo que el presente contrato quedaría aplazado '.

Por tanto, este último apartado tenía por objeto determinar en qué momento el comprador iba a abonar el resto del precio, plazo que no era esencial, pues si las escrituras no se otorgaban en los doce meses siguientes ' el presente contrato quedaría aplazado', sin más presiones. Y al recibir el comprador la comunicación de los vendedores de 13 de agosto de 2007 (fol. 145), para aplazar el otorgamiento de las escrituras con la finalidad de adecuar el catastro a la realidad física y otorgar las escrituras con los datos del catastro actualizado, el actor estuvo conforme pues para entonces, como reconoció en el acto del juicio, todavía no podía empezar las obras y este retraso le permitía seguir con sus gestiones (minuto 28:20) y, en consecuencia -decimos nosotros-, le permitía retrasar el pago del resto del precio.

Y como la acción que se ejercita en la demanda se fundamenta en el artículo 1124 del Código Civil que habilita a la parte cumplidora en una obligación recíproca, a resolver la misma, cuando el otro no cumple, el recurso de apelación que presentan los hermanos Carlos Ramón Alfonso Esther debe prosperar, pues el actor no ha acreditado ni el cumplimiento de su obligación principal, esto este, el pago del precio que le restaba por abonar, ni que los vendedores hayan incumplido su obligación de entregar los inmuebles, de hecho, no han sido requeridos ni una sola vez para el otorgamiento de las escrituras y todo ello de conformidad con la jurisprudencia del TS que recoge la sentencia de 3 diciembre 2008 ' Modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, 'si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra'. Este principio se repite en el art. 8.101 (1) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art. 8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991; en su artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya 'un incumplimiento esencial del contrato'.

CUARTO:Aunque la parte actora en el suplico de la demanda solicita que se declare la resolución del contrato por la falta de entrega de las fincas objeto de la compraventa, lo cierto es que en los hechos de la demanda además de hacer alusión a este supuesto retraso, en realidad, el incumplimiento que imputa a los vendedores es que, de conformidad con el contrato privado, ' la entrega de las fincas así como el pago del resto del precio había de realizarse una vez las fincas objeto de la venta ya estuviesen debidamente inmatriculadas en el Registro de la Propiedad, a la cual cosa se obligó expresamente la parte vendedora', cuando el comprador al suscribir el contrato conocía que las fincas no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad y los vendedores, ni en el contrato privado, ni en momento posterior, se obligaron a inmatricular las fincas ni se pactó como condición previa al pago.

QUINTO:La testigo, doña Miriam entendemos que faltó a la verdad en la declaración prestada en el acto juicio, incumpliendo el art. 365 de la LEC , con las consecuencias allí previstas, al mantener que no era ni la letrada de don Roman ni de Promociones Jubasa-Provenza, S.L., en el desarrollo del contrato privado de compraventa objeto de este procedimiento, en concreto, en la promoción inmobiliaria que querían llevar a cabo y negar igualmente que fuera a instancias de estas personas por las que emitió el informe jurídico aportado como documento nº 17 con el escrito de contestación a la demanda, como integrante del gabinete de abogados y consultores Gesurbana (fol. 278 y ss).

Por un lado, ya en el documento nº 25 aportado con la demanda (fol. 145) que consiste en un burofax que envían los demandados el 13 de agosto de 2007, se refleja que la empresa GESURBANA es un gabinete de asesoramiento que venía trabajando para el actor y que para esas fechas este gabinete 'no había concluido las tramitación de las escrituras de las fincas objeto de venta' y se aplazaba el otorgamiento ' hasta que concluya la tramitación en curso'. Qué es lo que se estaba tramitando no se concreta en esta comunicación, pero evidentemente era conocido por el actor a través de GESURBANA, entidad que le asesoraba, de hecho, nada más recibir esta comunicación se la reenvió a la letrada Sra. Miriam (fol. 147) en los siguientes términos ' Miriam . He recibido este burofax te informo para que tengas constancia'. Y, efectivamente, la testigo admitió que había presentado un par de escritos ante la Gerencia Territorial del Catastro que coinciden con los aportados con la contestación a la demanda (fols. 245 y 247), ambos presentados el día 29 de mayo de 2007, el segundo firmado por la letrada y el primero por uno de los vendedores que podemos deducir que se limitó a firmarlo dado su contenido en el aparece como comprador Promociones Inmobiliarias Jugasa 1998, S.L., con la finalidad de adaptar la superficie del catastro a la realidad antes de otorgar las escrituras de venta.

En el burofax del año siguiente -15 de julio de 2008- (fol. 148), se confirma la relación existente don Roman y la letrada Sra. Miriam , pues se hace referencia a una reunión celebrada el 4 de marzo de 2008 en la que el actor estuvo presente ' con su Abogada Doña Miriam , la cual nos comunica que la tramitación ante la gerencia territorial del catastro de Granada, por el que se pretendía la agrupación de las dos fincas vendidas mediante la presentación de un estudio de detalle, ha sido desestimado, informando la gerencia que las fincas deben rectificarse de manera independiente' y si de eso informa la Sra. Miriam , según el documento aportado con la demanda y la Sra. Miriam es la abogada del actor, resulta evidente, por un lado, que las gestiones que estaban en curso eran precisamente las de adaptar el catastro a la realidad física y que de esta tramitación se estaba encargando el comprador a través de su letrada. De hecho, a partir de esta información ofrecida por la Sra. Miriam en el sentido de que la Gerencia de la oficina del catastro había desestimado la solicitud de agrupar las dos fincas catastrales en una, los vendedores que, evidentemente estaban interesados en cobrar el precio de la venta, inician por su parte ' las gestiones oportunas encaminadas a tal fin, de lo que le mantendremos informados'.

En los burofax que el actor envía a los vendedores el 12 de julio de 2012 (fols. 150 y ss) reproduce el anterior de julio de 2008 sobre la reagrupación de las fincas ante el catastro y pretende desconocer que esta tramitación se inició a su instancia, para admitir abiertamente que en esas fechas debido ' a la crisis que atraviesa el sector de la construcción-inmobiliario, mi cliente no dispone de liquidez suficiente para hacer frente al pago de la parte del precio que resta por abonar, que salvo error asciende a 865.458 Euros, y que las entidades bancarias posiblemente no le concedan el préstamo que en su día le aprobaron'.

Por tanto, a julio de 2012 el actor reconoce expresamente que le resultaba imposible hacer frente al pago del precio de la compra, no computa los 34.107 euros que reclama también en la demanda y ahora por vía de la impugnación al recurso y tampoco ha acreditado que desde la firma del contrato a julio de 2012, hubiera tenido disponibilidad real de pago del precio en algún momento, pues admite que para hacer frente a su obligación necesitaba la concesión de un préstamo que al parecer había gestionado ante La Caixa, pero sobre la realidad de la concesión de este préstamo no se ha practicado ninguna prueba, carga que corresponde a la actora de conformidad con lo previsto en el art. 217 de la LEC .

Y aunque el actor insistió una y otra vez en la declaración prestada en el acto del juicio (minutos 25:00, 27:00, 30:30, 31:40, 35:20, 38:40) que no era trascendente para el otorgamiento de las escrituras de venta la adecuación del Catastro a la realidad física, lo cierto es que en esta comunicación que envió el 12 de julio de 2012 requiere a los vendedores (fol. 151), en primer lugar, para que en el plazo improrrogable de quince días le informen ' por escrito' de las gestiones que estaban llevando a cabo ' especialmente, los escritos con sello de entrada en cualquiera de las oficinas o registro de la Gerencia Territorial del Catastro o de cualquier otro organismo o entidad de carácter público o privado y de las resoluciones o acuerdos que los mismos hayan adoptado y les hayan comunicado'; por tanto, frente a lo manifestado en el acto del juicio por el Sr. Roman , era evidente que para el pago el precio venía exigiendo esta adecuación a pesar de no pactarse nada en el contrato, ni hacer referencia a esta cuestión en el escrito de demanda; y solo en segundo lugar se les pide que se pongan en contacto con su letrado a fin de establecer una ' fecha previsible'para el otorgamiento de la escritura ' permitiendo de tal modo que a ambas partes le sea posible cumplir con las obligaciones estipuladas en el contrato de compraventa de 23/08/2006', es decir, ni fija día y hora para el otorgamiento, ni les requiere para que otorguen escritura, pues el día que se determine debe permitir a las partes cumplir con las obligaciones del contrato y según el contrato, a la única parte que le resultaba imposible el cumplimiento era a la parte actora que carecía de liquidez para afrontar el pago, pues según el contrato los vendedores no estaban obligados a modificar el catastro como condición previa al otorgamiento de las escrituras, como así admitió el actor en el acto del juicio, a pesar de las exigencias del burofax (doc. nº 26).

SEXTO:También faltó a la verdad la testigo, doña Miriam al afirmar que el informe jurídico (fols. 278 y ss) emitido por la asesoría jurídica de la que forma parte, no le fue encargado ni por don Roman ni por Promociones Jugasa Provenza, S.L., cuando en el encabezamiento se indica que se trata de unos solares adquiridos por ellos y se emite para redactar y tramitar el proyecto de reparcelación que se estaba llevando a cabo a instancia de los promotores.

En este documento se admite que los vendedores sólo están pendientes de la adjudicación de la herencia y que ' la idea era y así lo estamos haciendo rectificar el catastro, a fin de que cuando los vendedores firmen la herencia de su madre los solares se inscriban con las superficie correcta según informe del arquitecto don Camilo y el Estudio de Detalles aprobado por el Ayuntamiento de Salobreña '. Gestiones de las que se estaba encargando Gesurbana, tal y como así se explicita en la primera comunicación que enviaron los vendedores en agosto de 2007 y fue precisamente el arquitecto Camilo el encargado de elaborar el proyecto base y el de ejecución de la promoción a instancias del actor o su empresa (fols. 82, 86) y el Estudio de Detalle también fue elaborado por los compradores, tal y como reconoció el actor en el acto del juicio.

Para la redacción y tramitación del proyecto de reparación ya se hace referencia a que los tres herederos sólo están 'pendientes de la adjudicación de herencia (aunque con los certificados de catastro erróneos)' y el gabinete jurídico propone distintas soluciones: a) encargarse los vendedores de inscribir las fincas resultantes correctas; b) adjudicarse los herederos la herencia aunque no fuesen las descripciones correctas y completar las ventas con Jugasa, para lo que sería necesario suscribir un Convenio con el Ayuntamiento; c) podría hacerlo Jugasa Provenza, S.L., aportando las fincas por compra a los herederos, aportar las defectuosas y adjudicarse las resultantes corregidas. Y respecto a la inscripción de la finca, no aprecia problema la falta de inscripción a favor de los vendedores pues 'La aprobación definitiva del Proyecto de Compensación será título suficiente para proceder a la inmatriculación de las mismas'.

Y finalmente debemos destacar que de conformidad con la sentencia del TS de 28 febrero 2012 (rec. 447/2009 ), la negativa del vendedor a elevar el contrato a escritura pública ' con carácter general, no constituye un incumplimiento de tal magnitud que justifique la resolución del contrato ( SSTS 29 julio 1999 , 9 julio 1993 , 6 noviembre 1987 ), salvo -lógicamente- el supuesto en que ambas partes hayan fijado como esencial esa obligación en el contrato', y en el presente caso ni se han negado los vendedores a otorgar las escrituras de compraventa, de hecho, nunca han sido requeridos para ello, ni en el contrato se pactó la resolución por esa causa.

SÉPTIMO:Al estar acreditado que los demandados no han incumplido las obligaciones previstas en el contrato, que en todo momento han podido otorgar las escrituras conforme a sus títulos de propiedad, perfectamente conocidos por el comprador que nunca ha requerido a la parte vendedora, señalando día y hora para el otorgamiento de la escritura, el recurso de apelación debe prosperar, desestimando la acción de resolución de contrato de compraventa ejercitada en la demanda y, en consecuencia, desestimar el recurso planteado por don Roman por vía de impugnación, pues si no se ha otorgado la escritura pública de compraventa al día de hoy ha sido, única y exclusivamente, porque al comprador ha dejado de interesarle las fincas al considerar que debido a la crisis del sector inmobiliario la promoción que pretendía llevar a cabo, a pesar de poderse ejecutar, ha dejado de resultarle rentable, pero de ello no son responsables los vendedores que han tenido, en todo momento, una actitud diligente realizando aquellas gestiones de interés para el comprador y destinadas a la consumación del contrato a pesar de no estar obligados a ello contractualmente y ser conocedor el actor, desde el primer momento, que las fincas no estaban inscritas en el Registro de la Propiedad y que ante el Catastro aparecían como dos fincas independientes y con menor cabida de la real.

OCTAVO.-En cuanto a las costas de ambas instancias serán de aplicación los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los citados preceptos y demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY,

Fallo

Estimamosel recurso de apelación interpuesto por don Carlos Ramón , doña Esther y don Alfonso y revocamos la sentencia dictada el 12 de marzo de 2015, en el juicio ordinario nº 285/2014, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Motril y desestimando la demanda presentada por don Roman , le condenamos al pago de las costas ocasionadas en primera instancia, sin hacer condena por las costas de esta alzada y con devolución del depósito constituido.

Desestimamosla impugnación planteada por don Roman , condenándole al pago de las costas ocasionadas.

Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra esta resolución cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, a interponer ante este Tribunal en el plazo de VEINTEDÍAS, a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo.

Firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Iltma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.