Sentencia CIVIL Nº 174/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 680/2017 de 24 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.080.00.2-2016/0000632
Recurso de Apelación 680/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 05 de Majadahonda
Autos de Juicio Verbal (250.2) 108/2016
APELANTE: Dña. Verónica
PROCURADOR Dña. OLGA RODRIGUEZ HERRANZ
APELADO: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIA DIRECCION000 DE LAS ROZAS
(MADRID)
PROCURADOR D.. JUAN TORRECILLA JIMENEZ
D. Cayetano
D. Agueda
SENTENCIA
ILMO. SR. MAGISTRADO
D. PABLO QUECEDO ARACIL
En Madrid, a veinticuatro de mayo de dos mil dieciocho.
Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial
de Madrid, el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda
instancia, los presentes autos civiles sobre juicio Verbal 108/2016, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e
Instrucción nº 5 de Majadahonda, en los que aparece como parte apelante Dña. Verónica , representada por la
Procuradora Dña. OLGA RODRÍGUEZ HERRANZ y defendida por la Letrada Dña. ASUNCIÓN SANTANDER
GUTIÉRREZ y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL DIRECCION000 DE
LAS ROZAS representada por el Procurador D. JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ y defendida por el Letrado
D. JUAN ANTONIO LOBO POZA; siendo también parte apelada D. Cayetano y Dña. Agueda que no
comparecen en esta alzada, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada
por el mencionado Juzgado, de fecha 10/05/2017
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción Nº 5 de Majadahonda se dictó Sentencia de fecha 10/05/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL DIRECCION000 de la CALLE000 NUM000 - NUM001 de las Rozas de Madrid, contra Dª Verónica , Dª Agueda Y D. Cayetano , debo condenar y condeno a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 4342,48 euros que devengará el interés solicitado en la demanda y con las costas'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Dña. Verónica , al que se opuso la parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL DIRECCION000 DE LAS ROZAS, no formulando impugnación, ni oposición, ni compareciendo en esta alzada D. Cayetano y Dña. Agueda , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó señalar el día 9 de mayo de 2018 para resolver el recurso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada

Fundamentos

PRIMERO.- El debate.

La Comunidad de Propietarios demandó a los comuneros morosos al amparo del Art. 9.1 L.P.H .

A tal fin aporta acta de junta de la comunidad en la que se liquidó la deuda, y requerimiento de pago cursado por el presidente y el administrador.

Los demandados se opusieron alegando el pago, pero con un matiz., consistente en que los recibos que acredita pagados no son los reclamados, salvo dos que si pertenecen al periodo litigioso, y que aparecen devueltos en una certificación de Ibercaja con referencia SDE 51443888 por importe 125,22 euros y SDE 517658719 por importe 125, 22 euros.

De ellos, y según certificación del BBVA, el recibo vencido en fecha 4 de junio de 2015 aparece pagado, pero el de 8 de julio de 2015 La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda

SEGUNDO.- Recurso del demandado En el párrafo cuarto del Fundamento de Derecho Primero, de la sentencia de fecha 10 de mayo de 2017 , se establece: Con respecto de estos dos recibos los mismos (que Ibercaja dice devueltos) son los que constan con referencia SDE 51443888 por importe 125,22 euros y SDE 517658719 por importe 125, 22 euros. Aunque la documentación es confusa, parece que (vista la documentación aportada por la demandada del BBVA) el recibo vencido en fecha 4 de junio de 2015 consta como abonado, no así el que consta corno devuelto a fecha 8 de julio de 2015 sobre el cual no contamos con la documentación de BBVA con las mismas garantías que el anterior y en el sentido de que conste en la misma fecha un recibo cargado en cuenta.

En la sentencia, se reconoce por el Juzgado, que el recibo de junio de 2015, se encuentra abonado por esta parte, puesto que en el certificado bancario presentado, consta abonado, si bien se ha cometido un error, puesto que el importe del recibo no es de 125,22€, siendo el importe correcto el de 125,95€.

En cuanto al recibo que presenta la comunidad, ya se abonó por esta parte, mediante transferencia el 2 del 5 de 2016, tal y como figura en la documentación que ellos presentan y que aparece con una anotación del número 6, consistente en el Acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios celebrada el 8 de junio de 2015.

Esta parte, en ningún momento ha hecho referencia alguna a dicho recibo, dado que Da Verónica hizo la transferencia del mismo, en la fecha indicada.

El recibo que ha presentado esta parte, junto con el certificado del banco, es el del 1/10/2014, el cual, se le adeudo a Da Verónica en su cuenta el 5 de junio de 2015, y que se le reclama en la demanda por un importe de 126,68€, por lo que no se debe de considerar como deuda En cuanto a los intereses, que reclama la parte contraria, más 10 puntos, que es lo que figura en los estatutos, reiteramos, tal y como, ya manifestábamos en nuestro escrito inicial de contestación a la demanda, que estos estatutos a no estar registrados no tienen validez ninguna, es más, el documento que acompañan en la demanda, como documento n 3, se puede comprobar que no está registrado y se firmaron en junta el 24 de mayo de 1997.

Es de resaltar, que dado que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, no se encuentran registrados oficialmente, no tienen validez legal o jurídica alguna.

Da Verónica adquirió la vivienda en marzo de 1999 y nunca nadie se le facilitaron dichos estatutos, ya que no tienen ninguna validez, al no estar registrados.

Es de resaltar, que en e-mail remitido por la Presidenta de la Comunidad, a los propietarios, de fecha 5 de agosto de 2015, admite que los Estatutos no se encuentran registrados oficialmente, puesto que manifiesta: En el día de hoy, lo más seguro, se colocaran en los portales y ascensores, carteles con las normas de la urbanización en referencia a las fiestas nocturnas en la pradera, no dejando que se realicen más tarde de las 22:00, ya que según las normas de Régimen Interno que tenernos, y los Estatutos (aunque no estén pasados por el Registro) no está permitido utilizar las zonas comunes, como merenderos, ni realizar prácticas deportivas. Esto, se va a realizar, para intentar terminar con los Pic-nic continuos nocturnos de la pradera, los perros sueltos por la pradera, etc.., lo que no exime, de poder realizar, previa autorización, de cumpleaños de niños antes de dicha hora.

Por lo expuesto, no se debe de aplicar los 10 puntos de incremento, en el cálculo de los intereses de la deuda pendiente de Da Verónica .

En cuanto al tema de las costas, en la demanda presentada por la parte contraria, se manifiesta que Da Verónica no ha dado solución alguna al requerimiento de pago que se le efectuó, caso que no es cierta, puesto que Dª Verónica cuando recibió el burofax de 8 de octubre, tal y como consta en la demanda, inmediatamente me puso en contacto con el administrador de la finca, a través de correo electrónico, comentándole que había recibos que estaban abonados, después mantuvo con él una reunión en su despacho, para aclarar lo de los recibos abonados, Dª Verónica le presentó un certificado bancario acreditativos de los dos recibos estaban abonados, comentándole el administrador a Dª Verónica que al le constaba esto y que era lo que daba por bueno. Dª Verónica le comentó al administrador que como estos recibos habían sido abonados cuando el anterior administrador los giraba por su cuenta, que debería de hablar del tema con el anterior administrador.

En dicha reunión Da Verónica le comentó al administrador su situación personal, se acababa de quedar viuda el julio, y que no podía hacer frente a la deuda en 6 meses, pero que se comprometía a abonar lo atrasado (excepto estos dos recibos, puesto que ya estaban abonados), pero que no podía pagar más de 130€ todos los meses, además del recibo corriente y la derrama aprobada durante un año.

El administrador se negó a dicho acuerdo, es más, no dio por validos los certificados bancarios presentados por Da Verónica .

Da Verónica le mande un e-mail al administrador, comentándole que comenzaba a finales del mes de noviembre, a abonar un recibo pendiente y así sucesivamente hasta que mejorase su situación personal.

Posteriormente, a Da Verónica le llegó la demanda, en el mes de febrero de 2016.

A Da Verónica en el mes de febrero de 2017 le llamó el abogado de la comunidad de propietarios para poder llegar a un acuerdo, reuniéndose Da Verónica con el abogado, en su despacho, y Da Verónica le comentó lo de los recibos abonados antes de la demanda, la cantidad abonada hasta la fecha (1.200€) y su problema para hacer frente al pago total de la deuda, dada su situación personal, que se había agravado al haber perdido su puesto de trabajo.

El abogado le comentó a Da Verónica que lo entendía y que cuanto podía pagar todos los meses, comentándole Da Verónica que unos 160E, con ayuda de familiares y le Comentó que se lo iba a trasladar a la administración y presidenta para dejar esto zanjado.

Pasada una semana, el abogado llamó a Da Verónica que la presidenta de la comunidad, había dicho textualmente 'que ni de coña'.

Es de resaltar que la presidenta de la comunidad, conoce la situación personal de Da Verónica , y a la que Da Verónica le envío un mail pidiéndola que lo hablara con la junta de gobierno, a lo cual hizo caso omiso.

Asimismo, debemos poner en conocimiento del Juzgado que Da Verónica el pasado 25 de mayo de 2017, ingresó en la cuenta de consignaciones del Juzgado, la cantidad de 400€, a cuenta de la deuda pendiente, lo que demuestra su buena fe.

Por otra parte, prueba de la buena fe de Da Verónica , es que cuando ésta contestó a la demanda presentada por la parte contraria, se allano en la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios, salvo en los recibos cuestionados por esta parte, tal y como consta en la sentencia hoy recurrida.

A mayor abundamiento, se debe de tener en cuenta, que no se han estimado todas las pretensiones de la parte demandante, por lo que no procede la condena en costas.



TERCERO.- La validez de los estatutos de la comunidad Aunque formalmente pueda decirse que la Comunidad en propiedad horizontal nace con su primera junta constituyente, la realidad jurídica no es esa. Por regla general la constitución de la comunidad en propiedad horizontal se produce de forma muy similar al de la constitución de sociedades en régimen de fundación sucesiva; mediante un acto de adhesión a un programa predefinido e inalterable, constituido por la escritura de declaración de obra nueva y constitución en propiedad horizontal.

Mientras no se otorgue esa escritura, el propietario puede hacer lo que le venga en gana pero, una vez otorgada, el proyecto de fundación adquiere cierta rigidez jurídica.

Después de otorgada, y con la primera adhesión por compra, aun por documento privado y en venta sobre plano, no serán posibles nuevas mutaciones, ni físicas ni jurídicas; los nuevos propietarios, por mejor decir el primer adquirente, y por el mero hecho de adquirir el dominio según los Arts. 609 y 1095 C. C , queda adherido a la comunidad y desde ese momento cualquier variación necesita su consentimiento.

En la comunidad así constituida, los estatutos tienen especial relevancia en cuanto, Art. 6 L.P.H . son útiles para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Los estatutos son un contrato, hijo de la autonomía privada cuando se pactan entre todos los comuneros, o resultado de un contrato de adhesión cuando los dicta el dueño único, promotor de la obra, a la hora de otorgar la escritura de declaración de obra nueva y constitución en propiedad horizontal, y siguen siendo un contrato de adhesión para los nuevos adquirentes en las sucesivas transmisiones.

Como tal contrato se rige por las normas generales del Art.1261 C.C ., que, dicho sea de paso, no exigen para su eficacia y validez su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ni en la L.P.H. ni en el C.C. hay norma que obligue a que los estatutos requieran para su validez y eficacia la inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que la inscripción solo tiene el efecto de dotarlos de mayor rigidez y ser oponible frente a tercero, y el comunero nunca es tercero ajeno.

En conclusión, la queja por la imposición de intereses estatutarios no es admisible.



CUARTO.- Las cantidades adeudadas.

Está plenamente acreditado que la recurrente es deudora de la comunidad por las cuotas reclamadas en la demanda de 2-4-2011 a 1-7-2015, f.42 a 56 A la recurrente, como deudora, le corresponde la prueba del pago, y solo lo ha logrado parcialmente.

Los recibos que figuran pagados, posteriores a 1-7-2015 no nos interesan porque no son objeto del pleito. Los que nos interesan son los debidos y examinados los autos, estamos conformes con el Juez de Instancia.

El recibo de 5-6-2015 está acreditado su pago por la certificación del B.B.V.A., pero el de 1-7-2015 no figura como pagado en dicha certificación, y consta como devuelto en la certificación de Ibercaja.

El recibo de 1-10-2014, dice la actora que esta pagado, y así figura en el f.268, pero hay un grave inconveniente.

En la contestación a la demanda no se dice nada de ese recibo, y ahora es imposible tenerlo en cuenta al ser cuestión nueva, imposible en apelación.

Por la misma razón son imposibles las alegaciones contenidas en el escrito de la recurrente al f.299 de los autos, posterior al escrito de interposición del recurso. Presentado el recurso precluyó para el recurrente toda posibilidad de alegación por lo que no nos haremos eco de sus pretensiones.

No obstante, la buena fe civil y procesal tendrá algo que decir en ejecución de sentencia, respecto de esas cantidades si cumplidamente se acredita su pago. En relación con los pagos a cuenta, posteriores a la sentencia, no influyen en la condena, sin perjuicio de que si se acreditan cumplidamente puedan tenerse en cuenta en ejecución de sentencia.



QUINTO.- Costas La S.T.S. de 5-6-2007 se remite a otra anterior de la misma Sala y nos dice: 'Según expone la reciente Sentencia de esta Sala (Sala 1ª.T.S.) de 9 de junio de 2006, el artículo 523 LEC 'se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación -aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del art. 394 LEC 2000 tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento (art. 523, párrafo primero, inciso final) transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes (se discute si ha de ser total, o cabe hacerlo proporcionalmente, con opinión mayoritaria favorable a la segunda solución) cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los Tribunales, con evidente inspiración en la 'ratio' del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la ' estimación sustancial ' de la demanda, que, si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un 'cuasi-vencimiento', por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos que se ejercitan acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del 'quantum' es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por mor de la misma, resulta oportuno un cálculo 'a priori' ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas, y además se centra la reclamación en relación al 'valor' del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles'.

En este caso la diferencia es de 125,22€ lo que supone el 0,23% de lo reclamado.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. El Rey, y por la autoridad que el pueblo me confiere.

Fallo

DESESTIMO el recurso de apelación, formulado por la representación procesal de Dª Verónica , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de los de Majadahonda, en sus autos Nº 108/2016, de fecha diez de mayo de dos mil diecisiete.

CONFIRMO dicha resolución, e IMPONGO las costas de esta alzada al recurrente MODO DE IMPUGNACION : Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a veintiuno de junio de dos mil dieciocho.