Sentencia Civil Nº 175/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 93/2007 de 25 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 93/2007-D

JUICIO ORDINARIO Nº 571/2004

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MANRESA

S E N T E N C I A N ú m. 175

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de Marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 571/2004, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Manresa, a instancia de Dª. Alejandra contra Dª. Camila; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Enero de 2.006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de DÑA. Alejandra contra DÑA. Camila debo declarar y declaro el incumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 16 de febrero de 2004 por parte de la demandada, y en consecuencia, debo condenar y condeno a la misma a abonar a la demandante la suma de 14.068,34 (catorce mil sesenta y ocho con treinta y cuatro euros); todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTINUEVE DE ENERO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora, que suscribió como compradora un contrato de compraventa con arras penitenciales sobre una casa, dirige demanda contra la vendedora de la misma, alegando que el inmueble está sometido a una carga urbanística que limita sus facultades como plena propietaria, y solicita se dicte sentencia por la que se acuerde la resolución del contrato por desistimiento unilateral de la vendedora al no poder vender el inmueble libre de cargas de todo tipo tal como se comprometió en el contrato de compraventa y que condene a la demandada a que la indemnice con el doble de lo abonado en concepto de arras más, según lo pactado, todos los gastos ocasionados por culpa de la demandada como consecuencia de la operación fallida, que se relacionan asimismo en la demanda y que ascienden a la cantidad de 2.068'34 ?. La demandada se opone a dichas pretensiones, alegando, en esencia, que, según doctrina jurisprudencial asentada, las limitaciones urbanísticas no pueden calificarse como cargas y que no se otorgó la escritura pública exclusivamente por voluntad de la compradora, siendo esta quien desistió. La sentencia de primera instancia estima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y la impugna, reiterando los argumentos en los que basó su oposición, por lo que el debate en esta segunda instancia queda planteado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Para la resolución de la presente litis es preciso partir de los siguientes datos fácticos que se estiman probados:

1.Que en fecha 19.2.2004 Camila, como propietaria de la casa situada en el DIRECCION000 nº NUM000 de la población de Cardona, y la actora, Alejandra, ésta representada por su hija Inés, suscribieron un contrato de compraventa con arras "penales", de acuerdo con el cual ésta última adquiría la indicada finca por un precio total de 60.000 euros, entregando en dicho acto, en concepto de arras penales y a cuenta del total precio 6.000 euros, pactándose que el resto del precio se pagaría a la firma de la escritura pública que debía otorgarse en el plazo de 90 días. En el pacto tercero del contrato se estipula que "la venta s'efectuarà lliure de tot tipus de càrregues de qualsevol tipus, estant al corrent de pagament de tots els impostos o arbitris".

2.Por razón de su especial ubicación en el nucleo antiguo de la localidad, y a tenor del planeamiento municipal vigente, el edificio, dado el uso de la finca -vivienda- que es incompatible con el uso religioso permitido en el planeamiento, está en situación de fuera de ordenación y, por tanto, sometido a las siguientes limitaciones: a) No podra ser objeto de obra de consolidación, incremento de su valor de expropiación, pero sí que podrá ser objeto de las pequeñas mejoras que exija la higiene, ornato y la conservación del inmueble. b) a pesar de lo anterior, en casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no esté prevista la expropiación o el derribo de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la fecha en que se pretende su realización. Asimismo, por su ubicación en el núcleo histórico cualquier construcción debe atenerse a unas condiciones de edificación y criterios estéticos (según resulta de certificaciones expedidas por el Ajuntament de Cardona aportadas de documento 2 de la demanda).

3.Fijado para la elevación a escritura pública del contrato el día 3.6.2004, ambas partes comparecieron ante el Notario indicado por la compradora, de acuerdo con lo pactado, si bien la escritura no llegó a otorgarse al oponerse a ello la compradora por no haber procedido la vendedora a levantar la indicada carga.

TERCERO.- Ambas partes se encuentran conformes con la resolución del contrato operada, originándose la controversia acerca de los motivos de dicha resolución y de sus consecuencias jurídicas.

En primer término, el desistimiento puede definirse como la resolución unilateral del contrato por una de las partes contratantes sin otro motivo ni justificación que su mera voluntad. Desde esta perspectiva, y atendidos los hechos que se han declarado probados, de lo actuado resulta la voluntad de la vendedora de elevar a escritura pública el contrato a la fecha pactada, no siendo atribuible a la misma el desistimiento del contrato. Por el contrario, resulta acreditado que la decisión de no firmar la escritura pública y de dar por resuelto el contrato partió de la compradora; así pues, atendida la acción ejercitada, es preciso determinar si la resolución se encuentra justificada por un incumplimiento atribuible a la vendedora -art. 1.124 CC -.

A este respecto proceden las siguientes consideraciones:

A. - Es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 27.1.1906, y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956, 10.1.90, 15.12.92, 24.2.93, 28.5.96, 23.10.97, 3.3.2000, 17.11.2006 , entre otras) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación,generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio. Desde esta perspectiva la existencia de la afectación urbanística descrita ni comporta la concurrencia del presupuesto de hecho del art. 1483 CC (ni es una "carga" que pueda levantar la vendedora, sino que viene normativamente impuesta - ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento) ni supone un incumplimiento (acción ex stipulatu) del compromiso adquirido por la compradora de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo,clausula contractual incluida habitualmente en los contratos en relación, precisamente, con las previsiones del citado precepto.

B.- Asimismo, desde otra óptica, la existencia de dicha limitación urbanística no supone un incumplimiento esencial encuadrable en el artículo 1.124 CC .

Así es, en la propia definición que del contrato de compraventa contiene el artículo 1445 del C.C se contienen las dos fundamentales y recíprocas obligaciones que luego se concretan en los arts. 1461, 1462 y 1500 del mismo Cuerpo legal cuales son para el vendedor entregar la cosa, y para el comprador pagar su precio; ahora bien, aquélla no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que ésta sea pacífica, es decir, que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil, esto es, que sirva para el fin o destino para el que fue comprada; y a fin de conseguir todo ello la jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones de saneamiento, y aquéllas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho entrega de cosa distinta, contempladas en los arts 1101 y 1124 del CC ., de tal manera que la existencia de prestación diversa (aliud pro alio) se configura como un incumplimiento esencial, pudiendo definirse, según reiterada jurisprudencia, "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador". El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo caso se hace necesario que objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada , que haga del todo punto imposible su aprovechamiento (SSTS de 6 de abril de 1989 con cita de las de 12 y 23 de marzo de 1982 y 6 de abril de 1985, y más recientemente las de 7 de abril y7 de mayo de 1993 y 29 de abril de 1994 ).

Tal supuesto tampoco concurre en el supuesto de autos; así, la casa comprada se venía destinada a viviendas y en tal uso podía mantenerse, afectando únicamente la limitación urbanística a su rehabilitación, especialmente por lo que se refiere a condiciones de construcción y elementos estéticos, por tanto no cabe hablar de una inhabilidad absoluta ni de frustración del objeto del contrato, ni siquiera atendiendo a la intención de la compradora de destinar el edificio, una vez rehabilitado, a apartamentos de uso turístico (finalidad que, por otra parte, ni consta fuera manifestada ni valorada en las negociaciones previas a la suscripción del contrato ni es alegado en la demanda, introduciéndose por primera vez en fase de prueba)

C.- Tampoco puede atribuirse a la vendedora un incumplimiento de las reglas de la buena fe que deben presidir las relaciones contractuales (ocultación o reticencia en la información que la buena fe impone ofrecer al comprador).

No puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (art. 7.1 y 1258 CC ) imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que las dispensan, entre otras cosas porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente, no pudiendo olvidarse que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del Planeamiento.

La aplicación de esta doctrina al supuesto de autos comporta que en modo alguno pueda atribuirse una infracción de la buena fe exigible a la vendedora, tanto más si tenemos en consideración que ha quedado suficientemente probado -testifical del tercero que medió en la venta- que la misma desconocía la limitación que le imponía el planeamiento, y que por otra parte, no consta que la compradora observara la diligencia mínima exigible (es la propia compradora la que aporta a las actuaciones las certificaciones libradas por el Ayuntamiento acerca de la calificación y situación urbanística de la finca aportadas con la demanda, información que podría haber obtenido fácilmente con anterioridad a la conclusión de la compraventa, tanto más si pretendía dar a la finca el uso que ahora alega).

Por otra parte, no cabe efectuar consideración alguna acerca de la concurrencia de un posible vicio del consentimiento de la compradora (error o dolo), no habiendo sido alegado ni habiéndose ejercitado acción de nulidad por tal motivo, por lo que cualquier pronunciamiento al respecto resultaría incongruente.

Por todo cuanto antecede, no siendo atribuible incumplimiento alguno a la demandada, procede, estimando el recurso y revocando la sentencia de primera instancia, desestimar la demanda.

CUARTO.- La desestimación de la demanda comporta la condena a la actora al pago de las costas de la primera instancia, al no estimar el tribunal que concurran en el supuesto de autos dudas de hecho o de derecho de entidad suficiente, que justifiquen un pronunciamiento distinto (art. 394.1 LEC ).

Por otra parte, habiendo sido estimado el recurso, no procede una especial imposición de las costas de la apelación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Camila contra la sentencia de fecha 10 de enero de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm. 571/2004 por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Manresa, SE REVOCA la señalada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando la demanda interpuesta por Dª. Alejandra contra la citada apelante, SE ABSUELVE a ésta de los pedimentos contra la misma dirigidos. Se condena a la actora al pago de las costas de la primera instancia.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.