Sentencia Civil Nº 175/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 657/2007 de 02 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 657/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 1010/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE GRANOLLERS

S E N T E N C I A N ú m. 175/2008

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a dos de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciseis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1010/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granollers, a instancia de Dª Gema y D. Jose Pablo representados por el procurador D. Jorge Enrique Ribas Ferré, contra PARDELLMELO-3 S.L. representada por la procuradora Dª. Luisa Infante Lope; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Marzo de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda de Juicio Ordinario, interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, por la Procuradora de los Tribunales Dª Isabel Fuentes Angulo en nombre y con la representación de D. Jose Pablo y Dª Gema contra la entidad PADADELLMELO-3 S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Francisca D. Rodríguez Nieto debo condenar y condeno a la demandada a satisfacer a la actora la cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS TRECE CON OCHO CENTIMOS (26.613,08.-) EUROS por los daños y perjuicios causados, con imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que se opuso, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado. Se señaló para votación y fallo el día 28 de febrero del corriente.

TERCERO.- En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- El proceso versa sobre la aparición de una plaga de termitas en la casa sita en calle DIRECCION000 número NUM000 de Santa Eulalia de Ronçana. Los demandantes la compraron a la demandada en escritura de 27 de mayo de 2.004 y, una vez en posesión del inmueble, se percataron de la existencia de dicha plaga. Los actores formularon reclamaciones a la vendedora, Pardellmelo 3, S.L., sin llegar a un acuerdo, por lo que el 24 de julio de 2.006 presentaron la demanda correspondiente, en reclamación del coste que había tenido la eliminación de la plaga, la sustitución de los elementos de madera afectados y la obtención de financiación para ello.

La demanda se formuló por entender que la casa, tal como se había entregado, era inservible para servir como vivienda, de manera que se invocó la doctrina del aliud pro alio. Como el escrito inicial se presentó, sin duda, después de los seis meses siguientes a la toma de posesión de la vivienda por los actores, la demandada planteó de inmediato la cuestión de la caducidad del derecho de los compradores. Postura de los demandados que éstos plantearon, curiosamente, bajo la denominación de "inadecuación de procedimiento", que siguen utilizando en su recurso. Se trata de una forma de expresarse. A lo que se refiere la demandada es a que no es correcto en derecho hablar, en este caso, de cosa inservible, ni reclamar conforme a la jurisprudencia creada para los casos en que la cosa objeto de compraventa es en efecto inservible. Por el contrario, entendía la demandada que procedía reclamar únicamente al amparo de la normativa que regula los vicios ocultos, porque la casa, aunque tenía termitas, no era en modo alguno inútil. Y, siendo ello así, el derecho de los actores había caducado ya fatalmente por transcurso del plazo de seis meses desde la entrega de la casa. Evidentemente no se trata de una cuestión procesal, pese a la expresión que utiliza la parte demandada.

La juez sostiene que son compatibles las acciones generales de incumplimiento de contrato y las específicas de vicios ocultos, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. O sea, viene a decir, que el comprador puede elegir una u otra vía para reclamar frente a su vendedor en los casos en que la cosa vendida presenta defectos. Como en este caso era evidente la afectación de la vivienda que se denunciaba en la demanda, debía estimarse la misma. Estimarse en su integridad, pues rechazó también la sentencia las alegaciones de pluspetición que había esgrimido la demandada.

SEGUNDO.- El artículo 1.484 del Código Civil determina que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. La responsabilidad del vendedor la impone el artículo 1.485 aunque ignorase los vicios y el artículo 1.486 permite a los compradores, en caso de defectos ocultos, optar entre desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Una de las principales cuestiones que se han planteado desde siempre ante las reclamaciones hechas en estos casos por los compradores es la del plazo para reclamar, porque el artículo 1.490 del repetido código determina que las acciones que emanen de los cinco artículos precedentes (entre ellos, por tanto, el citado 1.486 ) se extinguirán a los 6 meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Y desde antiguo ha ocurrido con frecuencia que las demandas no llegaban a los tribunales hasta después de transcurrido ese plazo, con lo que debía estimarse caducado el derecho a reclamar.

Ante ese problema, el Tribunal Supremo, también desde hace mucho, vino a reconocer a los compradores algo muy parecido a lo que les reconoce la normativa sobre defectos o vicios ocultos aun en los casos de entablarse la demanda después de los 6 meses. Pero, ante el texto claro de la ley, sólo se reconoció ese derecho en los casos más graves, en aquellos en que la cosa vendida presentaba tales defectos que la hacían completamente inservible para su finalidad propia, por ejemplo servir como vivienda si tal había sido el objeto de la compraventa. Se entendía en tales casos que no se entregaba lo comprometido sino otra cosa distinta, por lo que existía completo incumplimiento, y no cumplimiento defectuoso. Es la doctrina conocida con la expresión latina "aliud pro alio", alusiva a que en tales casos se entrega, en realidad, una cosa por otra.

Sin embargo, la posibilidad de aplicar esta doctrina se reduce a los casos que le son propios, es decir, a aquellos en que efectivamente lo entregado es inservible para el fin que le es propio. Fuera de estos supuestos, sólo puede reclamarse conforme a lo dispuesto conforme a lo establecido en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , porque esa es la regulación específica establecida para este problema en la compraventa. No puede, por tanto, acudirse a otros preceptos legales para regular una cuestión que tiene una normativa propia y específica, que es la que ha de aplicarse. En los casos, se insiste, en que no sea aplicable aquella doctrina del aliud pro alio, surgida para hacer frente al problema de la caducidad en los casos de vicios muy graves.

No es admisible que en todos los casos de defectos ocultos pueda optarse por reclamar al amparo de las normas de los artículos 1.484 y siguientes o de las normas generales sobre incumplimiento de las obligaciones y contratos. Esto no es así, como estamos diciendo. Ante defectos ocultos que no impiden que la cosa sirva para su fin propio hay que reclamar conforme a su normativa especial y en el plazo de 6 meses desde la entrega.

Evidentemente, el concepto de cosa inservible puede suscitar dificultades. Cuando se trata de una casa, la falta de cristales, o goteras aisladas, o un defecto en la instalación del agua o de la luz, pueden imposibilitar o hacer muy incómodo el uso de la vivienda. Y podría sostenerse que, en tales casos, la casa sería inservible, porque para hacerla habitable sería preciso realizar determinadas reparaciones. Pero no es de esa clase de defectos de los que se trata cuando hablamos de cosas inservibles para su finalidad propia. De lo que hablamos, en el caso de viviendas, es de que exista un defecto grave que impida, sin grandes reparaciones, la utilización de la casa, o la haga incluso peligrosa para los moradores. Especialmente, se habla de viviendas inservibles cuando hay una importante afectación de la estructura. Eso es lo que ocurría en el caso contemplado en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2.005 , invocada por los demandantes, en el que había un gravísimo deterioro de la estructura de la vivienda, por ataque de los insectos a los elementos portantes de la casa, que eran de madera, lo que había obligado a proceder a apuntalamientos y apeos para evitar el colapso del edificio.

Ciñéndonos al caso de las termitas, es evidente que puede haber afectaciones tan graves como la descrita en esa sentencia de 2.005 acabada de citar, en los que obviamente hay que hablar de entrega de cosa inservible, y otras afectaciones menores, que no merezcan tan drástica calificación. Porque es obvio que puede ocurrir que haya una plaga de termitas que sólo afecte a algunos elementos de puertas y/o ventanas, en cuyo caso sería inadmisible hablar de una casa inservible, como sería inadmisible predicar tal circunstancia de la existencia de algunas goteras, o de otros en que la madera de las puertas o ventanas estuviese afectada por otros problemas que exigiesen su sustitución. En esos casos habría que hacer reparaciones y, de hecho, de no hacerlas, el problema se agravaría y resultaría todo lo incómodo que pueda imaginarse. Pero no se trataría de una casa inservible, como cualquiera puede comprender. Lo será, tratándose de termitas (o de otros defectos), cuando haya una afectación general o cuando peligre la estructura. Descartada esa libertad de optar que parece (no se dice con particular claridad) admitir la juez de primera instancia, lo que hemos de hacer es decidir si la afectación existente en este caso era tan grave que hacía inservible la casa que compraron los demandantes.

TERCERO.- Pues bien, en este caso la estructura no tuvo la menor afectación, pues no era de madera, salvo en el porche, que no fue atacado por los insectos. Las reparaciones realizadas consistieron en cambiar marcos y hojas en puertas y ventanas, instalando carpintería de aluminio en los exteriores. A nuestro juicio no puede decirse que la casa fuese inservible para servir como vivienda. Necesitaba reparaciones, pero no era inservible. Precisaba reparaciones, pero como ocurre siempre cuando las cosas vendidas tienen defectos o vicios ocultos, de esos que hay que reclamar en 6 meses. Porque siempre que la cosa vendida tiene vicios ocultos precisa reparaciones. El carácter de inservible, el incumplimiento completo, sólo existe cuando las reparaciones necesarias son muy amplias y/o afectan a elementos esenciales.

D. Ricard Galofré, representante de Gestior Quimics, S.L., y buen especialista en el tratamiento de plagas de termitas, explicó que en los casos de ataques de termitas no es preciso sustituir toda la madera de la casa, sino sólo la afectada, realizando en su caso un tratamiento preventivo a la que quede. Explicó, por ejemplo, que había masías que tenían toda la estructura de madera, y se mantenían pese a haber sido afectadas por termitas. En cuanto a las posibilidades de erradicación de la plaga, el señor Galofré manifestó que el sistema empleado por su empresa era seguro y se tenía mucha experiencia con él. Es un tratamiento que se prolonga durante varios años. En el primero se destruye el termitero mediante un tóxico que es trasmitido progresivamente por los insectos, de unos a otros, hasta resultar todos envenenados y muertos. Durante los siguiente cuatro años se practican controles para tener la seguridad de la extinción de la plaga.

La vivienda que compraron los demandantes resultó afectada en los marcos de puertas interiores y de carpintería exterior, como consta en los documentos 14 y 16 de la demanda, de modo que se cambiaron 7 puertas interiores (documento 23) y la carpintería exterior, que se puso de aluminio (documento 24). D. Francisco Pou, representante de la firma que cambió las puertas interiores, explicó que los marcos estaban afectados y que no sabía si lo estaban también las puertas, aunque éstas habían de ser cambiadas si se sustituían aquellos. La cantidad reclamada en la demanda era de 27.006,97 euros, es decir, el 8,17 por ciento del precio de compra pagado por los demandantes, comprendiendo en aquella suma tanto el tratamiento insecticida como los arreglos realizados en la madera. No se realizó una gran reforma de la casa, ni peligró en ningún momento su estructura. Hubo reparaciones, como siempre que algo tiene defectos. Si aceptásemos que no se entregó realmente una vivienda, porque el inmueble no servía para ser habitado, habríamos de predicar la inhabitabilidad de la inmensa mayoría de los casos en que los inmuebles presentan defectos y afirmar que en todos ellos hay incumplimiento completo del contrato. Quedarían vacías de contenido e inaplicadas las normas que regulan los vicios ocultos en materia de compraventa.

Hemos de concluir, por consiguiente, que lo que hubo en este caso fueron esos vicios o defectos en la cosa vendida y no incumplimiento completo por inhabilidad del objeto vendido. En tal situación debió haberse presentado la demanda en los 6 meses siguientes a la entrega de la casa. Como se presentó en junio de 2.006 y la escritura de compraventa se otorgó en mayo de 2.004, sin que se haya alegado siquiera que se entregase el inmueble con posterioridad a esa fecha ni que fuese respetado el aludido plazo de 6 meses, no queda más remedio que considerar caducado el derecho a reclamar de los demandantes, lo que obliga a desestimar la demanda.

CUARTO.- No obstante dicha decisión, no se impondrán las costas de primera instancia a los actores, haciendo uso de la autorización conferida por el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque considera el tribunal que el caso presentaba dudas suficientes, que derivan de la dificultad que supone deslindar los casos en que existen vicios ocultos de aquellos en que hay incumplimiento completo del contrato de compraventa por ser inservible el objeto vendido. Respecto a las costas de la apelación no se hará tampoco pronunciamiento al estimarse la misma.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por PARDELLMELO 3, S.L., contra la sentencia de fecha veintitrés de marzo de dos mil siete, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cinco de Granollers en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos revocar y revocamos dicha sentencia y, en su lugar, desestimando la demanda formulada por D. Jose Pablo y Dña. Gema , absolvemos libremente a la citada sociedad de la pretensión deducida contra ella, sin especial pronunciamiento respecto a las costas de ninguna de las dos instancias.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.