Sentencia Civil Nº 175/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 699/2007 de 31 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 699/2007

JUICIO ORDINARIO NÚM. 257/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE LOS DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 175/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 257/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Arenys de Mar, a instancia de D. Luis Carlos , contra Dª. Laura , D. Ramón y Dª. Sara ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Mayo de 2.007, por la Sra. Magistrada-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Carbonell, en nombre y representación de Don Luis Carlos , contra Doña Laura , contra Doña Sara y contra Don Ramón , con los siguientes pronunciamientos:

1.- CONDENAR a los demandados al pago al actor de la suma de SEIS MIL CIENTO TREINTA Y OCHO con TRECE (.- 6.138'13.-) EUROS, cantidad ésta que devengará asimismo para dichos demandados la obligación de pago por su parte del interés legal de la misma desde la fecha de la interposición de la demanda de este pleito, el 2 de mayo de 2005, hasta la fecha de la presente resolución, esto es, 10 de mayo de 2007, momento desde el cual la cantidad principal objeto de condena deberá incrementarse en un interés anual igual al del interés legal del dinero vigente en el momento del devengo incrementado en dos puntos y hasta el efectivo y completo pago de lo debido por los demandados.

2.- CONDENAR a cada una de las partes en este pleito al pago de las costas procesales causadas a su instancia en el mismo así como al de las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 19 de Febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, tras un extenso estudio acerca de las acciones por saneamiento por vicios ocultos y las generales por incumplimiento, constata la efectiva existencia de anomalías en el inmueble adquirido, en concreto, humedades provinientes del subsuelo y paredes de cerramiento, concluyendo que dada la gravedad de las patologías, y analizando las pruebas periciales, que partiendo de establecer que la causa principal puede ser el inadecuado tratamiento constructivo e incapacidad térmica aislante del conjunto de sus paredes de cerramiento, había concurrido como causa la inadecuada combustión del gas butano del calentador, sin que esto último sea un vicio oculto ya que se hallaba tal instalación a la mera percepción de los sentidos. A la hora de concretar la indemnización parte del informe del Sr Luis Pablo , por considerarlo más completo y exhaustivo, mas detrae la partida de 1.819,57 ?, en aplicación del artc 1471 del Código Civil, y al no constar que las obras se hayan realizado, detrae por la misma razón el IVA, y limita del resto la indemnización al 50 %, por lo que la condena la fija en 6.138,13 ? e intereses legales, sin efectuar expresa imposición de costas.

De dicha resolución discrepan los demandados, basando su oposición en un único motivo consistente en impugnar la valoración que se había efectuado de las pruebas periciales, por entender que la sentencia había obviado las conclusiones mayoritarias de su perito y el judicial, que tal decisión no se había motivado suficientemente, no había tomado en cuenta las operaciones préciales llevadas a cabo por el perito judicial, instrumentos y datos en los que se sustenta el informe, circunstancias que avalaban la objetividad de los informes, lo que conducía a que la solución salomónica, supone que el razonamiento final sea incoherente y contradictorio, ya que tanto el informe pericial de los demandados como el judicial, concluían que la causa de las humedades es al condensación por una deficiente ventilación de la vivienda.

Por su parte la actora también impugna la sentencia, solicitando la estimación total de la demanda, indicó que la pericial del Sr Jose Luis perdía credibilidad al existir también humedad en la casa contigua, y la del Sr Raúl se antojaba sesgada e incompleta, y reconociendo las humedades por capilaridad, no establecía las causas ni soluciones, se ciñó a los extremos propuestos por la actora y tomó datos de un solo día y en cuanto al importe de la indemnización, entendía que la partida excluida debía adicionarse al no estar en una acción del artc 1471 del Código civil, sino en la acción de reparación de daños y perjuicios derivados de un incumplimiento del vendedor, que tampoco debía detraerse el Iva, pues deberá abonarse y finalmente adujo que no procedía el porcentaje fijado del 50%, por cuanto su incidencia sería de un 5% según el perito SR Luis Pablo , nunca influiría en las humedades por capilaridad, los efectos nocivos del calentador no se habían puesto de manifiesto, y ellos carecían de conocimientos técnicos de construcción o lampistería, por lo que el defecto de falta de ventilación del calentador de la vivienda era un vicio oculto.

SEGUNDO.- Con reiteración se ha expuesto que en nuestro Ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados, obtenidos a través de la valoración conjunta de toda la practicada, han de prevalecer por hallarse inspirados en criterios objetivos y desinteresados, según han destacado innumerables sentencias, de la que son muestra las de 30 de marzo de 1.984, 29 de abril y 28 de octubre de 1.988, 12 de noviembre de 1.992, citando las de 11 de junio y 2 de diciembre de 1.985, y 12 de febrero de 1.993 , entre otras muchas, y a esta apreciación ha de estarse, salvo si es ilógica o manifiestamente equivocada. En concreto, respecto de la prueba pericial, que suele ser de especial relevancia en estos casos, es preciso destacar que tiene como finalidad auxiliar al Juez aportándole los conocimientos científicos, artísticos o prácticos de que carezca y que sean necesarios o convenientes, dicen los artículos 1242 del Código Civil y 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debiendo apreciar su informe según las reglas de la sana crítica, incluso "sin estar obligados a sujetarse al dictamen de los peritos", artc 348.

Mas a la hora de la valoración, como apuntaba el recurrente no puede incurrirse en arbitrariedad, por lo que ha de motivarse la decisión, y así el T.Supremo expresa como " la fuera probatoria de los dictámenes periciales reside no en sus afirmaciones, ni en la condición, categoría o número de sus autores, sino en su mayor o menor fundamentación y razón de esencia, debiendo tener por tanto como prevalentes aquellas afirmaciones o conclusiones que vengan dotadas de una superior explicación racional, sin olvidar como criterios auxiliares el de la mayoría coincidente o el del alejamiento del interés de partes, o preparación y titulación de los mismos.

Por otra parte y en relación con el tema de los vicios ocultos, que se plantea en la impugnación, decir que la doctrina del Tribunal Supremo relativa al saneamiento de vicios ocultos de la cosa vendida regulada por los arts. 1484 y ss. CC señala:

a) Que el vicio consista en una anomalía por la cual se distinga la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad.

b) Que dicho vicio no ha de ser conocido por el adquirente ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del comprador.

c) Que ha de ser de tal naturaleza que lo haga inhábil para el uso que motivó su adquisición, conforme a su naturaleza y a la actividad ejercida por la adquirente.

d) Tal saneamiento ha de requerirse antes del transcurso de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida y así se traslada a la jurisprudencia menor avía de ej Ss de la Audiencia de Córdoba de 3 de Julio de 2000 , en la que se expresa: Hemos de partir de que por vicio o defecto se ha de entender, de acuerdo con el parecer de la doctrina, la característica que afecta a una cosa especifica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hiciera poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Ello distingue los vicios de la llamada falta de calidad que si, por una parte, ostenta un carácter más generalizado que la de los vicios, en el sentido de que afecta a todas las cosas contenidas en la misma forma, por otra, suele, al menos en el lenguaje ordinario, de notar, más una falta de cualidades en general que un defecto especifico, por lo que, al comportar una menos inadecuación al uso a que está destinada, no recibe el mismo tratamiento jurídico que el vicio.

Pues bien cuestiona la recurrente que los defectos de fontanería fuesen anteriores a la venta. Ciertamente que el vicio exista en el momento de la perfección del contrato, aún no exigido específicamente que el código a diferencia del saneamiento por evicción (art. 1475.1 ) se puede inducir del art. 1488 que contempla un supuesto conexo y relacionado ("si la cosa vendida tenia algún vicio oculto al tiempo de la venta") y lo exige la doctrina y lo requiere la jurisprudencia (ejemplo S. 31-1-70 ). Por ello cuando en el momento de la venta la cosa se hallaba libre de vicios, si estos los adquirió después, no habrá lugar a la responsabilidad del vendedor, pero ello obliga a distinguir entre la existencia del vicio y su conocimiento, pues si el vicio se descubrió después de la venta, como suele suceder, pero puede acreditarse que su existencia era anterior a la misma, tendrá plena aplicabilidad la doctrina del saneamiento por vicios ocultos.

En cualquier caso, la prueba de la existencia y de la dotación de los vicios ocultos gravita sobre quien lo alega, es decir, el comprador, pero dada la dificultad y la fijación de plazos cortos para el ejercicio de la acción precisamente por esa dificultad de probar la génesis del vicio cuando ha transcurrido demasiado tiempo desde la compraventa, se podrá -e incluso será conveniente- acudir a la presunciones cuando por la naturaleza y características del vicio en relación a la fecha de su constatación, sea lo más probable que el vicio existiese al momento de otorgarse el contrato, cual acontece en el caso que nos ocupa en el que la naturaleza de las deficiencias afectantes a las tuberías denota su no aparición instantánea y dada que su reparación tuvo lugar a los 5 días de la ocupación, la deducción de su existencia anterior debe entenderse lógica y racional. En relación a que esos vicios no eran ocultos y pudieron, con una diligencia media ser conocidos por el comprador, debemos señalar que por oculto ha de entenderse, no ya el que no sea conocido por el comprador sino aquel que, por su parte de trascendencia externa no puede, en principio ser conocido por el mismo. Ello comporta una cierta relación de subjetividad, pues no se trata tan solo de la existencia del defecto, sino de que esta no haya trascendido al conocimiento del comprador. Por ello, si el vicio no es oculto, es decir, trasciende fácilmente al exterior, en modo alguno podrá ser alegado a efectos de aplicación de este artículo por el comprador, aún en el caso de que alegue y probase su desconocimiento que, en todo caso, podría llegar a fundamentar una acción de nulidad por error, pero no de responsabilidad por vicios ocultos.

E igualmente, si aún siendo oculto el vicio, hubiese sido conocido por el comprador en el momento de la venta, tampoco será posible ejercitar con éxito las acciones con fundamento en el art. 1484 CC que exige una actuación de buena fe. No obstante, el código acentúa el carácter subjetivo de este conocimiento, hasta el punto de que, cuando el comprador es un experto, cuyos conocimientos por razón de su oficio o profesión, le ponen en condiciones de conocer el vicio, pese a su carácter oculto o, como dice la Ley, pese a no estar a la vista ni ser manifiesto, debía fácilmente conocerlos, no responderá el vendedor.

Y, finalmente, hay que hacer constar que, no solamente no responderá el vendedor cuando el comprador, con base en sus conocimientos personales debió descubrir el defecto, sino también cuando los conocimientos técnicos necesarios para el descubrimiento del vicio oculto fueron ajustados por un tercero que en intervino en la preparación o perfección del contrato y le hizo participe de un conocimiento al comprador profano. En todo caso, el carácter oculto debe ser considerado en relación con el comprador, no con el vendedor, cuya convicción, a estos efectos, se considera irrelevante. Y ello, claro está, sin perjuicio de que la mala fe del vendedor en que cristaliza su conocimiento de los defectos ocultos de la cosa vendida, puede dar lugar a distintos efectos jurídicos que irían, desde la agravación de la responsabilidad por vicios ocultos -que impediría la validez de la estipulación de exención de responsabilidad del vendedor, a tenor del precepto de art. 1485-2 CC -, o la adicción de una indemnización por los daños y perjuicios causados (art. 1486 CC parr 2º ) hasta la posibilidad de reclamar del vendedor de nulidad del contrato de compraventa, fundada en el dolo civil del mismo. CUARTO.- Aplicando estas consideraciones al supuesto que se analiza, la existencia de las deficiencias en las instalaciones de agua fría y caliente en cuarto de baño, cocina y termo, deben entenderse ocultas y no conocidas por los compradores, pues no puede imputarse indiscriminadamente el riesgo al comprador delegando un deber de diligencia en el examen detallado de la cosa comprada, pues lo cierto es que exista también un deber de advertencia y conservación en el vendedor y de idoneidad de la cosa vendida a un fin económico derivado de la buena fe contractual. El carácter oculto de estos vicios se manifiesta por afectar a una instalaciones cuales son tuberías que solo en su uso habitual puede constatarse, no, por tanto, por la presencia un día anterior a la entrega de las llaves de la compradora, insuficiente para comprobar el estado real de aquellas instalaciones.........

TERCERO.- Ello aplicado al caso concreto, nos encontramos, en efecto con tres dictámanes, y así el obrante al folio 57 y stes, acompañado con la demanda, del Sr Luis Pablo , Arquitecto técnico, que tras reflejar una superficie construida de 53,8 metros y útil de 43,6, indica que existen humedades provinientes del subsuelo por capilaridad, por inadecuado tratamiento constructivo de la base del suelo, y humedades provinientes de las paredes de cierre, atribuible a la incapacidad térmica aislante del conjunto de las paredes de cierre, explicando como la aparición del vicio es sencilla: las condensaciones por humedad aparecen por dos parámetros: diferencia térmica exterior-interior, y humedad relativa del aire en el interior, concluyendo que ni reunía requisitos de habitabilidad, y proponiendo las soluciones que estimaba oportunas, así como su valoración; en el juicio disintió de los cálculos del perito nombrado en el juicio, y preguntado sobre la incidencia de la defectuosa combustión del calentador, expuso que fue una concausa terciaria, y la gota que colmó el vaso, aventurándose en concluir que de los tenían ser conocedores los anteriores dueños. Por su parte el SR Jose Luis , perito de seguros, en el dictamen que acompañó a la contestación, 126 y stes, estima inexistencia de la rotura de la barrera de vapor a pared de fachada al observar que en la vivienda contigua no existía no observaba patología pro condensación, y concluía que las humedades procedían de una mala ventilación. Finalmente , el perito Sr bandada, Arquitecto, presenta su informe a los folios 313 y stes, y entiende , tras manifestar que examinada la vivienda contigua que se habita solo en verano, y que según su propietario siempre tiene las ventanas abiertas con las persianas bajadas, que existen manchas de humedad a una altura de 30 cms y los zócalos de la pared Norte están despegados, responde a los extremos propuestos, indicando que supone que no se construyó una barrera contra la humedad que pudiera provenir del subsuelo, si bien la casa se levantó 20 cms, creyendo suficiente si bien habrían cambiado los alrededores del terreno y bajo la casa debe acumularse agua; calcula con un afórmula la resistencia térmica de la fachada con valores medidos de temperatura: 14,3º de temperatura ambiente interior y 3,2 º de exterior, dándole un coeficiente de 1,18 Kcal/hm2 ºC, entendiendo que en su época era la practica habitual la inexistencia de aislante específico dentro de la cámara, que en las dos viviendas de los bajos existía humedad por capilaridad y sólo hongos en la que nos ocupa, y concluye diciendo que las humedades de producen por condensación de vapor de agua producto de la combustión del butano del calentador dentro de la vivienda, señalando además que dicha instalación es peligrosa para sus ocupantes, pudiendo producir la muerte por asfixia y al misma debía ser modificada, con una chimenea que ventilara al exterior.

Así las cosas, no hay cuestión, ni debate en que existen humedades por capilaridad provinientes del subsuelo y que aun cuando la casa se elevara en su día, ello actualmente, es decir, en el momento de la venta suponía un vicio y además oculto que debía ser subsanado por el vendedor, y al respecto, sobre su existencia no hay contradicción en las periciales. Tampoco hay cuestión en que la instalación del calentador de butano es peligrosa, y que el vapor de agua genera o colabora en la producción de la humedad, si quiera los peritos difieren en que sea causa única o concausa, lo cual enlaza con la cuestión del aislamiento. Y aquí la Sala, coincide con el Juez de instancia, en cuanto concluye que es defectuoso, y así por una parte tenemos el reportaje fotográfico del estado de la casa y humedades, de tal entidad que mal parece pudieran provenir tan solo de defectuosa ventilación, por otra parte y aun cuando esta sea necesaria, tampoco se precisa cuanta ventilación habría que tener, pues no puede obligarse a una familia que compra la casa para vivir permanentemente en que esté, como su vecino, todo el año con las ventanas abiertas, y con ser cierto que el Sr Raúl tomó temperaturas y realiza operaciones para justificar el aislamiento, los valores de los que parte en su ecuación, con sólo 9 grados de temperatura de diferencia, no parece puedan servir para el invierno, en que la temperatura interior de una casa es muy superior a los 14 ºs que plasma, y que es cuando se manifestaron las humedades y de hecho ya indicó que para un lugar como Burgos sería ineficaz, que es lo que ha ocurrido en el presente, en el que todo el mundo esta de acuerdo en que es una zona muy húmeda, por lo que ningún error, ni falta de lógica existe cuando se parte de la pericial actora que además de extensa, esta lógica y racionalmente fundamentada, incluso en la parte que resalta del conocimiento previo de la humedad, pues se observa en el reportaje de internet, anunciando la misma, que las fotos se tomas en época no fría y con las ventas abiertas.

Sentado lo anterior, y entrando en la impugnación, el Juez achaca el 50 % al actor, puesto que considera que ha concurrido la inadecuada combustión del gas butano del calentador y que tal anomalía no podía considerarse como vicio oculto por hallarse la instalación a la percepción de los sentidos. Mas ello no lo compartimos, pues una cosa es que el calentador este a la vista, y en él no se aprecie defecto, y otra cómo esté y se haya realizado su instalación y cuando se manifieste su deficiencia, y como quiera que no consta que el demandado supiera que la instalación estaba mal hecha, ni era congnoscible o experto por su profesión u oficio, ni el vendedor hizo advertencia de su inidoneidad, cuando era él quien debería haberlo sabido, bien porque se instaló siendo dueño, bien por los necesarios controles que hubieran debido realizarse, ha de estimarse el recurso de la parte actora, no sin adevertirle, como hace el perito, de la necesidad del cambio de la instalación, por el peligro que comporta, máxime para el menor.

Finalmente, en cuanto al quantum de la indemnización y además de no minorar aquel 50%, tampoco cabe descontar el IVA, pues será un impuesto que generará las obras de reparación y que el actor debe desembolsar, y en cuanto a la indemnización por la pérdida de superficie, se estima también procedente, por cuanto no estamos ante una casa comprada que después se mida y tenga menos espacio, sino ante un supuesto de que por no ser el objeto idóneo hay que hacer obras por las que a posteriori se pierde el espacio, piénsese, incluso, lo ya reducido del objeto, poco más de 40 metros, y de que además el T. Supremo se decanta en ocasiones por la no aplicación del artc 1471 del Código civil en inmuebles integrados en propiedad horizontal, considerando que la venta no es de cuero cierto, sino individualizada y concreta ( Ss T S de 12-12-1991 o Valencia 10 de Septiembre de 2003 ).

CUARTO.- Las dudas de hecho que planteaba el litigio, con la existencia, incluso de dictámenes contradictorios y la revocación parcial comporta que no se efectúe expresa imposición de las costas en ninguna de las dos Instancias.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Laura , D Ramón y Dª Sara y estimando la impugnación de D Luis Carlos , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 699-2007, en el juicio ordinario 257-2005, de fecha 10 de mayo de 2007, debemos confirmar y confirmaos dicha resolución, excepto en el montante de la condena que se concreta en 15.826,39 ? e intereses legales desde esta resolución, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.