Sentencia Civil Nº 175/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 639/2008 de 16 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00175/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 639/08

JDO. 1ª INST. Nº 6 DE ALCOBENDAS

AUTOS Nº 472/07 (ORDINARIO)

DEMANDANTES/APELANTES/APELADOS: D. Erasmo Y Dª Eugenia

PROCURADOR: Dª YOLANDA LUNA SIERRA

DEMANDADOS/APELANTES/APELADOS: D. Lucio Y Dª Sacramento

PROCURADOR: D. GUSTAVO GÓMEZ MOLERO

PONENTE: ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

SENTENCIA Nº 175

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a dieciséis de marzo de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 472/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alcobendas, a los que ha correspondido el Rollo nº 639/08, en los que aparece como demandantes- apelantes y apelados D. Erasmo y Dª Eugenia representados por la Procurador Dª Yolanda Luna Sierra y como demandados-apelantes y apelados D. Lucio y Dª Sacramento , representados por el Procurador D. Gustavo Gómez Molero, sobre cumplimiento contrato de arrendamiento sobre cláusula de opción de compra y reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alcobendas, se dictó sentencia con fecha 11 de abril de 2.008 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando en parte la demanda interpuesta por D. Erasmo y Dª Eugenia , contra D. Lucio y Dª Sacramento , se declara que los inmuebles reflejados en el contrato suscrito el 1 de julio de 1995: - 1) Urbana, piso NUM004 letra A, del edificio sito en la Avenida DIRECCION000 NUM000 de San Sebastián de los Reyes (Inscrita en el tomo NUM001 , libro NUM002 , finca número NUM003 ) - 2) Piso NUM004 letra B, de la Avenida DIRECCION000 NUM000 , de San Sebastián de los Reyes (Inscrita en el tomo NUM001 , libro NUM002 , finca número NUM005 ) son propiedad de los actores en virtud del ejercicio de la opción de compra por la parte actora, condenando a los codemandados a efectuar en el plazo de treinta días cuantos actos y otorgamientos sean precisos para la plena efectividad de la transmisión a favor de los demandantes, quedando absueltos de las demás pretensiones formuladas en su contra, y ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas causadas." Notificada dicha resolución a las partes, por las representaciones procesales de las mismas se interpusieron sendos recursos de apelación, que fueron admitidos, dándose traslado respectivamente, oponiéndose cada una al recurso formulado de contrario y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal, donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 9 de Marzo, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Lucio y Dña. Sacramento , se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 11 de abril de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Alcobendas en los autos de juicio ordinario nº 472/2007 que estimó parcialmente la demanda declarativa de dominio interpuesta por D. Erasmo y Dña. Eugenia frente a los hoy apelantes declarando que los inmuebles reflejados en el contrato suscrito el 1 de junio de 1995 son propiedad de los actores en virtud del ejercicio de la opción de compra por la parte actora. Alegan su disconformidad con la interpretación de la prueba que hace la sentencia de instancia aunque sin manifestarlo expresamente, por lo que solicitan la revocación de la resolución recurrida. La representación procesal de los actores se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia apelada.

La representación procesal de los demandantes interpuso así mismo recurso de apelación solicitando revocación de la resolución recurrida respecto a la absolución de las cantidades reclamadas como pago del arrendamiento y el pago de las costas de 1ª Instancia.

SEGUNDO.- Para mejor comprensión del presente recurso debemos hacer un breve resumen de los fundamentos fácticos y jurídicos del mismo: los hoy litigantes suscribieron el 1 de julio de 1995 contrato de arrendamiento, con opción de compra del local de negocio sito en los pisos NUM004 letra A y B de la Avenida DIRECCION001 NUM006 , hoy Avenida DIRECCION000 nº NUM000 de San Sebastián de los Reyes. Fincas registrales NUM003 y NUM005 . D. Lucio y Doña Sacramento las habían adquirido en documento privado a D. Urbano , que a su vez los había adquirido también por compra en documento privado a Dña. Joaquina . El plazo del arrendamiento se pactó por dos años prorrogables por periodos iguales hasta que se dieran las condiciones que se pactaban para la venta, y que consistían en la definitiva inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas a nombre de los demandados debido a que las sucesivas ventas se habían realizado en documento privado y encontrándose pendiente la tramitación del expediente de dominio nº 227/1995 ante el Juzgado nº 4 de Alcobendas.

En la cláusula tercera del mencionado documento acordaban que al estar tramitándose el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, el plazo dentro del cual podría ejercitarse el derecho a opción de compra seria de un mes contado a partir de los dos años fijados para el arrendamiento, independientemente de que la inscripción registral se produjera con anterioridad. Dicho plazo era improrrogable si en el tiempo determinado los optantes no hubieran ejercitado su derecho y si transcurridos los dos años iniciales no se hubiera producido la inscripción registral, el acuerdo de opción de compra se prorrogaría por periodos de igual duración hasta que dicha inscripción se realizara. En ese momento el plazo máximo para ejercitar la opción de compra seria de 60 días. En la cláusula cuarta y quinta se pactaba que en el caso de ejercitarse la opción de compra dentro del plazo establecido el precio de la compraventa seria de 34 millones de pesetas y de dicha cantidad se deducirían las cantidades entregadas en concepto de pago de las rentas. La cantidad restante se actualizaría con el IPC correspondiente si la opción de compra se ejercitara transcurridos los dos primeros años e igualmente en las prorrogas sucesivas.

En el año 2002 los actores requirieron a los demandados para que les informaran del procedimiento judicial. Ante las posteriores negativas a informar enviaron sucesivas cartas y requerimiento mediante burofax. En marzo de 2006 los demandados envían una carta en la que informan que no saben nada del estado del procedimiento. Los demandantes nuevamente en marzo de 2006 les requieren por burofax sin obtener contestación alguna; igualmente sucede en mayo de 2006. Ante la falta de noticias ejercitan la opción de compra manifestando su voluntad de adquirir los locales por carta de 12 de diciembre de 2006 enviada por conducto notarial y entregado a los demandados el 21 de diciembre del mismo año. Al ejercicio de la opción de compra se oponen los demandados por lo que interponen la presente reclamación judicial solicitando se declare la plena eficacia de negocio jurídico de la opción de compra.

La sentencia de instancia considera que el contrato de opción de compra dependía de una condición futura e incierta de la que dependía la eficacia de lo convenido, es decir la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas litigiosas. Condición que en ningún caso puede ser potestativa en cuanto dependiente de la voluntad del deudor de modo que la obligación condicional fuera nula. Y la citada inscripción de las fincas litigiosas depende en parte de la voluntad de la parte vendedora y de los procedimientos de jurisdicción voluntaria tramitados ante los Juzgados de Alcobendas. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1119 del Código civil se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento y aunque llegaron a tramitarse dos expedientes de dominio en el dilatado periodo de tiempo transcurrido desde la firma del contrato, estos no se resolvieron en parte por la actuación dilatoria de los arrendadores. Respecto al segundo expediente de dominio afirma que debe valorarse que dejaran transcurrir el plazo fijado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 para subsanar la falta de presentación de la documentación exigida por el Fiscal sin aportar la misma, ni acreditar la concurrencia de un motivo suficiente para ello. No consta la realización de diligencia alguna con posterioridad a la ultima denegación en orden a obtener la inscripción de su derecho de manera que no se ha probado que llevaran a cabo cuanto estaba dentro de su alcance y su poder de disposición para el cumplimiento de la condición por lo cual les es imputable que ésta no pueda tener lugar. Asimismo en ningún momento comunicaron a los demandantes las incidencias surgidas en la tramitación de los sucesivos expedientes llegando a remitir una carta de febrero de 2006 manifestando desconocer el estado de los mismos cuando debían de tener un perfecto conocimiento no solo de la desestimación del primero sino del transcurso de más de tres años desde la inadmisión del segundo. Considera por tanto que la actuación de los demandados es contraria a los principios de la buena fe, como principio general del derecho que ha de informar todo contrato y obliga a un comportamiento humano objetivamente justo, legal honrado y lógico por lo que estima la acción de dominio.

TERCERO.- Los demandados hoy apelantes manifiestan en su recurso su disconformidad con lo manifestado en la sentencia de instancia relativo a que no se ha dado cumplimiento a la condición de inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, alegan también que han actuado con buena fe ya que aunque no hubo comunicaciones escritas sí las hubo verbales y que el 30 de junio de 2006 remitieron burofax y mantienen que en dos ocasiones enviaron burofax que fueron devueltos por constar el domicilio erróneo en los remites. Alegan también que la opción de compra ha caducado por ejercitarse fuera de plazo entienden que lo pactado en la condición tercera del contrato en la que si transcurridos dos años no se hubiera procedido a la inscripción registral el acuerdo y la opción de compra se prorrogaría hasta que se produjeran las condiciones de venta pactadas es una condición de carácter indefinido, indeterminado e inoperante careciendo de validez por cuanto la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo tiene establecido que el ejercicio del derecho del optante a hacerse en un plazo determinado y no puede ejercitarse indefinidamente. Siendo por tanto nulo el plazo de la opción que se ejercita.

CUARTO.- El recurso de los demandados no puede prosperar pues de la prueba practicada en el procedimiento y del propio texto del contrato es evidente que las partes acordaron una opción de compra que fundamentalmente estaba condicionada por la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas objeto del contrato y que por tanto hasta que dichas fincas no estuvieran inscritas los optantes no podrían ejercitar la opción. Desde que se celebra el contrato el 1 de julio de 1995 hasta que por primera vez los demandados y apelantes remiten un escrito informando a los demandados transcurren más de 10 años en los que no han respondido a los distintos requerimientos de información realizados por los optantes. Además, tampoco han demostrado en el procedimiento que en los dos expedientes de dominio seguidos para la inscripción de las fincas cumplieran con los requisitos exigidos en dichos procedimientos para llevar a buen fin los mismos y como bien dice la juez de instancia no fue posible la estimación de las pretensiones formuladas en gran parte por la actuación dilatoria de los arrendadores. Incluso, y para el supuesto de que tuvieran interés en cumplir el contrato firmado hubieran debido poner en conocimiento de los demandantes los problemas surgidos en dichos expedientes. No es creíble que respondieran por teléfono a los numerosos requerimientos escritos realizados por los demandantes.

Queda también patente, como reconoció D. Lucio en el acto de juicio oral que no quería vender las fincas a los demandantes. Toda la actuación por tanto debe entenderse como manifiesta también la sentencia contraria a los principios de buena fe que deben regir toda relación contractual para exonerarse de la responsabilidad por la falta de cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato. Como tampoco es posible entender que exista caducidad en el ejercicio de la opción de compra ya que aunque en la cláusula tercera en primer lugar se decía que el plazo de dos años era improrrogable. A continuación como ya hemos dicho se contemplaba un segundo plazo para el supuesto de que no se hubiera procedido en los dos años iniciales a la inscripción en el Registro. De todo ello resulta evidente que era improrrogable el plazo de dos años en el supuesto de que la finca hubiera sido inscrita con anterioridad al fin de los mismos. No habiéndolo sido, el plazo quedaba prorrogado hasta que este evento se hubiera producido.

QUINTO.- Por tanto, a los hechos declarados probados se les ha aplicado correctamente el derecho que dimana del art. 1451 del Código civil como promesa de venta, lo cual permitía a los demandantes exigir su cumplimiento. A lo que hay que añadir que según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo (por todas sentencia de 13 de octubre de 2005 ) es el Tribunal de Instancia a quien corresponde la calificación de los contratos o negocios jurídicos celebrados por las partes y la interpretación de sus términos quedando al margen de los recursos la revisión de sus conclusiones sin otras excepciones que las que derivan de un resultado ilógico, arbitrario o ilegal, lo que no ocurre en este caso, en el que el contrato privado suscrito por las partes es un verdadero contrato de compraventa en el que se pospone la formalización (consumación) de la compraventa, no la perfección, a la inscripción en el Registro de la Propiedad de las fincas.

En el mismo sentido, la sentencia de esta Audiencia Provincial Sección 11ª de 9 de octubre de 2006 , "la constante y uniforme jurisprudencia ha venido entendiendo la opción de compra como un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otro, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (Sentencias de 22 de junio y 17 de noviembre de 1966, 22 de mayo de 1981, 9 de octubre de 1987 y 9 de octubre de 1987 ). A su vez, la STS de 14 de noviembre de 2002 nos enseña que "ejercitada la opción por el optante en tiempo y forma, su efecto es el de la perfección del contrato de compraventa; así la sentencia de 22 de diciembre de 1992 afirma que "una vez ejercitada la opción por el optante, dentro del plazo señalado, y comunicada al concedente, se extingue o queda consumada la opción, y nace y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, al producirse en relación a este, el concurso del consentimiento exigido por la Ley, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues como acaba de decirse, y se repite, basta para la perfección de la compraventa con que el optante haya comunicado su voluntad de ejercitar su derecho de opción" y, en el mismo sentido, la sentencia de 22 de noviembre de 1993 , dice que "una vez que el optante ejercita la opción de compra dentro del plazo estipulado, y lo comunica al optatario o concedente, la opción queda plenamente extinguida o consumada y, desde ese mismo momento y por ese único hecho, nace y se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa (sentencias de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, 22 de diciembre de 1992, y 17 de marzo y 21 de julio de 1993 , por citar algunas de las más recientes)".

Por tanto, ejercido por los optantes su derecho, se ha consumado el contrato de compraventa sin que pueda alegarse como impedimento una condición que si no se ha cumplido ha sido por la propia inactividad de los vendedores expertos además lo manifestado por la sentencia de instancia sobre la falta de buena fe de los vendedores. Debe pues desestimarse así mismo este motivo del recurso.

SEXTO.- Los actores impugnan la sentencia alegando su disconformidad con la misma al no condenar a los demandados al pago de las cantidades reclamadas en la demanda y que son la cantidad que corresponde entre la diferencia del precio de la compra y las cantidades abonadas por el arrendamiento. La Juez de Instancia desestima dicha petición en base a que en el contrato suscrito entre las partes no se contempla el supuesto de que en el momento de ejercitarse la opción de compra ya hubiera sido abonado la totalidad del precio y que incluso se hubieran pagado cantidades en exceso. Por tanto y al haber disfrutado los demandantes de la finca objeto de este pleito, teniendo su uso y disfrute deberán abonar el precio del arrendamiento suscrito.

Dicho razonamiento es compartido por esta Sala ya que no habiéndose todavía formalizado la compraventa debe de considerarse vigente el contrato de arrendamiento suscrito entre los hoy litigantes y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1258 y 1281 , si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre los mismos se estará al sentido literal de sus cláusulas. La interpretación que del contrato hace el Juez de Instancia solo debe revocarse cuando sea ilógica, absurda o contraria a la Ley. Por lo que debe de rechazarse así mismo el recurso formulado por los demandantes.

SÉPTIMO.- La desestimación de ambos recursos conlleva la condena en costas a los recurrentes de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC . Al haber sido la estimación de la demanda parcial y no sustancial, no procede hacer imposición de las costas de la instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Lucio y Dña. Sacramento frente a la sentencia dictada el 11 de abril de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Alcobendas en los autos de juicio ordinario nº 432/2007 a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas a los apelantes, y debemos desestimar y desestimamos así mismo el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de los demandantes D. Erasmo y Dª Eugenia , también con expresa imposición de las costas a los apelantes.

Devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo previsto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.