Sentencia Civil Nº 175/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 198/2014 de 11 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00175/2014

Rollo Apelación 198/2014

S E N T E N C I A Nº 175

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

D. Santiago Oliver Barceló.

Dª. Covadonga Sola Ruíz.

En Palma de Mallorca a once de junio de dos mil catorce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 248/2012, procedentes del JDO.1A.INSTANCIA N.3 de MANACOR, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 198/2014, en los que aparece como parte apelante, D. Bernardino , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. ANDRES FERRER CAPO y asistido por el Letrado D. BERNARDO FELIU; y como parte apelada, COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. CONCEPCION ZAFORTEZA GUASP y asistida por el Letrado D. BARTOLOME CLAR POU.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Mateo Ramón Homar.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Manacor en fecha 13 de noviembre de 2013, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda formulada por D. Bernardino , representado por el Procurador D. Andrés Ferrer Capó, debo absolver y absuelvo a Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representada por el Procurador Sra. Francisca Ribot Binimelis, de la pretensión en su contra deducida en el presente juicio, y ello con imposición de las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 4 de junio del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Como hechos probados relevantes, cabe reseñar:

1) La Comunidad de propietarios demandada, del EDIFICIO000 , sita en la CALLE000 nº NUM000 de DIRECCION000 , Capdepera, está integrada por 71 partes determinadas, y es un edificio de planta semisótano, planta baja y seis plantas piso, que cuenta con un aparcamiento de uso comunitario y sin asignación de plaza, y con una piscina. Fue constituida en escritura pública de 12 de febrero de 1.974.

2) El demandante D. Bernardino es propietario de dos partes determinadas del inmueble: A) La número 2, local destinado a trastero, sito en la planta semisótano, de 16,20 m2 de superficie, según la escritura de obra nueva, y con un coeficiente de propiedad del 0.23% del total edificio. Adquirida en escritura pública de 10.02.1.974. B) La número 3, local destinado a trastero de 14,10 m2 de superficie y con un coeficiente de propiedad del 0,17%. Adquirida en escritura pública de 10.09.1.979. Ambas partes determinadas son contiguas. En el pasado dicha persona fue propietaria de un apartamento en el inmueble, que enajenó en el año 2.006.

3)En el título constitutivo de la comunidad se hace constar: ' Pertenecen a la comunidad del edificio, en común, el resto de contadores del sótano, cuarto de basuras, piscina, y, en general, todos los demás elementos expresados en la Ley y que no se asignen particularmente a ninguna propiedad'.El artículo 4 de los Estatutos alude a que ' Todos los propietarios deberán contribuir con arreglo a su cuota en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios....'

4) Desde el inicio de la comunidad, esto es, en el año 1.974, los aludidos locales destinados a trastero, con sus coeficientes señalados en el título de constitución de la comunidad, han sido tenidos en cuenta para el cálculo de todos los gastos comunitarios, entre ellos, los de piscina y ascensor. Por tanto, se han extendido liquidaciones, en las cuales, el titular de dichos locales ha abonado el 0.23% y el 0,17% de los gastos recaídos sobre todos los elementos comunitarios, incluidos ascensor y piscinas, y así sigue en la actualidad tras el acuerdo ahora impugnado.

5) La comunidad de propietarios en su junta de 12 de diciembre de 2.011 adoptó el siguiente acuerdo, ahora objeto de impugnación por el demandante: ' Los propietarios de locales o garajes que no lo sean también de una vivienda, no podrán hacer uso de la piscina y estacionamientos comunitarios. También quedan excluidos del uso de la entrada principal, ascensores y azotea. El acceso a los garajes se deberá realizar a través de las entradas ad hoc de los mismos.'.Con dicho acuerdo se altera la situación anterior y se restringe al demandante el uso de elementos comunes. No se prevé ninguna exención de los gastos de sostenimiento de piscina y ascensores, de modo que, conforme al mismo, el demandante deberá seguir contribuyendo, de conformidad con su cuota de participación, al sostenimiento de los elementos comunes cuya utilización le es privada.

6) En años anteriores al acuerdo, y siempre en temporada de verano, dichos locales destinados a trasteros, han sido utilizados como vivienda de verano, y en alguno de ellos el demandante ha efectuado obra para la construcción de un baño o aseo. Tras denuncia de la comunidad de propietarios al Ayuntamiento de Capdepera, el mismo ha emitido Decreto de 11 de septiembre de 2.012 en el que prohíbe el uso de tales locales como viviendas, con apercibimiento de precinto de los mismos.

7) Se desconoce si la superficie real de los pisos y locales se corresponde con la escriturada. El administrador de la comunidad manifiesta que aproximadamente la cuota de copropiedad por metro cuadrado, es el doble en los apartamentos que en los locales.

En la demanda se alega que dicho acuerdo es nulo o anulable, ya sea por aplicación del artículo 18.1 de la LPH , esto es, acuerdo contrario a la Ley y a los estatutos, o del artículo 18 c) por grave abuso de derecho y agravio comparativo; que la piscina es un elemento común según los estatutos y que los mismos no contemplan la exoneración de pago a favor de propietario alguno; que se utiliza un reglamento de régimen interior para despojarle ex lege de su régimen de copropiedad, y el acuerdo es una alteración de los estatutos que exige unanimidad, conforme al artículo 17.1 de la LPH .

En la contestación, como aspectos más relevantes, se alega que los locales tienen una cuota de copropiedad que es la mitad por metro cuadrado de la que corresponde a una vivienda, y no deben pagar tanto porque la titularidad de dichos locales no tiene los mismos derechos que los titulares de las viviendas; que los locales del Sr Bernardino son los que tienen la menor cuota, incluso por debajo de otros locales; que la superficie real de los mismos es superior a la que indica el título; el pagar por mitad los gastos de comunidad significa que excluye con creces los gastos incurridos en la piscina, en los estacionamientos exteriores y en los accesos a viviendas; que ha convertido el trastero en vivienda y el actor hace un uso sistemático de los mismos como vivienda de verano, con manifiesta infracción urbanística; mal uso de los elementos comunitarios por la familia del demandante al montar fiestas de cumpleaños en la piscina con toda su familia; la piscina y los estacionamientos no son necesarios para el adecuado uso de un garaje o de un trastero; incumplen el reglamento de régimen interior aprobado en junta de 29.09.2.005. Solicita en su suplico que en caso de estimarse la demanda, el demandante y los que ocupen el piso deben sujetarse a las normas de régimen interior contenidas en el documento cuatro de dicho escrito. Al contener una reconvención implícita, la sentencia de instancia no ha tratado dicha cuestión.

La sentencia de instancia desestima la demanda, y en lo sustancial alude a que el artículo 6 de los estatutos, con su posibilidad de que se dicte un reglamento de régimen interior para la utilización de servicios comunes y regular la convivencia, de acuerdo con la LPH , permite el acuerdo, al estar legitimada la comunidad para adoptar los acuerdos que considere necesarios en atención a regular la buena convivencia, así como la correcta utilización de las cosas y servicios comunes, con cita de la SAP de Alicante, Sec 5 de 28.05.2.012, y de Madrid, Sec 14 de 16.02.2006.

Dicha resolución es apelada por la representación de la parte actora en petición de nueva sentencia estimatoria de la demanda, y en lo sustancial, reitera los mismos argumentos que en la demanda, con especial referencia a la referencia a la piscina como elemento común en los estatutos, a la obligación de contribuir del artículo 4 de los estatutos; que éstos no contemplan ninguna exoneración de pago; que se le despoja de su intocable derecho de propiedad establecido 'ex lege'; que la privación de un derecho de uso es propio de los estatutos, no de los reglamentos de régimen de interior, y afecta al título constitutivo y su modificación requiere unanimidad; insiste en el grave abuso de derecho, y en la existencia de actos propios durante 40 años.

La representación de la comunidad demandada solicita la confirmación de la sentencia, y entre sus argumentos, destaca que el demandante paga la mitad que los demás comuneros en relación con su superficie, y lo que se ha hecho con el acuerdo es regular la utilización de los servicios comunes y su convivencia y además adecuar los gastos de comunidad a esta realidad, determinado quien puede utilizar los servicios y accesos en determinados casos y supuestos; quien tiene un garaje no precisa de dicho servicio de piscina y el uso de los estacionamientos no es necesario para el adecuado uso y disfrute de un trastero o garaje, el acuerdo no sólo no es contrario a la Ley, sino que es un estricto cumplimiento de ella.

SEGUNDO.-Tal como se aprecia en la doctrina jurisprudencial aportada por una y otra parte en sentido favorable a sus tesis, se trata de una cuestión polémica y sin un resultado unánime, si bien cabe resaltar que se trata de una situación susceptible de ser alterada por las peculiares circunstancias de cada caso concreto sometido a enjuiciamiento. Así, el criterio de la SAP de Alicante, Sec 5 de 28.05.2.012 , se contrapone al seguido en la sentencia de la misma Audiencia y Sección de 21.03.2.013 , en discrepancia, probablemente debida a las circunstancias del caso concreto. La alegada STS de 2.02.2.006 excluye al propietario de una plaza de garaje de la utilización de la piscina comunitaria, si bien del contexto de la sentencia se desconoce si con anterioridad el aludido copropietario contribuía al sostenimiento de los gastos de la piscina, y en alguna de las reseñadas por la parte demandada, tal como la de la AP de Madrid Sec 14 de 16.02.2.006 sí se hallaba excluido.

Dadas las específicas circunstancias del caso concreto, la Sala considera que el acuerdo que nos ocupa supone una alteración estatutaria que exige el requisito de unanimidad, y al socaire de una pretendida modificación de un reglamento de régimen interior, se ha pretendido una modificación parcial de los estatutos.

La Sala considera relevantes los siguientes hechos: 1) Los concretos estatutos de la comunidad que nos ocupa expresan con toda claridad que la piscina es un elemento comunitario y de uso común, y como los restantes elementos comunitarios, los propietarios deben contribuir a su mantenimiento acorde con el coeficiente de participación. No establece ninguna excepción, ni ninguna limitación de su uso a los propietarios de locales trasteros, ni exención de obligación de contribuir al sostenimiento de estos elementos. 2) Durante un dilatado período de tiempo, - 40 años- el demandante y los demás titulares de trasteros han venido contribuyendo al sostenimiento, conservación y rehabilitación de la piscina, jardines, ascensor, y elementos comunitarios en general acorde con su coeficiente de participación. Asimismo ha podido acceder a los aparcamientos, escalera general y azotea sin problema alguno. Tras la venta del apartamento que fue titularidad del demandante en 2.006, durante al menos cinco años, no se puso ningún reparo a la utilización de dicha piscina y elementos comunes por el titular del trastero. 3) En el caso concreto resulta abusivo que al demandante, tras llevar cuarenta años contribuyendo acorde con su coeficiente de participación a tal conservación y sostenimiento de elementos comunes, se le prive de su uso, y, además, se le obligue a contribuir en el futuro a los gastos de sostenimiento de una piscina, ascensores y aparcamiento cuya utilización se le priva. Constituye una manifestación contraria a un principio de equidad y de buena fe, expresivo de una represalia de la comunidad hacia el demandante sin justificación alguna, si bien se ha manifestado por el hecho de que hace uso de la piscina montando fiestas en la misma.

Cabe recordar que en esta litis no se ejercita ninguna acción de alteración de coeficientes de propiedad fundada en la inobservancia en la escritura de constitución de la propiedad horizontal de abril de 1.974 de los criterios recogidos en el artículo 5 de la LPH . En este sentido, el único aspecto que se puede considerar acreditado es el aludido por el administrador de la comunidad, esto es, que si se atiende a la superficie escriturada, no existe una correspondencia entre el metro cuadrado de superficie de un apartamento y de un trastero con el coeficiente de participación, y el metro cuadrado de trastero supone la mitad aproximadamente de un metro cuadrado de apartamento. No se ha efectuado una medición de la superficie real de los apartamentos y trasteros para saber si se corresponden con la realidad, y así la demandada dice que la superficie de un trastero es superior a la referida en la escritura. No se ha practicado prueba sobre las circunstancias tenidas en cuenta por el promotor del edificio para dicho cálculo de coeficiente de participación, y al respecto, el artículo 5 LPH alude a tres criterios: la superficie útil de cada piso o local; su emplazamiento interior o exterior, su situación; y el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elemento comunes. En el caso que nos ocupa, se desconocen los motivos de tal discrepancia, pero es posible que se deba al emplazamiento interior de los locales trasteros que se hallan en planta semisótano, y de espaldas al mar, frente a los pisos ubicados con vistas al mar en primera línea de costa, siendo su valoración por metro cuadrado notablemente distinta, aparte de la ausencia de terrazas en los trasteros. De todos modos, los adquirentes de los pisos aceptaron esta determinación de los coeficientes de participación al adquirir sus partes privativos, además inscrita en el Registro de la Propiedad, y no han presentado objeción durante cuarenta años a las mismas. Esta situación, por tanto, en modo alguno puede justificar una privación para el demandante del uso de unos elementos comunes, a los que paradójicamente se le obliga a seguir contribuyendo a su mantenimiento del mismo modo que cuanto los podía utilizar.

Ciertamente, quien tiene un garaje o un trastero no precisa de dicho servicio para la adecuada utilización del mismo, pero lo cierto es que dicho servicio existe, y que los titulares de los mismos están obligados por los estatutos a abonar los gastos de su sostenimiento, y reiteramos la falta de equidad del acuerdo en privar al actor del uso de elementos comunes, y, al mismo tiempo, obligarle a contribuir a los gastos de su conservación, mantenimiento o rehabilitación. Además, esta situación ha sido continuada durante cuarenta años, en los que no ha existido norma alguna que prohíba su uso, aunque éste no sea necesario, y que se corresponde con una contribución sus gastos de mantenimiento, resaltando la existencia de cláusula que les exonere del pago de un servicio que la comunidad dice que no es necesario.

Se ha acreditado que el demandante o miembros de su familia con su consentimiento, han utilizado los dos locales como vivienda de verano, a modo de 'vivienda chamizo' según la demandada, y habilitado un baño o aseo en las mismas, con alteración del destino del local de trastero a vivienda de verano, con infracción de la normativa urbanística. Se considera que esta situación no justifica el acuerdo ahora impugnado, que se limita a la privación del uso de determinados elementos comunitarios, y en su caso, su infracción, podrá dar lugar a una actuación municipal, como es el precintado del local, cuestión que no es objeto de esta litis, cuyo objeto de controversia se limita a determinar sobre la nulidad de un concreto acuerdo.

En cuanto al uso del aparcamiento, la falta de justificación es mayor, puesto que el mismo puede ser necesario para una persona que acude a un trastero. Podrá especularse sobre si el propietario de un trastero en planta semisótano precisa acudir a la azotea donde hay unos tendederos de ropa , y en los que un testigo afirma suelen subir los comuneros y acompañantes para presenciar los fuegos artificiales en las fiestas patronales, pero lo importante es que se trata de un elemento común, sin uso restringido, según los estatutos, y que el actor ha contribuido a su sostenimiento durante cuarenta años, y que según el acuerdo, en el futuro deberá seguir igualmente contribuyendo a pesar de no poderlo utilizar.

La privación a un comunero del uso de una piscina, de un aparcamiento comunitario, de una entrada, ascensor y azotea, supone una actuación que modifica la norma estatutaria, y que, en modo alguno puede verse amparada por una norma fundada en un reglamento de régimen interior del artículo 6 de la LPH , y no es lo mismo regular el uso cívico de la piscina con sus horarios de utilización que privar a un comunero de la utilización de la misma.

Concordamos en el caso concreto, los argumentos de la alegada SAP de Alicante de 21 de marzo de 2.013 :

Con relación a la infracción de los artículos 6 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal , argumenta en el recurso que el reglamento de Régimen interior está destinado a regular los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios comunes por lo que basta la aprobación por mayoría, concluyendo que el acuerdo impugnado es válido.

No podemos compartir los argumentos del recurrente ya que el acuerdo adoptado no se puede incardinar como de mera regulación de un elemento común, esto es, como norma de régimeninterno incluida dentro de las previsiones del artículo 6 que establece ' Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos , el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración'. En este caso dicho acuerdo priva del uso de un elemento común a los propietarios de los garajes que lo tienen reconocido en los Estatutos, y que durante mucho tiempo han venido ejerciendo ese derecho de uso, por ello al modificar ese acuerdo las normas comprendidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los Estatutos de la Comunidad se exige la unanimidad de los propietarios (artículo 17. Regla 1ª).

En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, y declarar nulo el acuerdo impugnado por impedir el acceso y uso a un comunero de un elemento común a un propietario que lo tiene reconocido por los estatutos. Para su aprobación, dicho acuerdo requiere la unanimidad, al suponer la alteración de una disposición estatutaria ( art. 17.1 LPH ).

TERCERO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.1 de la L.E.C . procedería a imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada: No obstante, la Sala aprecia la existencia de serias dudas de derecho en la cuestión controvertida, con existencia de doctrina jurisprudencial discrepante, y, por tal motivo, no efectúa expresa imposición de las costas de primera instancia. En cuanto a las costas de segunda instancia, no procede efectuar expresa imposición de las mismas, en virtud de lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal al no ser esta sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1) ESTIMAR el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador D. Andrés Ferrer Capó, en nombre y representación de D. Bernardino , contra la sentencia de fecha 13 de noviembre de 2.013 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, en los autos Juicio ordinario ,de los que trae causa el presente Rollo, y debemos revocar dicha resolución, y en su lugar:

2) ESTIMAR INTEGRAMENTEla demanda interpuesta por el referido Procurador en el nombre y representación citados, contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Capdepera, y declarar la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad demandada en junta general extraordinaria celebrada el día 12 de diciembre de 2.011, y recogido bajo su epígrafe 2, con el siguiente tenor literal: ' Los propietarios de locales o garajes que no lo sean también de una vivienda, no podrán hacer uso de la piscina y estacionamientos comunitarios. También quedan excluidos del uso de la entrada principal, ascensores y azotea. El acceso a laos garajes se deberá realizar a través de las entradas ad hoc de los mismos.'

3) Nose hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias.

Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.