Sentencia Civil Nº 175/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 616/2012 de 10 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 616/2012

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 822/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 175

Ilmos. Sres.

Francisco Herrando Millan

Maria del Mar Alonso Martinez (ponente)

Antonio Gomez Canal

En Barcelona, a diez de abril de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 822/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Arenys de Mar, a instancia de Emma y Cecilio contra Josefina , Diego , Emiliano , María , M.C. PINEDA DE MAR, S.C.P. y Nieves , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de octubre de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda deducida por Cecilio y Emma contra MC. PINEDA DE MAR, S.C.P., María y Nieves , Diego y Josefina y Emiliano y en consecuencia absuelvo a las demandadas de las pretensiones ejercitadas en la demanda.

DECLARO LA NULIDAD DEL CONTRATO DE FECHA 20 DE DICIEMBRE DE 2007 celebrado entre Cecilio y MC. PINEDA DE MAR, S.C.P y, en consecuencia:

CONDENO a MC. PINEDA DE MAR S.C.P, María y Nieves a pagar a Cecilio la suma de VEINTICUATRO MIL SEISCIENTOS EUROS (24.600€), más los intereses legales desde el 20 de diciembre de 2007.

Sin imposición de costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por las actoras Emma , Cecilio , y por las demandadas María , M.C. PINEDA DE MAR, S.C.P. y Nieves y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 26 de marzo de 2014.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo./a. Sr/a. Magistrado/a D/Dña. Maria del Mar Alonso Martinez.

Fundamentos

PRIMERO.-Recurren en apelación la sentencia de instancia las codemandadas MC Pineda de Mar, S.C.P. , Dª María y Dª Nieves y los actores, D. Cecilio y Emma . La finalidad del primero de los recursos es la de que se declare válido el contrato de arras de 20 de diciembre de 2007, exonerándoles de responsabilidad alguna y absolviéndoles de pago hacia los demandantes, no teniendo ninguna responsabilidad en el incumplimiento contractual de los Sres. Emiliano , Sra. Josefina y D. Diego respecto a los Sres. Cecilio - Emma , con expresa imposición de las costas devengadas en ambas instancias.

Por su parte en el segundo recurso se interesa el dictado de sentencia que estime íntegramente los pedimentos expresados en el suplico de su demanda.

Frente a las apelaciones presentaron escrito de oposición el codemandado Sr. Emiliano ; M.C. Pineda de Mar, S.C.P. , Sra. María ; el Sr. Diego y la Josefina y el Sr. Cecilio y la Sra . Emma .

SEGUNDO .-Dado el contenido de las apelaciones resulta conveniente analizar en primer término la sostenida por las demandadas condenadas, MC Pineda de Mar SCP, la Sra. María y la Sra. Nieves .

Argumentan en el recurso la indebida aplicación e interpretación del art. 1.259 del C.c . y la errónea valoración de la prueba, sosteniendo que existe numerosa prueba tanto documental como por las declaraciones practicadas en el acto del juicio, que demuestran que las apelantes tenían autorización verbal del Sr. Josefina para proceder a la venta de la casa, teniendo éste el beneplácito de su hija y yerno, también propietarios, por lo que entiende que procederá su absolución de la condena de los 24.600 euros, siendo el contrato de arras válido y los demandados, Sr. Emiliano , Sra. Josefina y Sr. Diego los responsables del incumplimiento contractual respecto a los demandantes.

En línea con tal exposición sostienen que el Sr. Emiliano les encargó la intermediación de dos operaciones, la venta de su vivienda, siendo copropietario con su hija Sra. Josefina y el Sr. Diego y la adquisición de un piso, siendo verbal todo lo pactado. Aluden a lo manifestado en la vista por el Emiliano , el Sr. Diego , el Sr. Cecilio y la Sra. Herminia .

Por todo ello consideran que queda sobradamente acreditado que el contrato de arras no puede ser declarado nulo, teniendo autorización y encomendada la adquisición por parte del citado Sr. Emiliano del piso a la Sra. Paloma , que efectivamente percibió 12.000 euros en concepto de arras del citado.

La sentencia apelada valora que lo que el Sr. Emiliano encomendó a la inmobiliaria fue una delegación de la gestión para vender el inmueble más no un mandato concreto de venta, no entendiéndose que se hubiera acreditado la existencia de un consentimiento o autorización por parte de los propietarios de la vivienda para la firma en su nombre del contrato de arras, concluyendo que la inmobiliaria carecía de la autorización necesaria para contratar en nombre de los progenitores de la vivienda de autos y que el contrato de 20 de diciembre de 2007, de arras, es nulo.

Partiendo del resultado de las prueba practicadas y dado el objeto de la apelación no puede ésta estimarse, no existiendo ninguna prueba de que las apelantes hubieran contado con autorización de la propiedad para firmar el contrato de arras sino antes bien lo contrario.

Así conviene significar la falta de documentación escrita, lo que nos sitúa en un contexto de pacto verbal y la negativa por parte del Sr. Emiliano de que hubiera otorgado esa autorización, lo que también confirmó el Diego y la Sra. Josefina , también copropietarios del inmueble a vender y que niegan la existencia de la misma, explicando incluso el citado Sr. Diego que su suegro estaba encargado de hacer las gestiones pertinentes para la venta, hasta la suscripción del contrato de arras, que firmarían los tres copropietarios, negando taxativamente haber otorgado el mismo ningún poder a la inmobiliaria.

Abunda en lo expuesto la falta de firma alguna en el contrato de arras de los propietarios, contrato que ni siquiera recoge de forma expresa la facultad de la agencia para otorgarlo y resulta decisivo el propio reconocimiento de deuda de la Sra. María en nombre de la inmobiliaria que representa el documento obrante al folio 48 de las actuaciones, pues si bien la misma expuso en la vista que obedecía a la opinión de uno de los Abogados a los que consultaron, cuando ya no se había firmado el contrato de compra-venta en la Notaría, opinión con la que no estuvo de acuerdo, no puede obviarse que según manifestó D. Cecilio cuando estaban en la Notaría por la inmobiliaria se les ofreció pagar los 24.600 euros percibidos en tres veces, a cambio de que ellos no reclamaran el doble, ofreciéndoles firmar el documento que llevaba la Sra. María , que era el reconocimiento de deuda, siendo ello corroborado por Dª Emma , que confirmó que la inmobiliaria se ofreció a pagarles lo entregado y por la Sra. Asunción quien habiendo asesorado a los actores en la compra, al ser sus amigos y por los problemas de idioma que pudieran tener, manifestó que en la Notaría la Sra. María les dio el documento efectuado por el Abogado firmado por la misma. Tal asunción de deuda no resulta lógica ni compagina con la postura que se sostiene por los codemandados apelantes, contradice la misma y debe tenerse por cierta, por el propio testimonio de los citados y a la vista del propio escrito, en el que figuran una serie de datos que debieron ser facilitados por la propia inmobiliaria en acto más allá del de una mera consulta.

En consecuencia debe estarse a lo que viene acordado y que no puede quedar desvirtuado por las meras manifestaciones de Doña. Herminia , en tanto que trabajadora de la inmobiliaria que puede presentar un interés al menos indirecto en el procedimiento, no entendiendo probado que el contrato de arras se hubiera firmado por la agencia con autorización de la propiedad ni que el Sr. Emiliano hubiera percibido suma alguna por las misma, dado lo expuesto, lo que determina la pertinencia de su condena y la declaración de nulidad del contrato de arras, que conlleva que conforme al art. 1.303 del C.c . declarada la nulidad de una obligación los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos y el precio con los intereses, sin que resulte trascendente si el Sr. Emiliano obtuvo o no hipoteca para la adquisición por su parte de otra vivienda , dado lo expuesto.

TERCERO .-El recurso de D. Cecilio y Dª Emma se ciñe al error en la valoración de las circunstancias que concurren en el procedimiento en relación con la prueba practicada, considerando que de la misma se desprende que los propietarios del inmueble tenían conocimiento de las gestiones realizadas por la inmobiliaria, con remisión a las declaraciones del Sr. Josefina , que admitió la existencia de una segunda operación, que se tramitaba en la misma inmobiliaria y que justificaría que una parte de la cantidad entregada por el apelante en concepto de arras fuera entregada al día siguiente como arras en nombre del citado Sr. Josefina , quien admitió que hacía las gestiones en nombre de su hija y de su yerno, de forma que estos no pueden argumentar no estar al corriente de la operación, no resultando creíble que manifiesten que autorizaron la venta del piso encargándose de ello el Sr. Josefina y que desconocían las condiciones de la venta y la existencia del contrato de arras, aludiendo a las declaraciones emitidas en la vista y a la testifical de Doña. Herminia . Añade que la cuestión a resolver es si existió el consentimiento tácito por parte de los propietarios a la inmobiliaria para suscribir en su nombre el contrato de arras de fecha 20 de diciembre de 2007, que firmó con el recurrente, considerando que de tal cuestión resultará el derecho de la actora a la cantidad que reclama como penalización por incumplimiento de los demandados( cantidad entregada como arras duplicadas) o, por el contrario el derecho a la restitución de la suma entregada junto con los intereses, como establece la resolución apelada , valorando imposible que el Sr. Emiliano no conociera la existencia del contrato de arras.

En consecuencia con sus valoraciones sostiene que no puede declararse la nulidad del contrato de arras, al haber existido una ratificación tácita por parte de los propietarios del piso, que se deduce de haber consentido todo tipo de gestiones hechas por la inmobiliaria para obtener la financiación para la segunda operación, vinculada a la compraventa de un piso propiedad de Doña. Paloma , no acreditando el Sr. Josefina que mantuviera contacto con otras inmobiliarias de la zona.

Alude a lo manifestado por Doña. Asunción y a que la única causa que motivó la no suscripción de la escritura pública, fue la no obtención de financiación para la compra del NUM000 piso de la CALLE000 , lo que no debe perjudicarles .

Tampoco este motivo de apelación puede aceptarse dado lo expuesto en el fundamento que precede, efectuando ahora expresa remisión, pues pese a las alegaciones de la apelante no existe prueba alguna de que la inmobiliaria contara con autorización para efectuar el contrato de arras, siendo además reseñable al respecto de la argumentación de que el Sr. Emiliano debía conocer tal hecho , que ello, de lo que no hay prueba alguna, en ningún caso alcanzaría al resto de propietarios y no altera tales consideraciones ni que los vendedores no obtuvieran financiación para la compra de nueva vivienda, ni que hubiera o no otras inmobiliarias con encargo de la venta, lo que parece que además aconteció según lo manifestado por la Sra. María . En consecuencia no puede valorarse la existencia de esa ratificación tácita alegada, debiéndose estar a lo que viene acordado en la resolución apelada, con la que se muestra conformidad.

CUARTO.-Las costas de esta alzada deben imponerse respectivamente a las apelantes, de conformidad con el contenido del art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C . al ser los recursos desestimados.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación :

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de MC Pineda de Mar , S.C.P. , Dª María y Dª Nieves y desestimando el recurso de apelación sustanciado por la representación de D. Cecilio y Dª Emma , contra la sentencia dictada en fecha 22 de octubre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arenys de Mar , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas por los recursos de apelación , respectivamente a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.