Sentencia Civil Nº 175/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1105/2012 de 31 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE TORREMOLINOS.

JUICIO ORDINARIO SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1105/2012.

SENTENCIA NÚM. 175

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 31de marzo de dos mil quince.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos, sobre obras inconsentidas en Propiedad Horizontal, seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' contra Don Juan Manuel ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Torremolinos dictó sentencia de fecha 6 de octubre de 2011 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra DON Juan Manuel por los motivos expuestos en la fundamentación jurídica de la presente resolución, imponiendo a la parte actora las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la Comunidad demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 19 de enero de 2015.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase la demanda de conformidad con su suplico. Alegó que, aunque parte el juzgador para desestimar la demanda de que las obras acometidas por el demandado suponen la alteración o modificación de un elemento común, como es el muro de cerramiento del local comercial en su parte trasera, entiende que ello estaría amparado legalmente en base a dos consideraciones: que dicha ventana estaría lo suficientemente alta para suponer que únicamente se abrió para dar mayor luz al local, sin generar vistas hacia la zona comunitaria; y que los Estatutos que rigen la Comunidad disponen que los titulares de los locales podrán decorar su fachada e instalar rótulos o anuncios luminosos hasta la altura de su planta, cumpliendo lo previsto al efecto por las normas y ordenanzas municipales y siempre sin afectar a la estructura general del edificio ni a su seguridad interior o exterior, o causar molestias por utilizar servicios o instalaciones proyectadas por las viviendas. Esta parte cuestiona los razonamientos expuestos por el Juez y así, en relación con el valor que haya de atribuirse a la norma estatutaria que recoge el distinto tratamiento que se ha venido dando a las obras realizadas en las viviendas y las que se llevan a cabo en los locales comerciales, si bien la llamada jurisprudencia menor ha venido sosteniendo que no pueden recibir el mismo tratamiento las alteraciones que afectan a la fachada de los locales comerciales que las de las viviendas, pudiendo aquéllos, por su propia esencia, ser destinados a actividades muy distintas que exigen una mayor flexibilidad en cuanto a su aspecto exterior, en el presente caso la obra ejecutada no puede justificarse en dicha doctrina ni en los Estatutos, pues no es que se haya abierto una ventana a la fachada principal que linda con la vía pública en atención a las necesidades del local, sino que la ampliación de la ventana, que ya existía originariamente, lo ha sido hacia la zona interior de la urbanización destinada a jardines, piscina, esparcimiento y juego de los niños, es decir, de uso privativo de las viviendas que integran el conjunto urbanizado, y lo ha sido precisamente para dotar de más luz a la parte trasera del local, convirtiéndola con la obra acometida en una ventana de grandes dimensiones. Siendo así que en el presente caso el hecho de ampliar de manera importante dicha ventana sí precisaba del consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios. A la conclusión sobre la ausencia de cobertura legal de dichas obras también se llega tomando en consideración el carácter restrictivo que ha de atribuirse a las normas estatutarias como la que nos ocupa, que contiene excepciones a los principios de 'ius cogens' del régimen de propiedad horizontal. El artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal contiene una prohibición absoluta de realizar obras en las partes del edificio que no sean privativas, y, partiendo de que lo que no es privativo es común, la fachada del edificio, como muro o pared de cerramiento, constituye uno de los elementos comunes sobre el que recae un derecho de copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales del inmueble. Por ello, ninguna alteración puede ser impuesta a ningún comunero, necesitándose para realizarla el consentimiento de todos. La libertad de modificar la parte privativa o de hacer obras en ella tiene restricciones, y una de ellas es que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración o estado exteriores. Es por ello claro que el rompimiento de la fachada para la ampliación de un hueco de ventana hasta convertirlo en uno de mayor medida y dimensión supone, sin ningún género de dudas, una alteración de la configuración del edificio. La jurisprudencia ha sido estricta en la exigencia de unanimidad para las obras que afectan a la configuración exterior del edificio, incluso en los casos en que las obras realizadas impliquen una mejora estética, y aún cuando se hubieran llevado a cabo en una terraza privativa y alteren la forma geométrica o el volumen del edificio, entendiendo en este último caso que quedaban afectadas las paredes exteriores del edificio que se consideran elemento común. Y en este sentido la alteración efectuada por el demandado, hoy recurrido, ha consistido en la ampliación del hueco preexistente, afectando a las paredes exteriores del edificio que delimitan su local de las zonas de uso privativo de los propietarios de viviendas, no contando con acuerdo de la Comunidad. A cuanto se expone no obsta, como da a entender el Juez para justificar la permanencia de la obra ejecutada, que la ventana, por su altura, no genere vistas hacia la zona comunitaria, y, en cualquier caso, si bien es cierto que el artículo 7º de la LPH debe ser interpretado, de acuerdo con un criterio sociológico propio del momento en que tiene lugar, conforme a 'la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas las normas' ( artículo 3º del CC ), ello no supone que se orille la aplicación de la norma vigente al caso concreto, como parece haber hecho el juzgador de instancia.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y en todos sus términos, imponiendo las costas a la parte actora, hoy apelante, por su temeridad y mala fe, añadiendo que manifestaba su disconformidad con los argumentos del recurso porque el Juez de la instancia, en aplicación del principio de libre valoración de la prueba, determina que de la practicada ha quedado totalmente acreditado que la obra realizada está amparada por las normas estatutarias, no siendo necesaria la autorización de la Comunidad, y que, además, se trata de una obra que no altera los elementos comunes ni perturba su uso por parte del resto de comuneros. Es decir, de la prueba practicada ha quedado acreditado que la obra realizada, consistente en la ampliación de la ventana, se adapta totalmente a la legalidad, y ello es así porque lo disponen de forma expresa los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, concretamente su artículo sexto. Y es que la actora realiza una interpretación del artículo sexto de los Estatutos fuera de toda lógica y apartada de la legalidad, puesto que, cuando la norma se refiere a que los propietarios pueden aperturar puertas y ventanas en sus locales, se refiere a todo el local sin hacer distinción. Y lo relevante a efectos de la presente litis no es la ubicación dentro del local, sino si la obra afecta a la estructura general del edificio, a su seguridad exterior o interior, o causa molestias por la utilización de las zonas comunes del resto comuneros; quedando probado que la obra respeta todas y cada unas de esas cuestiones. Por otra parte, el demandado ha comunicado en todo momento a la Comunidad de Propietarios la realización de la obra, tal y como se pone de manifiesto documentalmente, señalando que se trata de una ampliación de una ventana existente que, por necesidades del local (antes era un almacén y ahora un despacho), se ha llevado a cabo con la finalidad de obtener una mejor ventilación e iluminación. La obra realizada se encuentra amparada por la legalidad urbanística, ya que se ha obtenido la correspondiente licencia de obra para su ejecución, poniéndose ello de relieve también documentalmente. Y consta que la ampliación de la ventana no afecta a elementos estructurales del edificio, pues en ninguno de los dos informes periciales obrantes en el proceso se dice que se altere la configuración y estructura del edificio o que perjudique al uso de las zonas comunes por parte del resto de propietarios. Y la simple observación de la ventana permite comprobar que desde el interior del local es imposible que se puedan tener vistas de las zonas comunitarias, debido a la altura en la que está ubicada y debido a la colocación de cristales opacos y de celosía, siendo un argumento carente de toda lógica el hecho de que el demandado pueda instalar o no una tarima en el local porque, aun el supuesto remoto de que ello sucediera, la ventana seguiría estando a una altura considerable y seguirían existiendo elementos tales como la celosía y el cristal opaco que lo impediría. La Comunidad no tiene un derecho de servidumbre de vistas y la ventana es una ampliación de un hueco que existía originariamente y que no supone un cambio significativo, como se puede observar en las fotografías aportadas. En definitiva, cabe concluir que la sentencia de instancia debe ser ratificada en todos sus extremos y ello porque ha resultado acreditado en el acto del juicio que la obra objeto de la presente litis consiste en una ampliación de una ventana y, en definitiva, de un hueco que ya existía; que la ampliación de la ventana goza de los permisos urbanísticos correspondientes; que para la realización de la misma no se necesita autorización de la Junta de propietarios, puesto que se encuentra amparada por el artículo 6º de los Estatutos, que permite que 'los titulares de los locales puedan abrir ventanales, escaparates y puertas de acceso que estimen procedentes', no recogiendo dicho artículo ninguna limitación ni restricción, es decir, no se especifica si en la fachada que da al exterior o al interior; y que la ampliación de la ventana no afecta a la estructura general del edificio, ni a su seguridad interior o exterior, y no causa molestias al resto de comuneros. No ha quedado acreditado que los propietarios de las viviendas sufran perjuicios en la utilización de las zonas comunes a causa de la ampliación de la ventana.

TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', alega la Comunidad demandante que el demandado ha realizado en el local de su propiedad, sito en la PLANTA000 del Bloque NUM000 del DIRECCION000 ', obras que afectan a elementos comunes sin la debida autorización de la Junta de Propietarios; concretamente la apertura, en el muro de cerramiento ubicado al fondo del local y que lo separa de las zonas ajardinadas y de esparcimiento, de una ventana de grandes dimensiones con cristal y celosía de obra y a baja altura, lo que le permite recibir vistas directas de dicha zona que es de uso y disfrute privativo de las viviendas del conjunto urbanístico. Alega el demandado al oponerse a la demanda que su obra se adecua a lo dispuesto en el artículo 6º de los Estatutos y que la ventana no está destinada a vistas, sino a luces, precisamente por sus especiales características. El juzgador, con cita de la jurisprudencia aplicable en la materia, entiende que la acción ejercitada en la demanda es la de realización de obras inconsentidas que afectan a elementos comunes de la Propiedad Horizontal, y estudia el caso enjuiciado exponiendo que un sector de la doctrina jurisprudencial estima que no puede servir de excusa para el actuar de un comunero el que otros hayan realizado con anterioridad hechos análogos, mientras que otro considera que las comunidades de propietarios no pueden actuar de forma arbitraria, de manera que, si consienten o toleran que varios propietarios realicen obras que afecten a elementos comunes sin ejercitar acciones, no pueden luego dirigirse únicamente contra alguno o alguno por hechos similares, pues ello vulnera el principio de prohibición de ir contra los propios actos que deriva del de buena fe consagrado en el artículo 7º.1 del CC , en el sentido de que el ejercicio indiscriminado de tales acciones constituiría un auténtico abuso de derecho contrario a lo dispuesto en el artículo 7º.2 del mismo Código . El juzgador analiza seguidamente el caso planteado en este proceso y deduce, de las manifestaciones de las partes, de las pruebas practicadas y, en especial, de la documental unida a las actuaciones - singularmente de los informes periciales aportados y de las fotografías que se acompañan - que: el local propiedad del demandado está ubicado en la PLANTA000 del Bloque nº NUM000 del Conjunto Residencial ' DIRECCION000 ', y se destina a oficina inmobiliaria; que el despacho trasero de dicho local comercial tenía en su pared interior o muro de cerramiento con la parte posterior del edificio una ventana de reducidas dimensiones, abierta a dicha fachada interior que daba a la zona ajardinada de la Comunidad de Propietarios, a una considerable altura y con una celosía; que el demandado obtuvo licencia de obra menor en fecha 16 de noviembre de 2009, y abrió en el muro una ventana que ampliaba la anterior con dimensiones muy superiores de largo y ancho, instalando una celosía de obra y tras ella una ventana de aluminio. A consecuencia de dicha obra se aprecia desde la fachada interior y el jardín que la ventana está mucho más baja que antes, pero desde el interior del despacho parece estar lo suficientemente alta (dos metros desde el suelo del local) para entender que el demandado la aperturó exclusivamente para dotar de más luz al local, sin que ello generase vistas hacia la zona comunitaria. Y ello no solo por la altura del hueco, sino también por haber colocado cristal opaco y, por fuera, la celosía de obra. También tiene el Juez por probado que el artículo 6º de los Estatutos de la Comunidad dispone que 'los titulares de los locales podrán decorar su fachada e instalar rótulos o anuncios luminosos hasta la altura de su planta, cumpliendo lo previsto al efecto por normas y ordenanzas municipales. Igualmente tendrán derecho de distribuirlos interiormente en la forma que mejor convenga a sus intereses, así como a abrir los ventanales, escaparates y puertas de acceso que estimen procedentes, siempre sin afectar a la estructura general del edificio ni a su seguridad o exterior o causar molestias por utilizar servicios o instalaciones proyectadas por las viviendas'. Entiende el Juez que dicho precepto estatutario tiene su razón de ser, obviamente, en facilitar a los dueños de los locales la apertura y el debido acondicionamiento de sus establecimientos, autorizando la realización de tales obras racionales y adecuadas sin necesidad del consentimiento o autorización de la Comunidad. Y entiende, en consecuencia, que la obra realizada por el demandado está plenamente amparada por el artículo 6º de los Estatutos, 'es adecuada, racional y persigue únicamente dotar de mayor luminosidad al local en su parte posterior, zona que de otro modo quedaría prácticamente en penumbra, habiéndose ampliado la ventana observando las precauciones adecuadas para que no genere vistas a la zona comunitaria por las razones que se han apuntado y las expuestas por el perito Sr. Carlos Daniel (altura de 2 metros, vistas cortadas con la celosía y jardinería de la Comunidad y distancia de la piscina y jardín 25-30 metros)', cuyas conclusiones comparte el Juez y lo lleva a desestimar la demanda.

CUARTO.-Considerando que la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado - por todas la sentencia de fecha 4 de marzo de 2013 - que 'una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea de aplicación el artículo 1255 del Código Civil , porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de los estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones'. En este sentido el mismo Alto Tribunal ha expuesto reiteradamente que 'el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido, concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad'. La doctrina de la Sala Primera considera también que 'la mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.' Así las sentencias del TS de 23 de febrero de 2006 y de 20 de octubre de 2008 , entre otras. La interpretación que realiza el Juez 'a quo' de los preceptos que la Comunidad recurrente considera vulnerados no infringe esta jurisprudencia. Tras constatar que en el título constitutivo no se contiene limitación ni prohibición alguna relativa a que los titulares de los locales decoren sus fachadas e instalen rótulos o anuncios luminosos hasta la altura de su planta, cumpliendo lo previsto al efecto por las normas y ordenanzas municipales y siempre sin afectar a la estructura general del edificio ni a su seguridad interior o exterior, o causar molestias por utilizar servicios o instalaciones proyectadas para las viviendas, entiende que, además los Estatutos de la Comunidad permiten verificar dichos cambios por la propia voluntad de los propietarios de los locales en el ejercicio de sus facultades dominicales y no impiden que las obras ejecutadas para llevar a cabo tales modificaciones se proyecten sobre elementos pertenecientes al local privativo o incluidos en él aunque se produzca afectación de elementos comunes en tanto se descarte que las citadas obras afecten a la seguridad de la estructura, del forjado o de la cimentación de la edificación, como concluye el Juez tras valorar la prueba, puesto que difícilmente se puede proceder a la apertura, cierre o modificación de huecos a la calle sin alterar la configuración externa del edificio o la fachada del mismo y lo que ha hecho el demandado es, en definitiva, ampliar el hueco ya existente para obtener más luz, al tiempo que, colocando cristal opaco y celosía, preserva el uso de la zona ajardinada a los dueños y usuarios de las viviendas, a lo que también ayudan las plantas de la propia Comunidad ante la ventana. Por tanto, atendiendo a las circunstancias concretas del caso y en aplicación de la doctrina jurisprudencial expuesta, que no es otra que entender que todas las restricciones a la facultad dominical del titular de un inmueble han de interpretarse limitadamente, siempre que no quebranten alguna prohibición legal, aunque supongan una modificación algo distinta a la prevista en el título constitutivo o permitida expresamente por los Estatutos, el Juez ha resuelto acertadamente en el sentido de desestimar la demanda por cuanto no considera que la ampliación de la ventana trasera del local, ya existente, suponga una contravención de prohibición legal o estatutaria alguna. En este sentido debe resaltarse también la flexibilidad que se aprecia en la Jurisprudencia en lo que se refiere a obras realizadas en locales comerciales a fin de adaptarlos a las necesidades derivadas de las actividades lícitas a desarrollar en los mismos. Así al amparo de lo establecido en los Estatutos de la Comunidad, ha actuado el demandado en ejercicio de sus facultades dominicales y su actuación constatada no supone alteración del título constitutivo, tal y como sostiene el juzgador, ni requiere el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, al no tratarse de ninguna actividad prohibida, ni ser contraria a la Ley, ni incidir en los derechos dominicales del resto de los propietarios. También al amparo de lo establecido en artículo 3º.1 del Código Civil - es decir, que las normas han de interpretarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas - se ha de señalar que, en atención a la realidad de las cosas, han de diferenciarse las obras realizadas en las viviendas y las que se llevan a cabo en los locales comerciales; pues, de no existir esa interpretación flexible, se dejaría en muchas ocasiones sin contenido económico el derecho del propietario del local de utilizarlo según su natural y permitido destino. En este caso, aún siendo innegable que con la ampliación realizada en la ventana trasera del local se alteró la fachada o pared común que da a la zona ajardinada, entiende esta Sala que no lo ha sido de un modo desmesurado o excesivo en relación a lo que viene siendo habitual al acondicionar las fachadas para la realización de actividades comerciales de la índole de la que desarrolla el demandado, por lo que no entiende necesario el consentimiento previo y unánime de los demás propietarios ni de la Junta de propietarios. Sin que, por lo demás, se aprecie que la modificación experimentada por la pared trasera del local haya ocasionado impacto estético apreciable en relación con su apariencia anterior ni con el resto del edificio, pues no quiebra la fisonomía general del edificio ni se trata, en modo alguno, de una obra de acusado impacto estético o que perturbe la relativa intimidad de los dueños y usuarios de las viviendas en la utilización del jardín; debiendo destacarse por último, que los dueños de los locales comerciales también son copropietarios de los elementos comunes referidos en el título constitutivo, especialmente de aquéllos a cuyo mantenimiento contribuyen con sus cuotas. Procede, en consecuencia, la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, manteniendo la desestimación de la demanda y la condena de la demandante al abono de las costas de la primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC que, consagrando el principio objetivo del vencimiento, las impone a la parte que ha visto desestimadas sus pretensiones.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' contra la sentencia dictada en fecha seis de octubre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Torremolinos en sus autos civiles 971/2010, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.