Sentencia Civil Nº 175/2016, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 49/2016 de 29 de Junio de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN TERCERA
RECURSO DE APELACIÓN Nº 49/2016
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE GRANADA
ASUNTO: JUICIO VERBAL Nº 1283/2014
PONENTE SR. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES.
S E N T E N C I A Nº 175
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES
MAGISTRADOS
D. ENRIQUE PINAZO TOBES
Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO Granada, a 29 de junio de 2016
La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial ha visto el recurso de apelación nº 49/2016, en los
autos de juicio verbal nº 1283/2014, del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Granada, seguidos en virtud
de demanda de DIRECCION000 , C.B. , representado por la procuradora doña Isabel Ferrer Amigó y
defendido por el letrado don Jorge Odón Argente del Castillo Álvarez; contra Jose Pablo , representado
por el procurador don Juan Antonio Montenegro Rubio y defendido por el letrado don Carlos J. Vega Torres.

Antecedentes

PRIMERO: Por el mencionado Juzgado se dictó sentencia en fecha 1 de abril de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' ACUERDO EL ARCHIVO DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO SIN COSTAS, Y RECONDUCIENDO EL PROCEDIMIENTO AL DE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , C.B., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Isabel Ferrer Amigo contra DON Jose Pablo , representado por el Procurador don Juan Antonio Montenegro Rubio, condenando al demandado al abono de SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y CUATRO EUROS Y VEINTISIETE CÉNTIMOS (75,164,27 €), con expresa imposición de las costas de este procedimiento de reclamación de cantidad al demandado'.



SEGUNDO: Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso. Una vez remitidas las actuaciones a la Audiencia Provincial, fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 1 de febrero de 2016 y formado rollo, por providencia de fecha 24 de mayo de 2016 se señaló para votación y fallo el día 13 de junio de 2016, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, acordando el archivo del procedimiento de desahucio sin costas, y, reconduciendo el procedimiento al de reclamación de cantidad, estima la demanda interpuesta por la actora contra el demandado condenando a éste al pago de la suma de 75.164,27 €, se alza el demandado Jose Pablo , alegando el error en la valoración de la prueba y la improcedencia de la cantidad reclamada por existencia de pacto válido de reducción de renta y compensación de créditos.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Dice la parte apelante que existió un pacto entre las partes en cuya virtud hubo una reducción permanente de la renta pactada desde la mensualidad del mes de Abril de 2010, a la suma de 1.042,09 €, que se redondearon a la suma de 1.040 €, por lo que la suma adeudada, incluyendo los pagos parciales que se han hecho, ascendería a la suma de 15.201,04 €, intentando acreditar dicho extremo con la aportación a los autos de seis recibos correspondientes a los meses de Abril a Septiembre de 2010, en los que se recoge la renta de 1.042,09 €.

Sobre este particular conviene hacer las siguientes precisiones: a) en los recibos aportados por la parte apelante correspondiente a los meses de abril a septiembre de 2010 se dice que se trata de 'bonificación especial mes de ...', es decir, no se recoge frase alguna que dé a entender que se ha pactado una modificación permanente de la renta hasta reducirla a dicha cantidad de 1.042,09 €, siendo muy significativo que se hable de una 'modificación especial mes de ....', es decir, que no se trata de una modificación general de la renta pactada sino de una modificación 'especial' y además no se trata de una nueva renta sino de una 'bonificación', por lo que no existe base interpretativa alguna en base a dichos documentos de los que pueda extraerse la existencia de una modificación permanente de la renta, pues la reducción presenta las características de ser 'una bonificación', de ser 'especial' y de ser 'por crisis', sin que haya aportado la parte apelante ningún otro documento que acredite esa pretendida modificación general y permanente de la renta pactada; b) si la voluntad del arrendador hubiera sido la que propugna el apelante no se entiende por qué no se expidieron más recibos similares en las mensualidades siguientes ni porqué la parte apelante no ha aportado los demás recibos de renta posteriores a Septiembre de 2010, sin que sea creíble que a partir de esta fecha no se le expidieran recibos, como tampoco sería creíble que, aún suponiendo esa falta de entrega, no le requiriera a la propiedad para que los expidieran; c) no obstante lo anterior, no deja de sorprender que la parte actora-apelada no haya aportado al proceso los recibos correspondientes a los meses de septiembre de 2010 hasta Noviembre de 2011 (primera mensualidad objeto de la presente reclamación), pues es lo cierto que (tal y como se desprende del acta notarial de requerimiento de pago de fecha 9 de Septiembre de 2014) la parte arrendadora ha venido percibiendo, con algunas excepciones de pagos parciales, la suma de 1.040,00 € durante los meses de Marzo de 2012 a Abril de 2013, y desde Septiembre de 2013 a Enero de 2014, por lo que hubiera sido importante haber aportado al proceso los pagos realizados por el demandado desde Septiembre de 2010 hasta Noviembre de 2011, a fin de acreditar si durante ese periodo el demandado ha venido abonando la renta inicialmente pactada o la reducida por bonificación especial por crisis de 1.042,09 o la redondeada de 1.040,00 €, por cuanto ello tendría una especial relevancia a la hora de aseverar la existencia de actos propios del actor que justificaría la pretensión del demandado; d) en cualquier caso, resulta paradójico que la parte hoy apelante no haya aportado al proceso los pagos efectuados entre el periodo de Septiembre de 2010 a Noviembre de 2011, pues le hubiera sido muy fácil hacerlo solicitando al Banco el extracto correspondiente de las transferencias realizadas, pues con ello hubiera podido acreditar que durante ese período de tiempo ha venido pagando como renta la de 1.042,09 € o la redondeada de 1.040,00 €, y con ello acreditar los actos propios del demandante que invoca, sin que le quepa duda alguna a esta Sala de que la carga de la prueba, en este caso, le incumbía a la parte demandada-apelante.



TERCERO.- La fianza, como se sabe, debe responder de los posibles daños que se hayan podido causar en el bien arrendado o en alguno de sus muebles, aunque nada obsta a que, una vez comprobada la inexistencia de tales daños, pueda procederse a aplicar el importe de la fianza a las posibles rentas pendientes de pago por vía de compensación.

Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona (sección 1ª) de 5 de Octubre de 2011 , la fianza arrendaticia, evidentemente, no se trata de un contrato de fianza en los términos que lo define el artículo 1.822 del Código Civil , sino que se ha venido definiendo por la doctrina tradicional como una prenda irregular y por la doctrina moderna como un supuesto de depósito necesario, realizado en cumplimiento de una obligación legal, según prevé el número 2º del artículo 1.781 del Código civil , que el arrendatario debe hacer al inicio del arrendamiento.

Por otro lado, sigue diciendo la sentencia antes referida, si bien la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, ello no quiere decir que cualquier incumplimiento suponga la pérdida de la fianza, ni permite al arrendatario incumplir el contrato aceptando la pérdida de la misma, dado que, en absoluto tiene la naturaleza de cláusula penal en los términos previstos en el artículo 1.152 del Código Civil fijada previamente por las partes, determinando la indemnización de daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Por ello, en la práctica, la fianza tiene por finalidad garantizar que el arrendatario devolverá el objeto arrendado en las mismas condiciones que tenía en el momento de ser firmado el contrato de arrendamiento y para garantizar el pago de los gastos o suministros que puedan existir en la finca, que vayan a cargo del arrendatario y su importe no se sepa al finalizar el arrendamiento. Pero, no basta con el hecho de la existencia de desperfectos para que el arrendador pueda aplicar la fianza al pago de dichos desperfectos, sino que es necesario que acredite los mismos y determine su importe. Ni siquiera tiene como finalidad el cumplimiento del pago de la renta, pues el arrendador no puede aplicar la fianza a dicho pago, ni el arrendatario puede incumplir tal obligación alegando que ya se cobrará el arrendador con la fianza, aunque si existiese alguna mensualidad impagada al finalizar el contrato, podrá compensarse la cantidad adeudada con la fianza que el arrendador debe devolver. Lo mismo puede decirse de aquellas cantidades asimiladas a la renta y de los suministros a cuyo pago estaba obligado el arrendatario.

Dicho lo cual y, a la vista de que el local a que se refiere la presente litis fue devuelto a la parte actora una vez iniciado el presente procedimiento, y que, por tanto, la demandante no ha podido comprobar el estado del inmueble sino hasta después de iniciarse este proceso, no procede compensar el importe de la fianza con las rentas impagadas, sin perjuicio de las acciones que para la devolución de la fianza pueda corresponderle a la parte demandada.



CUARTO.- Al ser desestimado el recurso y confirmarse la sentencia recurrida, procede imponer las costas de esta alzada al apelante, conforme a lo establecido en el artículo 398.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Jose Pablo contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Granada, con fecha de 1 de Abril de 2.015 , en los autos de procedimiento verbal 1.283/14, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la referida sentencia, imponiendo al apelante el pago de las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.