Sentencia Civil Nº 176/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 111/2006 de 18 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00176/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000111 /2006

SENTENCIA Nº 176

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

En PALMA DE MALLORCA, a dieciocho de Abril de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Verbal, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Palma, bajo el Número 1080/05 , Rollo de Sala Número 111/06, entre partes, de una como demandados apelantes Dª Carmela y D. Jose Enrique representados por la Procuradora Dª Aurea Abarquero Burguera y asistidos por el Letrado D. Pedro Mulet Mas; y de otra como demandante apelada la DIRECCION000 representada por el Procurador D. Francisco Javier Gayá Font y asistida por el Letrado D. Juan Escandell Torres.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Palma en fecha 5 de diciembre de 2005, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "1.- Se estima la demanda interpuesta por la DIRECCION000, contra Dª Carmela y D. Jose Enrique y, en consecuencia, se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 1.889'21 euros más sus intereses legales desde el 6 de julio de 2.004, fecha del requerimiento, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia. 2.- Se estima parcialmente la reconvención interpuesta por Dª Carmela y D. Jose Enrique, contra la DIRECCION000, y se condena a la demandada reconvencional a instalar una antena colectiva de televisión, normalizada y legalizada, con tomas en la vivienda, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia".

En fecha 20 de diciembre de 2005 se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se acuerda corregir los errores materiales apreciados en el fallo de la sentencia dictada el pasado día 5 de diciembre, que quedará como sigue: 1.- Se estima la demanda interpuesta por la DIRECCION000, contra Dª Carmela y D. Jose Enrique y, en consecuencia, se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 1.889'21 euros más sus intereses legales desde el 6 de julio de 2.004, fecha del requerimiento, con imposición a los demandados de las costas causadas en esta instancia. 2.- Se estima parcialmente la reconvención interpuesta por Dª Carmela y D. Jose Enrique, contra la DIRECCION000, y se condena a la demandada reconvencional a instalar una antena colectiva de televisión, normalizada y legalizada, con tomas en la vivienda, al final de las obras, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 10 de abril del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada demanda inicial sobre reclamación de cantidad en base a la participación de la parte determinada nº 43 de orden, en los gastos extraordinarios, correspondientes al plazo de 30-octubre-03, por parte de la " DIRECCION000", de Santa Ponsa (Calviá), contra Dª Carmela y D. Jose Enrique, como propietarios de la vivienda en planta NUM000, del Bloque NUM001, escalera NUM002, en CALLE000, éstos formularon reconvención en base a la paralización de las obras y exigen la colocación de vidrieras y de antena colectiva, y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, la demanda inicial fue estimada y la reconvencional en parte, por Sentencia de fecha 5-diciembre-2005 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "1.- Se estima la demanda interpuesta por la DIRECCION000, contra Dª Carmela y D. Jose Enrique y, en consecuencia, se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 1.889'21 euros más sus intereses legales desde el 6 de julio de 2.004, fecha del requerimiento, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia. 2.- Se estima parcialmente la reconvención interpuesta por Dª Carmela y D. Jose Enrique, contra la DIRECCION000, y se condena a la demandada reconvencional a instalar una antena colectiva de televisión, normalizada y legalizada, con tomas en la vivienda, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia", rectificada por Auto de día 20, cuya parte dispositiva indica: "Se acuerda corregir los errores materiales apreciados en el fallo de la sentencia dictada el pasado día 5 de diciembre, que quedará como sigue: 1.- Se estima la demanda interpuesta por la DIRECCION000, contra Dª Carmela y D. Jose Enrique y, en consecuencia, se condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 1.889'21 euros más sus intereses legales desde el 6 de julio de 2.004, fecha del requerimiento, con imposición a los demandados de las costas causadas en esta instancia. 2.- Se estima parcialmente la reconvención interpuesta por Dª Carmela y D. Jose Enrique, contra la DIRECCION000, y se condena a la demandada reconvencional a instalar una antena colectiva de televisión, normalizada y legalizada, con tomas en la vivienda, al final de las obras, sin hacer especial mención a las costas causadas en esta instancia"; contra cuya resolución se alza la representación procesal de la parte demandada, denunciando la inexistencia de facultades y atribuciones de la Junta Directiva para modificar las actuaciones presupuestadas y aprobadas, y que ha existido desviación presupuestaria al alza, pero no insuficiencia de medios pues ha habido incremento de subvenciones, e interesa la revocación parcial de la sentencia recaída en la instancia por estimación íntegra de la demanda reconvencional.

La parte demandante se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que las obras de rehabilitación se hallan paralizadas a resultas del desfase económico por error en las mediciones y por falta de pago de las subvenciones públicas, amén de que las pretensiones de los reconvinientes nunca han sido definitivamente denegadas sino provisionalmente, e interesa la desestimación de la demanda interpuesta por los recurrentes.

SEGUNDO.- Previene el artº 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado 1 , que "los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores"; y corresponde a la Junta de Propietarios (artº 14) apartados "b): Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c)

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común".

Sobre asuntos de interés general, la jurisprudencia indica que "...De conformidad con lo dispuesto en el art. 13 de la L. de 21-7-60 , que establece las facultades que corresponden a la junta de propietarios, se refieren todas ellas al gobierno y administración, pero en forma alguna puede decidir la junta general cuando se plantee cuestión entre los propietarios sobre hasta donde alcanza el derecho de dominio de los mismos, que es un problema jurisdiccional"; siendo la Junta Directiva de las obras uno de tales otros órganos posibles.

El por qué se dota a la comunidad de una organización interna similar a la de cualquier grupo asociativo son los intereses que hay en juego, que deben ser protegidos, y la trascendencia social que tienen las comunidades de propietarios como modo más accesible de adquisición de un bien fundamental como es la vivienda. Hay que defender los intereses de los copropietarios en conjunto frente a los terceros, los de éstos frente a la comunidad, y los de unos propietarios frente a otros o frente a la comunidad y viceversa. La comunidad de propietarios está obligada a defender los intereses comunes, a conservar y mejorar los elementos de uso común y los derechos de los propietarios sobre ellos, por otra parte no puede extralimitarse y perjudicar los derechos individuales de cada propietario sobre su entidad.

Este complejo entramado de intereses contrapuestos, junto con la necesidad de simplificar las relaciones con los terceros, hace imprescindible la existencia de unas normas internas que rijan esas relaciones, y de unos órganos de gobierno y representación, que cuando menos ejecuten las decisiones que la globalidad de los propietarios adopten en el ámbito de estas competencias.

Los estatutos pueden crear o la Junta designar otros órganos de gobierno en la medida que lo considere pertinente, pero queda claro también que dichos órganos o cargos, o las personas que los desempeñen ni ostentarán por ese motivo la representación de la comunidad ni variarán el régimen de responsabilidad de los órganos legalmente necesarios. Para que cualquiera de estas personas ostente, en alguna medida, la representación de la comunidad deberá contar con el oportuno poder otorgado por el órgano representativo de la comunidad, dentro del ámbito de las facultades que le competen y que sean delegables, en cuyo caso dicha representación sí se sujetará a las normas de la representación voluntaria.

La creación de los órganos no tipificados en la Ley podrá producirse tanto por disposición de los estatutos como por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios. La Junta al designarlos, o los estatutos al regularlos, pueden tipificar esos nuevos órganos en la forma que tengan por conveniente, con las únicas limitaciones de no afectar a la representación frente a terceros de la comunidad, ni a la responsabilidad de los órganos legales.

En otros lugares de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran referencias a las atribuciones y deberes de la Junta de propietarios. Así: a) autorizar el ejercicio de acciones judiciales contra el propietario u ocupante del piso o local por desarrollarse en éstos alguna actividad prohibida (art. 7.2, párrafo tercero); b) imponer servidumbres sobre partes privativas [art. 9.1 c)]; c) acordar la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble (art. 10); d) aprobar las mejoras e innovaciones, con la mayoría establecida para cada caso (arts. 11.1 y 2 y 17.1ª y 2ª); y e) aprobar la liquidación de la deuda para iniciar el proceso monitorio contra el deudor moroso (art. 21).

Las obras de rehabilitación y reforma y las respectivas aportaciones fueron aprobadas en la Asamblea General Extraordinaria celebrada el 23-enero-2003, así como las cuotas y plazos, antes del 28-febrero, 30-junio, 30-octubre y final obras, y penalización al 10%, quedando determinada la deuda de los codemandados frente a la "Comunidad de Propietarios" en al cantidad de 1.889,21 Euros; los demandados estuvieron presentes en la indicada Asamblea y se abstuvieron, en la que la Arquitecta Sra. Carina informó del Proyecto de ordenación de los elementos comunitarios, reordenación de las edificaciones, obras y sustituciones proyectadas, y reordenación de jardines, se aprobaron el presupuesto de obra y subvenciones, y la distribución y reparto de los gastos entre las partes determinadas, y las fechas de pago, y se otorgó un voto de confianza a la "Junta Directiva" para que en cada caso y en condiciones de igualdad, adoptare libre y democráticamente las decisiones que considerare más convenientes, y entre ellas la sustitución de cerramientos ligeros de acuerdo con el Proyecto, en diálogo con el Departamento D'Habitatge, y relativas a eliminación, demolición, retranqueos y sustituciones en las viviendas del Complejo y con finalidad de adaptarlas al Proyecto aprobado, sin que conste el voto en contra de los demandados (véase Acta de la Junta de Propietarios, a 23-enero-2003), y fue la encargada de obtener subvenciones de distintas instituciones públicas; y la parte final de Acta de la Junta a 19-diciembre-2003), pero en modo alguno han procedido a modificaciones caprichosas del Proyecto, ni las ha habido salvo de criterios, siempre en unión de los facultativos y técnicos de obra, y aplicando los mismos criterios para cada vivienda en lo que a la carpintería se refiere. La parte demandada no puede negar las facultades y funciones de la Junta Directiva, a quien ha solicitado información en sus comunicaciones de 29-enero y 12-julio-2004, pero sin impugnar con anterioridad los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios, y como tampoco la paralización provisional de colocación de vidrieras posteriores, al igual que a todos los comuneros, hasta el ingreso de los fondos suficientes.

TERCERO.- Establece el artº 3 de la L.P.H, en su párrafo segundo que a cada parte determinada se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Por ello, la sola cuota indivisa no es más que una medida de la participación de cada comunero en la titularidad compartida y, por tanto, no tiene sentido jurídico distinguir cuotas indivisas en el derecho perteneciente a un solo sujeto ni tampoco cabe en caso de comunidad, hablar de otra cuota que la global que corresponde a cada cotitular.

La cuota de participación de los titulares de cada piso puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones, como claramente se desprende del art. 9.5 L.P.H ., que obliga a cada propietario a "contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido". Por demás, son obligaciones de cada propietario, (artº 9 de la L.P.H ), apartados "e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Según la mejor doctrina, "La primera regla a que ha de atenderse para la distribución de los gastos comunes es la del coeficiente o cuota de participación, pero que ello es susceptible de alteración y de acomodación por acuerdo posterior, acuerdo que a tenor de lo dispuesto en el art. 16 de la referida Ley , requiere la unanimidad o conformidad de todos los copropietarios, la cual puede prestarse mediante el asentimiento expreso de los asistentes a la junta, o bien de manera tácita, dejando de impugnar judicial y eficazmente el acuerdo adoptado, los que disientan de él".

En idéntico sentido, la S. 22-12-93 : "El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, con observancia de los requisitos legales establecidos en el art. 16.1 L.P.H ., exigiéndose el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad...".

Y que, "El art. 5 L.P.H prevé el título constitutivo se fije la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, según la cual, añade el art. 9.5, contribuirá su propietario, como verdadera obligatio propter rem, a los gastos comunes o generales para el adeudo sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, casgas y responsabilidades; se dispone, asimismo, en el art. 16.2 que para los acuerdos -como la determinación del presupuesto (general, de publicidad o cualquier otro)- es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo art. 16.1 exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. En este sentido, la S. 3-3-94 reitera la doctrina jurisprudencial que expresa que el plan de gastos sólo necesita aprobación mayoritaria y la distribución de los gastos generales, si no se ajustan a lo prevenido en los Estatutos, requieren acuerdo unánime. A su vez, la S. 20-3-96 advierte que haya que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según prevé el art. 13.2, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es.

Es decir, que la L.P.H contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario, y gastos generales, que son los comunes (art. 9.5) que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios (art. 13.2) por mayoría (art. 16.2) y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación (arts. 5.2 y 9.5) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo pueden modificarse por unanimidad (art. 16.1). En conclusión, la L.P.H no contempla gastos atípicos, ni permite distribución atípica de pago de gastos, a no ser que ésta se halle prevista en el título constitutivo o en los Estatutos; y si no está prevista, es inevitable la unanimidad" ( S. 30-5-97 ); y f): "Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca".

Además, previene el artº 10.1 y 3 de la L.P.H que: "1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad; y 3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley"; y el nº 4 del artº 11 que: "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras"; ello siempre atendiendo prioritariamente al interés general de los comuneros, pues las obligaciones reseñadas deben cumplirse por los propietarios demandados en el tiempo y forma determinados por la Junta, y si no están de acuerdo deben impugnarse en la misma, pero no dejar de pagar las cuotas y/o derramas sin más, a no ser de asumir la condición de insolidarios, máxime si abonaron los plazos anteriores de 28-febrero y 30-junio-2003, dejando de pagar el último previsto a 30- octubre-03.

La exigibilidad a la que se refiere el precepto no es la de la deuda surgida en la relación entre la comunidad y el tercero que ha llevado a cabo o ha de realizar la nueva instalación y al que debe ser satisfecho el importe de ésta, sino a la de las relaciones entre la comunidad y el propietario. La deuda para con la comunidad es exigible a partir del momento en que, en Junta de Propietarios, se acuerda la derrama, pues así se deduce del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal , en virtud del cual se deja a la Junta la determinación del tiempo y forma con arreglo a los cuales deben cumplirse las obligaciones de contribuir a los gastos generales y a la constitución del fondo de reserva. Por tanto, sujeto obligado es quien sea propietario del piso o local en el momento de aprobarse la derrama por la junta, no quien era titular en el momento de adoptarse el acuerdo de llevar a cabo la mejora.

Y evidentemente, de resultar sobrante económico al final de las obras, las vidrieras posteriores deberán colocarse según lo presupuestado, para todos los propietarios del bloque, y no solamente a algunos.

CUARTO.- El cumplimiento íntegro o parcial de las fases 1ª, 2ª y 3ª, la realización o no de todas las actuaciones previstas o proyectadas, el destino del 15% para imprevistos a falta de comprobar la totalidad de deficiencias, los efectos de desviaciones presupuestarias y de las subvenciones, la suficiencia o no de las cuotas a abonar por cada propietario, los motivos y causas de las desviaciones y posibles responsables (técnicos y constructores) ante el argumento de que la ejecución del Proyecto no supondría pagar por los propietarios mayor cantidad que la sometida a votación, los efectos de no haber visitado las viviendas, de errores de mediciones, de la tardanza en la recepción de subvenciones públicas, los costes del crédito bancario -puente- garantía, y las cuestiones derivadas de las anteriores, ad exemplum la sustitución o instalación de vidrieras, de 1 hoja de 90 x 210 cm y de 2 hojas de 180 x 210 cms, amén de que su importe es inferior a la suma reclamada por la actora principal y no justifica el impago de cuotas, incurriendo los demandados en falta de solidaridad con los comuneros que sí las han abonado y tampoco han visto instaladas tales unidades de obra, a tenor de los importes del presupuesto global y del específico al bloque NUM001, concretamente del capítulo 3 (carpintería), y los motivos y consecuencias de la paralización de tales obras en rehabilitación de bloques, deben ser discutidas, aprobadas o mostrando oposición a los acuerdos en la Junta de Propietarios correspondiente, o impugnar en el juicio declarativo que por la materia o por cuantía corresponda, y que en el caso exceden sobremanera del estricto ámbito del juicio verbal. El propio demandado manifestó, en el acto del juicio, que las Juntas de Propietarios en las que se adoptaron sendos acuerdos, a enero y diciembre-2003, no fueron impugnados, que las obras se paralizaron por problemas económicos (y no por voluntad o capricho de la Junta Directiva) pues no llegaban las subvenciones: lo cierto es que no ha habido modificaciones del Proyecto sino paralización provisional de algunas medidas de obra, que afecta a todos los comuneros, motivados por la tardanza en los ingresos de subvenciones y por omisiones y/o errores de medición por parte de los contratistas o/y los técnicos que puedan resultar responsables (véase contenido de las Actas de las Juntas de Propietarios celebradas el 27-mayo- 04 y 15-septiembre-05).

QUINTO.- La desestimación del recurso obliga a imponer a la parte demandada-apelante las costas causadas en esta alzada, en estricta aplicación de los principios objetivo y de vencimiento, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca HA DECIDIDO:

Que, DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Aurea Abarquero Burguera, en representación de Dª Carmela y D. Jose Enrique, contra la Sentencia de fecha 5-diciembre-2005, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de esta Capital, en los autos de Juicio Verbal nº 1.080/2.005 , de que dimana el presente Rollo de Sala, CONFIRMAMOS los pronunciamientos que la resolución impugnada contiene, y corregidos sus errores materiales por Auto de 20-diciembre; con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.