Sentencia Civil Nº 176/2007, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 28/2007 de 02 de Octubre de 2007

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 176/2007

Presidente

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

Magistrados

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO (Ponente)

Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ

En Pamplona/Iruña, a 2 de octubre de 2007.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 28/2007, derivado del Juicio ordinario nº 109/2006, del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña; siendo parte apelante, la demandada, HONAIN XXI SL, representada por el Procurador D. Javier Castillo Torres y asistida por el Letrado D. Javier Fernández Quintana; parte apelada, la demandante, Dña. María Rosa , representada por la Procuradora Dña. Elena Zoco Zabala y asistida por el Letrado D. Emilio Zorrilla Lastra.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 6 de noviembre de 2006, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio ordinario nº 109/2006 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Zoco, en nombre y representación de María Rosa , frente a HONAIN XXI SL, representado por el Procurador Sr. Castillo, debo declarar y declaro la resolución del contrato concertado entre las partes que tenía por objeto la descalificación de la vivienda propiedad de la demandante, así como que debo condenar y condeno a la demandada a que indemnice a la actora en la cantidad de 18.297,12 €, con condena en costas a la parte demandada."

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, HONAIN XXI SL, solicitando se dicte sentencia por la que se declare no haber lugar a la estimación de la demanda y se condene a las costas de ambas instancias a la actora.

CUARTO.- La parte apelada, Dña. María Rosa , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confimación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 28/2007, señalándose el día 24 de septiembre para su deliberación, votación y fallo, previa denegación por Auto de fecha 8 de febrero de 2007 , del recibimiento del recurso a prueba interesado por la parte apelante-demandanda.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgado a quo estimó íntegramente la demanda formulada por la actora Dña. María Rosa , por haber incurrido la demandada HONAIN XXI, en incumplimiento del contrato cuyo objeto era la gestión por dicha demandada de la descalificación de su vivienda como vivienda de protección oficial para su posterior venta a un tercero.

En la sentencia de primera instancia después de partir de la premisa de la realidad del contrato suscrito entre la actora y la demandada, cuyo "objeto era la realización por la demandada de las gestiones precisas para la descalificación de la vivienda propiedad de la actora así como de la redacción del contrato de compraventa de la indicada vivienda", y pese a admitir que la demandada realizó gestiones tendentes a obtener la descalificación y redactó el contrato de compraventa, concluyó a tenor de la prueba practicada en juicio que la solicitud de descalificación no fue presentada por la demandada en el plazo de seis meses ni en la forma que se contemplaba en la ley para obtener la misma, según la Disposición Transitoria de la Ley Foral 8/2.004 de 24 de Junio , incumplimiento que al conllevar que la actora no ha podido obtener la descalificación de la vivienda, califica de esencial, habiéndose frustrado el fin del contrato que no era otro que obtener la descalificación, por lo que ante dicho incumplimiento contractual estimó era procedente la resolución del contrato que interesaba la actora, con la consiguiente indemnización daños y perjuicios a favor de aquella, que fijó en la devolución a la actora de la cantidad entregada en concepto de provisión de fondos a la demandada, 4.000 €, ya que al no haberse procedido a la descalificación no se destinó importe alguno a la liquidación que hubiera correspondido por dicho concepto, y en el abono por la demandada de la cantidad que la actora se vio obligada a abonar al comprador de su vivienda, al haber procedido este a resolver el contrato de compraventa por no haberse obtenido la descalificación de la vivienda, y que quedó fijado en 14.297,12 € .

SEGUNDO.- Frente a dicho pronunciamiento se ha articulado por la demandada HONAIN XXI SL el correspondiente recurso de apelación, a fin de que se proceda a la revocación del mismo y se dicte una nueva sentencia por la que se desestime la demanda formulada contra ella.

Se alega en el recurso de apelación, después de afirmar que la relación jurídica que ligaba a las parte demandante y demandada era de un contrato de mandato o servicios, lo que obliga al "despliegue de los medios necesarios" para el cumplimiento del mandato o servicio encargado (siendo dotada de los fondos necesarios para entre otros liquidar a la Hacienda Central), que por un lado la parte actora nunca entregó fondos para esta liquidación, y por otro que a través de la documental aportada con la contestación a la demanda, la demandada como mandataria procedió a desarrollar la gestión encomendada con la diligencia debida en aras a obtener la documentación legalmente necesaria con carácter previo a la solicitud de descalificación de la vivienda ante el Gobierno de Navarra.

Y así afirma que siendo requisito necesario para la descalificación de la vivienda objeto de litis, según la Disposición Transitoria primera de la Ley Foral 8/2.004 , que la misma se realizase en el plazo de seis meses desde el día siguiente a su publicación en el BON, siendo el dies a quem el 3 de Enero de 2.005, y como era necesario para proceder a la solicitud de descalificación acompañar con la misma de manera preceptiva "las certificaciones de haber liquidado a las haciendas local, autonómica y central las ayudas en su día percibidas", lo que exigía obtener previamente a la solicitud de descalificación las certificaciones de dichos pagos, la obligación a ella exigible no era solo la de presentar la solicitud de descalificación en plazo, sino la de presentarla en el plazo legal una vez obtenidos los documentos preceptivos de liquidación previa, que por causas no imputables a la propia mandataria demandada no estuvieron en su poder hasta transcurrido el plazo de seis meses, concurriendo una fuerza mayor que impidió la presentación de la solicitud de descalificación en plazo, y si bien se reconoce que no se hizo esa presentación considera que consta acreditado que ante la administración foral se presentaron las oportunas liquidaciones que por descalificación le correspondían, extremos estos que impedirían la resolución contractual acordada por el Juzgado a quo.

De manera subsidiaria alega en relación con el resarcimiento de daños y perjuicios acordados en la sentencia, que no se ha acreditado su existencia ya que la apelante, como mandataria era ajena al contrato de compraventa suscrito por la actora con el tercero comprador, pudiendo haberse elevado a escritura pública el contrato la compraventa, al margen de que no se hubiera obtenido la descalificación de la vivienda, pues ello no impedía el cumplimiento del contrato, que sí se resolvió no fue por ello, sino por pretender la actora vendedora mas precio del inicialmente pactado, para en todo caso negar acreditado el pago a que se refiere el documento nº 8 de la demanda, e inútiles los pagos realizados al Ayuntamiento, que era necesario realizar para proceder a la solicitud de descalificación, siendo su inutilidad posterior solo imputable a la parte actora.

TERCERO.- El recurso debe ser desestimado y confirmada en su integridad la sentencia de primera instancia, cuyos acertados argumentos hacemos nuestros, y a los que poco más cabe añadir sino se quiere caer en inútiles reiteraciones, que nada aportar al derecho a la tutela judicial efectiva, y ello por los siguientes motivos:

A).- Aún admitiendo que las partes en virtud de los documentos nº 2 y 3 de la demanda, y pactos alcanzados entre ellas, tuviera por objeto un mandato o gestión dirigida a obtener la descalificación como vivienda de protección oficial, como fase previa a un contrato de venta de la vivienda descalificada a un tercero, cuyo contrato redactó también la demandada, y por ende la definitiva descalificación, por corresponder a una administración pública, no era una prestación propia de la demandada, y esta en su hacer obligacional a lo que se comprometía era a realizar con la debida diligencia las actuaciones necesarias para obtener dicha descalificación, es evidente que la demandada no cumplió con la diligencia que en todo caso como mandataria le correspondía, ya que habiendo cumplido la actora con la obligación de entrega de las cantidades exigidas en concepto de provisión de fondos para dicho mandato (documento nº 2 y 3 folio 36), la demandada no ejecutó aquellos actos esenciales para obtener la misma.

A tal efecto debe decirse, que siendo posible la descalificación anticipada de la vivienda propiedad de la actora Sra. María Rosa , según la Disposición Transitoria primera de la Ley Foral 8/2.004, de 24 de Junio , pero solo en el periodo de seis meses que la propia ley contempla desde su publicación, y encargada y aceptado por la demandada gestionar dicha descalificación, ninguna duda debe ofrecer, ya que ninguna reserva consta se hiciese en el encargo o mandato, que de cargo de la demandada era gestionar todos los actos dirigidos a poder solicitar la descalificación en plazo, habida cuenta de lo esencial del mismo.

Pues bien es el caso, que la parte demandada no ha cumplido con la obligación por ella asumida de gestionar la descalificación, tanto nos situemos dentro del un contrato de arrendamiento de servicio o en un contrato de mandato, ya que baste acudir al documento nº 12 de la demanda, (folio 105), para poder concluir como no consta que se presentase ni en plazo hábil ni inhábil solicitud alguna de descalificación de la vivienda de la actora, lo que sitúa a la indicada vivienda dentro del régimen de protección oficial durante el plazo de treinta años desde su calificación definitiva, si bien a partir de 20 años dicha calificación quedaría liberada de la limitación de precio de venta y renta, es decir en todo caso en un periodo posterior al que se había previsto, con conocimiento de la demandada, la venta de la vivienda como "libre" a un tercero.

Cierto es que con la documentación aportada con la contestación se justifica la realización de determinados actos liquidatorios que hubieran permitido de concurrir otros, junto con la presentación en plazo de la solicitud de descalificación, obtener la misma; ahora bien ello no permite eliminar la apreciación judicial del incumplimiento contractual, ya que de un lado solo se pone de manifiesto el abono por la demandada de una liquidación parcial correspondiente a "contribución" (folios 132 y 135), y de otro no consta se haya atendido el recibo de descalificación correspondiente al Ayuntamiento en poder de la demandada, y que bien pudo ser atendido (folio 131) por haber recibido provisión de fondos. Tampoco consta se atendiese la carta de pago del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos en relación con la descalificación (folios 139 y ss) pudiendo también haberse hecho, lo que revela el incumplimiento contractual en que también incurrió la demandada, respecto a la obligación insita que conlleva el encargo de gestionar y hacer frente a las liquidaciones de las haciendas local, autonómica y central por "las ayudas en su día percibidas".

Y es que no debe olvidarse, aunque se alegue en el recurso lo contrario, que en modo alguno consta que la actora haya incumplido su obligación de abonar la oportuna provisión de fondos que permitiese hacer frente a dichas liquidaciones, que en su caso debía acompañarse a la presentación de la solicitud de descalificación ante el Gobierno de Navarra. A tal efecto la actora, abonó lo que la demandada en concepto de provisión de fondos le exigió, y no consta con posterioridad a dichos pagos, ni que los fondos se hubieran agotado por haberse abonado cartas de pago por las liquidaciones exigidas por las administraciones, ni tampoco que la demandada requiriese a la actora con nuevas entregas, por ser necesarias para poder cumplir con las previas liquidaciones y fuesen desatendidas por la actora, por lo que de toda relevancia carece la afirmación realizada en el recurso de que no recibió fondos suficientes para la liquidación.

A los folios 151 y ss consta solicitud de liquidación de beneficios concedidos a VPO ante el Ministerio de la vivienda, de fecha 5 de octubre de 2.004, y cierto es que la comunicación de la Administración General del Estado es de fecha posterior a los seis meses del plazo fijado por la Ley Foral para la descalificación anticipada, en concreto de 28 de febrero de 2.005 , ahora bien ello no elimina tampoco el incumplimiento contractual apreciado, ya que por un lado es evidente que otras liquidaciones no se efectuaron, pudiendo haberse hecho como antes hemos indicado,y por otro no debe olvidarse que al margen de no haber podido disponer de esa liquidación dentro del plazo de seis meses, lo cierto es que la parte demandada, nunca presentó solicitud de liquidación dentro del indicado plazo, siquiera con la advertencia de subsanar la falta de liquidación con el Ministerio de la Vivienda, al no ser a ella imputable la falta de incorporación, lo que en todo caso revela que la parte demandada, omitió la diligencia exigible para hacer efectivo el encargo recibido, pues es evidente que no presentó ni la solicitud de descalificación , ni frente a las liquidaciones previas ya notificadas hizo frente en su totalidad, por lo que ninguna duda debe ofrecer el incumplimiento contractual en que incurrió la demanda, que justifica en sede del Art. 1.124 del C. Civil la resolución del contrato.

B).- En relación con el resarcimiento de daños y perjuicios acordados en la sentencia, ninguna duda debe ofrecer su acreditación.

Por un lado, y al margen de la asunción solo parcial de determinada liquidación de deducciones, lo cierto es que como la descalificación no ha tenido lugar ha devenido inútil el pago que la demandada pudiera haber realizado, por lo que ningún obstáculo existe para que la misma proceda a devolver la cantidades entregadas en concepto de provisión de fondos por la actora, puesto que el uso parcial que de parte de dicho fondo pudiera haberse hecho, por la falta de presentación de la solicitud de descalificación generadora del incumplimiento contractual, dicho pago para la actora ha devenido inútil e ineficaz, por lo que procede la devolución de la cantidad entregada a cuenta, debiendo la parte demandada hacerse cargo en su caso de las cantidades que hubiera pagado por la liquidación, de no poder obtener de la administración su devolución por la no definitiva descalificación.

La parte demandada, no puede considerarse que fuera ajena al contrato de compraventa que la actora suscribió con el Sr. Cristobal , ya que sí tenemos en cuenta que la parte demandada se encargó no solo de la descalificación de la vivienda sino también de la redacción del contrato de venta de la misma como vivienda libra, no sujeta a la normativa de protección oficial, es evidente que si lo que era objeto de la gestión encomendada era la descalificación para poder vender la vivienda como libre, y así se había redactado el contrato, la posterior resolución del contrato de compraventa por no ser la vivienda libre, es una consecuencia de la gestión encomendada y no cumplida, por lo que el posible perjuicio derivado de esa posterior resolución debe responder la demandada de conformidad con lo dispuesto en el Art. 1.101 del C.Civil , ya que por un lado el origen o causa esta en su incumpliendo contractual plenamente vinculado a la posterior venta prevista, y por otro por que se quiera o no lo cierto es que la parte demandada intervino en la redacción del contrato de compraventa, sin tener en cuenta que pudiera haber alguna incidencia en la descalificación que previamente se le había encargado, todo lo cuál revela la falta de diligencia, de la que surge un daño o perjuicio, que debe ser indemnizado por la demandada.

Expuesto lo anterior a la vista del documento nº 8 de la demanda, de fecha 30 de junio de 2.005, de resolución del contrato de compraventa es evidente que la causa de resolución de dicho contrato es la no descalificación de la vivienda, y ello es sustancial al objeto del contrato, ya que lo que se iba a vender era una vivienda libre, no sometida al régimen de protección oficial, cuestión por demás relevante si tenemos en cuenta su incidencia en el precio de venta y renta en su caso, así como duración de la calificación, habida cuenta de que se había perdido ya posibilidad de proceder a una descalificación anticipada por la falta de diligencia de la parte demandada, por lo que justificada era la resolución contractual de la compraventa.

De la totalidad del documento nº 8 (folios 89 a 97) documental por demás no impugnada en la contestación ni en la audiencia previa, queda plenamente acreditado la cantidad que la parte actora tuvo que abonar al comprador con ocasión de la resolución, por lo que procedente es considerar como perjuicio indemnizable la cantidad que la actora Sra. María Rosa tuvo que abonar Sr. Cristobal , por importe de 14.297,12 €.

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en el recurso a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 394. 1 y 398. 1 de la LECivil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la demandada HONAIN XXI SL, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pamplona en el Juicio Ordinario nº 109/2.006 , que confirmamos íntegramente imponiendo a la indicada recurrente el pago de las costas causadas en esta segunda instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.