Sentencia Civil Nº 176/2013, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 520/2012 de 27 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2 ZARAGOZA SENTENCIA: 00176/2013 SENTENCIA NUMERO: 176-13 EN NOMBRE DE S.M. EL REY En Zaragoza a veintisiete de marzo de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, constituida a los efectos del presente recurso por el Magistrado D. FRANCISCO ACÍN GAROS, los Autos de JUICIO VERBAL nº 360/12, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA nº 20 de los de ZARGOZA, a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACION nº 520/12, en el que son apelantes, de un lado, D. Mario y D. Ramón , representados por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Aznar Ubieto y asistidos por el Letrado D. Javier Sancho-Arroyo Lopez- Rioboo, y de otro, D. Virgilio y DÑA Loreto , representados por el Procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Aznar Ubieto y asistidos por el Letrado D. Javier Arias Herrer, y

Antecedentes

Se aceptan los que figuran en la sentencia apelada, y PRIMERO .- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Veinte de los de Zaragoza se dictó el 13 julio 2012 sentencia que contiene el siguiente fallo: '1º) Se estima en parte la demanda interpuesta por D. Virgilio y Dña. Loreto . 2º) Se declara resuelto el denominado contrato de arras formalizado con fecha 4 de abril de 201 entre los litigantes. 3º) Se condena a D. Mario y a D. Ramón a que abonen a la indicada parte actora la cantidad de 3000 euros, más los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución. 4º) Cada parte deberá abonar las costas causadas as u instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO .- Las respectivas representaciones de actores y demandados presentaron sendos escritos de recurso, de los que se dieron los correspondientes traslados, presentando en cada caso la contraria escrito de oposición TERCERO.- Remitidos los autos a esta Sala y tratándose de supuesto al que se refiere el art 82.2.1, párrafo segundo, LOPJ , la diligencia de ordenación de 11 octubre 2011 acordó designar Magistrado-Único al que resuelve, a quien se pasó lo actuado para dictar la resolución correspondiente.

CUARTO.- En la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales, a excepción de que no se ha podido cumplimentar el plazo al que se refieren el art 465 LEC .

Fundamentos

PRIMERO.- Los Srs Virgilio / Loreto (compradores) interpusieron contra D. Mario y D. Ramón (vendedores) demanda de juicio ordinario en la que solicitaban la resolución del contrato suscrito por ambas partes el 4-4-11 y la condena de los demandados a pagar por duplicado, solidariamente, de acuerdo con lo pactado en la clausula octava, las arras convenidas, que lo fueron con el carácter de arras penitenciales, 'pudiendo, por tanto, tanto el adquirente como el vendedor, en concordancia con el art 1454 C.C ., desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento', perdiendo el comprador la cantidad entregada como señal -3000 ?- y debiendo el vendedor devolverla duplicada si fuese él quien desistiese - 6000 ?-.

Los demandados opusieron la indebida acumulación de acciones llevada a cabo en la demanda -resolución del contrato y simultáneamente la condena de los demandados al pago de duplo de la cantidad entregada, esto es, el cumplimiento del contrato-. Y con carácter subsidiario que fueron los actores quienes desistieron de la compra proyectada, pues la licencia de primera ocupación no era preceptiva, la vivienda contaba con todos los servicios y se vendió a otras personas ningún problema.

La sentencia de instancia desestima la excepción opuesta al entender el juzgador que no se habían ejercitado dos acciones, sino solo una -la resolución por incumplimiento contractual, y estima la demanda, declarando resuelto el contrato de arras suscrito y condenando a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 3000 ? e intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia.

Recurren ambas partes: los actores, que reproducen las peticiones de su demanda, y los demandados, que siendo la parte compradora la que desistió del contrato, no pudiendo por ello pretender la devolución de cantidad alguna, solicitan la integra desestimación de los pedimentos de la demanda, con imposición a los actores de las costas de la primera instancia.

SEGUNDO. - La cuestión relativa a la indebida acumulación de acciones llevada a cabo por la parte actora, planteada por la demandada ex art 443.2 LEC , la resolvió el Juez en el sentido en que lo hizo, contrario a los vendedores, sin que estos formulasen contra su decisión el oportuno protesto o disconformidad que para el caso prevé el art 443.3 de la misma Ley (vd r.t. 2,17 a 2,50), razón por la que no cabe en esta segunda instancia la reproducción del tema, ya resuelto.

TERCERO.- Ya en este punto, hay que determinar si el contrato -compraventa con pacto de arras penitenciales- no pudo consumarse por los incumplimientos de los vendedores, tal y como los actores dicen, o fueron los compradores quienes desistieron, no pudiendo ahora reclamar la devolución de la señal entregada.

En su demanda dijeron los actores que, teniendo validez la reserva hasta el día 4-6-11, fecha en que debía formalizarse la escritura, la compraventa no se hizo efectiva tras conocerse que la vivienda carecía de licencia de primera ocupación y de certificado de fin de obra, sin los cuales la casa no cumplía los requisitos mínimos exigidos en cuanto a su habitabilidad, hecho que, entre otras consecuencias, les privaba de la posibilidad de acceder a la financiación bancaria para su adquisición. Y en tal sentido certificó la Caixa el 4-4-12 que esa financiación, solicitada en abril de 2011, no pudo formalizarse debido a que en el informe de tasación -de fecha 11-4-11- se hizo constar que 'La documentación registral aportada corresponde al terreno y no figura en ella Declaración de Obra Nueva. La documentación registral facilitada carece de superficie registral de edificación. No se ha aportado el certificado final de obra. El final de obra estimado en la tasación no es sustitutivo del Certificado Final de Obra expedido por la dirección facultativa de la misma. Por tanto, no podrá ser considerado como tal a efectos de constituir el crédito hipotecario. No se ha aportado licencia de primera ocupación o documento que acredite el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de la obra y el otorgamiento de la autorización administrativa correspondiente' (folio 80).

Los demandados inscribieron su titularidad en el Registro el 30-4-11 y el 16-6-11 hicieron en la gestoría provisión de fondos para llegar, como se llegó, a la inscripción en el Registro de la declaración de obra nueva.

Resta con ello lo que se refiere a la licencia de primera edificación y al certificado final de obra que es su presupuesto, faltas cuya relevancia, admitido por el Juez el carácter no preceptivo de la primera -la vivienda se construyó con mucha anterioridad a la Ley 5/99, Urbanística de Aragón, creadora de aquella licencia- y que la vivienda estaba dotada de todos los servicios, con todo lo que ello permite presumir en la valoración de la falta de cualquier otra autorización administrativa, es enfocada por el Juez y por los mismos compradores recurrentes en la única perspectiva del impedimento que representaron para la obtención de la financiación.

Sucede, sin embargo, aun en la mejor aceptación del testimonio de la Directora de la Sucursal de la Caixa que tramitó el préstamo y ratificó el certificado del folio 80, que los pretendidos incumplimientos y consiguiente falta de financiación no pueden ser aceptados como causa de resolución contractual, pues los compradores se comprometieron al pago del precio sin que este quedase condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario, ni en lugar alguno se decía que lo precisasen ni se condicionó a su obtención la eficacia del contrato.

CUARTO. - Hay, pues, que entender que no fueron los vendedores, sino los compradores quienes desistieron de la compra de la vivienda, cuya posterior venta en enero de 2012 no consta encontrase obstáculo alguno, no pudiendo pretender la devolución de los 3000 ? entregados, ni mucho menos su devolución duplicada, petición esta ultima que tampoco habría podido ser acogida aun en el supuesto de desestimarse el recurso de los demandados.

Se preguntan en este punto los actores por qué motivo no estima el Juez la demanda y condena a los demandados a pagar el duplo de lo pactado cuando, tratándose de unas arras correctamente caracterizadas como penitenciales, los vendedores - dice- frustraron la compraventa al no disponer la vivienda de primera ocupación y desistieron de la misma negándose a realizar la gestión de subsanación. Con lo que eluden o quieren desconocer que las arras penitenciales definidas en el art 1454 C.C . no están asociadas al incumplimiento de una de las partes, ni a la frustración del contrato por incumplimiento imputable a una u otra, que es lo que en su planteamiento ha hecho la parte actora a lo largo del procedimiento. Tales arras se dan en los casos en que cada parte atribuye a la contraria la facultad de desistir unilateralmente del contrato de compraventa, como desistimiento no causal, ni asociado al incumplimiento, sino como facultad de abandonar libremente la compraventa proyectada. De modo que para llegar a obtener los compradores las arras duplicadas, de mantenerse en el expresado planteamiento, hubiera debido acudir a las arras penales, que cumplen una estricta función de garantía y operan como liquidación anticipada de la indemnización correspondiente al contratante cumplidor en caso de incumplimiento imputable a la otra parte.

QUINTO.- Las dificultades del juicio de hecho aconsejan no hacer especial pronunciamiento sobre costas en la primera instancia, de las que no se hace tampoco imposición en la segunda, en el caso del recurso de los actores por la misma razón y en el de los demandados por su estimación.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Mario y D. Ramón y desestimando el interpuesto por D. Virgilio , DÑA Loreto , uno y otro contra la sentencia a la que el presente rollo se contrae, dictada el 13 julio de 2012 por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia número Veinte de los de Zaragoza, debo revocar y revocó la citada resolución y, desestimando la demanda de D. Virgilio y Dña. Loreto , absuelvo a D. Mario y a D. Ramón de los pedimentos formulados en su contra, sin especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las instancias.

Contra la anterior Sentencia cabe interponer recursos de Casación e Infracción Procesal ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo conforme a lo dispuesto en la Disposición Final 16ª de la LEC , redactada conforme a la Ley 37/11 de 10 de octubre, que se interpondrán en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación, debiendo el recurrente al presentar el escrito de recurso acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4899) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta Ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04-Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil-Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir por D. Virgilio y Dña. Loreto , al que se dará el destino que la Ley prevé.

Firme que sea la sentencia, devuélvase a D. Mario y a D. Ramón el depósito constituido para recurrir y las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio del presente para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta mi sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronuncio mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó, estando celebrando audiencia pública esta Sala Segunda en el mismo día de su fecha, doy fe.