Sentencia Civil Nº 176/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1150/2011 de 10 de Abril de 2014

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº176/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº3 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1150/2011

JUICIO Nº 621/2008

En la Ciudad de Málaga a diez de abril de dos mil catorce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Procedimiento Ordinario nº 621/08 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, Interponen recursosD Pelayo y Dª Remedios que en la instancia han litigado como partes demandantes y comparecen en esta alzada representados por el Procurador D AVELINO BARRIONUEVO GENER. Son partes recurridas Delia , Dª Ruth y D Augusto , que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dª LOURDES GONZALEZ ARAGONES.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 22 de mayo de 2011, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: 'Que DESESTIMO la demanda presentada en nombre y representación de D. Pelayo y DÑA. Remedios frente a DÑA. Delia , D. Augusto y DÑA. Ruth , absolviéndole de los pedimentos frente a ellos efectuados. Con imposición de costas a la parte actora.

ESTIMO parcialmente la reconvención presentada en nombre y representación de DÑA. Delia , D. Augusto y DÑA. Ruth frente a D. Pelayo y DÑA. Remedios y declaro resuelto el contrato de fecha 7 de marzo de 2007 y les ABSUELVO de la petición d indemnización de daños perjuicio en los términos interesados. No se hace expresa imposición de costas.' .

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 3 de abril de 2014 quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

Por la parte actora del presente proceso, don Pelayo y doña Remedios , se ejercita en el presente proceso una acción declarativa de condena, derivada de la relación jurídica de contrato de compraventa de inmueble con pacto de arras de fecha 7 de marzo de 2007 habida entre aquellos y los demandados, doña Delia , don Augusto y doña Ruth , en sus respectivas posiciones de compradores y vendedores, dirigida frente a estos últimos en reclamación de la cantidad de 12.000 euros, entregada por los demandantes en concepto de arras confirmatorias.

La parte demandada se ha opuesta a la demanda, formulando reconvenciónsolicitando la declaración judicial de la resolución del contrato de compraventacelebrado entre las partes litigantes, con base en el incumplimiento contractual de los compradores, y con solicitud de la condena de estos a la indemnización de los daños y perjuicioscausados a los vendedores reconvinientes, indemnización que deberá ser compensada o ampliada con las cantidades entregadas por los compradores, actores principales, a cuenta del precio de la compraventa.

La sentencia de primera instanciaha desestimado la demanda principal y ha estimado parcialmente la demanda reconvencional, declarando resuelto el contrato de compraventa y absolviendo a los reconvenidos de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios sin expresa imposición de costas. La ratio decidendi de la resolución se contrae a las siguientes consideraciones:

Por lo que respecta a la demanda principal, las partes suscribieron un contrato de arras confirmatorias, entregándose por los compradores la cantidad de 18.000 euros a cuenta del precio de la compraventa, pactándose que el resto del precio se abonaría en el momento de la firma de la escritura pública, supeditado todo ello a que los compradores vendieran otra vivienda y a que obtuvieran un préstamo hipotecario. Se trata de una obligación condicional, que para su validez el cumplimiento de la obligación no puede quedar al arbitrio del deudor ( art. 1.115 del Código Civil ). En el presente caso, la parte actora no ha acreditado que la no venta de la vivienda y la no obtención del préstamo hipotecario fueron por causas no imputables a ellos, por lo que debe reputarse inválida la cláusula contractual, aplicándose en definitiva la regla del art. 1.256 del Código Civil , que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes. Concluyéndose con la desestimación de la demanda.

En cuanto a la reconvención, como correlato de lo anterior se ha de concluir que la parte compradora ha incumplido sus obligaciones contractuales, siendo la principal la de abonar el precio de la compraventa, procediendo en consecuencia declarar la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores. Solicitándose en la demanda reconvencional la indemnzaición de daños y perjuicios consistentes en la depreciación económica de la vivienda, calculada con base en un informe pericial que se anunciaba, a fin de compensar o incrementar los 18,000 euros percibidos a cuenta del precio, es lo cierto que no se ha aportado dicho informe pericial, que no puede entenderse suplido mediante el documento extraído de una página de Internet, por lo que, no habiéndose probado los daños y perjuicios, debe desestimarse la pretensión de su indemnización.

Contra la referida sentencia se alza la parte demandante y reconvenida mediante el presente recurso de apelación, que es examinado y resuelto a continuación.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte demandante y reconvenida basa su recurso en la denuncia de una errónea aplicación del régimen jurídico de las arras confirmatorias por parte de la Juzgadora a quo. Mantiene la parte apelante que, siendo un hecho controvertido que las partes celebraron un contrato de compraventa de inmueble con pacto de arras confirmatorias, así como que las partes asumieron que el contrato no iba a consumarse, la única consecuencia jurídica derivada de ello con relación a la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras confirmatorias es su devolución por los vendedores. La parte apelante pone de manifiesto la incongruencia en que incurre la resolución apelada al acordar, de un lado, la desestimación de la demanda principal, absolviendo a los demandados de la petición de devolución de la cantidad de 18.000 euros entregada en concepto de arras confirmatorias a cuenta del precio de la compraventa, para seguidamente absolver a los actores reconvenidos de la petición de indemnización de daños y perjuicios deducida por la parte reconviniente.

El recurso ha de ser estimado.

La única cuestión controvertida en esta alzada se refiere al destino que ha de darse a la cantidad de 18.000 euros entregada por la parte compradora demandante y reconvenida a la parte vendedora demandada y reconviniente, en concepto de arras confirmatorias, en el marco del contrato de compraventa de inmueble suscrito por ambas partes litigantes. Se trata de que, no obstante la apreciación de la nulidad de la condición suspensiva establecida por las partes en el contrato de compraventa, supeditando su efectividad a un suceso futuro e incierto consistente en la venta por los compradores de una vivienda de su propiedad y en la obtención por éstos de un préstamo hipotecario para financiar la operación de compraventa, por aplicación del art. 1.115 CC , al entenderse que en la práctica se ha hecho depender el cumplimiento de la condición de la exclusiva voluntad del deudor, y no obstante la declaración judicial de la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de los compradores, en cualquier caso tendría que haberse decidido sobre la suerte que ha de correr la cantidad entregada por los compradores en concepto de arras confirmatorias, ello mediante la aplicación del régimen jurídico rector de dicha modalidad de arras y, en definitiva, de la figura contractual de la compraventa.

La decisión sobre la cuestión controvertida, a la luz del régimen jurídico aplicable, no puede ser otra que la devolución a la parte compradora de la cantidad entregada a la parte vendedora en concepto de arras confirmatorias, lo que se sustenta en las consideraciones que a continuación se exponen.

Conforme a la doctrina científica y la Jurisprudencia, las arras pueden desempeñar una triple función, lo que hace distinguir tres tipos de arras: a) confirmatorias, dirigidas a reforzar la existencia del contrato, operando como una prueba o señal de la celebración del mismo; b) penales, que funcionan como garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras entregadas o la devolución doblada por quien las ha recibido, según al que sea imputable el incumplimiento de la obligación; y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desligarse las partes del contrato, mediante la pérdida de las arras por quien las entregó, si es el que se arrepiente, o la restitución doblada por quien las recibió, si es éste quien desiste del cumplimiento. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 CC .

La STS de 26 de marzo de 2012 viene a reiterar la doctrina jurisprudencial sobre los efectos de la resolución de los contratos, con cita de anteriores resoluciones del Alto Tribunal, entre ellas la sentencia de 17 de junio de 1986 , citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005 , que se expresa en el sentido de que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos 'ex nunc' sino 'ex tunc', lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal , efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123.

Es así que, producida la resolución del contrato de compraventa, resolución que, por demás, se había producido en la realidad en virtud de la voluntad común de ambas partes contratantes (expresa en cuanto a la parte compradora y tácita por lo que respecta a la parte vendedora), lo que, dicho sea de paso, hacía innecesario el ejercicio de la acción de resolución contractual realizado por la parte vendedora por vía de demanda reconvencional, cuyo interés se circunscribe a la pretensión indemnizatoria acumulada a la acción resolutoria, de las consideraciones jurídicas antes expuestas se infiere, como consecuencia de la resolución contractual (convenida o declarada judicialmente), el nacimiento del deber de las partes de entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido por razón del contrato resuelto. Lo que, en el caso enjuiciado, se traduce en la obligación de la parte vendedora de restituir a la compradora la cantidad recibida de la misma al tiempo de la concertación del contrato en concepto de arras confirmatorias y parte del precio de la compraventa.

La pretensión de la parte vendedora de retener el importe de las arras penitenciales tras la resolución del contrato de compraventa carece de sustento jurídico alguno en el caso enjuiciado. La cobertura jurídica de la pretensión de la parte vendedora vendría dada a través de dos únicas vías: a) la atribución, a las mismas arras confirmatorias, de la función adicional de arras penales, posibilidad expresamente admitida por el Tribunal Supremo ( STS de 16 marzo 2009 ) y que determinaría la pérdida de las arras por la parte compradora incumplidora, para el caso de haberse pactado así en el contrato; y b) el ejercicio por la parte vendedora de la acción de exigencia de responsabilidad contractual frente a la compradora incumplidora, lo que en su caso produciría la extinción, parcial o total, de la obligación de devolución del importe de las arras, por vía de compensación judicial.

La ausencia de estipulación contractual en el sentido antes expresado, de un lado, y la desestimación de la pretensión de indemnización de daños y perjuicios deducida por la parte vendedora por medio de demanda reconvencional, de otro, nos llevan a concluir con la obligación de la parte vendedora demandada de restituir a la parte compradora demandante la cantidad de 18.000 euros, entregada por esta última a aquélla en concepto de arras confirmatorias al tiempo de la celebración del contrato de compraventa. Deviniendo así procedente la pretensión de la parte demandante principal.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo anterior procede la estimación del recurso de apelación, en los términos expresados, revocándose la sentencia apelada en el sentido de estimarse íntegramente la demanda principalformulada por don Pelayo y doña Remedios , condenando a los demandados doña Delia , don Augusto y doña Ruth a abonar a los actores la cantidadde DIECIOCHO MIL EUROS (18.000).

De conformidad con lo establecido en los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil , y artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , habiendo incurrido los demandados en mora, procede condenarlos al pago de los intereseslegales de la suma objeto del principal, desde la interpelación judicial hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución.

En materia de costas, habiéndose estimado íntegramente la demanda principal, procede condenar a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, en tanto que la estimación del recurso de apelación determina la no expresa imposición de las costas de esta alzada, por aplicación de los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Conforme establece el punto 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta L.O. 1/2009 , si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del deposito.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por los demandantes don Pelayo y doña Remedios contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2011 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza titular del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga en el proceso de Juicio Ordinario nº 621/2008, promovido contra doña Delia , don Augusto y doña Ruth ,, de que dimana el presente rollo, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución y, en su lugar, con ESTIMACIÓN ÍNTEGRA DE LA DEMANDA formulada por los demandantes apelantes, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a los expresados demandados a abonar a los actores apelantes la cantidad de DIECIOCHO MIL EUROS (18.000), más los intereses de la misma, consistentes en el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial hasta su completo pago, incrementados en dos puntos a partir de la fecha de la presente resolución. Con mantenimiento de los pronunciamientos de la sentencia apelada sobre la demanda reconvencional. Ello con expresa condena de la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia correspondientes a la demanda principal y sin expresa imposición de las costas de la presente alzada. Acordándose la devolución del deposito prestado por la parte apelante para recurrir en apelación.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.