Sentencia Civil Nº 177/2012, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 185/2012 de 13 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00177/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 177/2012

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DOÑA TANIA GARCÍA SEDANO

En la ciudad de Ávila, a 13 de Septiembre de 2.012.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 370/2011, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE ÁVILA, RECURSO DE APELACIÓN Nº 185/2012, entre partes, de una como recurrente D. Vicente y Dª. Covadonga , representados por la Procuradora Dª. BEATRIZ GONZÁLEZ FERNÁNDEZ, dirigidos por el Letrado D. MIGUEL ÁNGEL MARTÍN DE MIGUEL, y de otra como recurrida la mercantil ANDRIA INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A., representada por el Procurador D. FERNANDO LÓPEZ DEL BARRIO y dirigida por el Letrado D. JOSE MARÍA ABELLA RUBIO.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº2 DE ÁVILA, se dictó sentencia de fecha 8 de Mayo de 2012 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: "Que estimando sustancialmente la demanda interpuesta por el Procurador Fernando López del Barrio en nombre y representación de la entidad mercantil ANDRIA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A., contra D. Vicente y Dª Covadonga , DEBO DECLARAR Y DECLARO que ha lugar a la misma, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDE NO a los anteriores al otorgamiento de las correspondientes escrituras de compraventa de las viviendas Portal NUM000 , Piso NUM001 NUM002 , Trasero NUM003 , Garaje NUM004 , y Portal NUM000 , Piso NUM005 , Trasero NUM006 , Garaje NUM007 , sitas en CALLE000 nº NUM008 , 05004 Ávila, y en consecuencia al simultáneo pago del precio, así como a abonar a la entidad actora la cantidad determinable conforme a las bases establecidas en el Fundamento de Derecho Quinto; y que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Rodrigo Santamaría Sastre en nombre y representación de D. Vicente y Dª Covadonga contra la entidad mercantil ANDRIA INVERSIONES INMOBILIARIAS S.A., DEBO DECLARAR Y DECLARO que no ha lugar a la misma; y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada-reconviniente".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la defensa de D. Vicente y doña Covadonga la Sentencia estimatoria de instancia, y pide su revocación, y, en consecuencia, se desestime la demanda inicial que presentó la mercantil Andria Inversiones Inmobiliarias, S.A., contra los indicados recurrentes, y se estime su demanda reconvencional, declarando resueltos los contratos suscritos entre ellos, y se condene a la expresada mercantil a devolver a los aquí apelantes las cantidades que entregaron, ascendentes a 40.844,73€ más el interés legal del dinero, sin que la entidad Andria pueda retenerlas para sí y apropiarse de ellas.

Los hechos que han sido base de la presente controversia se pueden sintetizar de la manera siguiente:

1º) La entidad demandante en la instancia, aquí apelada, Andria Inversiones Inmobiliarias S.A. fue promotora de la construcción de 150 viviendas en la denominada promoción El Mirador de Ávila.

2º) Por lo que a este procedimiento se refiere, en fecha 11 de Diciembre de 2007 la citada entidad, como vendedora y D. Vicente y doña Covadonga , como compradores, suscribieron dos contratos privados de compraventa en los cuales éstos últimos adquirían la propiedad de dos viviendas sitas en la CALLE000 nº NUM008 , 05004 de Ávila, que se ubican, por una parte, en el Portal nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 , trastero nº NUM003 y plaza de garaje nº NUM004 ; y por otra, en el portal nº NUM000 , piso NUM005 , trastero NUM006 y plaza de garaje nº NUM007 .

3º) El precio de la vivienda NUM001 NUM002 era de 182.958,71€ y el de la vivienda NUM005 de 188.184,96€, sumando ambas un total de 371.143,67€, estando acreditado que los compradores en plazos que comenzaron el 20 de Julio de 2.007, 15 de Diciembre de 2.007, y aplazadas después otras cantidades, abonaron un total de 40.844,76€; concretamente las cantidades entregadas fueron 6.000, 6.630, 3.320 y 18.264,76; sumando todo ello no da la cantidad citada.

4º) En la cláusula 6ª de los contratos de compraventa ambas partes tenían pactado, que se obligaban a elevar a escritura pública los contratos privados y a entregar/recibir las llaves de la finca a la terminación de la misma, pactándose que la entrega de los pisos sería el 30 de Diciembre de 2.009, salvo causas de fuerza mayor o pagos pendientes de realizar por la parte compradora a dicha fecha. Y, se pactó expresamente, "dicha entrega podrá anticiparse o retrasarse en un período de tres meses sin que la parte compradora pueda efectuar reclamación alguna por este motivo" (vid folios 36 y 53).

5º) Consta acreditado que el certificado final de obra se expidió el 29 de Julio de 2.009; la escritura de división horizontal se realizó el 17 de Febrero de 2.010; y la licencia de primera ocupación se otorgó por el Ayuntamiento de Ávila el 29 de Marzo de 2.010.

Respecto a este último documento, consta la denuncia de una compradora de vivienda ante el Ayuntamiento por estar obras sin terminar, existir una zanja, defectos en la pista de paddel, etc, el Ayuntamiento de Ávila dictó orden de suspensión de la licencia de primera ocupación, y subsanándose la mayoría de los defectos, levantó la suspensión en fecha 22 de Junio de 2.010.

6º) Los compradores de los pisos en este procedimiento, fueron requeridos por la vendedora al otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio (que aún debían por importe de 330.298,90€), ante el Notario de Ávila D. Francisco Ríos Dávila en fechas 24 de Marzo de 2.010, para asistir ante el Notario el 31 de Marzo de 2.010, en un primer intento del otorgamiento citado; y en fechas 14 de Abril de 2.010 y 27 de Abril de 2.010.

Cuando se levantó la suspensión de licencia de primera ocupación el Ayuntamiento de Ávila, en fecha 22 de Junio de 2.010, aún fueron requeridos los compradores al otorgamiento de la escritura de compraventa y pago del resto del precio, con subrogación de hipoteca, el 22 de Octubre de 2.010.

La parte actora, en el suplico de su demanda, pide se condene a los compradores de las viviendas D. Vicente y doña Covadonga al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa de las viviendas, trasteros y plazas de garaje a los que ya se ha hecho referencia; al simultáneo pago del precio; además se condene a los compradores a indemnizar por daños y perjuicios a la vendedora en la cantidad de 8.532,24€ ó subsidiariamente el interés legal y, en todo caso los intereses legales desde el momento de la presentación de la demanda.

La defensa de los demandados pidió la desestimación de la demanda, y la devolución de precio parcial que habían pagado: 19.899,74€ por la vivienda del 2ºA y 20.944,99€ por la del NUM005 , en demanda reconvencional.

Como la Sentencia de instancia estimó sustancialmente la demanda y desestimó la demanda reconvencional, se alzan contra estos pronunciamientos la defensa de los compradores, en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO.- Como primer motivo de recurso la defensa de D. Vicente y doña Covadonga invoca que deben resolverse los contratos de compraventa, ya que se produjo retraso en la entrega de las viviendas.

Alega esta parte que el 1 de Abril de 2.010 se produjo un efectivo incumplimiento por la no entrega de las viviendas, y que en la estipulación sexta de ambos contratos estaba pactado que el retraso superior a tres meses sobre la fecha prevista para la puesta a disposición de las viviendas, por causas imputables a la parte vendedora, daba derecho a los compradores a resolver los contratos, estando la vendedora obligada a devolverles el total de las cantidades entregadas más el interés legal correspondiente.

Pero también estaba pactado que no se entendería imputable a la parte vendedora la demora en la entrega que, una vez concluidas las obras, se pudiera producir por retrasos en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o en los enganches de las compañías suministradoras.

Considera la parte que recurre que el plazo pactado por las partes era un plazo esencial, pues ambas contratantes acordaron expresamente la resolución y la obligación de la vendedora de devolver el precio abonado por los compradores más los intereses; cuando no se entregaron las viviendas en el término pactado.

-El motivo de recurso no puede prosperar.

Cuando en un relación obligatoria sinalagmática una de las partes incumple las obligaciones a su cargo (o la obligación se hace sobrevenidamente imposible), la otra parte puede declarar resuelto el vínculo y quedar liberada. La resolución por incumplimiento voluntario es una medida de sanción del incumplimiento y una medida de protección del contratante cumplidor.

El art. 1.124 del C.Civil regula una facultad (no propiamente una condición resolutoria), que se atribuye a la parte cumplidora con el fin de que pueda poner término a la relación obligatoria que la liga con la parte incumplidora, o por lo menos ofrece a la parte que ha cumplido sus obligaciones, la opción, frente a la parte incumplidora, de elegir el cumplimiento de la obligación o bien la resolución de la misma, con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos, que han de ser solicitados y probados, pues el mero incumplimiento de las obligaciones contractuales no lleva aneja la indemnización de daños y perjuicios, sino que es precisa la justificación de los mismos en su realidad, adecuado nexo causal con el hecho que lo originó y su cuantía.

Son requisitos que permiten el ejercicio de la acción resolutoria que las obligaciones sean recíprocas; que al tiempo del ejercicio de la acción sean exigibles; que el reclamante haya cumplido las obligaciones que le incumbían, no pudiendo prosperar su acción si las hubiera incumplido, o las incumplieron ambos contratantes ( Ss. T.S de 15 de Julio de 2.011 , 11 de Marzo de 2.011 ; 27 de Octubre de 2.010 ; 8 de Octubre de 2.008 y 7 de Octubre de 2.005 entre otras muchas), o uno de los contratantes con su actitud impide a la otra parte el cumplimiento del contrato, y cabe añadir el que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un interés jurídicamente atendible y no responda su solicitud a una actuación abusiva, salvo que su incumplimiento sea consecuencia de una previa contravención de la otra parte de tal entidad que lo libere de su compromiso (vid Ss. T.S. de 1 de Octubre de 2.010 , 12 de Febrero de 2.007 y 22 de Diciembre de 2.006 ).

Basta una simple frustración del fin del contrato respecto de una de las partes, sus expectativas o aspiraciones legítimas o quiebre la finalidad económica del mismo (vid Ss. T.S de 17 de Marzo de 2.011 , 3 de Noviembre y 6 de Septiembre de 2.010 ).

En cualquier caso, es aplicable esta doctrina legal cuando se produce un retraso en el cumplimiento de las obligaciones, y puede llegar a conformar un incumplimiento resolutorio en los casos en los que la ejecución se halle sujeta a un término esencial, y también cuando la prestación hubiera devenido imposible por causa imputable al deudor, o su tardío cumplimiento impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas del acreedor, o evidencie en el deudor una deliberada voluntad obstructiva al cumplimiento de la prestación debida.

Sin embargo, cuando la prestación sigue siendo posible, y útil al acreedor, y la demora no revela una actitud obstativa al cumplimiento, la tardanza carece de trascendencia resolutoria, aun cuando la pueda tener de carácter indemnizatorio de daños y perjuicios (vid Ss. T.S de 25 de Junio de 2.009 , 7 de Marzo de 2.008 , 10 de Octubre de 2.005 y 20 de Julio de 2.007 ).

El origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho Europeo de los contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil.

El art. 8:103 PECL considera un incumplimiento esencial, por una parte, cuando la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato; y el supuesto de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso de incumplimiento intencional que dé razones a la parte contraria de que no puede confiar en el cumplimiento.

Proyectando la anterior doctrina al caso enjuiciado, la entrega de las viviendas, en principio debía realizarse el 30 de Diciembre de 2.009, pero la cláusula 6ª, que ya se ha trascrito, concedía un margen de tres meses posteriores a esa fecha, cuya aplicación no dependiera de una fuerza mayor, lo cual sitúa la fecha de entrega en el 31 de Marzo de 2.010, lo que implica que la parte compradora aceptaba esta flexibilidad, lo que excluye el que se declare nula esa cláusula aplicando la legislación de consumo, bien se aplique la normativa vigente al tiempo de suscribirse el contrato ( disposición adicional primera, causa 5ª), en relación con el art. 10 bis de la Ley 26/1984 de 19 de Julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, bien aplicando el art. 85-8 del Texto Refundido de la Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre , no quedando vinculado ese aspecto a la voluntad de la Promotora, ya que la fecha de la entrega era meramente indicativa, siendo aceptada esa cláusula libremente, sin ser renegociada, vinculando a ambas partes ( arts. 1.091 , 1.254 , 1.255 , 1.256 y 1.258, todos del C.Civil ).

Si, como ya se ha anticipado, los recurrentes fueron requeridos al otorgamiento de escritura pública en fecha el 24 de Marzo de 2.010 para que comparecieran ante Notario el 31 de Marzo de 2.010, es claro que la Promotora vendedora cumplió por su parte lo que le incumbía, no haciéndolo así los compradores, aquí recurrentes.

El hecho de que se otorgara el certificado final de obra el 29 de Julio de 2.009, la escritura de división horizontal el 17 de Febrero de 2.010, y que se obtuviera la licencia de primera ocupación o utilización el 29 de Marzo de 2.010, revela bien a las claras, que la aquí apelada Andria Inversiones Inmobiliarias S.A. cumplió por su parte lo que le incumbía que era entregar las viviendas en el plazo pactado (vid Ss. T.S de 17 de Octubre de 2007 y 21 de Marzo de 2.012 ).

Es verdad que se produjo una denuncia ante el Ayuntamiento de Ávila para que se revocara la licencia de primera utilización, propiciada por una compradora que también pedía la resolución del contrato, y la Corporación citada la suspendió temporalmente, pero dichos defectos fueron puestos de manifiesto por imperfecciones en elementos comunes, sin que el perito Sr. Isaac viera el interior de las viviendas vendidas, y cuando se subsanaron estos defectos se alzó esa suspensión el 22 de Junio de 2.010. No inspeccionó las viviendas vendidas, ni las plazas de garaje y trasteros vendidos, no constatándose defecto alguno.

De todo lo que antecede, la Sala llega a la conclusión de que la entidad aquí apelada intentó entregar las dos viviendas vendidas en tiempo, no lográndolo por la voluntad obstativa de los compradores recurrentes, que no quisieron comparecer ante Notario a otorgar las escrituras públicas, por lo que la vendedora, haciendo uso de la opción que le concede el art. 1.124 del C.Civil , está en su derecho de pedir el cumplimiento del contrato (vid Ss. AP de Zaragoza, Sección 5ª de 10 de Febrero de 2.012 ; AP de Ciudad Real de 15 de Marzo de 2.012 ; AP de Badajoz, Sección 2ª de 26 de Marzo de 2.012 ).

TERCERO.- El segundo motivo de recurso referido a que en las dos viviendas vendidas existen defectos y vicios constructivos como causa de incumplimiento de las obligaciones contractuales de la vendedora, también tiene que correr una suerte desestimatoria.

Imputa la parte compradora recurrente que los trasteros de todo el edificio exteriorizan humedades por capilaridad, debida a una incorrecta solución constructiva en el arranque de los muros, paredes y tabiques situados en la planta sótano, entendiendo que esta humedad proviene del subsuelo, siendo necesaria una costosa intervención para solucionar el problema, aportando informe pericial y fotografías, elaborado por el Arquitecto D. Isaac (folios 710 y ss y 882 y ss).

Sin embargo en informe pericial elaborado por el Arquitecto Técnico D. Leopoldo (folios 789 y ss) se especificó que ha visitado los trasteros correspondientes a las viviendas NUM001 y NUM005 del portal NUM000 (las viviendas vendidas a las que se refiere el presente procedimiento), haciendo constar que "no se aprecian charcos, ni humedades vivas"; que esas humedades no habían afectado a todos sino a unos pocos trasteros, que es donde se habían ejecutado las reparaciones, y ninguno de ellos se corresponde a las viviendas litigiosas. (vid folio 791), constatando el pleno funcionamiento de los suministros tales como electricidad, de agua potable, funcionamiento de riego y piscina, teniendo presión las bocas de incendio equipadas. Todos los vecinos cuentan con agua corriente y los cuadros de contadores, que se iban colocando una vez los propietarios se daban de alta en el consumo de agua.

En informe emitido por el Jefe de obra D. Teodulfo en fecha 28 de Abril de 2.010 (folios 782 y ss) se pormenorizan las subsanaciones que se había realizado y que algunos deterioros se habían producido por una ciclogénesis explosiva acaecida los días 25 a 28 de Febrero de 2.010 (folio 783).

Así las cosas los defectos constatados en elementos comunes y en algún trastero, (folios 731 a 738) fueron subsanados, y tanto es así que si bien la Comunidad de Propietarios en fecha 2 de Diciembre de 2.010, constató bastantes deficiencias en la Urbanización (folios 865 vto y 866), ya en fecha 28 de Junio de 2.011 reconoció que una parte de ellos se habían reparado, y que la facturación del arreglo importaba 3.435,42€, que pensaba reclamar a la entidad Andria (vid folios 869 y ss), con lo cual ya los defectos están en fase de subsanación en su gran mayoría, comprensibles en una urbanización de 150 viviendas.

Por todo ello, las imperfecciones detectadas no pueden servir de base a la resolución de los contratos suscritos entre las partes, por lo que se desestima el motivo, y, con ello la totalidad del recurso de apelación.

CUARTO.- Las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante, por aplicación de lo que dispone el art. 398 de la LEC , al ser los motivos de recurso totalmente rechazados, procediendo la íntegra confirmación de la Sentencia recurrida.

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Vicente y doña Covadonga contra la Sentencia nº 83/2012 de fechas 8 de Mayo de 2.012 dictada por el Titular del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Ávila en el procedimiento ordinario nº 370/2011, del que el presente Rollo dimana, Y LA CONFIRMAMOS en su integridad CON imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.