Sentencia Civil Nº 177/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 645/2010 de 15 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00177/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

ROLLO Nº: 645/2010

PROCEDENCIA.- JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº81 DE MADRID

AUTOS: 662/2009(ORDINARIO)

DEMANDADO-APELANTE: D. Abilio

PROCURADOR: Dª RAQUEL OLIVARES PASTOR

DEMANDANTE-APELADA: D. Arturo

PROCURADOR: D. MARCO AURELIO LABAJO GONZÁLEZ

PONENTE: ILMO.SR.D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 177

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En MADRID, a quince de marzo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 662/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 81 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 645/2010, en los que aparece como parte demandada-apelante D Abilio representado por la Procuradora Dª RAQUEL OLIVARES PASTOR, y como demandante-apelado D. Arturo representado por el Procurador D. MARCO AURELIO LABAJO GONZALEZ, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ Mª TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 81 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de junio de 2.010 , cuya parte dispositiva dice: " ACUERDO: 1º)ESTIMAR la demanda promovida por D. Arturo , actuando como representante voluntario de sus padres, D. Federico y Dª María Cristina , contra D. Abilio , y, en consecuencia, DECLARO resuelto el contrato privado celebrado el 15 de enero de 2002 entre D. Federico , como vendedor, y D. Abilio , como comprador, con condena a D. Abilio a que entregue a D. Federico las llaves del citado trastero-almacén y restituya a D. Federico en la posesión de dicho local, teniendo D. Abilio a su disposición la suma de 4.507,50 euros, que están consignadas en la cuenta de este Juzgado, en concepto de devolución de la parte del precio entregada. 2º) DESESTIMARíntegramente la demanda reconvencional formulada por D. Abilio contra D. Federico y Dª María Cristina , a quienes ABSUELVO de cuantas pretensiones ejercitadas de contrario. 3º)CONDENAR a D. Abilio a que abone las costas causadas en esta primera instancia, tanto en lo relativo a la pretensión principal como a la reconvencional".

Notificada dicha resolución a las partes, por Abilio se interpuso recurso de apelación, que fue admitido dándose traslado a la parte contraria que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 14 de marzo de 2.012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Según resulta de la prueba practicada en este proceso, toda ella de naturaleza documental, los hechos a considerar son los siguientes:

1º A Don Federico le adjudicó el Institutito de la Vivienda de Madrid (en adelante, IVIMA o el Instituto), en el año 1.985 y a consecuencia del trámite de expropiación que le afectaba, un trastero-almacén, con una superficie útil de 14,48 metros cuadrados, siendo designado como local número 5.038, emplazado en el Grupo 9.016 - 1. 2. La situación concreta era la de C/ Rafael Fernández Hijicos, número 10, local 1, aunque inicialmente se le designó con el número 3. El precio se había de pagar conforme a un determinado plan de amortización a plazos

2º Tras presentar distinta documentación al IVIMA para poder realizar la venta del local, llegó Don Federico con Don Abilio en fecha 15 de enero de 2.002, al acuerdo que se refleja en el documento privado aportado como documento nº 7 de la demanda.

Dicho acuerdo consistía en lo siguiente:

a) Don Federico vendía a Don Abilio el local que le fue adjudicado por el IVIMA, cuya situación, distribución y estado declaraba conocer el comprador.

El local se vendía libre de cargas, salvo la cantidad que aún adeudaba Don Federico al IVIMA que se comprometía a solventar tan pronto el Instituto le informara con exactitud de la cantidad pendiente, comprometiéndose el vendedor a solicitar a la mayor brevedad el otorgamiento de escritura pública por el IVIMA a su favor.

b) El precio era de 9.015 euros, que se había de pagar en dos partes iguales de 4.507,50 euros: la primera, se hizo efectiva en el mismo momento de la firma del contrato; la otra, al momento de elevar a público el contrato privado.

En el mismo acto de la firma del contrato, Don Federico entregó las llaves del local a Don Abilio "en prueba de buena fe" y "para que disponga del citado local para sus actividades, dado que manifiestan (sic) verbalmente la imperiosa necesidad de utilizarlo".

c) El vendedor se comprometía a elevar a público el contrato inmediatamente después de que el IVIMA lo escriturara a su nombre. Los gastos de la escrituración con el IVIMA los había de soportar el vendedor; los de escrituración de la compraventa, el comprador.

d) Se establecía, para caso de que el contrato no se pudiera llevar a cabo por causa imputable a Don Federico o por causa imputable al comprador, que en tales casos se estaría a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , que expresamente se transcribía.

3º El 31 de enero de 2.002, Don Federico satisfizo al IVIMA la cantidad de 2.928,47 euros como cantidad total debida por la adjudicación del local.

4º El 23 de diciembre de 2.002, Don Federico presentó instancia al IVIMA en la que exponía tanto el pago anticipado y total del precio del local, como las reiteradas solicitudes de que se le escriturara a su favor, sin resultado. Señalaba en la instancia que el IVIMA le había informado de la "inexistencia registral" del esa finca, y solicitaba, por todo ello, que se remitiera el expediente al Servicio Jurídico del Instituto para que en un plazo no superior a sesenta días se le notificara cuál fuera la solución que esa Entidad aportaba a este problema, concluyendo que "por mi parte voy a colaborar en todo lo que se me solicite, pero exijo una solución urgente".

5º El 28 de diciembre de 2.006, reitera Don Federico al IVIMA la situación creada y la falta de escrituración a su favor, exigiendo la responsabilidad patrimonial mediante indemnización económica o la permuta por otro local para realizar la escritura a su nombre urgentemente.

6º Tal escrito fue contestado el 2 de febrero de 2.007 por el IVIMA, dándole el carácter de reclamación previa a la vía civil, y requiriéndole, al propio tiempo, para que en el plazo de diez días hábiles aportara documentación en la que especificara los daños y perjuicios sufridos y la valoración de cada partida indemnizable con su correspondiente justificación.

7º Don Federico contestó al requerimiento solicitando ampliación del plazo.

8º Sin que conste más tramitación, el 6 de junio de 2.008 el IVIMA remitió a Don Federico comunicación, en la que tras señalar que era fruto de la reunión mantenida con él el pasado 10 de mayo, le informaba que el IVIMA estaba dispuesto a proceder a la resolución por mutuo acuerdo del contrato de compraventa realizado sobre el local, "ante la aparente imposibilidad de destinarlo al fin para el que lo adquirió", procediendo, en ese caso, a la recíproca restitución de las prestaciones, sin perjuicio de indemnizar por los perjuicios que se hubieran producido.

9º Tras dos intentos infructuosos, Don Federico , a través de su Abogada, comunicó a Don Abilio el 13 de octubre de 2.008 la imposibilidad de formalización de la compra al IVIMA, por lo que le notificaba la rescisión del "contrato de arras" que entre ellos habían suscrito. El 9 de febrero de 2.009, se reitera comunicación a Don Abilio en similar sentido, ofreciéndole como compensación a la rescisión la indemnización que se fijara.

Ninguna de esas comunicaciones fue contestada por Don Abilio , que sigue en el uso del local.

10º Por su parte, del expediente obrante en el IVIMA -folios 178 a 192 de los autos-, aparece el contrato de compraventa con Don Federico , el recibo de la aportación inicial, requerimientos para la firma del contrato definitivo, la cancelación total del precio, requerimiento para reconstruir el expediente, y comunicación a Don Federico con el mismo contenido que el especificado en el anterior apartado 8º.

SEGUNDO. - En la demanda presentada por Don Federico , partiendo que el contrato con Don Abilio estaba sujeto a una triple condición (la satisfacción por parte de aquél al IVIMA de la deuda pendiente, el otorgamiento de escritura del IVIMA a favor de Don Federico , y la inscripción del local en el Registro de la Propiedad) y que tales condiciones no podían ya cumplirse, solicita la resolución del contrato con devolución a Don Abilio de la cantidad que pagó, y que deja consignada en el Juzgado, con la consecuencia de devolución del local al vendedor.

Don Abilio se opuso a la demanda, pues, tras calificar el contrato como de verdadera y propia compraventa, entiende que quedó perfeccionado, sin que la falta de elevación a público suponga una condición resolutoria del mismo. Señalaba, asimismo, que en el contrato se previeron arras penales y tras solicitar la desestimación de la demanda, dedujo reconvención, basada en que la imposibilidad de elevar a público el contrato era por entero imputable al vendedor, por lo que solicitó se condenara al demandante bien al cumplimiento del contrato, bien a la pago del duplo de la cantidad entregada como parte del precio, esto es, 9.015 euros, así como la cantidad en concepto de daños y perjuicios "que aun no está determinada".

El Juez de Primera Instancia estimó la demanda principal y desestimó la reconvencional, al considerar que el contrato era de compraventa pero con reserva de dominio a favor del vendedor, supeditado a que el IVIMA escriturase a su favor, y como esa condición no se da, declara la imposibilidad de cumplimiento y decreta su extinción, por imposibilidad de cumplimiento, conforme al artículo 1.184 del Código Civil .

Tal sentencia es apelada por el demandado, en cuyo recurso niega que existiera reserva de dominio, señala que la falta de escrituración del IVIMA lo ha sido por culpa de Don Federico , siendo el acuerdo entre el IVIMA y éste desfavorable para él como dueño real del inmueble, y, en fin, considera que, en todo caso, las costas no han de ser impuestas al ser el supuesto jurídicamente dudoso.

El recurso fue impugnado por el demandante.

TERCERO.- De los hechos que se han dejado consignados, en relación a las pretensiones de las partes, importa dejar constancia inicial de dos consideraciones:

1ª En el proceso no se discute sobre el dominio del local objeto del contrato, pues lo que se ataca por el demandante no es el derecho de propiedad que pudiera resultar del mismo, sino únicamente el contrato que constituye el título, de manera que el que existiera o no una reserva de dominio poco o nada contribuye a la decisión jurídica del asunto. Del mismo modo, tampoco es trascedente terciar en la discusión sobre si el contrato era de arras o de verdadera compraventa, pues, sin perjuicio de que la correcta sea esta última calificación, al estar determinada la cosa y el precio y haberse comenzado incluso la consumación del contrato, la causa que se aduce en la demanda como fundamentadora de la pretensión afectaría por igual a uno u otro tipo de contrato. Por ello, tampoco es necesario precisar si la entrega de las llaves, en las condiciones y por las razones que en el contrato se explican, supuso o no tradición.

2ª Si algo queda claro de la documentación aportada junto con la demanda y la que, en trámite de prueba, remitió el IVIMA es que este organismo no está en condiciones de escriturar la venta a favor del demandante. El expediente, que parece haberse extraviado, según se deduce del requerimiento efectuado al demandante para su reconstrucción, aunque fragmentario o incompleto, revela que la conclusión a que llega el organismo es la resolución contractual, como único medio de salir de la situación creada. Por otro lado, como bien señala el Juez de Primera Instancia, la inexistencia registral de la finca, a la que alude el demandante en el documento 11 de la demanda, no es desmentida por el IVIMA, y, en cierto modo, se asume ya por el demandado en su recurso (página 3 del escrito de interposición).

Así pues, la situación sobre la que ha de versar nuestra decisión es la de un contrato frustrado, en el que el demandante no puede compeler al demandado al pago del precio porque no está en disposición de otorgar escritura pública ni de exigírselo a su vendedor, y el demandado no estaría, por ello, obligado a pagar el resto del precio, porque no se le facilita escritura, que es la condición que en el contrato se establece para culminar el pago. El resultado, expresado con más claridad, es que el vendedor sólo cobra el 50% del precio, y el comprador permanece en el uso y disfrute del local sin pagar nada más que la mitad de lo convenido.

CUARTO.- En esa situación, la solución a la que llega el Juez de Primera Instancia es correcta.

La disposición del artículo 1.184 del Código Civil ha sido aplicada por la jurisprudencia a la compraventa en que la prestación ha devenido de cumplimiento imposible ( Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1.994 ).

Se requiere que la imposibilidad sea sobrevenida, que sea absoluta, a la que se equipara también los casos de dificultad extraordinaria, y que no sea imputable al propio deudor de la prestación que se ha convertido en imposible.

Y todos estos requisitos se dan en el caso considerado:

La imposibilidad ni se preveía ni se podía prever al momento de concluir el contrato. Es más, el propio IVIMA admitió el pago del resto del precio que tenía pendiente Don Federico , sin ponerle ningún obstáculo, lo que indica que hasta momento posterior no se detectó el problema que impidiera la escrituración.

La imposibilidad es absoluta. Aunque el IVIMA no ha expresado con claridad cuál sea el motivo por el que no escritura a favor de Don Federico , pese a los requerimientos de éste, existe base muy fundada para estimar que la misma deriva de la inexistencia registral de la finca. Así lo señala el demandante en el documento nº 11 de la demandada, como dato del que le ha informado el Instituto verbalmente, y nada hace suponer que tal circunstancia la pueda haber imaginado o supuesto el demandante, cuya voluntad de solucionar la cuestión queda patente a través de las distintas comunicaciones que remite al IVIMA, y se compagina aquel obstáculo con la frase que se contiene en el documento que representa el desenlace final (documento 16 de la demanda) en la que de manera eufemística se alude a la "aparente imposibilidad de destinarlo al fin pata el que lo adquirió" el ahora demandante, imposibilidad en todo caso nada aparente en realidad, porque si sólo tuviera ese grado, el IVIMA no tendría por qué resolver un contrato por el que, como adjudicatario o vendedor, había recibido todo el precio pactado.

Y, en fin, la imposibilidad no puede reputarse en modo alguno imputable al demandante. En primer término, ningún acto directo, por acción u omisión, se le puede imputar como desencadenante de la imposibilidad. En, en segundo término, los documentos que aporta con la demanda, en modo alguno contradichos por los que remite el IVIMA, demuestran una persistencia en exigir el cumplimiento del contrato a ese organismo y en colaborar con todo lo preciso para alcanzar ese fin, que aleja toda idea de negligencia, desidia o desatención en el cumplimiento de lo que a él se le pudiera requerir.

La imposibilidad, por la inexistencia registral de la finca, no se salva, contrariamente a lo que expone el demandado a través de los remedios que el ordenamiento ofrece. En concreto, no podría iniciarse con algún viso de éxito un expediente de dominio para inmatricular la finca, cuando ésta resulta inexistente como resultado de un determinado plan de actuación que incluye la constitución de comunidad con división horizontal, que es de donde habría de surgir la adjudicada al demandante.

Así pues, la sentencia de primera instancia es correcta y debe ser mantenida.

QUINTO.- Se queja el apelante en su recurso de apelación de la situación de desprotección en que dice quedarse por el acuerdo llevado a cabo entre IVIMA y demandante.

Aparte de ser ésta una cuestión nueva, pues no la planteó en la contestación, ni activó en la reconvención acción alguna que le permitiera quedar al abrigo de las consecuencias que le pudieran resultar perjudiciales, lo cierto es que el referido acuerdo no supone ventaja objetiva alguna para el demandante, que siempre solicitó el cumplimiento del contrato, y que, ante la imposibilidad, no le queda otro remedio que allanarse a la resolución que su vendedor le propone.

SEXTO.- Finalmente, las costas de primera instancia están bien impuestas, en cuanto no puede considerarse el supuesto como jurídicamente dudoso, y, por ello, no puede acudirse a la excepción que el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé a la regla general del vencimiento.

En efecto, para que la duda, sea de hecho o de derecho, se integre en el supuesto de esa norma, se requiere que sea objetiva y seria, calificativo éste con el que la Ley quiere señalar que esa duda exceda de la que por lo general se da en todo proceso judicial. Por lo demás, la duda ha de surgir del supuesto en sí mismo considerado y no sólo de las alegaciones de las partes. Finalmente, también habrá de tenerse en cuenta cuál haya dio la conducta de las partes que haya conducido a la formalización judicial del conflicto.

Bajo ninguno de esos parámetros podemos estimar que el caso fuera dudoso, en el sentido requerido por el artículo 394 citado.

La abundante prueba documental aportada revelaba la imposibilidad de cumplimiento; al demandado se le informó previamente al proceso y se le ofreció negociar una indemnización, dando la callada por respuesta, convirtiéndose así el proceso en ineludible.

SÉPTIMO.- Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición al apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

OCTAVO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelción interpuesto por la representación procesal de D. Abilio contra la Sentencia dictada el 17 de junio de 2.010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid en el Procedimiento Ordinario nº 662/09 , a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos , con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art.208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.