Sentencia Civil Nº 177/2012, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 9/2012 de 22 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00177/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

ROLLO Nº 9/12

S E N T E N C I A nº 177

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE JAIME SANZ CID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En Valladolid, a veintidós de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000019/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000009/2012, en los que aparece como parte apelante, Amadeo , Estanislao , representados por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA HENAR SANCHEZ PALOMINO, asistido por el Letrado D. JOSE MANUEL DELGADO GONZALEZ, y como parte apelada, FEKASU SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL DE ANTA SANTIAGO, asistido por el Letrado D. JOSÉ LUIS ALVAREZ NUÑEZ, sobre resolución de contrato, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VALLADOLID, se dictó sentencia con fecha 14 de octubre de 2011 , en el procedimiento JUICIO ORDINARIO nº 9/2012 del que dimana este recurso. Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: "Que desestimando la demanda interpuesta por Dª. Henar Sánchez Palomino en nombre y representación de D. Amadeo y D. Estanislao , contra FERSAKU S.L, representada por D. Manuel de Anta Santiago, estimándose parcialmente la reconvención, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de 11 de octubre de 2005 sobre la finca DIRECCION000 , con devolución de las sumas entregadas a los reconvenidos de los 108.000 euros, quienes deberán indemnizar a la FESAKU en la suma de 40.500 euros. Las costas causadas se abonarán en la forma expuesta en el F.J. 3º de la presente resolución".

Que ha sido recurrido por la parte Amadeo , Estanislao , habiéndose alegado por la contraria.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 7 de mayo de 2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- El 11 de octubre de 2005 los hoy actores, en compañía de un tercer hermano y en calidad de vendedores, suscribieron con la sociedad aquí demandada en calidad de compradora un contrato privado de compraventa que tenía por objeto la finca denominada " DIRECCION000 ", cuya propiedad ostentaban aquellos por terceras partes iguales e indivisas, adelantando la compradora a cuenta del precio la suma de 162.000 euros. Llegado el momento pactado para elevarlo a escritura pública, dos de los hermanos se negaron a ello, motivo por el que fueron demandados por la compradora para dar cumplimiento al contrato, siguiéndose al efecto el procedimiento ordinario nº 1135/06 ante el mismo juzgado de Primera Instancia nº 1 de esta capital al que ha correspondido el conocimiento del pleito que hoy nos ocupa. Dicho juicio terminó en primera instancia por sentencia de 14 de febrero de 2007 por la que estimando la demanda allí formulada por la compradora, se condenaba a los dos vendedores demandados a elevar a público el contrato privado de compraventa que el 11 de octubre de 2005 habían suscrito, imponiéndoles las costas procesales con declaración de temeridad en su oposición. Los dos citados vendedores se habían opuesto a dicha pretensión alegando que el contrato en cuestión se hallaba vinculado a otro también de compraventa concertado entre las mismas partes y que tenía por objeto otra finca rústica de su propiedad, cuyo cumplimiento quedaría en entredicho si la compradora no otorgaba unas mayores garantías en relación al abono de la parte del precio de aquel primer contrato, muy cuantiosa, que había restado aplazada a fechas posteriores a su escrituración. Dicha sentencia se recurrió en apelación por los vendedores demandados y fue confirmada en segunda instancia por la Sección Primera de esta Audiencia en sentencia de 27 de Julio de 2007 , frente a la cual interpusieron los allí demandados recurso de casación ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, del que desistieron el 13 de mayo de 2009, declarándose la firmeza de la sentencia de primera instancia con fecha 7 de julio de 2009. A partir de dicha fecha los vendedores han requerido extrajudicialmente y en la ejecución de aquel procedimiento judicial a la vendedora para elevar a público el contrato privado de compraventa en cuestión, sin que esta haya accedido a ello.

Así las cosas los dos vendedores citados formulan la demanda que da origen a las presentes actuaciones. Tras la audiencia previa su pretensión se concreta exclusivamente en la condena de la compradora a elevar a público el contrato privado de compraventa en cuestión y al pago del resto del precio pendiente que asciende a 432.000 euros, para así dar cumplimiento a lo pactado y a lo acordado en la sentencia recaída en el anterior procedimiento, cuya ejecución no le es factible interesar por ser allí parte demandada y ejecutada.

La entidad compradora se ha opuesto a dicha pretensión y formula reconvención, interesando la resolución del contrato de compraventa litigioso fundada en incumplimiento contractual imputable a los actores, que alega retrasaron dolosamente durante dos años y medio el cumplimiento del contrato en vez de acatar la sentencia dictada en el procedimiento judicial anteriormente seguido inter partes, lapso de tiempo durante el cual se ha producido un cambio sustancial en las condiciones del mercado inmobiliario a cuyas resultas la finca se ha depreciado notablemente y por ello se han frustrado las legítimas expectativas que en su momento la movieron a contratar. Como consecuencia de dicha resolución contractual interesa la demandada se condene a los actores a restituirle la parte del precio que les adelantó en su día, que asciende a la suma de 108.000 euros, mas otros 373.320 euros en concepto de daño emergente por la depreciación sufrida por la finca y 40.500 euros mas en concepto de lucro cesante.

La sentencia de primera instancia ha desestimado la demanda y estimado en parte la reconvención, declarando resuelto el contrato de compraventa litigioso y condenando a los actores a abonar a la demandada reconviniente los 108.000 euros percibidos a cuenta del precio mas 40.500 euros por lucro cesante. Argumenta el juzgador que ya en la litis precedente la resistencia de los vendedores a elevar a público y cumplir el contrato privado de compraventa resultaba totalmente injustificada. El hecho de haber mantenido su oposición en vía judicial durante mas de dos años hasta desistir del recurso de casación que en su día formalizaron comporta un nuevo incumplimiento que ha impedido a la compradora explotar, transmitir o gravar la finca cara al aprovechamiento urbanístico que era el fin con el que en su día la adquirió, de suerte que ya julio del 2009 la depreciación experimentada por el predio y la evolución experimentada por el mercado inmobiliario determinaban se viere frustrado el fin y legítimo interés de la compradora en la contratación. Añade que si bien no puede indemnizarse como lucro cesante el importe de los rendimientos agrícolas que hubiere producido la parcela durante ese periodo de tiempo, dado que no se adquirió para tales fines, si cabe cifrar en un 5% de su valor el beneficio dejado de obtener por la compradora a las resultas de la promoción urbanística de los terrenos.

Frente a dicho pronunciamiento recurre en apelación la parte actora reconvenida, formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos a analizar.

SEGUNDO. - Alegan en primer término los apelantes que la compradora demandada va contra sus propios actos al interesar vía reconvención la resolución del contrato de compraventa cuando ella misma había solicitado judicial y anteriormente con éxito su cumplimiento. Ello aducen le sería factible exclusivamente si a posteriori se hubiera producido una imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo el cumplimiento interesado y ya acordado judicialmente, imposibilidad que a su entender no concurre en el presente caso como lo evidencia el que han adquirido recientemente la tercera parte de la finca en cuestión, signo inequívoco de que es perfectamente factible el aprovechamiento urbanístico al que iba a ser destinada. Añaden que si ahora se sanciona con la resolución la resistencia por su parte a otorgar la escritura pública de compraventa se estaría sancionando doble e indebidamente ese mismo proceder incumplidor, que ya se tomo como base para condenarles anteriormente al cumplimiento del contrato.

A la hora de responder a dichos alegatos ha de precisarse la doctrina jurisprudencial emanada de nuestro Tribunal Supremo en torno al incumplimiento contractual. Interesa en tal sentido destacar la Sentencia de 1 de julio de 2006 que dice como "Esta Sala, en la jurisprudencia más reciente, ha entendido que procede la resolución del contrato no solamente en los casos recogidos por la jurisprudencia tradicional, en los cuales dicho incumplimiento no se refiere al aspecto accesorio, sino nuclear de las obligaciones contraídas, e implica una voluntad continuada y resistente a dicho cumplimiento; sino también cuando, aun tratándose de obligaciones no principales, la conducta del demandado hace en definitiva imposible o muy difícil el cumplimiento del fin económico del contrato o priva a la contraparte de manera sustancial del beneficio que tenía derecho a esperar de él. Como explica la STS de 5 de abril de 2006 , esta Sala había sostenido que para que existiera este incumplimiento debía concurrir «una voluntad deliberadamente rebelde» del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980 , 11 de octubre de 1982 , 7 de febrero de 1983 , 23 de septiembre de 1986 y 18 de noviembre de 1994 , entre muchas otras). Sin embargo, algunas sentencias ya habían abierto la vía a una matización del principio, bien presumiendo que esta voluntad se demostraba «por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida» ( STS de 19 de junio de 1985 ), bien por una frustración del fin del contrato «sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren, como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte » ( STS de 18 octubre 1993 ), bien, finalmente, exigiendo que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ). Esta tendencia se ajusta a los modernos planteamientos sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercancías, de 11 de abril de 1980, ratificada por España en 1991, cuyo artículo 25 considera esencial el incumplimiento de un contrato «cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud de contrato», norma que debe servirnos para integrar el artículo 1124 del Código civil en el momento actual. En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8 :103, c) de los Principios de Derecho europeo de contratos".

Por otra parte la Sentencia de 18 de mayo de 1993 ha precisado que la imposibilidad de cumplimiento contractual " no debe entenderse como concepto absoluto sino relativo y acomodado a las circunstancias de tiempo y lugar, dentro, también, de una razonable previsión, derivada de las actuaciones de la parte", explicando la Sentencia de 26 de junio de 1990 que "cuando la norma del p. 2 del artículo 1.124 se refiere a que el cumplimiento resultare imposible para poder optar por la resolución, no alude desde luego a una imposibilidad material, sino que puede incluir, entre otros supuestos, a la sobrevenida por el transcurso de largo tiempo sin cumplir el comprador su prestación en la forma pactada, lo que hace alejarse indefinidamente el resultado perseguido por la contraparte y sus legítimas expectativas en el cumplimiento debido del contrato. Una vez que ha transcurrido con mucho exceso el tiempo en que la prestación debió ser realizada no es jurídicamente viable una espera indefinida y sin esperanza alguna de que el comprador cumpla lo pactado."

TERCERO .- Aplicando dicha doctrina jurisprudencial al caso que nos ocupa, se produjo un primer incumplimiento contractual por parte de los vendedores hoy recurrentes, que se negaron a elevar a escritura pública el contrato de compraventa llegadas las fechas convenidas, es decir septiembre de 2006, aduciendo la necesidad para cumplir de que la compradora otorgase unas garantías adicionales no pactadas. Ante tal negativa y en uso de la facultad que le confería el art. 1124 del Código Civil , la compradora optó por exigir judicialmente el cumplimiento del contrato, pretensión judicialmente acogida en primera instancia en sentencia de mediados de febrero de 2007. Esa es una primera conducta incumplidora fundada al menos formalmente en una determinada causa, mas a partir de tal instante y lejos de aquietarse con dicho pronunciamiento judicial y proceder a otorgar la escritura pública en cuestión, se recurrió en apelación y mas tarde en casación hasta desistir de este último recurso ya para julio de 2009, fechas en que se declara la firmeza de la sentencia dictada en primera instancia. Nadie puede negar o discutir el derecho a agotar los recursos legalmente previstos frente a un pronunciamiento judicial desfavorable, intentando obtener satisfacción a una pretensión que su titular entiende legítima y ante la cual postula se satisfaga su derecho a la tutela judicial efectiva. Ahora bien, el posterior desistimiento del recurso de casación en su día interpuesto no hace sino revelar que lo que realmente se pretendía con la prolongación de dicho proceso era dilatar la efectividad de la compraventa de la finca en cuestión, privando de la disponibilidad de la misma a la compradora para aguardar a la decisión que esta adoptase sobre otra finca cuya compraventa también se había concertado inter partes y de la cual dependía que en definitiva el precio pactado sobre la que hoy nos ocupa se incrementase o no en la suma de 1.440.000 euros. Tal maniobra dilatoria no ha resultado inocua, sino que supuso el transcurso de prácticamente tres años sin que pudiera la compradora disponer de la parcela para los fines de promoción urbanística con los que había proyectado su adquisición, lapso de tiempo en el que ha evolucionado negativamente el mercado inmobiliario y la economía nacional en general, como es de público y notorio conocimiento y refleja el propio gráfico obrante en el informe pericial al f. 466. Así cuando los vendedores se muestran ya dispuestos a cumplir el contrato a partir del verano de 2009 no solo la parcela había sufrido una sustancial merma de valor en relación con el precio inicialmente pactado de 810.000 euros (de casi un 24% según los términos de la pericia judicial y de un 50% aproximadamente según el informe de tasación acompañado al contestar a la demanda y posterior pericia practicada a instancia de la demandada), sino que la situación del mercado inmobiliario y crediticio dificultaba la viabilidad de promocionar con éxito su construcción o su venta a un tercer promotor. En absoluto enerva tal conclusión el hecho de que la demandada hoy apelada haya terminado adquiriendo la tercera parte de la parcela en cuestión cuya propiedad correspondía al otro hermano de los actores. No se trata de que ya en 2011 haya la demandada decidido novedosamente comprar esa parte de la finca porque así interese a sus fines o expectativas de beneficio económico, lo cual efectivamente revelaría que no existiría verdadera imposibilidad de cumplir con la compra del resto de la finca perteneciente a los actores, sino que con ello no ha hecho sino dar el debido y obligado cumplimiento al contrato inicialmente suscrito con los tres hermanos propietarios de la finca en 2005, a lo que había sido compelida judicialmente por ese tercer hermano que aquí no es parte y que ab initio ninguna resistencia opuso, a diferencia de lo sucedido con los hoy apelantes, al cumplimiento de las obligaciones que para el mismo dimanaban de lo acordado.

Tal situación racionalmente puede decirse que si bien no ha imposibilitado material y absolutamente el cumplimiento del contrato si ha imposibilitado su finalidad económica, privando sustancialmente a la parte compradora del beneficio que podía esperar del mismo, compartiéndose en tal sentido el criterio expresado en la sentencia apelada. Ello entendemos integra un propio y verdadero incumplimiento susceptible de generar la resolución del contrato a instancia de la parte perjudicada, que al interesarlo no entra en contradicción con sus propios y anteriores actos, ni pretende se sancione doble y distintamente un mismo proceder incumplidor. En efecto, una cosa es que ante la inicial resistencia de los vendedores a otorgar la escritura pública allá por el otoño de 2006 se optase de adverso por interesar judicialmente el cumplimiento y otra muy distinta que obtenido dicho cumplimiento en sentencia judicial de primera instancia se retrase la posibilidad del mismo en tres años única y exclusivamente por la actitud reticente observada por los vendedores. Las vicisitudes de la economía y del mercado inmobiliario acaecidas durante ese lapso de tiempo modifican sustancialmente la situación contemplada al tiempo de contratar y en el momento en que debió cumplirse lo pactado, frustrando en gran parte el fin y las expectativas de beneficio que movieron al comprador en su día, por lo que ante tal situación sobrevenida por la persistencia en el incumplimiento de adverso consideramos se halla este legitimado para interesar la resolución sin incurrir en contradicción ni duplicidad sancionatoria alguna. Se rechaza en su consecuencia este motivo de recurso y se confirma la sentencia impugnada en tanto desestima la demanda y acoge la pretensión resolutoria que se formula en la reconvención, resolución que conforme a lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil necesariamente lleva aparejada la restitución a la compradora de la suma que esta adelantó a cuenta del precio.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso hace referencia a los perjuicios que el juzgador de instancia concede a la demandada reconviniente como consecuencia de la resolución contractual y que concreta en la cantidad de 40.500 euros por lucro cesante, razonando que dentro de la dificultad de evaluar exactamente la ganancia que se habría obtenido caso de haberse podido promover la urbanización y construcción de la finca adquirida desde 2006, no resulta descabellado calcularla en un 5% del precio abonado por la misma, dados los usos autorizables y condiciones de edificación a que hace referencia el perito judicial.

No cabe desconocer al efecto la doctrina jurisprudencial que citan los apelantes en torno al instituto del lucro cesante, que para ser indemnizable exige se base no en meras hipótesis o probabilidades, sino en una prueba cierta y rigurosa que corresponde a quien lo reclama, por imperativo de la distribución de carga probatoria que efectúa el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Es cierto que en el presente caso no cabe imputar tal lucro cesante al rendimiento agrícola que de la finca hubiere podido obtener desde el año agrícola 2006-2007 en adelante. De una parte la entidad demandada en ningún momento ha alegado hubiere pensado en destinar la parcela a explotación agrícola, carece de maquinaria, personal y experiencia al efecto y los rendimientos a obtener dada su reducida superficie hubieren sido ciertamente mínimos, conforme resulta del dictamen pericial. Alquilarla a tales fines tampoco hubiere sido factible o hubiere ofrecido una mínima rentabilidad, dado como decimos presenta unas reducidas dimensiones para la agricultura, se encentra ubicada en zona industrial, etc... Descartado en su consecuencia deducir el lucro cesante del aprovechamiento agrícola futuro de la parcela, resta analizar lo que en su caso podría haberse obtenido de su promoción urbanística, que es el fin social de la entidad demandada y a lo que esta tenía proyectado dedicar el inmueble. Ha de consignarse al efecto que la parcela no se hallaba en otoño de 2006 en condiciones de ser edificada, cifrando el propio informe de tasación acompañado a la reconvención un plazo de terminación de las obras de infraestructura desde el origen de varios años. Tanto el informe de tasación en cuestión cuanto el informe pericial judicial destacan se trata de una zona industrial, muy bien comunicada y ubicada en el alfoz de esta capital, donde por aquel entonces en mayor medida y también al tiempo de elaborarse los informes periciales existía demanda bien de naves de almacenamiento, como considera fundamentalmente Tinsa S.A., bien de edificaciones mixtas de almacenamiento y oficinas, como entiende el perito judicial. Ciertamente los precios del suelo industrial han experimentado un progresivo descenso a partir del primer trimestre de 2007, tal y como refleja el cuadro obrante en la pericia judicial, siendo ciertamente difícil evaluar con exactitud los beneficios que hubieren podido obtenerse de la promoción urbanística de unos terrenos pues ni siquiera se conoce con certeza cuando se hubiere podido finalizar el proceso de urbanización y construcción de los mismos, si se hubiere optado en su caso por la reventa directa o ya por parcelas urbanizadas, etc... No obstante entendemos prudencial al efecto el criterio adoptado por el juzgador de instancia, considerando que ese beneficio como mínimo hubiere representado cuando menos el 5% del precio invertido en la compra del suelo, a la vista de las diferencias entre las magnitudes que suponen las ventas y los costes de inversión mas gastos que se detallan en la pericia judicial. Esa suma representa los 40.500 euros concedidos en la sentencia de primera instancia, rentabilidad que entendemos no es que no resulte descabellada, sino que es la que pudo obtenerse como mínimo de la promoción inmobiliaria de los terrenos. Baste decir al efecto que simplemente el interés legal de la suma de 108.000 euros adelantada a cuenta del precio, que permanece en poder de los actores desde octubre de 2005 hasta la fecha, representa a día de hoy ya mas de 30.000 euros sin capitalización. Vamos en su consecuencia a confirmar también en este extremo la sentencia apelada.

QUINTO. - Resta por último tratar el tema de las costas de la primera instancia relativas a la demanda que se ha desestimado totalmente. Contrariamente a lo que se razona en el recurso no hallamos razones o argumentos de peso que permitan desatender en dicha cuestión el principio del vencimiento objetivo. No apreciamos en primer lugar existan dudas fácticas o jurídicas que así lo aconsejen, conforme a lo que se ha expuesto en la precedente fundamentación. Por otra parte la incertidumbre creada en torno a la situación del inmueble, dado que la aquí demandada no hacía uso del derecho que la asistía y que se la había reconocido en el anterior litigio seguido inter partes a obtener el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa, no cabe entender sea producto de un abusivo proceder por parte de aquella. Tal situación tiene su origen, como precedentemente quedó expuesto, no solo en la inicial negativa de los hoy apelante a elevar a público el contrato en otoño de 2006, declarada injustificada y temeraria en la sentencia de primera instancia que la enjuició, sino en su posterior proceder prolongando la pendencia de aquel proceso para luego desistir del recurso de casación cuado ya las condiciones del mercado inmobiliario habían cambiado sustancialmente, pretendiendo entonces que el contrato se cumpliera cuando a ellos interesaba y sin ofrecer tan siquiera su resolución al comprador y la devolución de la importante suma adelantada por este. Rechazamos por tanto este último motivo del recurso.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a la parte apelante las costas ocasionadas por su recurso que se rechaza.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Amadeo y Don Estanislao frente a la sentencia dictada el día 14 de Octubre de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valladolid en el procedimiento ordinario del que dimana el presente Rollo de Sala, resolución que se confirma con imposición a la parte apelante de las costas de esta segunda instancia.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado noveno de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, publicada el día 4 de noviembre y vigente desde el día siguiente, acordamos, también, la pérdida del depósito constituido al recurrente al haberse confirmado la resolución recurrida, debiéndose dar a aquel el destino previsto en dicha disposición.

Frente a la presente resolución cabe recurso de casación, a interponer ante esta propia Sala en el plazo de 20 días para su resolución por la Sala 1ª del Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.