Sentencia Civil Nº 177/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 442/2014 de 27 de Abril de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid.

Sección Duodécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933837

37007740

N.I.G.:28.014.00.2-2012/0000542

Recurso de Apelación 442/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Arganda del Rey

Autos de Procedimiento Ordinario 878/2012

DEMANDANTES/APELANTES:D. Pedro Francisco y Dª Covadonga

PROCURADOR: Dª ALICIA PORTA CAMPBELL

DEMANDADOS/APELADOS:D. Diego y Dª Otilia

PROCURADOR: D. ARMANDO MUÑOZ MIGUEL

S E N T E N C I A Nº 177 DE 2015

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dña. MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ

En Madrid, a veintisiete de abril de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO núm. 878/2012, procedentes del JDO. DE 1ª INSTANCIA Nº 5 de ARGANDA DEL REY, a los que ha correspondido el Rollo núm.442/2014, en los que aparece como parte apelante D. Pedro Francisco y Dña. Covadonga , representados por la procuradora Dña. ALICIA PORTA CAMPBELL, y como apelados D. Diego y Dña. Otilia , representados por el procurador D. ARMANDO MUÑOZ MIGUEL, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, que expresa el parecer de La Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Que, con fecha 21 de febrero de 2014, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: 'Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Cabanelas Herráez, en nombre y representación de Covadonga y Pedro Francisco , frente a Rimax, Otilia y Diego , absolviendo a los demandados de los pedimentos de la actora.

Se imponen las costas a la parte actora, en relación a todos los demandados, (también a los desistidos como cuestión previa en el acto del juicio).'

SEGUNDO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, D. Pedro Francisco y Dña. Covadonga y, se presentó escrito interponiendo en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido, del que se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.-Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 23 de abril de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho y el fallo de la sentencia de instancia.

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Pedro Francisco y Dña. Covadonga , se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Arganda del Rey, nº 18/2014, de 21 de febrero, que desestima la demanda formulada absolviendo a los demandados de sus pedimentos.

Muestran los recurrente su disconformidad con la sentencia de instancia, en primer lugar, sostienen la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada, consistente en el interrogatorio de la mercantil demandada en la persona de la agente de la propiedad inmobiliaria, así como de la testifical de los directores de las sucursales bancarias que denegaron el crédito solicitado, toda vez que la sentencia de forma automática y sin consideración alguna de las circunstancias concurrentes estima reconocidos los hechos aducidos de contrario. En segundo lugar, manifiesta que la cláusula controvertida contiene el ejercicio de la opción voluntaria de desistimiento, negando que la falta de financiación pueda admitirse como condición resolutoria, además estima que la no realización del suceso condicional del contrato, conlleva también la devolución de las cantidades entregadas si se opta o desistir del contrato de compraventa. La sentencia de instancia solo ha tenido en cuenta el hecho de que no se aportara por esta representación los documentos denegatorios del crédito solicitado, omite el correo electrónico enviado por la propia gente de la propiedad inmobiliaria obrante en autos. Considera que los demandados conocían la denegación por los actores la financiación solicitada, tratándose de unas arras confirmatorias del contrato de compraventa, haciendo, finalmente, referencia a la inadmisión de la prueba documental presentada como diligencia final.

En consecuencia, solicita la estimación del recurso de apelación formulado, la revocación de la sentencia de instancia, con la estimación de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda.

SEGUNDO.-ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA. HECHOS PROBADOS.

Alegada la existencia de un error en la valoración de la prueba practicada, debe principiarse recordando que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, como una 'revisio prioris instantiae' y en el mismo tenor el TC. en S. 3/96 de 15 de enero , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso (S. 31/mar/98); si bien no es menos cierto que ello no supone ignorar que, respecto de aquellas pruebas que han sido practicadas a la inmediación judicial, el Juez 'a quo', tiene elementos más fundados para calibrar su entidad, eficacia y credibilidad y que por ello le han conducido a la objetivación de las circunstancias concurrentes, pero sin que ello impida su nueva valoración de la Sala y la modificación de lo por él objetivado cuando se le exponga a aquella y aprecie que ha incurrido en error el Juez 'a quo' en su valoración, máxime cuando dispone a estos efectos de la facilidad de análisis de la prueba practicada que otorga a este Tribunal de apelación el visionado del juicio oral mediante la reproducción mecánica del mismo a través de la grabación efectuada y que consta unida a autos.

En un examen de las pruebas practicadas en el acto del juicio, así como de la prueba documental obrante en los autos, resultan acreditados, sin perjuicio de posteriores adiciones, los siguientes hechos relevantes para la resolución de la litis:

1)En fecha 18 abril 2011 doña Covadonga firmó una hoja de reserva en la mercantil Re/Max/Urbe, inmobiliaria que mediaba en la operación, como futuro adquirente del inmueble identificado: 'Chalet DIRECCION000 , NUM000 -Rivas'. Entregando en concepto de depósito la cantidad de 2500 €.

2)En fecha 3 mayo de 2011, las partes litigantes suscribieron el contrato denominado 'contrato de arras penitenciales', en cuya virtud los demandados vendían a los hoy apelantes la vivienda unifamiliar sita en Rivas-Vacíamadrid calle DIRECCION000 número NUM000 , de Madrid.

En la estipulación segunda se fijaba el precio de la compraventa en 430.000 €, cuyo pago se realizaría en dos partes: 2500 ya entregados en concepto de señal y 18.000 €, que se entrega en este acto. El resto, es decir 380.000 € se abonaría íntegramente en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa del inmueble objeto del presente contrato.

Asimismo, se declaraba en el último párrafo de la expresada estipulación: 'La cantidad de 20.500 € será devuelta a la parte compradora si no les fuera concedida la financiación solicitada a las entidades financieras, debiendo justificar documentalmente la parte compradora la denegación de las distintas entidades'.

Una vez confirmada la aprobación de la financiación se formalizará una ampliación de arras hasta 50.000 €'.

En la cláusula cuarta se disponía: la escritura pública de compraventa se llevará a cabo antes del día 10 de julio de 2011 ante el Notario que designe la parte compradora (...)'.

3)La empleada de la inmobiliaria Re/Max/Urbe Dña. Adela , remitió a los actores a distintas entidades bancarias (UCI, BBK y Nova Caixa Galicia) para que su financiación, siendo informada por dichas entidades de que la podían obtener, pero para ello debían hipotecar la vivienda que se compraba y otra de su propiedad, lo que no aceptaron, asimismo, en una reunión entre las partes litigantes para solventar el problema sobre la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, los vendedores querían devolver sólo una parte del dinero entregado, lo que fue rehusado por los compradores que pedían la devolución de todo el importe pagado a cuenta del precio.

4)No hay constancia de que los compradores al informar a los vendedores de la no obtención de la financiación aportaran la documentación acreditativa de la denegación de la financiación solicitada. No aportándose tampoco con el escrito de demanda.

A esta conclusión se llega valorando la prueba testifical practicada en el acto del juicio, de acuerdo con la regla prevista en el artículo 376 de la LEC , sana crítica.

Pero es que además, la parte actora ni en su demanda ni en el escrito de interposición del recurso hace mención a que acreditara documentalmente la imposibilidad de la obtención de financiación para la compra de la vivienda, habiendo tratado de aportar de forma totalmente extemporánea una justificación documental de dicha circunstancia referida a las entidades bancarias (Caixa; Bilbao Bizkaia Kuyxa y Nova Caixa Galicia).

TERCERO.- FALTA DE FINANCIANCIÓN. DIFICULTAD DE CUMPLIMIENTO NO IMPOSIBILIDAD.

La primera cuestión que debe puntualizarse es que la STS de 16 de abril de 2014 , declara al respecto de los efectos de la falta de financiación en el cumplimiento de un contrato de compraventa. Declara al respecto:

Esta Sala ha destacado que la dificultad en el cumplimiento no debe identificarse con la imposibilidad de que habla el artículo 1184 ( SSTS, 1ª 11 noviembre y 15 diciembre 1987 , 23 febrero y 12 marzo 1994 ), siendo necesario que concurra una total y absoluta imposibilidad objetiva de cumplir la obligación ( SSTS, 1ª de 11 noviembre y 15 diciembre 1987 , 23 diciembre 1988 y 1 febrero 1999 ). En alguna sentencia se indica que el artículo 1184 exige una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible que haga objetivamente inviable la revisión de los contratos para adaptarla a dichas circunstancias excepcionales y que se trate de un motivo imprevisible e irresistible, que no se considera existente en el caso de imposibilidad de lograr financiación ( sentencia 20 mayo 1997 )'.

CUARTO.- NATURALEZA DE LA ESTIPULACIÓN SEGUNDA, PÁRRAFO ÚLTIMO, DEL CONTRATO DENOMINADO 'DE ARRAS PENITENCIALES'.

En la estipulación segunda, párrafo último del expresado contrato, se indica literalmente lo siguiente:

'La cantidad de 20.500 € será devuelta a la parte compradora si no les fuera concedida la financiación solicitada a las entidades financieras, debiendo justificar documentalmente la parte compradora la denegación de las distintas entidades'.

A este respecto debe significarse que en relación con las cantidades entregadas por la actora con motivo de la firma del documento de reserva que la STS de 25 de febrero de 2013 declara que 'la doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras ( SSTS de 11 de noviembre de 2010 (RC núm. 1485/2006 ), 24 de marzo de 2009, RC núm. 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( SSTS 16 de marzo de 2009, RC núm. 506/200420 de febrero de 1996 , RC núm. 2597/1992 ).

A la vista de esta Doctrina resulta claro que la estipulación litigiosa se trata de unas arras confirmatorias a la vez que contenía una cláusula penal para el supuesto de que lo compradores optaran por no cumplir el contrato de compraventa convenido, aunque también preveía que en caso de acreditarse documentalmente que los compradores no obtenían crédito para la adquisición de la vivienda, dicha circunstancia operaría como causa resolutoria del contrato, con devolución a éstos de las cantidades entregadas a cuenta del precio final.

Sin embargo, no se ha acreditado que los demandantes justificaran documentalmentefrente a los vendedores la falta de obtención de financiación por las entidades bancarias en las que había sido solicitado, tal y como se había pactado, siendo realmente inadmisible que se pretenda dicha justificación documental en la instancia una vez dictada sentencia, y resulta realmente sorprendente que dicha documentación no se exhibiera a los demandados para probar la falta de crédito para llevar a cabo la compra de la vivienda, por ello es de todo punto insuficiente que los demandantes se limitaran a comunicar de forma verbal y sin acreditación documental la falta de obtención de financiación, lo que equivale a un desistimiento unilateral del contrato de compraventa convenido, por lo que es correcta la aplicación de la cláusula penal contenida en la estipulación segunda el denominado 'contrato de arras' suscrito por las partes litigantes el 3 de mayo de 2011.

En consecuencia, se desestiman los motivos opuestos por la parte apelante.

QUINTO.-En atención a todo lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación formulado, confirmándose en su integridad la sentencia de instancia.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC se imponen a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada.

Vistos los preceptos y razonamientos citados, en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Francisco y Dña. Covadonga contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Arganda del Rey, nº 18/2014, de 21 de febrero, y, en consecuencia, CONFIRMAMOSla resolución apelada en su integridad.

Se imponen a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J ., contra esta resolución Cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0442-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe