Sentencia CIVIL Nº 177/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 669/2015 de 24 de Abril de 2017

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 669/2015 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1858/2012
Parte recurrente/Solicitante: Celso , Andrea
Procurador/a: Jose Luis Castañon Puell, Joan Mogas Viñals
Abogado/a: FÉLIX GRIERA GARCIA, ROGER DE LA GUERRA GRAO
Parte recurrida: Nemesio , Modesta
Procurador/a: Alejandro Font Escofet
Abogado/a: Armand Sanz De Carvalho
SENTENCIA Nº 177/2017
Barcelona, 24 de abril de 2017
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Dña Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Dª Mª Teresa MARTIN DE LA SIERRA GARCIA FOGEDA y Dª Carlos Villagrasa
Alcaide, actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 669/15,
interpuesto contra la sentencia dictada el día 27 de junio de 2014 en el procedimiento nº 1858/12, tramitado
por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Sabadell en el que son recurrentes Dª Andrea y D. Celso y
apelados Dª Modesta y Nemesio y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España
la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: ' Decideixo desestimar la demanda presentada per la procuradora Sra.

Llonch, en representació dels Srs. Celso i Andrea , contra els Srs. Nemesio i Modesta , amb imposició a la part actora de les costes causades en el plet.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Carlos Villagrasa Alcaide.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes, que interponen recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de su demanda, ejercitaron una acción de nulidad del contrato de compraventa, otorgado con los demandados en fecha 25 de mayo de 2012, respecto de la vivienda sita en Sabadell, CALLE000 , número NUM000 , NUM001 piso, NUM002 puerta, por precio de 140.000 euros; por aplicación del artículo 1300 del Código civil , por concurrir vicios del consentimiento, como consecuencia de dolo, por parte de los vendedores, que ocultaron el estado de la finca (afectada de aluminosis, ascensor averiado y cubierta y patio de luces del edificio en mal estado), y de error en su aceptación, al desconocer en todo momento esas deficiencias, que considera esenciales en cuanto a la prestación de la declaración de voluntad que resulta procedente en el contrato; subsidiariamente, plantan una acción de resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora, en virtud del artículo 1124 del Código civil , y, también de forma subsidiaria, ejercitan acción de saneamiento por vicios ocultos, ex artículo 1485 y concordantes del mismo texto legal , interesando en tal caso la rescisión del contrato; y, en todo caso, reclamando junto con las consecuencias restitutorias de la ineficacia del contrato, el resarcimiento de los gastos derivados del mismo (42.906,72 euros), así como de la indemnización por daños morales que cuantifican en 6.000 euros a favor del codemandante Sr. Celso y de 11.000 euros a favor de la codemandante Sra. Andrea .

En la sentencia dictada en primera instancia, tras valorarse los defectos denunciados, se considera que ni las averías del ascensor justifican la ineficacia sobrevenida del contrato, ni las deficiencias en el patio de luces y fachada posterior del edificio, que estaban a la vista; ni la existencia de aluminosis, al no considerar que sea un vicio constructivo que pueda afectar a la habitabilidad de la finca, en la que llevan viviendo dos años, no considerándose que pueda imputarse a los demandantes una ocultación consciente del estado de la vivienda que pudiese provocar un vicio del consentimiento ni un incumplimiento.

Aunque se reconoce que la carbonatación acreditada de una viga de la vivienda es ciertamente un defecto o vicio oculto de la cosa vendida, no se considera que sea de suficiente gravedad para declarar procedente la ineficacia del contrato, y dado que no se ha reclamado una rebaja proporcional del precio, en consonancia con tal defecto, se procede a la desestimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.



SEGUNDO.- Los demandantes interponen sendos recursos de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia, denunciando, en síntesis, un pretendido error en la valoración judicial de la prueba practicada, especialmente en cuanto a la ocultación del vicio constructivo de la aluminosis, sin detrimento de insistir también en los otras deficiencias denunciadas y que reiteran que se ocultaron por los vendedores durante las negociaciones y la celebración del contrato de compraventa, cuya ineficacia interesan.

Centrado el recurso en estos términos, sin duda, debe atenderse a los motivos expuestos por los recurrentes y que, además, se toman en cierta consideración en la sentencia impugnada, en la que se llega a reconocer la existencia de los defectos ocultos y ocultados por los vendedores, si bien minimiza su trascendencia por el simple hecho de que los compradores sigan viviendo en la finca.

Lo relevante, en aras de estimar la demanda, de conformidad a la acción ejercitada, es la constatación de vicios ocultos en la vivienda vendida por los demandados que, habiendo sido expresamente obviados por los vendedores y, por tanto, ignorados por los compradores, incidieron en la prestación de su aceptación, bajo error, bajo un error de suficiente trascendencia como para considerar viciado el consentimiento contractual prestado, a los efectos de declarar la nulidad del contrato otorgado.

De los propios hechos acreditados se constata que la inexistencia de aluminosis era determinante para los compradores, puesto que se preguntó expresamente esta cuestión, por ellos y por sus familiares, que han comparecido como testigos en el presente procedimiento, y así en la sentencia impugnada se hace referencia a que 'en l'acte de judici, dos testimonis lligats per relacions de parentiu amb els actors afirmen que van preguntar a la Sra. Modesta si el pis tenia 'aluminosis' i que ella ho va negar, en una visita prèvia a l'adquisició; sigui cert o no aquest diàleg, el cas és que no consta que els venedors coneguéssin la carbonatació d'una de les viguetes de l'apartament, que és el que es pot relacionar amb el terme d'aluminosis'.

Pero esta afirmación resulta contradictoria con los propios términos de la sentencia, en la que se reconoce que 'els actors van prendre coneixement de les reparacions efectuades dotze anys abans en determinades parts de l'estructura de l'edifici' con posterioridad al contrato, a través de documentación que encontraron en la finca, sin haber sido advertidos en modo alguno durante su perfección, aunque para la autoridad judicial el hecho de que se encontrase ese documento en la vivienda pueda ser un signo contrario a su ocultación; y también resulta contradicho con la tajante afirmación que se hace en la sentencia, en su fundamento de derecho octavo, en cuanto que 'la carbonatació d'una vigueta de l'apartament és certament un defecte ocult de la cosa venuda', como no puede ser de otro modo, aunque posteriormente se intente minimizar su trascendencia, al considerarse que no hace la cosa vendida impropia para su uso o lo disminuya de tal manera que, si el comprador lo hubiese conocido, no lo habría adquirido o habría pagado un precio menor, a pesar de que se reconoce, en la propia sentencia, que el precio que se pagó fue el precio de mercado de viviendas similares a la de autos.

Pues bien, centrada la controversia en este pronunciamiento, que determina la desestimación de la demanda, debe atenderse al recurso de apelación interpuesto por los demandantes, al existir pruebas suficientes para imputar a los demandados una ocultación consciente del estado de la vivienda, determinante del error concurrente en la prestación del consentimiento contractual por parte de los compradores, que justifica la declaración de nulidad del contrato de compraventa otorgado.

Ha quedado plenamente probado que los demandados no informaron a los compradores sobre la existencia de cemento aluminoso en la vivienda objeto de compraventa, ni en la edificación en que se ubica, ni lo pusieron en conocimiento de la entidad inmobiliaria que se encargó de intermediar entre las partes. Es evidente que una información de tal calibre, de haberse facilitado realmente, estaría documentada, dado que los propios vendedores lo habrían requerido, al efecto de exonerarse de cualquier reclamación futura por tal motivo, como la que aquí se resuelve, o para justificar un precio rebajado en la operación de compraventa, que en este caso no concurre.

Así, como se ha apuntado, en las tres visitas a la vivienda, que los demandados han reconocido, los compradores preguntaron si existía aluminosis en el bloque a los vendedores y estos lo negaron, como han confirmado varios testigos, incluida la persona responsable de la inmobiliaria encargada de la venta, la Sra.

Noelia (CD min. 11:37).

De hecho, la propia inmobiliaria ha certificado que los propietarios 'no especificaron en ningún momento a la inmobiliaria Openfinques S.L. que la finca estaba afectada por aluminosis. Ni en la firma del contrato ni en la firma de las escrturas. Y por tanto, en ningún momento se les pudo notificar a los compradores (...) que dicha finca tenía aluminosis' (folio 231).

Destaca el hecho de que los compradores descubrieran con posterioridad en la vivienda documentos que acreditaban el estudio de aluminosis en el bloque, lo que no puede considerarse, como se concluye en la sentencia, un indicio de que no se quería ocultar, puesto que entra en franca contradicción con el hecho anterior, en cuanto que negaron algo que conocían perfectamente, como era la existencia de humedades en su vivienda producto de la aluminosis, máxime cuando también así aparece reflejado en las actas de la comunidad de propietarios precedentes a la fecha del contrato, de fechas 18/11/2001, 16/01/2002, 19/03/2002 y 22/09/2002, a las que asistieron los propios demandados.

Los propios demandados, en su escrito de contestación a la demanda, reconocen explícitamente que 'es cierto que la finca presentó una serie de problemas por cemento aluminoso', aunque consideren a continuación que 'no es cierto que existan defectos. Los que había fueron reparados en su día' o 'la finca tiene cemento aluminoso, es cierto, lo que no significa que presente una patología como la aluminosis. En su día se llevó a cabo determinadas obras para evitar ello', sin que, por el contrario, pueda quedar acreditado, como afirman, que explicaran el estado de la finca tanto a los compradores como a la empresa inmobiliaria.

Incide en la prueba la testifical del que fue inquilino de la vivienda con anterioridad a la compraventa, el Sr. Mario , que afirma que en el bloque se apuntalaron vigas, se hicieron catas e informaron de que se iba a hacer una reforma integral del edificio por consecuencia de la aluminosis (CD min. 11:55). Tampoco se ha cuestionado la declaración del Sr. Segismundo , al manifestar que en la vivienda, a consecuencia de la humedad, había cambiado la cristalización del cemento aluminoso y que, al crear 'microporos', había 'reventado', es decir, se había 'agrietado' (CD min. 11:59). Ni se ha discutido la declaración del perito arquitecto, Sr. Luis Francisco , al confirmar que varios peritajes coincidían en la existencia de aluminosis y que tras leer la memoria del año 2000 se observaba que sólo se habían hecho algunas reparaciones en la planta baja, existiendo problemas de filtración en la vivienda y que precisamente es la humedad la que provoca los riesgos de ese cemento (CD min. 12:07).

Aunque en la sentencia se minimice este defecto por el hecho de que solo se haya peritado una viga, lo cierto es que no es preciso revisarlas todas para poder conocer la existencia de aluminosis, y resulta incongruente con esa irrelevancia que se da en la sentencia a este hecho acreditado, cuando en la propia sentencia se afirma que 'es posible que otras estén afectadas, por lo que la situación del apartamento lo hace especialmente vulnerable a la falta de impermeabilización de la cubierta del edificio'.

No puede admitirse que, del hecho de que los compradores estén residiendo en la vivienda, se deduzca su habitabilidad, puesto que no se acredita que tengan otro sitio donde vivir tras pagar el precio de la compraventa, y la propia interposición de la demanda rectora del presente procedimiento es demostrativa de su pretensión de no querer vivir ahí y de denunciar judicialmente, en defensa de sus intereses, la existencia de los vicios ocultos que desconocieron al celebrarse el contrato.

De hecho, en el propio informe pericial obrante en autos, que no ha sido discutido, se constata textualmente que 'reparar tan solo la vivienda minimiza el problema pero no lo soluciona, ya que la reparación ha de ser para la totalidad del edificio, dado que las viguetas aluminosas están en el total de la estructura y los daños deben ser reparados al 100%. Reparando la vivienda solo aliviamos el proceso de aluminosis de un sector, pero no de la totalidad'.

Toda vez que queda acreditada la existencia de aluminosis en la vivienda, a partir de la carbonatación de al menos una de las vigas a causa de la humedad, debe considerarse inhábil para la habitabilidad, como reiteradamente se ha hecho por esta Sala, de conformidad con la jurisprudencia, casos como el de autos en los que el defecto oculto no se limita a la mera presencia de un material constructivo capaz de integrar un perjuicio futuro, sino causante de una patología estructural en la edificación, puesto que, aunque haya existido una reparación sobre la finca con cemento aluminoso, desconocida por los compradores, el vicio persiste, y su ocultación por los vendedores debe considerarse relevante a los efectos de estimar la acción ejercitada en el presente procedimiento.

Así, entre otras, como tuvimos ocasión de dejar sentado, en nuestra sentencia de 2 de febrero de 2010 , 'la construcción de una finca con cemento aluminoso, a pesar de que haya sido en todo o en parte reparada, ha merecido por la jurisprudencia la consideración de defecto grave, indicándose por el Tribunal Supremo en sentencias de 2 de marzo de 2007 y 17 de octubre de 2005 que 'la construcción de toda la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto, grave, desconocido e irreconocible por el comprador, al cual se omitió esta circunstancia, de la que los vendedores tenían completa noticia; y ello aunque las patologías de que adolecía el edificio se encuentren subsanadas, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad'.

Aunque se citan otros defectos, de menor trascendencia, referidos a los problemas de funcionamiento del ascensor, o la necesaria rehabilitación del patio de luces y que, para los demandantes, también hubieran incidido en su decisión de adquirir la vivienda, con lo expuesto, ya se dan elementos suficientes para acoger la pretensión revocatoria de la sentencia interesada por los demandantes, ante la existencia de vicios ocultos, preexistentes y graves, en el objeto, conocidos y ocultados por los demandados, que deben determinar la nulidad del contrato celebrado, por error en el consentimiento prestado, y debe comportar la restitución de las prestaciones efectuadas por ambas partes.

Tal como se exponía en la demanda, y así ha quedado acreditado, los demandantes, al ser desconocedores de tales defectos ocultos, de reconocida gravedad y trascendencia, expresaron su declaración de voluntad viciada de error, provocado por la ocultación y engaño por parte de los vendedores sobre los mismos, de los que eran perfectamente conscientes y conocedores.

En cuanto a los daños y perjuicios que deben ser indemnizados, al margen de la debida restitución de las prestaciones consecuencia de la ineficacia del contrato de compraventa celebrado entre las partes, en cuanto al precio pagado y a la finca entregada, deben valorarse las pretensiones resarcitorias de los apelantes, expuestas en el hecho séptimo de su escrito de demanda, y que no han sido tomadas en consideración en la sentencia impugnada, al desestimarse la acción principal ejercitada.

Pues bien, lo cierto es que ninguna prueba se ha practicado en cuanto a la existencia de tales daños y perjuicios, habiendo quedado acreditado documentalmente los pagos que hicieron por concepto de gastos que no pueden considerarse propios del contrato de compraventa declarado nulo, por lo que no pueden ser añadidos al pronunciamiento de condena a cargo de los demandados, por aplicación del artículo 1101 del Código civil , como pretenden los recurrentes, dado que se corresponden a gastos derivados de la concesión del préstamo hipotecario y otros concurrentes (tasación, intereses o cancelación de hipoteca, entre otros) que atañe a los propios demandantes, por su relación con la entidad bancaria que les aportó la financiación que requerían, y la misma suerte desestimatoria debe correr debe correr su pretensión en cuanto a las sumas que se reclaman por concepto de daño moral, en importes de 6.000 euros, a favor del Sr. Celso , y de 11.000 euros, a favor de la Sra. Andrea , al suponer importes carentes de la suficiente virtualidad probatoria para que pueda considerarse que resultan imputables a los demandados.

En consecuencia, la estimación parcial de la demanda, por la que se acoge la acción de nulidad ejercitada y la correspondiente restitución de las prestaciones, así como el rechazo a la pretensión resarcitoria de gastos ajenos al propio contrato y a la indemnización interesada en concepto de daños morales, determina que no proceda la imposición de las costas causadas en primera instancia a ninguna de las partes, debiendo satisfacer cada una de ellas las causadas en su interés, y las comunes por mitad.



TERCERO.- La estimación del recurso de apelación conlleva que no proceda hacer pronunciamiento alguno sobre imposición de las costas causadas en esta alzada a ninguna de las partes ( art. 394 y 398 LEC ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Celso y Dª. Andrea contra la sentencia de 27 de junio de 2014 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 3 de Sabadell que revocamos, en el sentido de estimar como estimamos parcialmente la demanda interpuesta por D. Celso y Dª. Andrea contra D. Nemesio y Dª. Modesta , por lo que declaramos la nulidad del contrato de compraventa otorgado entre las partes en fecha 25 de mayo de 2012 sobre la vivienda sita en Sabadell, CALLE000 , número NUM000 , NUM001 - NUM002 , y condenamos a la demandada a restituir el precio de la cosa vendida, en la cantidad de ciento cuarenta mil euros (140.000,00€), y a los demandantes a la entrega de la posesión de la finca a los demandantes al hacerse efectiva la restitución de esa suma, sin que proceda la imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.