Sentencia CIVIL Nº 177/2022, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 7/2022 de 28 de Abril de 2022

Encabezamiento

Modelo: N10250 C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3 - 3 Teléfono:985968737 Fax:985968740 ENS

N.I.G.33044 42 1 2018 0009981

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000007 /2022

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 11 de OVIEDO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000671 /2018

Recurrente: Luis Carlos, PROMOCIONES ASTURIANAS MITRA, S.L. UNIPERSONAL , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 CALLE000 NUMERO NUM000 LA FELGUERA LANGREO , Rita , Pedro Jesús , Rosalia , Rosaura , Adrian , Serafina , Sofía , Susana

Procurador: MARTA SUAREZ-VALDIVIESO NOVELLA, LUIS ALBERTO PRADO GARCIA , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ , ANA LUISA BERNARDO FERNANDEZ

Abogado: CLAUDIO TURIEL DE PAZ, CESAR FERNANDEZ GARCIA BALMASEDA , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO , FERNANDO CARROCERA CASTAÑO

Recurrido: Armando, GRAFITO ARQUITECTOS SOCIEDAD LIMITADA PROFESIONAL , RESIDENCIAL SERVICIOS Y DOTACIONES DEL PRINCIPADO S.L.

Procurador: MARIA ISABEL ALDECOA ALVAREZ, LUIS ALBERTO PRADO GARCIA , LUIS ALBERTO PRADO GARCIA

Abogado: JUAN FERREIRO GARCIA, EMILIO JOSE CEÑAL FERNANDEZ , ESTEBAN GONZALEZ-SASTRE RODRIGUEZ

Número: 177

En la ciudad de Oviedo (Asturias), a veintiocho de Abril del año dos mil veintidós.

La Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Asturias, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Don Javier Alonso Alonso y Don Jose Manuel Raposo Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente

S E N T E N C I A

En el rollo sustanciado bajo el nº 7/22, en autos de juicio ordinario nº 671/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, en el recurso de apelación en que son recurrentes 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000, NÚM. NUM000, DE LA FELGUERA', DOÑA Rita, DON Pedro Jesús, DOÑA Rosalia, DOÑA Rosaura, DON Adrian, DOÑA Serafina, DON Sofía y DOÑA Susana, demandantes en primera instancia, y son recurridos 'PROMOCIONES ASTURIANAS MITRA, S.L.U.', 'GRAFITO ARQUITECTOS, S.L.P.', 'RESIDENCIAL SERVICIOS Y DOTACIONES DEL PRINCIPADO, S.L.', DON Luis Carlos y DON Armando, demandados en primera instancia; en el recurso de apelación en que es recurrente 'PROMOCIONES ASTURIANAS MITRA, S.L.', codemandada en primera instancia, y son recurridos la mencionada Comunidad de Propietarios y otros; en el recurso de apelación en que es recurrente DON Luis Carlos, codemandado en primera instancia y son recurridos la mencionada Comunidad de Propietarios y otros; y en la impugnación de la sentencia formulada por 'GRAFITO ARQUITECTOS, S.L.P.', recurrida y codemandada en primera instancia, en la que es parte impugnada la mencionada Comunidad de Propietarios y otros; siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Jose Manuel Raposo Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo se dictó sentencia con fecha treinta de Julio del año dos mil veintiuno, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ''FALLO: En relación a la demanda interpuesta por 'Comunidad de Propietarios EDIFICIO000, CALLE000, nº NUM000, La Felguera, Langreo', doña Rita, don Pedro Jesús, doña Rosalia, doña Rosaura, don Adrian, doña Serafina, don Sofía y doña Susana frente a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.', 'Grafito Arquitectos, S.L.P.', 'Residencial Servicios y Dotaciones del Principado, S.L.', don Luis Carlos y don Armando, se hacen los siguientes pronunciamientos: 1). Estimar parcialmente la demanda interpuesta frente a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.' y 'Residencial Servicios y Dotaciones del Principado, S.L.', condenándolas solidariamente a: Levantar el pavimento de la terraza Oeste para reconstruir la pendiente en la zona próxima al sumidero Norte, a sustituir las rejillas de los cuatro sumideros de ambas terrazas por otras con mayor superficie de paso y a prolongar una longitud de 5 centímetros la salida de la bajante que no sobrepasa el plano de fachada, todo ello según la relación de trabajos descritos en la página 52 y 4 del Anexo de Valoración de la reparación; limpiar y ejecutar el aislamiento térmico del bajocubierta en la forma que detalla el informe del perito señor Fernando en la página 54 y 6 del Anexo; reparar las filtraciones producidas en el sótano mediante el sellado de las juntas de los paneles entre sí y de estos con el suelo en la forma que propone el informe del Sr. Fernando en las páginas 55 y 7 de su Anexo; condenar en exclusiva a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.' a colocar una antena parabólica en el soporte existente en la cubierta del tejado. 2). Estimar parcialmente la demanda interpuesta frente a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.', don Luis Carlos y 'Grafito Arquitectos, S.L.P.' condenándoles de manera conjunta y solidaria: A ejecutar la propuesta de subsanación de los defectos de accesibilidad del portal prevista en el informe de la perito señora Felicidad (páginas 54 y 8 del Anexo I de mediciones y presupuesto de las reparaciones) consistente en automatizar la puerta de entrada del portal, dotando de mandos a distancia a los vecinos, colocar un sensor en el interior para la apertura automática de la puerta y trasladar la botonera de timbres hasta el exterior de la fachada para que sea accesible desde la acera para un usuario en silla de ruedas; rehacer el certificado de eficiencia energética por técnico competente ajustándose a un procedimiento de certificación reconocido y cumpliendo todos los requisitos legales y administrativos para un edificio de nueva construcción y uso principal de vivienda; realizar la justificación del DB-HE 1 por técnico competente de acuerdo con lo efectivamente construido y empleando una herramienta adecuada para ello; declarar la resolución de la compraventa de plaza de garaje nº NUM001 y trastero vinculado nº NUM002 realizada por doña Rita, de la compraventa de plaza de garaje nº NUM003 realizada por los cónyuges en régimen de gananciales don Pedro Jesús y doña Rosalia, y de la compraventa de plaza de garaje nº NUM004 realizada por los cónyuges en régimen de gananciales doña Rosaura y don Adrian y, en consecuencia, ordenar la cancelación de las inscripciones de compraventa resueltas y la inscripción de las anotaciones oportunas para su constancia registral en el Registro de la Propiedad de Pola de Lena a costa de 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.' debiendo los compradores devolver las plazas de garaje y el trastero y la vendedora abonar a doña Rita la cantidad de 24.000 € más intereses desde el 31.10.17 y la cantidad de 455'56 €, a don Pedro Jesús y a doña Rosalia con 24.000 € más intereses desde el 16.11.17 y 443 €, y a doña Rosaura y don Adrian con 20.000 € más intereses desde el 10.11.17 y la cantidad de 338'62 €; condenar solidariamente a don Luis Carlos, 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.' y 'Grafito Arquitectos, S.L.P.' a indemnizar a doña Rita con la cantidad de 48.710'11 €, a los esposos don Pedro Jesús con la cantidad de 53.823'56 € y a los esposos doña Rosaura y don Adrian con la cantidad de 61.437'50 €. Todo ello con los intereses del Art. 576 LEC; 3). Condenar a la parte actora a abonar las costas causadas a su instancia a don Armando y a 'Residencial Servicios y Dotaciones del Principado, S.L.'; 4). No hacer condena en cuanto a las costas causadas a instancia de don Luis Carlos, 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.' y 'Grafito Arquitectos, S.L.P.'.''. El mismo juzgado, en fecha uno de Octubre del año dos mil veintiuno, dictó auto cuyos fundamento jurídico segundo y parte dispositiva dicen así: 'Segundo. Procede atender a lo solicitado en los siguientes términos: 1). Apreciar los siguientes errores de transcripción: Fundamento de derecho vigésimo y en punto 2 del fallo: Donde dice 'Registro de la Propiedad de Pola de Lena' debe decir 'Registro de la Propiedad de Pola de Laviana'; fundamento de derecho vigésimo y punto 2 del fallo: Donde dice 'a los esposos don Pedro Jesús con la cantidad de 53.823'56 €' debe decir: 'A los esposos don Pedro Jesús y doña Rosalia con la cantidad de 53.823'56 €'; 2). Apreciar las siguientes omisiones y errores materiales en el fallo: Omisión parcial en el punto 1 del fallo, primer apartado, que, en todo caso, se integraría con el contenido del fundamento de derecho sexto, último párrafo de los puntos 'a', 'b', 'c': Sumideros, pendientes y bajantes, en el que se indica con detalle en qué consiste la reparación. Además hay un error material en la numeración de la página del Anexo de valoración de reparación que debe ser la 3. Este punto del fallo deberá tener este contenido: 'Levantar el pavimento de la terraza Oeste para reconstruir las pendientes y reponer el pavimento, sustituir las rejillas de los cuatro sumideros de ambas terrazas con otras con mayor superficie de paso y prolongar una longitud de 5 centímetros la salida de la bajante que no sobrepasa el plano de fachada, todo ello según la relación de trabajos descritos en la página 52 y en la página 3 del Anexo de Valoración de la Reparación del informe pericial del Sr. Fernando'; error material en el punto 1 del fallo, tercer apartado y en el último párrafo del fundamento decimosexto en cuanto a la numeración de la página del Anexo de Valoración de la Reparación del informe pericial del Sr. Fernando debiendo corregirse la referencia a la página 7 por la página 6, quedando el fallo con este contenido: 'reparar las filtraciones producidas en el sótano mediante el sellado de las juntas de los paneles entre sí y de estos con el suelo en la forma que propone el informe del Sr. Fernando en las páginas 55 y 6 de su Anexo. Se aclara que en todo caso la remisión al Anexo es a los solos efectos de identificar con detalle las partidas que deben ejecutarse para realizar las reparaciones a las que se condena en sentencia, toda vez que la pretensión ejercitada era una ejecución de hacer y a ello, por la exigencia de congruencia, es a lo que condena la sentencia; 3). Para facilitar la ejecución de la sentencia se completa el cuarto apartado del punto 2 del fallo de la sentencia con este contenido: 'Declarar la resolución de la compraventa de plaza de garaje nº NUM001 y trastero vinculado nº NUM002 realizada por doña Rita, formalizada en escritura pública de 31 de Octubre de 2017, protocolo 872 del notario María Dolores Rodríguez Fernández, que dio lugar a la inscripción registral primera de la finca NUM005, de Langreo, del Registro de la Propiedad de Pola de Laviana, de la compraventa de plaza de garaje nº NUM003 realizada por los cónyuges en régimen de gananciales don Pedro Jesús y doña Rosalia formalizada en escritura de fecha 16 de Noviembre de 2017, protocolo 922 del notario Rafael García Ortiz, que dio lugar a la inscripción registral 1ª de la finca NUM006, de Langreo, del Registro de la Propiedad de Pola de Laviana, y de la compraventa de la plaza de garaje nº NUM004 realizada por los cónyuges en régimen de gananciales doña Rosaura y don Adrian formalizada en escritura de fecha 10 de Noviembre de 2017, protocolo 899 del notario Rafael García Ortiz, que dio lugar a la inscripción registral 1ª de la finca NUM007, de Langreo, del Registro de la Propiedad de Pola de Laviana y, en consecuencia, ordenar la cancelación de las inscripciones de compraventa resueltas y la inscripción de las anotaciones oportunas para su constancia registral en el Registro de la Propiedad de Pola de Laviana a costa de 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U', debiendo los compradores devolver las plazas de garaje y el trastero y la vendedora abonar a doña Rita la cantidad de 24.000 € mas intereses desde el 31.10.17 y la cantidad de 455'56 €, a don Pedro Jesús y a doña Rosalia con 24.000 € más intereses desde el 16.11.17 y 443 €, y a doña Rosaura y don Adrian con 20.000 € más intereses legales desde el 10.11.17 y la cantidad de 338'62 €. Parte dispositiva.: Acuerdo estimar la petición formulada por la representación procesal de la parte actora de la sentencia dictada en el presente procedimiento, en el sentido que se indica en el fundamento de derecho segundo'.

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante y por los codemandados 'Promociones Asturianas Mitra' y Sr. Luis Carlos, respectivos recursos de apelación, en tanto que la codemandada 'Grafito Arquitectos' formuló impugnación de la sentencia, apelaciones e impugnación de las que se dio el preceptivo traslado. Remitidos los autos a esta Audiencia Provincial, se sustanciaron los recursos, señalándose para la deliberación y fallo el día diecinueve de Abril del año dos mil veintidós.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda relata, en síntesis, que 'Mitra' fue la promotora y vendedora del edificio sito en la CALLE000, nº NUM000, de La Felguera, 'Grafito' fue la proyectista de la obra, 'Residencial Servicios' fue la constructora, el Sr. Luis Carlos fue el arquitecto director de la obra y el Sr. Armando fue el arquitecto técnico director de la ejecución, siendo de destacar el control sobre el proceso constructivo del Sr. Luis Carlos al ser el firmante del proyecto, ser el director de la obra, el administrador único y socio mayoritario de 'Mitra' y el administrador único y socio mayoritario de 'Residencial Servicios'; que la licencia de obras municipal es de 12 de Enero de 2016, el certificado final de obra de fecha 12 de Julio de 2017 y el acta de subsanación de defectos de obra terminada de fecha 12 de Julio de 2017, si bien esta última fecha es dudosa pues en el mismo documento se dice que con fecha 24 de Julio de 2017 se extendió acta de recepción con reservas detallándose los defectos observados y fijándose el plazo para su subsanación, no figurando en el libro del edificio dicha acta de recepción; que el edificio fue inscrito en el Registro de Propiedad de Laviana constituido en régimen división horizontal integrada por un sótano, tres locales y nueve viviendas con sus respectivas cuotas de participación; que 'Mitra' vendió a doña Rita el piso NUM008, la plaza de garaje NUM001 y el trastero NUM002, a don Pedro Jesús y doña Rosalia el piso NUM009 y la plaza de garaje NUM003; a doña Rosaura y don Adrian el piso NUM010 o NUM011, la plaza de garaje NUM004 y el trastero NUM001, a doña Serafina el piso NUM012, a don Sofía el piso NUM013 y a doña Susana el local NUM014', perteneciendo el resto de pisos, locales, plazas de garaje y trasteros a la promotora; que el edificio y plazas de garaje presentaban deficiencias desde un principio y los vecinos reclamaban, pero el Sr. Luis Carlos nombró un administrador y manejaba las mayorías lo que obstaculizaba las reclamaciones hasta que en junta de propietarios de 27.3.18 fue nombrada presidenta de la comunidad doña Rosaura, haciéndose constar en este acta la existencia de algunos de los defectos; que el ascensor no bajaba al garaje al estar inundado el foso, el sótano carecía de licencia para guardería de vehículos, la fachada no era ventilada, como se ofertó, las terrazas del piso NUM010 tenían mal los acabados, etc.; que, pese a las peticiones, sólo se intentó subsanar, sin éxito, el agua que inundaba el foso del ascensor; que el día 12.5.18 se envió un burofax de requerimiento y el día 20.6.18 se acuerda en junta el presentar contienda judicial; que las deficiencias son las detalladas en el informe del arquitecto superior Sr. Pedro Antonio; que las terrazas transitables tienen problemas de evacuación y son de difícil acceso, la fachada no es ventilada, tiene mal aislamiento térmico y el chapeado externo se abre y abomba, los muros cortina no tienen rotura de puente térmico, faltan elementos de oscurecimiento, no hay correcta accesibilidad en el portal, el certificado de calificación energética no cumple con la normativa, mal aislamiento acústico, imposibilidad de uso del garaje, ausencia de aislamiento térmico en bajocubierta y aleros, mala solución técnica de los puentes térmicos, deficiente limpieza de residuos en bajocubierta, inexistencia de escaleras interiores para comunicar con el sótano, déficits de calidad, agua en el foso del ascensor, brazo del portón de acceso al garaje roto, no justificación de las exigencias establecidas en el 'documento básico de ahorro de energía' e infiltraciones de aguas subterráneas al sótano; que también se reclamó a los órganos administrativos competentes por incumplimiento de la normativa administrativa; que al sótano hay que entrar marcha atrás pues en otro caso habría que salir a la calle de esta manera y no cumple unas mínimas exigencias para que se pueda usar como garaje, por lo que las ventas de las plazas de garaje han de ser resueltas y deben los compradores recibir el precio pagado con sus intereses, así como los gastos en que incurrieron para la compra, debiendo ser, además, indemnizados los adquirentes por la minusvaloración que sufren sus viviendas y por el daño moral padecido como consecuencia de las deficiencias en el garaje; y que la condena ha de alcanzar a la promotora-vendedora y a quienes proyectaron el garaje. La demanda prosigue con los fundamentos de derecho y termina suplicando sentencia en la que: 1). Se condene conjunta y solidariamente a 'Mitra', 'Grafito' y 'Residencial Servicios' a realizar las reparaciones señaladas en el informe del arquitecto Sr. Pedro Antonio y a hacerse cargo de los perjuicios que pudieran resultar como consecuencia de las actuaciones de reparación, así como a realizar las reparaciones que deriven de las resoluciones de las Administraciones Públicas competentes y a hacerse cargo de los perjuicios que deriven de las actuaciones de subsanación; 2). Declare resueltas las ventas de plazas de garaje y trasteros, con devolución de prestaciones, condenando a 'Mitra' a pasar por estas resoluciones, debiendo doña Rita devolver plaza de garaje y trastero y 'Mitra' la suma de 24.000 €, debiendo don Pedro Jesús y doña Rosalia devolver la plaza de garaje y 'Mitra' la suma de 24.000 €, y debiendo doña Rosaura y don Adrian devolver la plaza de garaje y 'Mitra' la suma de 20.000 €; 3). Se condene a 'Mitra' a indemnizar a doña Rita en 24.000 €, como intereses, más 455'56 €, a don Pedro Jesús y doña Rosalia en 24.000 €, como intereses, más 443 €, y a doña Rosaura y don Adrian, en 20.000 €, como intereses, más 338'62 €; y 4). Se condene, conjunta y solidariamente, a 'Mitra', 'Grafito' y Sr. Luis Carlos, a indemnizar, según lo expuesto, a doña Rita en 48.710'11 € y 20.000 €, a don Pedro Jesús y doña Rosalia en 53.823'56 € y 20.000 €, a doña Rosaura y don Adrian en 61.437'50 € y 20.000 €, a doña Serafina en 31.271'69 € y 20.000 €, a don Sofía en 24.452'13 € y 20.000 € y a doña Susana en 36.510'69 € y 20.000 €; y 5). Se condene a la parte demandada al pago de costas.

SEGUNDO.-'Mitra' formuló contestación en la que, en síntesis, alega que se obtuvo licencia para la construcción del edificio para viviendas, local y garaje; que es normal que, mientras no se vendan todos los predios, el promotor presida la comunidad y nombre administrador; que en la junta para nombrar presidente no se convocó al Sr. Luis Carlos y es nula, lo que se denunció en la junta de 20.6.18, por lo que no hay legitimación activa para demandar en nombre de la comunidad de propietarios; que no hubo intento serio de llegar a un acuerdo con la promotora; que en las terrazas no hay patología salvo la instalación de un sumidero incorrecto y no se incumple la normativa respecto a las pendientes, que sí se instaló una fachada ventilada y los movimientos de los paneles es intrínseco a los materiales utilizados, que en los muros cortina no existe deficiencia alguna, que no hay normativa que exija elementos de oscurecimiento, que el portal tuvo licencia y el visto bueno del Ayuntamiento, que el certificado de calificación energética es un trámite burocrático y la Administración no ha puesto reparo al sistema utilizado, que el aislamiento acústico es una nueva falacia y las mediciones dan datos admisibles, que el garaje se viene usando por los vecinos y sólo falta un mero requisito administrativo y no precisaría vado, que la ausencia de aislamiento en el bajo cubierta es una omisión puntual de remate, que evitar los puentes térmicos es imposible al 100 %, que las deficiencias de limpieza es un defecto de remate, que las placas solares cumplen sobradamente y cuentan con los parabienes de la Administración, que las escaleras de comunicación con el garaje no son obligatorias y no están en el proyecto, que no existen deficiencias de calidad, que la entrada de agua en el foso del ascensor ya está subsanada, que el portón del garaje ya está reparado, que con las exigencias de ahorro de energía ocurre lo mismo que con el certificado de eficiencia energética; que las infiltraciones de agua en el sótano ya no existían al presentase la demanda; y que el garaje solo precisa pequeñas correcciones para hacer más cómodo el uso y los vecinos siguen utilizado sus plazas con normalidad. La contestación continúa con los fundamentos jurídicos y culmina suplicando sentencia en la que se desestime la demanda con imposición de costas a la parte actora.

TERCERO.-'Residencial, Servicios y Dotaciones' formuló contestación en la que alega, en síntesis, que el acta de fecha 27.3.18 sólo se refiere a una deficiencia de ejecución ya reparada; que el foso del ascensor esta impermeabilizado y el resto de defectos no atañe al contratista que ejecuta según proyecto; que el Sr. Luis Carlos no fue convocado a la junta; que no ha existido intento de llegar a entendimiento con ningún agente de la edificación; que los defectos no existen o no tienen la entidad que se quiere hacer ver; que en las terrazas no hay daño y fueron ejecutadas según proyecto; que en las fachadas y muro cortina no existe daño material amparable en la Ley; que el portal se ejecutó según proyecto, bajo las indicaciones de la dirección de la obra y obtuvo licencia de uso; que no existe un incorrecto aislamiento acústico; que en el garaje sólo hay dos pequeñas infiltraciones puntuales que sólo exigen una mínima intervención; que el portón se rompió por un mal uso y ya está reparado; que se ejecutó todo el aislamiento previsto en el proyecto y en el bajocubierta sólo puede existir un problema menor; que, en lo que respecta a los puentes térmicos, la contrata hizo lo proyectado y no existe incorrección ni defecto; que la deficiencia de limpieza es un defecto de remate; que el agua del foso del ascensor es algo ya subsanado; y que no hay nada que decir por problemas burocráticos o de diseño en el garaje, que se viene usando con toda normalidad. La contestación continuó con los razonamientos jurídicos y finaliza suplicando sentencia desestimatoria con imposición de costas a la parte contraria.

CUARTO.-'Grafito' presentó contestación a la demanda en la que, en síntesis, alega que esta sociedad es la que usa el Sr. Luis Carlos a afectos fiscales por lo que se asumen los mismos argumentos defensivos que se contienen en la contestación del Sr. Luis Carlos; que 'Grafito' no es proyectista ni directora de obra por lo que no hay acción contra ella y concurre falta de legitimación pasiva; que todas las reclamaciones se dirigieron por la Comunidad contra el Sr. Luis Carlos sin que la primera tuviese relación con 'Grafito'; que, en cuanto a defectos, esta parte se remite al dictamen del Sr. Fernando; y que, en cuanto al garaje, las reclamaciones se dirigen, en exclusiva, frente a la promotora. La contestación prosigue con los fundamentos de derecho y concluye solicitando sentencia desestimatoria con imposición de costas a la parte contraria. El Sr. Luis Carlos formuló contestación en la que, en resumen, argumenta que esta parte tiene la condición de proyectista y director de la obra, siéndole ajenas cualesquiera otras condiciones; que el edificio tiene la pertinente licencia municipal; que se diferencian las compraventas de pisos, por un lado, y la de plazas de garaje y trasteros por otra; que se asumen los argumentos de la contestación de 'Mitra'; que la junta de 27.3.18 fue convocada con infracción de las disposiciones legales; que, en cuanto a los defectos, hay que estar al dictamen del Sr. Fernando; que en las terrazas hay defectos de ejecución puntuales y de mantenimiento ajenos a esta parte; que en la fachada hay un defecto de acabado; que en los muros cortina no hay defecto; que en los elementos de oscurecimiento no hay incumplimiento; que el defecto del portal ha de solucionarse como dice el perito de esta parte; que el certificado de eficacia energética es válido técnicamente y sólo habría daño en caso de una hipotética negativa de la Administración que no se ha producido; que no hay defecto en el aislamiento acústico; que la inexistencia de proyecto específico para el garaje es competencia del promotor, el problema de los radios de giro ha de resolverse conforme a nuestra pericia y el sótano es usado con normalidad; que el aislamiento del bajocubierta presenta un defecto muy puntual de ejecución; que en los puentes térmicos no hay defecto ni daño; que la limpieza de escombros es ajena a esta parte; que en las placas solares no hay defecto; que en la escalera de comunicación no hay defecto; que, en cuanto a las calidades, es un problema entre la promotora y los compradores; que ya no hay agua en el foso del ascensor; que ya no existe el defecto de rotura del portón; que, en cuanto al ahorro de energía, nos remitimos al certificado de eficiencia energética; que las filtraciones de agua en el sótano es defecto de ejecución ajeno a esta parte; que el garaje no es inhábil y se está utilizando; que las plazas no estaban vinculadas a las viviendas; que se asumen las objeciones de la promotora a los defectos consignados en el informe contrario; que no hay daño moral; y que no puede haber minusvaloración en la vivienda respecto a los vecinos que no compraron plaza de garaje porque no les gustaba. La contestación prosigue con los fundamentos de derecho y termina suplicando sentencia en la que se desestime la demanda con imposición de costas a la parte contraria.

QUINTO.-El Sr. Armando formuló contestación alegando, en resumen, que él fue director de ejecución; que la pericia de esta parte discrepa de la de la parte actora en cuanto a los defectos; que las deficiencias del garaje se imputan al Sr. Luis Carlos como promotor, proyectista y director de obra; que ha de estarse al dictamen de la Sra. Felicidad; que el sistema de evacuación de las terrazas transitables no estaba bien definido en el proyecto, la pendiente es reducida y los accesos no cumplen la normativa técnica; que la fachada es ventilada y no presenta defecto, salvo alguno puntual, y fue instalada por empresa autorizada por el fabricante, cumpliendo con el aislamiento térmico, no existiendo responsabilidad del director de la ejecución; que las galerías no se han ejecutado como muros cortina, la carpintería tiene rotura de puente térmico y sólo un usuario ha denunciado humedad, pero es de condensación por una ventilación o calefacción inadecuada; que no hay oscurecimiento en las ventanas sin persiana de los dormitorios, pero no fue proyectado y no hay normativa que lo exija; que el portal no presenta un itinerario accesible y es un defecto de proyecto; que el certificado de eficiencia energética está calculado para edificios existentes pero no para uno de nueva construcción como es éste; que el proyecto no define claramente el aislamiento acústico, pero es correcto dadas las pruebas hechas por el perito de la parte actora; que, en cuanto al uso del garaje, esta parte está eximida de responsabilidad en la propia demanda; que falta aislamiento térmico en el acceso a la cubierta, lo que genera patologías en la sexta planta; que el proyecto no contiene soluciones correctas para eliminar puentes térmicos, pero no se denuncian patologías asociadas a ellos por lo que debieron tomarse medidas para solucionarlos; que es cierto que hay necesidad de limpieza de escombros en el acceso a la cubierta; que las deficiencias de los paneles solares no son imputables a esta parte porque tuvieron un proyecto específico de una ingeniera que certificó el final de la obra para Industria; que no compete al director de ejecución diseñar una escalera que no existe en el proyecto; que las deficiencias de calidades es un problema contractual; que hay agua en el foso del ascensor por defecto del proyecto y la reparación hecha no solucionó el problema; que el portón ya ha sido reparado; que hay fallos en la justificación en el proyecto del ahorro de energía; que hay entrada de agua en el sótano debido al nivel freático, lo que no se abordó en el proyecto; que los defectos de ejecución no son tales sino defectos de imprevisión o clarificación en el proyecto; que el coste de reparación ascendería a 21.938'62 € por lo que no estamos ante defectos graves; y que, en cuanto al uso del garaje, se excluye la responsabilidad de esta parte, por ser una deficiencia del proyecto del arquitecto. La contestación prosigue con los fundamentos jurídicos y termina suplicando sentencia desestimatoria con imposición de costas a la parte contraria.

SEXTO.-La sentencia de instancia rechazó la falta de legitimación activa de la actora y la falta de legitimación pasiva de 'Grafito', rechazó que sea aplicable al caso el Art. 1.591 CC, apreció defectos puntuales de evacuación de agua en las terrazas, a subsanar por la promotora y la constructora, defecto de acceso en el portal, a subsanar por el arquitecto y su sociedad profesional, deficiencia en la certificación de la eficiencia energética, a subsanar por la promotora, el arquitecto y su sociedad profesional, defectos de aislamiento en bajocubierta y aleros y deficiente limpieza en espacio de bajocubierta, a solucionar por promotora y constructora, filtración puntual de agua subterránea en el sótano, a subsanar por promotora y constructora, incumplimiento de la memoria de calidades al no haberse instalado una antena parabólica, que ha de instalarse a cargo de la promotora, deficiencias de proyecto en el sótano, responsabilidad del arquitecto y de su sociedad profesional, e incumplimiento contractual en la promotora al venderse plazas de garaje inhábiles para su uso, rechazando el resto de defectos descritos en la demanda, e incorporó el fallo estimatorio parcial que hemos transcrito líneas atrás. La actora no se conforma y, contradiciendo las apelaciones e impugnación planteadas de adverso, formula apelación en los puntos relativos a las cubiertas transitables, la fachada ventilada, la condensación en los perfiles de los muros cortina, el agua en el foso del ascensor y las costas, insistiendo en lo argumentado en la demanda. La promotora 'Mitra', además de oponerse a la apelación contraria, formula apelación en los puntos relativos a la resolución de las ventas de las plazas de garaje y trasteros, y a la condena a abonar diversas cantidades, reiterando lo argumentado en la contestación. 'Grafito Arquitectos', además de oponerse a la apelación contraria, formula impugnación en lo relativo a las indemnizaciones por depreciación de las viviendas, reiterando lo expuesto en la contestación. El Sr. Luis Carlos, además de oponerse a la apelación articulada de adverso, formula apelación en el punto relativo a las indemnizaciones por minusvaloración de las viviendas, reiterando lo manifestado en la contestación. 'Residencial, Servicios y Dotaciones' y el Sr. Armando se oponen a los distintos puntos de la apelación de la Comunidad interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida. Y 'Mitra' se opone al recurso planteado por la Comunidad y solicita la confirmación de la sentencia salvo en lo por ella apelado.

SÉPTIMO.-En lo relativo a las cubiertas transitables, considera la Comunidad que la sentencia yerra al valorar la gravedad de los defectos que presenta, su solución y la concreción de los responsables, llegando a afirmar que la magistrada solo valoró el informe pericial del Sr. Fernando. Esta afirmación no es correcta. Basta una atenta lectura del fundamento jurídico sexto para comprobar que la juzgadora, además de dicho dictamen, tuvo en cuenta el informe del Sr. Pedro Antonio, aportado por la parte actora, el dictamen de la Sra. Felicidad, el del Sr. Adriano, las fotografías disponibles, las instrucciones del libro del edificio y las declaraciones del Sr. Luis Carlos, del Sr. Fernando, del Sr. Armando, de la Sra. Felicidad y del Sr. Adriano. Sentado lo anterior, todo ese conjunto probatorio lo que demuestra es que el techo del edificio vierte el agua de lluvia sobre el suelo de las terrazas a través de tres canalones, expandiéndose libremente sobre toda la superficie del pavimento, lo que ha de unirse a la existencia de cuatro sumideros que no están colocados en horizontal sobre el suelo sino en vertical incrustados en los muros de cierre. Están tapados con rejillas que no son adecuadas pues son propias de sumideros que están sobre el suelo, lo que entorpece la circulación del agua. A ello hay que unir que las pendientes de las dos terrazas tienen el mínimo de inclinación del 1 % dándose la circunstancia de que una de ellas en ciertos puntos ni siquiera alcanza esa pendiente y es plana, lo que también entorpece la circulación del agua. La consecuencia de todo ello es que, en caso de lluvia copiosa, se produce una acumulación indeseable del líquido elemento sin que la instalación sea capaz de evacuar el agua a la velocidad que cabía esperar, de modo que las terrazas hay momentos en que se inundan como podemos apreciar en las grabaciones de vídeo aportadas por la parte actora. Es cierto que por el momento no se han producido filtraciones ni humedades en el ático ni en otros elementos del edificio, pero resulta evidente que el sistema de evacuación de pluviales no funciona y exige una corrección. El perito Sr. Pedro Antonio propone para solucionar este defecto el modificar los canalones y bajantes procedentes del tejado para que no viertan sobre las cubiertas transitables así como la construcción de una canaleta superficial para la recogida del agua y el diseño y construcción de nuevas pendientes. El técnico Sr. Adriano propone ejecutar nuevas pendientes con una inclinación del 2 % y sustituir los sumideros por otros colocados en el plano horizontal. El facultativo Sr. Fernando propone rehacer la pendiente de la terraza Oeste, sustituir la rejilla de los cuatro sumideros por otras con mayor superficie de paso y prolongar cinco centímetros la salida de la bajante que no sobrepasa el plano de la fachada. La arquitecta Sra. Felicidad propone levantar el pavimento y zócalo perimetral, colocar una canaleta perimetral prefabricada en los extremos de las dos terrazas, conectar los dos desagües de cada una de estas canaletas con las bajantes existentes en fachada, reparar las pendientes con mortero de cemento y arena y, finalmente, colocar un pavimento cerámico porcelánico similar al existente (consta al folio 89). La magistrada de instancia optó por la solución del Sr. Fernando, pero no estima la Sala que sea un remedio suficientemente eficaz para asegurar lo correcta recogida de las aguas y para garantizar de forma duradera que no entre humedad en la vivienda en el futuro. La reparación que presenta una mayor fiabilidad es la propuesta por la Sra. Felicidad que, además, está en la línea del proyecto original, que preveía una doble canaleta perimetral, una por el interior y otra por el exterior del peto de las terrazas. El proyectista modificó lo previsto inicialmente y adoptó el sistema que ahora se cuestiona, que ha resultado poco eficiente al no estar bien diseñado. En consecuencia, de la subsanación de esta deficiencia ha de responder la compañía promotora, el arquitecto demandado Sr. Luis Carlos y su sociedad profesional, de conformidad con lo regulado en el Art. 17, apdos. 3, 5 y 7, de la Ley 38/99, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE), debiendo modificarse la sentencia recurrida en este punto.

OCTAVO.-La Comunidad insiste en su recurso en que el acceso a las terrazas desde el interior de la vivienda está mal resuelto. No se puede olvidar que estamos ante cubiertas transitables, de uso exclusivo del ático, por lo que sus ocupantes tienen derecho a acceder cómodamente a sus terrazas por todos los puntos en que esto sea posible. Dos de los facultativos han hecho mediciones precisas de la altura que es necesario salvar desde el interior de la vivienda para franquear los tres accesos disponibles, y resulta una altura comprendida entre los 31 y los 35 centímetros, lo que resulta excesivo y poco funcional, sobrepasando la altura máxima de 20 centímetros señalada por el Código Técnico de la Edificación. Las soluciones que se proponen para subsanar esta deficiencia son las que siguen. El perito Sr. Pedro Antonio propone la retirada de la carpintería existente en los tres accesos, la demolición del peldaño hasta el máximo que permita la solera de nivelación y pendientes de las terrazas exteriores y el posterior remate de la impermeabilización, reconstrucción del peldaño y colocación de una carpintería de puerta adaptada a las dimensiones del hueco y cuyo perfil cerradero inferior no sobrepase el máximo de 12 milímetros (consta en la página 39 de su informe). La facultativa Sra. Felicidad propone la colocación en el interior de la vivienda, en dos de los accesos, de un peldaño de madera de roble barnizado de huella de 28 centímetros, contrahuella de 15 centímetros de alto y anchura de 80 centímetros, y, en el exterior, al repararse las pendientes, se aumentaría el nivel de las terrazas y se cumpliría con el desnivel máximo de 20 centímetros. El técnico Sr. Adriano considera que lo ejecutado es correcto y no aprecia patología. Tampoco la aprecia el arquitecto Sr. Fernando, que sólo indica, para salvar el inconveniente de acceso, el colocar un peldaño portátil arrimado al hueco por el interior. Dado que la solución que sugiere la Sra. Felicidad restaría espacio interior, considera este tribunal que lo más conveniente es ejecutar la propuesta del perito Sr. Pedro Antonio, que es la que aporta un mayor nivel de confort en el tránsito hacia las terrazas. Una incomodidad excesiva para pasar de la vivienda a las cubiertas transitables es un defecto de diseño del que es responsable el arquitecto proyectista, por lo que ha de ser condenado a su subsanación, además de la promotora, el codemandado Sr. Luis Carlos y su sociedad profesional, debiendo introducirse esta condena en el fallo de la sentencia recurrida.

NOVENO.-En lo referente a la fachada ventilada, que es del tipo 'Larson', del fabricante 'Alucoil', el recurso de la Comunidad pretende priorizar las declaraciones del testigo-perito Sr. Bernardo y los documentos 2-4 y 2-5 aportados en la audiencia previa, sobre los informe periciales y las declaraciones de los distintos peritos de las partes demandadas, lo que no es posible pues se alteraría la regla de la valoración conjunta de todos los medios de prueba que hay en autos. Tampoco se puede aceptar que no haya existido, por no haberse probado, la borrasca con vientos extraordinarios de entre 120 y 130 kilómetros por hora, que arrancó elementos del edificio que se precipitaron al vacío. La propia sentencia recurrida destaca que la Sra. Felicidad confirmó la existencia de esa borrasca y de los vientos extraordinarios que trajo consigo. Afirmó que el viento había sido tan intenso que, según publicó la prensa, arrancó la cubierta del polideportivo de El Berrón (vid. grabación del juicio, al minuto 34:31 y siguientes). También ratificó este viento excesivo el interrogatorio del Sr. Luis Carlos, por lo que el supuesto vacío probatorio que se denuncia, en realidad, no existe. Por otra parte, el recurso confunde el concepto técnico de fachada ventilada al asociarlo a todo el frontal del edificio. No existe ningún pacto contractual en el que se especifique que el sistema de fachada ventilada habría de estar instalado hasta el punto más elevado del edificio. La fachada comprende las cinco primeras plantas hasta alcanzar un alero que sobresale. Más allá de este punto sólo está el frontal de la planta sexta, que está retranqueado y no está integrado en línea con la fachada del edificio, por lo que hasta ese punto no pudo llegar la fachada ventilada, tal como afirmó el técnico Sr. Fernando (vid. minuto 27:56 de la grabación) siendo empleado un sistema constructivo distinto, zona en que la demanda no denunció defecto alguno. Por encima del mencionado alero hay un peto o muro de fábrica, que es el punto donde se desprendieron una albardilla y la chapa unida a ella por la acción del viento, siendo erróneo que a esta zona alcance la fachada ventilada, error en que incurrió el perito de la actora en su 'Adenda' (cfr. folios 332 y siguientes). Así se deriva del informe de la Sra. Felicidad, de las claras y tajantes explicaciones que dio en el acto del juicio (vid. minuto 34:31 y siguientes), de las fotos disponibles (vid. folio 210) y de los planos del proyecto. De modo que los elementos que cayeron al vacío proceden de un punto de la edificación en que la Comunidad no encontró deficiencias que llevase a su demanda, y aun así tales elementos se desprendieron, lo que señala claramente la virulencia del viento. A pesar de ello, ningún panel de composite de la fachada ventilada se desprendió, lo que demuestra su correcta fijación. El sistema de ventilación funciona porque desde Julio de 2017, en que se finalizó el edificio, hasta ahora, hubo tiempo para comprobarlo. Si la fachada ventilada estuviese mal ejecutada el agua entraría 'a chorro' y habría condensaciones generalizadas en las paredes, que estarían 'negras' por la humedad, y nada de esto ha ocurrido, y así lo declaró el perito Sr. Fernando y recoge la propia sentencia recurrida. La cámara está bien ventilada. Hay una correcta ejecución de la capa de aislamiento térmico. Los paneles no presentan abombamientos ni curvaturas, no hay señal de despagado del adhesivo químico y el plegado de los rigidizadores es correcto. Convergen los informes de los técnicos Sres. Felicidad, Fernando y Adriano al señalar que la fachada ventilada funciona correctamente sin que se detecten síntomas que permitan suponer que va a dejar de hacerlo. Por todo ello, y no habiendo daños que reparar en la fachada ventilada, deben rechazarse las intervenciones que propone la recurrente y que inciden o bien sobre algo que no es daño propiamente dicho o bien sobre daños, pero que no están en la fachada ventilada y no están reclamados en la demanda. De modo que la apelación ha de ser desestimada en este punto.

DÉCIMO.-En lo que respecta a la condensación en perfiles montantes de 'muros cortina' (balcones y galerías), ya contamos con que, a pesar de la juventud del edificio, algo no funciona correctamente, pues en el piso NUM009 un vidrio de la galería se empañó por completo, los vecinos se quejan de condensaciones y el perito de la parte actora, en una de sus visitas, pudo ver una pequeña acumulación de vaho en el interior de los perfiles, recogiendo todo ello en su dictamen. Estos síntomas demuestran que no toda la perfilería cuenta con sistema de rotura de puente térmico. El facultativo Sr. Pedro Antonio hizo una 'cata' y pudo comprobar que los perfiles que cumplen la función de montantes de los 'muros cortina' de balcones y galerías no tienen incorporada una capa constructiva de rotura de puente térmico, aunque sí cuentan con ella los marcos y batientes de las ventanas. Para solucionar este déficit propone dicho perito desmontar la carpintería y montarla de nuevo cumpliendo las prescripciones de rotura de puente térmico y empleando todos los perfiles dotados con este sistema de aislamiento. La arquitecta Sra. Felicidad comprobó también que unos perfiles para el remate de la esquina de la galería, donde el perito Sr. Pedro Antonio realizó su 'cata', y unas chapas curvadas de la parte inferior de la carpintería contra el forjado no tienen rotura de puente térmico. No obstante, considera que el edificio cuenta con este sistema y que sólo hay una deficiencia puntual en el piso NUM009. Para solucionarla propone colocar un panel sándwichde aluminio con aislamiento interior recubriendo el perfil interior de esquina en la galería que da frente a la CALLE000, de la planta NUM002, incluyendo remates del mismo con la carpintería existente. El técnico Sr. Fernando, si bien afirma que las hojas practicables cuentan con perfil intermedio para rotura de puente térmico, también reconoce que no cuenta con él la estructura de soporte consistente en marcos, maineles y travesaños. No obstante, al no generarse daños y no pudiendo evitarse las condensaciones al 100 %, cualquiera que sea la perfilería que se utilice, concluye que no existe patología que deba ser remediada. El facultativo Sr. Adriano no apreció el problema de condensación denunciado y considera que aunque algunos perfiles de esquina de la galería no tengan rotura de puente térmico, si el resto sí lo tiene y se obtiene un resultado equilibrado según la normativa, ese resultado es técnicamente admisible. Con todo, sugiere para eliminar condensaciones, dos soluciones, siendo una de ellas la introducción de un aislamiento térmico a base de espuma de poliuretano a través de perforaciones puntuales en los perfiles que lo precisen. Esta solución es la que la Sala considera que ha de adoptarse para eliminar el defecto, adoptando las medidas necesarias para lograr un bien resultado estético y funcional, pues un edificio de alto standing, como el ofertado y adquirido, no puede tener parte de su perfilería, aunque sea la de menor importancia, sin rotura de puente térmico, y aun cuando, por el momento, esta carencia no haya generado daños. El diseño de una perfilaría que, en parte, carece de rotura de puente térmico es responsabilidad del proyectista y su instalación es responsabilidad del director de la ejecución, que no comprobó, antes de montarlos, que ciertos elementos no tenían rotura de puente térmico, o, habiéndolo comprobado, no recabó del director de la obra instrucciones para salvar su responsabilidad. En consecuencia, han de resultar condenados a reparar esta deficiencia, además de la promotora, tanto el Sr. Luis Carlos, y su sociedad profesional, como proyectista, como el Sr. Armando, como director de la ejecución, debiendo añadirse esta condena a la sentencia de primer grado.

DÉCIMOPRIMERO.-En lo que se refiere a la entrada de agua en el foso del ascensor, tuvo lugar en Julio de 2018 pues la factura que se originó para la extracción del agua está fechada el día 17.7.18 (consta al folio 352). A raíz de ello fueron ejecutados trabajos de reparación e impermeabilización, y desde entonces ni se han traído a los autos más facturas similares ni existe prueba de que dicho episodio haya generado deficiencias en el funcionamiento del ascensor. Los peritos que con posterioridad visitaron el lugar, tal como recoge la recurrida, ya no apreciaron agua en el foso, y la facultativa Sra. Felicidad declaró durante su interrogatorio que, según los vecinos del inmueble, la entrada de agua en el hueco del ascensor ya se reparó, se encuentra impermeabilizado y no generó más problemas (véase minuto 52:30 de la grabación del juicio). Desde entonces hasta ahora hubo tiempo suficiente para más inundaciones del foso, si tal como sostiene la recurrente, están motivadas por un aumento del nivel freático, en tiempos de lluvia intensa, con la consiguiente necesidad de realizar labores de mantenimiento en el ascensor. Sin embargo, y a pesar de que el edificio ha tenido que soportar reiterados días de lluvia copiosa, eso no ha vuelto a ocurrir, por lo que la reparación hecha en el hueco se ha mostrado efectiva y el defecto ha dejado de existir, con el consiguiente fracaso de la apelación en este extremo. En cuanto a las infiltraciones del agua subterránea en el sótano, sólo contamos con la detallada en el informe pericial de la parte actora, comprobada en la visita de 11.7.18, y las tres pequeñas manchas de humedad comprobadas por el perito Sr. Fernando. Lo primero, tal como menciona la sentencia de primer grado, coincidió con 'aguas de tormenta', y no se agravó ni se reprodujo con posterioridad, a pesar del tiempo transcurrido, y lo segundo acontece porque en los rincones noroeste y sureste hay cuatro puntos en los que tres paneles presentan pequeñas manchas de humedad debido a defectos de sellado en las juntas (consta a los folios 285 y 286). Esto no significa que la solución constructiva del garaje sea inadecuada. Se trata de pequeños defectos de ejecución subsanables con un correcto sellado de las juntas de los paneles entre sí y de estos con el suelo, tal como señala dicho facultativo. No es correcto afirmar que la perito Sra. Felicidad haya mantenido en la vista las soluciones que propone en su informe para el garaje y ello porque, tal como se dijo, ella pudo saber, tras elaborar su dictamen, que el foso del ascensor sólo se inundó una sola vez, coincidiendo con inundaciones en las proximidades, y si ello fuese debido a la cercanía del nivel freático, al igual que las demás filtraciones, tal inundación tendría que haber ocurrido en más ocasiones y no fue así. Y es por esto por lo que no mantuvo las reparaciones señaladas en su informe y que invoca la recurrente (véase minuto 56:00 y siguientes de la grabación de la vista). De aquí se sigue que, estando ante una pequeña deficiencia de ejecución, consistente en un déficit puntual y parcial de sellado de algunos paneles, no se puede responsabilizar a otros agentes de la construcción que no sean la promotora y la constructora, debiendo confirmarse la sentencia en este punto.

DECIMOSEGUNDO.-El recurso de la Comunidad prosigue solicitando la condena del arquitecto técnico Sr. Armando, como mínimo, a subsanar las deficiencias apreciadas en la sentencia recurrida en las cubiertas transitables, en el aislamiento térmico en bajocubierta, en la limpieza del bajocubierta y en las infiltraciones de agua en el sótano. Se afirma que hay incongruencia omisiva y falta de motivación porque no se razona por qué en todos estos casos el aparejador ha de quedar exento de condena. Ya es llamativo que se denuncie falta de motivación en una resolución de 47 páginas, incluido el auto aclaratorio. La ausencia de motivación no es cierta. La magistrada analiza punto por punto, con motivación suficiente, cada uno de los defectos y sus características, examina y valora la prueba, y selecciona al agente o agentes de la construcción que considera responsables, sin que tenga trascendencia, una vez hecho esto, que no mencione expresamente a los agentes que no deban ser condenados. Por otra parte, ha de convenirse que no todos los defectos conciernen al aparejador. Éste, como director de ejecución de la obra, es cierto que tiene un deber de vigilancia, pero no es extremo ni omnipresente. Cuando se está construyendo un edificio de seis plantas en el que intervienen simultáneamente diversos operarios en distintas zonas del inmueble no es posible una supervisión milimétrica de todas y cada una de las tareas que se están ejecutando, y lo lógico es exigirle al arquitecto técnico responsabilidad cuando lo mal hecho tenga una mínima trascendencia o relevancia. Aquí, ya hemos dicho que los defectos en la cubierta, por ser de proyecto, y los defectos de filtraciones en el sótano, por ser de ejecución de remate o acabado, no le competen, pero sí, por lo ya expuesto, en lo que se refiere a la perfilería de la galería acristalada. Hemos de añadir, porque lo que muestran las fotos es muy evidente, que también hubo un claro descuido en la vigilancia, al permitir que la obra se diese por concluida sin la colocación del preceptivo elemento aislante en la zona del bajocubierta que quedó sin rematar.

De ahí que en esto también el Sr. Armando deba ser condenado, además de la promotora y la constructora, acogiéndose la apelación en este punto y debiendo modificarse el fallo recurrido en este extremo.

DECIMOTERCERO.-El último punto que aborda este recurso es la imposición de las costas causadas a la constructora y la imposición de las costas causadas al aparejador. Respecto a lo primero, vemos que la demanda solicitaba la condena de la constructora a subsanar las 18 deficiencias enumeradas en el escrito (consta a los folios 6 -vuelto- a 8 de los autos). De todas ellas la constructora sólo ha de resultar condenada a reparar tres, por lo que está claro que existe una estimación parcial y ha de aplicarse el Art. 394.2 LEC, debiendo cada parte abonar las costas ocasionadas a su instancia. Sin embargo, la sentencia de primer grado le impuso a la demandante, a pesar de la estimación parcial, las costas ocasionadas a la constructora con el argumento de haber litigado contra ella con temeridad. Por lo pronto, la propia condena parcial de la constructora desmiente que se la haya demandado de forma temeraria y el hecho de haber pedido la condena solidaria de todos los agentes de la construcción, a reserva de lo que pudiera resultar de la prueba, tampoco justifica la condena en costas. Es verdad que la LOE obliga a individualizar la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso constructivo, pero cuando se yerra en el reparto de responsabilidades, dada la gran cantidad de defectos invocados, y su distinta naturaleza y complejidad, no por ello se incurre en una demanda temeraria. En consecuencia, ha de aplicarse el Art. 394.2 LEC, ya aludido. La apelación debe ser estimada en este extremo y ha de eliminarse del fallo dictado en la instancia la imposición a la actora de las costas que le fueron originadas a la compañía constructora. En lo que se refiere al coste económico del proceso para el codemandado Sr. Armando, ya hemos dicho que debe resultar parcialmente condenado, por lo que tampoco procede un pronunciamiento espacial sobre costas, en aplicación de lo dispuesto en el Art. 394.2 LEC. Por todo ello, en lo que se refiere a este motivo, la apelación debe prosperar y la sentencia de primer grado debe ser modificada en consecuencia.

DECIMOCUARTO.-El primer motivo de la apelación de la promotora es la resolución de las ventas de las plazas de garaje, que es recurrida con los argumentos de que el garaje se está utilizando por los demandantes, de que se obtuvo licencia de uso y ocupación de todo el edificio, de que el sótano se puede modificar para que pueda usarse como guardería de vehículos y de que, hasta ahora, no existe expediente para reponer la legalidad urbanística. Frente a todo ello la realidad que quedó acreditada es que: a). El sótano carece de sistema de ventilación; b). No tiene acceso peatonal; c). No tiene salida de emergencia contra incendios; d). Las plazas no tienen el ancho mínimo exigible; c). No se cumplen los radios de giro exigibles; d). El garaje no cuenta con un proyecto específico; e). No cuenta con la indispensable licencia de uso para guardería de vehículos y f). Se le denegó el vado. Así consta en el informe emitido por el Ayuntamiento de Langreo (cfr. folios 412 -vuelto- y 413). Por tanto, lo que hay no es un garaje sino un sótano en el que se pueden guardar vehículos, que no es lo mismo. Las fotos (vid. folios 391 y siguientes) demuestran que los coches quedan muy ajustados en sus plazas a pesar de ser utilitarios, y la observación de los planos del sótano muestra que es bien dificultoso maniobrar, si se ha estacionado de frente, si lo que se desea es volver a salir de frente al exterior. Lo que hay es manifiestamente ilegalizable, porque concurre un grave incumplimiento de la normativa urbanística, que hace imposible, en el actual estado de cosas, la obtención de la licencia de uso para guardería de vehículos. Es verdad que el edificio recibió licencia de uso y ocupación en fecha 25.9.17 (consta al folio 427), pero eso no implica que el sótano pueda usarse como guardaría de vehículos, lo que exige proyecto específico y una específica licencia de uso para ese fin, que aquí no existe, como acredita el informe municipal obtenido en fase de prueba. Debe admitirse que lo que se vendió fueron espacios delimitados en el sótano del edificio pero no plazas de garaje en sentido propio y genuino, por lo que está plenamente justificada la resolución de las ventas. El recurso se desestima en este punto.

DÉCIMOQUINTO.-El segundo y último motivo de apelación se centra en la indemnización por la depreciación de las viviendas como consecuencia de la pérdida de las plazas de garaje. Se razona que el precio por metro cuadrado fue igual para los pisos adquiridos sin plaza de garaje y para los adquiridos con ella, por lo que no puede existir depreciación. Ahora bien, lo que hay que valorar es si los propietarios que van a perder su plaza de garaje pueden conservar o no el valor de sus viviendas en el mercado, por efecto de esa pérdida. Y la conclusión que se obtiene es que no, tras examinar el dictamen apartado por la parte demandante, que no ha contado con contrainforme que lo desvirtúe. Este dictamen está elaborado por la arquitecta superior doña Felisa, la que, además, está homologada para la realización de tasaciones y valoraciones inmobiliarias para el Banco de España. Esta facultativa tomó como referencia que estamos ante un edificio en el centro de la localidad, publicitado como de alto nivel y con garaje en el propio edificio al que se accede directamente en ascensor, en una zona con escasez de plazas de aparcamiento. Esto justifica que el disponer de plaza de garaje otorga a la vivienda un plusde valor en el mercado que no existiría de no disponer de esa plaza. La facultativa tomó como referencia varios testigos en la zona y compara precios de pisos sin garaje en el edificio con pisos que sí lo tienen, aplacando el índice corrector correspondiente al no ser precios de obra nueva los tomados como muestra (figura esta corrección en la página 23 del informe). La conclusión obtenida, tras este estudio, es que en una zona como la de autos, de elevada demanda de garaje, la pérdida de valor que se obtiene por no disponer de aparcamiento en el propio inmueble está entre el 22 % y el 27'15 % (consta en la página 24 del dictamen). En la demanda se calcula la depreciación aplicando justamente el porcentaje intermedio entre esos dos valores, 24'57 %, y es lo que acepta la sentencia recurrida. Sin embargo, la Sala no puede compartir este resultado por ser manifiestamente desproporcionado y ello porque un sólo índice de corrección es insuficiente o porque en el dictamen de referencia no se ha elegido el índice adecuado. Por ejemplo, doña Rosaura y don Pedro Jesús compraron su plaza de garaje por 20.000 € y la depreciación obtenida para ellos en su vivienda por la pérdida de la plaza es de 61.437'50 €, lo que sobrepasa el triple del precio de compra de la plaza perdida, lo que no resulta admisible. La Sala considera que estas indemnizaciones necesitan una moderación para evitar que sus beneficiarios experimenten un enriquecimiento injusto y estima más ajustado a las circunstancias del caso un resarcimiento de 8.000 € para cada una de las ventas resueltas, con la consiguiente estimación parcial del recurso de la promotora y la modificación del fallo recurrido en este punto.

DECIMOSEXTO.-En el recurso del arquitecto Sr. Luis Carlos y en la impugnación de la sentencia realizada por su sociedad profesional, 'Grafito', también se combate la sentencia en lo relativo a la concesión de indemnizaciones por la depreciación de las viviendas y por motivos similares a los esgrimidos por la promotora. En consecuencia, dichos recurso e impugnación han de correr la misma suerte que la apelación de la promotora y deben ser estimados parcialmente por los mismos motivos. La estimación parcial tanto del recurso interpuesto por la Comunidad, como de los recursos de la promotora y arquitecto, como de la impugnación de 'Grafito', conlleva que las costas de estas apelaciones e impugnación no sean impuestas a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 398.2 LEC. En lo que respecta a la primera instancia, al estimarse la demanda parcialmente frente a los distintos demandados, tampoco procede un pronunciamiento especial en materia de costas (cfr. Art. 394.2 LEC).

Por lo expuesto la Sala dicta el siguiente,

Fallo

Que debemos estimar y estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por ' COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000, CALLE000, NÚM. NUM000, DE LA FELGUERA', DOÑA Rita, DON Pedro Jesús, DOÑA Rosalia, DOÑA Rosaura, DON Adrian, DOÑA Serafina, DON Sofía y DOÑA Susana contra la sentencia de fecha 30 de Julio de 2021, dictada en los autos de juicio ordinario nº 671/18 por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo, que, en parte, revocamosy modificamos en los siguientes extremos:

1º). En sustitución de lo consignado en los dos primeros apartados del punto 1 del fallo, condenamos solidariamente a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.', a don Luis Carlos y a 'Grafito Arquitectos, S.L.P.' a levantar el pavimento y zócalo perimetral de las dos terrazas, a colocar una canaleta perimetral en el extremo de ambas, a conectar los desagües de cada una de estas canaletas con las bajantes existentes en la fachada, a reparar las pendientes con mortero de cemento y arena y a colocar pavimento cerámico porcelánico, similar al existente, en la forma señalada por la arquitecta doña Felicidad en la página 14 de su informe y en la página 1 de su Anexo I, sobre mediciones y presupuesto de las reparaciones propuestas. Asimismo les condenamos solidariamente a mejorar los tres accesos a las cubiertas transitables retirando las carpinterías existentes, demoliendo el peldaño hasta el máximo que permita la solera de nivelación y pendientes de la terraza exterior y el posterior remate de la impermeabilización, reconstruyendo el peldaño y colocando una carpintería de puerta adaptada a las dimensiones del hueco y cuyo perfil cerradero inferior no sobrepase el máximo de 12 milímetros, en la forma señalada en la página 39 del informe pericial del arquitecto don Pedro Antonio. Y condenamos, solidariamente, a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.', 'Residencial, Servicios y Dotaciones del Principado, S.L.' y a don Armando a ejecutar el aislamiento térmico del bajocubierta en la forma que detalla el informe del perito Sr. Fernando en sus páginas 54 y 55, y en la página 6 de su Anexo.

2º). En el punto 2 del fallo se añade que condenamos solidariamente a 'Promociones Asturianas Mitra, S.L.U.', a don Luis Carlos, a 'Grafito Arquitectos, S.L.P.' y a don Armando a subsanar los perfiles de la galería sin rotura de puente térmico mediante la introducción en el perfil de aislamiento térmico a base de espuma de poliuretano, a través de perforaciones puntuales, en la forma señalada por el arquitecto don Adriano en las páginas 20 y 35 de su informe, y asegurando un bien resultado estético y funcional.

Asimismo, estimamos, parcialmente, los respectivos recursos de apelación presentados por 'PROMOCIONES ASTURIANAS MITRA, S.L.'y por DON Luis Carlos, así como la impugnación formulada por 'GRAFITO ARQUITECTOS, S.L.P.', todo ello contra la expresada sentencia, y, en el último apartado del punto 2 del fallo, sustituimos las cantidades de 48.710'11 euros, 53.823'56 euros y 61.437'50 euros, por la suma deocho mil euros (8.000 €)en cada uno de los tres casos.

En materia de costas revocamos los puntos 3 y 4 del fallo. En su lugar, y en cuanto a las originadas en la primera instancia, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. En todo lo demás confirmamos la sentencia recurrida. Las costas causadas por los tres recursos de apelación y por la impugnación no se imponen a ninguno de los litigantes.

Devuélvase a cada uno de los apelantes el depósito constituido para recurrir.

Llévese copia al protocolo de sentencias dejando el original digitalizado.

Notifíquese la presente resolución judicial a las partes haciéndoles saber que las resoluciones definitivas de las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 466 LEC, son susceptibles de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos señalados en los Arts. 469 y siguientes, 477 y siguientes, y Disposición Final 16ª, todos ellos de la LEC, debiendo interponerse en el plazo de veinte días hábilesante este Tribunal constituyendo un depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este órganojurisdiccional, abierta en el 'Banco Santander' con el nº 33700000, e indicando el expediente, con cuatro cifras más dos del año, y el tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: Por casación).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

LOS MAGISTRADOS