Sentencia Civil Nº 178/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 617/2007 de 14 de Marzo de 2008

Encabezamiento

SENTENCIA N.178/2008

Barcelona, catorce de marzo de 2008

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Mª Carmen Vidal Martínez

Rosa Maria Agulló Berenguer

Rollo n.: 617/2007

Juicio Ordinario n.: 408/2006

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Sant Boi de Llobregat

Objeto del juicio: declaración de perfección de compraventa y otorgamiento de escritura pública

Motivo del recurso: incorrecta aplicación del art. 1258 C.C y no aplicación del art. 1504 C.C .

Apelante: Santiago y Rosa .

Abogado: J. Franco Ramírez

Procurador: M. Martí Fonollosa

Apelado: Celestina y Juan Ramón

Abogado: J. Albiol Paps

Procurador: P. Moratal Sendra

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 31 de marzo de 2006 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se declare que la compraventa relativa a la finca sita en la calle DIRECCION000 , n. NUM000 - NUM001 , del barrio Can Paulet de Sant Boi de Llobregat, efectuada en fecha 6 de octubre de 2004 entre los hoy actores y los demandados, se encuentra perfeccionada y por ello procede el otorgamiento de la oportuna escritura pública de transmisión de la propiedad a su favor, previo el abono por su parte de la cantidad 42.414,52 euros que adeudan en concepto de liquidación de pago y que debe satisfacerse en aquel momento. Pide el otorgamiento por el Juzgado para el caso de que los demandados se negaran a hacerlo en el prudencial término que se fije y la expresa imposición a los demandados de las costas procesales causadas en este procedimiento.

La parte demandada contesta y alega que las arras penitenciales se convirtieron en confirmatorias, pagando los actores otras cantidades a su voluntad y deviniendo la venta "en firme". Acepta que dio la llave de la casa para que los actores pudieran hacer obras y que el contrato se perfeccionó, pero dice que los compradores no han pagado el resto del precio (42.414,52 euros) antes de la fecha pactada (1 de enero de 2006), causa de resolución del contrato que insta como demanda reconvencional al amparo del art. 1504 C.c . Los demandados reclaman el desalojo de la finca y el derecho a retener las arras de forma que como vendedores solo devuelvan 192.040,48 euros y que los compradores afronten el pago de los gastos de suministros e impuestos desde noviembre de 2004 a la fecha del desalojo.

Los actores contestan a la reconvención y dicen que las partes acordaron un primer aplazamiento de la escrituración al mes de enero de 2006 y después a la fecha de regreso de la codemandada de un viaje ("sobre el día 20 del mes de febrero"), como lo probaría la reclamación de gastos de suministros del mes de enero (documento n.25 de la demanda). Añaden que los vendedores incumplieron primero (no otorgando escritura pública, requisito previo a la recepción del precio). Concluyen con su disposición a pagar suministros e impuestos debidos.

La sentencia recurrida, de fecha 10 de abril de 2007 , da cuenta del sentido y alcance del art. 1504 C.c . y considera que en el interin del requerimiento resolutorio de los vendedores los compradores llevaron a cabo actos (en notaría y registros) tendentes a otorgar escritura y pagar el precio. Valora también la ausencia de Barcelona de la Sra. Rosa y la liquidación de gastos de enero de 2006. El juez concluye que no consta volunta de los vendedores de incumplir y que no procede la resolución pedida en reconvención.

En suma, la sentencia estima totalmente la demanda, declara que la compraventa efectuada el 6 de octubre de 2004 se encuentra perfeccionada y que procede el otorgamiento de la escritura pública de transmisión de la propiedad a favor de los actores, previo el abono por los compradores a los vendedores de la cantidad de 42.414,52 euros. El juez fija un mes para el otorgamiento de la escritura, con apercibimiento de hacerse por este juzgado. Desestima la demanda reconvencional y absuelve a los demandados de todos los pedimentos, si bien deberán abonar a los vendedores cuantos gastos se justifiquen haberse satisfecho por los vendedores en relación a la finca de autos desde la fecha de la venta. Condena a los demandados al pago de las costas de instancia.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

La parte recurrente argumenta que la grabación del juicio es deficiente y que la sentencia incurre en error en el cómputo del resto de precio (que sería de 43.015,07 euros, y no de 42.415,07). Añade que la prueba indiciaria es insuficiente para dar por probado que los compradores notificaran a los vendedores la fecha para la firma de la escritura pública (el 1 de marzo de 2006) y que no se analizan los hechos de la reconvención. Concluye que no debe pagar las costas, porque se estima en parte la reconvención.

La apelada se opone y sostiene que no basta el requerimiento resolutorio cuando la parte vendedora incumple sus obligaciones (firmar escritura pública, como condición para cobrar el resto de precio), habiendo estado avisados. Añade que los demandados admitieron el importe pendiente de pago en su contestación y reconvención (la actora habría errado en aportar un justificante duplicado de junio y omitir uno de marzo). Defiende la condena en costas.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto ha entrado en Sala el 16 de julio de 2007 . No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista, denegada la solicitada con aquietamiento de la parte. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 13 de marzo de 2008 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LOS DEFECTOS DE GRABACIÓN

La Sala constata que la grabación es totalmente correcta y ha podido escuchar las declaraciones de todos los implicados. Aunque se grabó con dificultad la formulación de preguntas del letrado de la demandada, quizás por no accionar el micrófono el defensor de la recurrente, según se observa y constata por el juzgador la técnica del interrogatorio vino marcada por prolongados "párrafos" en la formulación de las preguntas. Pero ello no evita considerar el alcance de las respuestas, suficientemente claras y diáfanas.

Acaso la parte no disponga de copia suficiente del CD, pero lo esencial es que no ha pedido la nulidad de actuaciones, no siendo ya posible acordarla de oficio si no se solicita en el recurso (art. 240 LOPJ y 227,2, 2º y 459 LEC). De hecho, aunque los recurrentes afirman que este defecto les genera indefensión, no especifican en qué sentido les ha afectado el defecto de grabación y remiten a la decisión de la Sala (f.259), que no puede pronunciarse sin instancia de parte. Su recurso de apelación tampoco recoge consideración y valoración específica del resultado de las pruebas orales, por lo que no se aprecia el sentido final de la denuncia.

2. EL PRECIO PENDIENTE DE PAGO

Los recurrentes no se pronunciaron en la contestación a la demanda sobre un posible error de cómputo en los pagos a cuenta por contar como doble un solo pago de fecha 3 de junio de 2005 (documentos n. 10 y 11 de la demanda), por lo que este motivo no puede introducirse extemporáneamente en apelación. Se trataría de una causa de oposición de presentación extemporánea, que de apreciarse ahora podría producir indefensión (la parte actora anuncia que pagó en marzo y no podría ya probarlo).

No convalida dicha omisión el hecho de que la cuestión se planteara en el acto de la audiencia previa, porque no se trataba de una alegación complementaria sino de una observación sobre valoración probatoria, que el juez remitió correctamente a la fase de conclusiones, sin queja de los demandados.

3. LA PRUEBA DE INCUMPLIMIENTO DE LOS VENDEDORES

La construcción de la convicción probatoria llevada a cabo por el juez de instancia es correcta.

En el contrato se pactó que el resto del precio se abonaría "a la firma de la compra-venta a favor de la parte vendedora en fecha no posterior a 01 de Enero de 2006" (contrato de 6 de octubre de 2004, f.8), lo que implicaba que el pago del resto de precio estaba condicionado al cumplimiento de la obligación de escrituración prevista en el art. 1280 C.c. y, según lo dispuesto en el contrato (f.7 y 114 , párrafo 4º de los "Dicen"), es claro que era la compradora quien se hacía cargo de todos los gastos y, por tanto, asumía razonablemente las gestiones notariales y su coste.

Pero este pacto inicial no se respetó, de común acuerdo entre las partes, ni el modo de pago (los vendedores admitieron sucesivos pagos parciales anticipados, cuestión pacífica entre los litigantes), ni la fecha de escrituración y pago de precio final.

En este último sentido, es cierto que no consta que los compradores comunicaran por vía notarial o de cualquier otra forma documental la cita ante notario, pero existen suficientes elementos indiciarios e inferentes para concluir como probado que aceptaron una prórroga indefinida, que sí fueron citados y que no acudieron al Notario por su sola voluntad:

a) En primer lugar, de las declaraciones de las partes y de las fotos aportadas se deduce la existencia entre ellas de relaciones amistosas y contactos constantes, casi familiares, antes y después de acordar la compraventa, derivados del hecho de ser titulares de sendos contiguos puestos de mercado y fruto de un largo periplo vivencial: los litigantes admiten que se veían con asiduidad y compartían ocupaciones y aficiones;

b) En este sentido, el Sr. Santiago estuvo en Torremolinos del 9 al 11 de marzo (f.165 y 166) con el co-demandante, lo que refleja una relación de confianza raramente entendible si había optado, sólo 10 días antes, por resolver el contrato;

c) En concreto, la Sra. Rosa admite en su interrogatorio que quedaron con los vendedores que la escritura se suscribiría el "mes de enero" (no concreta fecha, ni la cierne al día 1) y reconoce que "en navidades", se entiende entre diciembre de 2005 y enero de 2006, estuvo en la casa vendida, ocupada por los actores, de visita, lo que implica buena relación y que no manifestaba aún en aquellas fechas su oposición al retraso en la escrituración y a la falta de pago del resto del precio, ni su opción por la resolución del contrato;

d) Añade la interrogada (minuto 35 aprox.) que, como la firma se retrasaba, dijo a los vendedores que se iba a Riotinto, pero que "estaría aquí en el momento en el que la llamasen" (para firmar la escritura), porque estaba tan solo a dos horas de vuelo, con lo que queda probado que aceptó la prórroga, indefinidamente;

e) En el propio interrogatorio admite que "uno o dos meses" después del plazo previsto en el contrato (por tanto, en enero o febrero) todavía no se había decidido a resolver el contrato, cosa que decidió tras una "bronca" con el Sr. Juan Ramón , ocasionada por su petición (de parte de la Sra. Rosa ) de que se escriturara, encontronazo que se produjo "un mes antes" de que enviara el telegrama de resolución (y, por tanto, antes del 1 de febrero), sin que acredite haber puesto en conocimiento de los vendedores su voluntad resolutoria sino hasta el 4 de marzo de 2006 (f.126);

f) La respuesta del Sr. Santiago sobre el posible aplazamiento es confusa, porque dice que "no sabe" si se acordó aplazar la escrituración, lo que permite, sin necesidad de acudir al art. 304 LEC , deducir racionalmente que él no se opuso expresamente a la prolongación del término en ningún momento antes del telegrama librado a su nombre el 1 de marzo de 2006, y también admite dicho codemandado que su yerno confeccionó la lista de gastos de suministros obrante al f.62 (documento n. 25 de los acompañados a la demanda), que incluye facturas de enero de 2006, lo que permite deducir que se conformó con un aplazamiento por lo menos hasta febrero;

g) La Sra. Rosa estuvo en Andalucía algunos días antes del 12 de febrero (sin determinar fechas, lo que corre en su contra, art. 217.6 LEC ) y después del 13 (carta de Spanair, f.214 y compraventa notarial en Sevilla el día 15, f. 168 y 190), sin que haya acreditado que reclamara de nuevo la escrituración entre el 13 de febrero y el 1 de marzo, cuando, conforme a sus palabras, esperaba "que la llamasen";

h) Los vendedores llevaron a cabo actos preparatorios en febrero: un recibo de documentos de la Notaría (f. 87) refleja que el encargo al Notario se produjo "el mes de febrero", una nota del Registro de la Propiedad (f.223) refiere haberse solicitado la certificación de cargas el 22 de febrero, y está claro que la notaría señaló el 1 de marzo para la firma;

i) Las respuestas del Sr. Juan Ramón sobre la indicación verbal a los vendedores, el sábado anterior a la semana de la firma, de que se recordaran que ésta estaba señalada para el jueves siguiente, coincide cabalmente con el calendario, así como la manifestación de la Sra. Celestina de que el mismo miércoles la Sra. Rosa le hizo saber que no firmarían;

j) Finalmente, los vendedores no acudieron a la cita (acta notarial, f.82, y declaración testifical de la Sra. Mercedes ) y con idéntica fecha a la señalada para su comparecencia envían un telegrama de cobertura (telegrama de 1 de marzo de 2003, f. 85 y 126).

En conclusión, en la línea de lo sostenido en la sentencia, cabe constatar que sí hay prueba de que los vendedores conocieron la cita ante el notario del 2 de marzo de 2006 y no acudieron a ella, incumpliendo con ello su obligación, antes de que formularan el requerimiento resolutorio del art. 1504 C.c ., por supuesto incumplimiento del comprador.

Es correcto deducir con arreglo a la sana crítica (art. 386 LEC ) que se ha probado el conocimiento de los vendedores de la cita ante el Notario: los hechos base están probados (la persistencia de relaciones amistosas que comportaban contactos asiduos y habituales y comunicaciones verbales y personales entre las partes) y el hecho consecuencia (que los vendedores tuvieron conocimiento de la cita) se puede construir racionalmente, conforme a las reglas de la razón.

4. LA RECONVENCIÓN

Es evidente que, en la medida en que se declara probado que el incumplimiento contractual es debido a los vendedores, se está resolviendo también la acción reconvencional.

En el juego sinalagmático del art. 1124 C.c ., habiendo incumplido previamente la parte vendedora no puede exigir de la compradora la resolución por su incumplimiento.

Es decir, el análisis probatorio que descarta que los compradores incumplieran sus obligaciones lleva implícito el rechazo de los hechos propuestos en la demanda reconvencional, por lo que no se puede decir que la sentencia no haya analizado los hechos y pretensiones de la demanda reconvencional.

En suma, la comunicación de la resolución contractual (telegrama recibido sólo por la Sra. Celestina , el 4 de marzo, f.126 y 128, y carta notarial de 15 de marzo, f.87 y 131) es, por todo ello, extemporánea, porque los vendedores habían incumplido previamente.

5. LAS COSTAS

En cuanto a las costas de instancia, es cierto que la sentencia las impone indiscriminadamente a "los demandados", sin aclarar que se refiere a las costas de la demanda principal. Debe estimarse el recurso en el sentido de que no procede pronunciamiento sobre las costas de la reconvención, por haberse estimado ésta parcialmente.

Las costas del recurso no deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al estimarse el recurso en parte.

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso de apelación, en el único sentido de aclarar que se imponen a los Sres. Santiago y Rosa las costas de la demanda principal, sin que proceda pronunciarse sobre las de la reconvención, por haberse estimado solo en parte y confirmamos la sentencia en todos los demás pronunciamientos.

2. No nos pronunciamos sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a . En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.