Sentencia Civil Nº 178/2008, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 507/2007 de 19 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 507/2007

Judici verbal (desnonament per manca de pagament) núm. 334/2007

Jutjat Primera Instància 1 Balaguer

SENTÈNCIA NÚM. 178/2008

President/a:

Sr. Albert Guilanyà i Foix

Magistrats/ades jutges/esses:

Sr. Albert Montell García

Sra. Ana Cristina Sainz Pereda

Lleida, dinou de maig de dos mil vuit

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau

d'apel·lació, les actuacions de judici verbal (desnonament per manca de pagament) número 334/2007, del Jutjat Primera

Instància 1 Balaguer, en virtut del recurs interposat per la part demandada CHICA BUSCA CHICO, SL - PUB C.B.C,

representat/da pel procurador/a SAGRARIO FERNANDEZ GRAELL i assistit/da pel/per la lletrat/da ANDRES IGLESIAS GALAN

contra sentència de data vint-i-set de juny de dos mil set dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 507/2007. La

part actora PROMOCIONS GRAU CERCÓS SL, representat/da pel/per la procurador/a MªJOSÉ ALTISENT CAMARASA i

assistit/da pel/per la lletrat/da ROBERT TICO LLORET impugna l'apel·lació. És ponent d'aquesta resolució el/la magistrat/ada

Albert Montell García.

Antecedentes

PRIMER. La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data vint-i-set de juny de dos mil set, és la següent: "

"Primero: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Elisabet Guarné nombre y representación de PROMOCIONS GRUA CERCÓS, SL contra la mercantil CHICA BUSCA CHICO, SL, DEBO DECLARAR Y DECLARO

1.- La resolución por expiración del plazo contractual del contrato de arrendamiento suscrito el día uno de mayo entre la propiedad y la demandada, CHICA BUSCA CHICO, S.L, respecto del local comercial sito en Agramunt, carretera de Tárrega, nº 11, bajos.

2.- Haber lugar al desahucio de la compañía mercantil CHICA BUSCA CHICO, S.L respecto del local comercial sito en Agramunt, carretera de Tárrega, nº 11, apercibiéndola de lanzamiento si no entrega la posesión de la misma en los plazos legalmente etablecidos.

Segundo: Las costas procesales se imponen a la mercantil demandada.

SEGON. Contra l'anterior sentència, CHICA BUSCA CHICO, SL - PUB C.B.C va/n interposar recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER. La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 19 de maig de 2008 per a la votació i decisió.

QUART. En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.- El problema que es planteja amb el recurs interposat per la demandada és exclusivament jurídic, i es centra en la interpretació que cal donar a la clàusula tres del contracte d'arrendament de local de negoci de data 1-5-05 que vincula a les parts litigants. Estableix la mateixa, amb la rúbrica d' "acabament del contracte", que: "La duració del present contracte d'arrendament, és d'un any, prorrogable d'any amb any, fins a un màxim de cinc anys, passats els quals podrà renovar-se prèvia acceptació per escrit de les dues parts. El present contracte començarà a tenir efecte el dia de la data del contracte" (textual). El Sr. Jutge de primera instància considera, després d'analitzar el seu contingut, que la claredat dels termes en què està redactada aquesta clàusula fa innecessari utilitzar altres criteris interpretatius. En canvi, l'arrendatària apel·lant al·lega al seu escrit de recurs que de la seva literalitat no es pot conèixer quina era la voluntat de les parts, per la qual cosa, considera que cal efectuar una labor interpretativa que el porta a concloure que allò que pretenien les parts és que el contracte d'arrendament era prorrogable anualment a voluntat de l'arrendatari, amb un màxim de cinc anualitats.

SEGON.- Com molt bé diu la sentència d'instància, els contractes han d'interpretar-se conforme a la literalitat de les seves paraules, si els termes són clars i no deixen lloc a dubtes ( art 1281 CC ), havent de mantenir-se la interpretació que el jutge a quo en fa, llevat que resulti il·lògica, arbitrària o irracional, el que no és el cas. Només quan les paraules semblen contràries a les intencions, és quan cal buscar quina era aquella intenció, cosa que es fa atenent els actes dels contractants, tant coetanis con posteriors, però repetim que no és el cas, atès que el redactat semblar clar i la intenció també. Convé recordar que l' art. 1.281 del C.c . està format per dos paràgrafs diferents que estan previstos per supòsits també diferents. Així, el primer paràgraf es refereix estrictament a la interpretació literal de les clàusules del contracte, criteri que és aplicable quan els seus termes són clars i no existeix cap mena de dubte pel que fa a quina és la intenció de les parts contractants. En canvi, per la seva banda, el segon paràgraf fa referència als supòsits on les paraules semblen contràries a la intenció evident dels contractants, en el qual cas ha de prevaldre aquesta voluntat per sobre de la redacció literal emprada. Tot i que les normes interpretatives establertes als arts. 1.281-2 a 1.289 del C.c . funcionen de forma supletòria o subordinada respecte la norma que estableix la interpretació literal ( art. 1.281-1 del C.c ) i que aquesta norma hermenèutica té caràcter preferencial i prioritari (SSTS 19-3-1999, 15-3-2001 i 5-10- 2002), també es veritat que, com senyalen les sentències del Tribunal Suprem de 26 de juny de 2002 i 19 de maig de 2003, la labor interpretativa no ha de limitar-se al sentit literal de les paraules utilitzades en la redacció dels contractes, si no que ha d'adreçar-se a esbrinar la intenció o voluntat de les parts contractants, de forma que, remetent-se a la sentència de 21 d'abril de 1.993, assenyalen les esmentades resolucions que: "la interpretación de los contratos y demás actos jurídicos aunque haya de partir de la expresión contenida en las palabras pronunciadas o escritas no puede detenerse en el sentido riguroso o gramatical de las mismas y ha de indagar fundamentalmente la intención de las partes y el espíritu y finalidad que hayan poseído el negocio, infiriéndose de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados, como así viene a sancionarlo el art. 1282, el cual no excluye los actos anteriores ni las demás circunstancias que puedan contribuir a la acertada investigación de la voluntad de los otorgantes", i per això, seguint la sentència de 8 de juliol de 1996 es manifesta que: "es doctrina de esta Sala (sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992, entre otras muchas) la de que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ". Incidint en la mateixa idea la STS de 30 de novembre de 2005 diu que " el artículo 1281 C.C . recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la auto responsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas (Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998). En igual sentido la Sentencia de 3 de julio de 2002. La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual. (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992).

Aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir, lo que en realidad quisieron las partes al contratar (Sentencia de 21 de abril de 1993 , que cita las de 20 de abril de 1944 y 14 de enero de 1964). La intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata ( artículo 1281 del Código Civil y Sentencia de 2 de febrero de 1975), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato (Sentencia de 30 de noviembre de 1964), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil (Sentencia de 18 de junio de 1992). Que el razonar de la instancia se haya apartado de las reglas de la lógica no es confundible con que fuese posible, razonablemente, otra interpretación. Pero la elección, dentro de lo razonable, no es tarea propia de la casación, sino de la instancia (Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2003)". Així, doncs, en matèria d'interpretació contractual el primer criteri hermenèutic que ha de ser utilitzat per esbrinar la intenció de les parts contractants és el criteri de la literalitat establert a l' art. 1281.1 del C.c ., quan els termes d'un contracte són clars i no deixen cap dubte sobre quina era la intenció dels contractants. Això és el que succeeix amb la clàusula objecte de controvèrsia i que ja hem deixat transcrita anteriorment, en la qual s'estableix clarament que el contracte d'arrendament serà d'un any, tot i que també es preveuen pròrrogues successives també anuals i fins al límit màxim de cinc anys, un cop transcorreguts els quals, podrà "renovar-se", és a dir, es podrà signar un nou contracte. Les diferents opcions interpretatives que proposa la recorrent a fi i efecte de justificar l'existència d'una obscuritat en el seu redactat que faci necessari utilitzar els altres criteris interpretatius, troba l'important obstacle de la claredat i contundència de la seva redacció. No observem, doncs, cap obscuritat ni confusió en el redactat de l'esmentada clàusula, per la qual cosa, tal i com recorda la sentència del Tribunal Suprem de 23 de gener de 2003, amb esment de la de 27 de setembre de 1996: "El art. 1288 CC no entra en juego cuando una cláusula contractual ha de ser interpretada, sino cuando, una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido, sino que origina varios con análogo grado de credibilidad", cosa que no és aquí el cas. Diu al respecte també la STS de 13-12-07 que: "La labor interpretativa del negocio jurídico está ordenada a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva de un interno querer y la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil , a cuyo tenor el intérprete ha de atenerse al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige, puesto que las palabras son el medio de revelar el pensamiento", i afegeix que: "Esta Sala tiene declarado con reiteración que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes ( sentencias de 30 de mayo de 2000, 28 de junio de 2004, 30 de marzo y 9 de julio de 2007, entre otras muchas). En el caso presente, la interpretación literal de la que ha partido la Audiencia no sólo resulta acorde con la lógica sino que se ajusta a la norma contenida en el artículo 1.281, párrafo primero, del Código Civil que, como se ha razonado, resulta de aplicación prevalente respecto de los demás citados en el motivo".

TERCER.- Tot i que la recorrent al·lega en suport de la seva tesi el contingut de l'incís final de la clàusula quinzena del contracte, on es diu que: "Finalitzats els cinc anys de vigència del contracte, la fiança s'actualitzarà acomodant-la a l'import de la renda que percebi en aquell moment", no s'observa cap contradicció si es relaciona amb l'incís de la mateixa clàusula tercera quan disposa que un cop transcorreguts els cinc anys el contracte "podrà renovar-se prèvia acceptació per escrit de les dues parts". Així, té raó l'apel·lat quan indica que de ser certa la tesi de la recorrent les parts n'haurien tingut prou en pactar una durada contractual de cinc anys, com també té raó quan fa observar que la clàusula dotzena s'adiu amb el tenor literal de la clàusula tercera que estableix una norma d'estabilització, i s'estipula que: "les parts contractants convenen que la renda total que en cada moment es satisfaci, durant la vigència del contracte o de les seves pròrrogues...".

QUART.- Al·lega l'apel·lant que el contracte de 2005 no és més que la novació del contacte inicial d'1-5-00, on s'establia una durada contractual de cinc anys, un cop transcorreguts els quals l'arrendador es comprometia a prorrogar-lo per cinc anys més, però amb la revisió de la renda. Ara bé, en aquella ocasió també es va pactar una durada anual amb pròrrogues successives d'un any cadascuna fins al límit de cinc anys. Així, exhaurit el termini de vigència del contracte de 2000, les parts van consentir un segon contracte en els termes que han quedat apuntats, i que no queden desvirtuats pel tenor del contacte anterior, si no que contràriament a allò que s'al·lega, confirmen la intencionalitat dels ara contractants. Per altra banda, el fet que el requeriment notarial adreçat a l'arrendatària el 20-1-07, i recollit el dia 31 de gener, indiqués la voluntat de "no renovar el contrato de arrendamiento al finalizar el plazo pactado" sense indicar a quina anualitat es referia aquesta manifestació de voluntat, no el constitueix en un requeriment ineficaç, atès que, tal i com remarca el Sr. Jutge d'Instància, és evident que es refereix a l'anualitat en curs. Tampoc es pot considerar que l'acceptació dels lloguers meritats amb posterioritat a la data d'acabament de la vigència del contracte per oposició de l'arrendadora a la seva pròrroga, l'1 de maig de 2007, suposin la pervivència de la relació arrendatícia, atès que finalitzada la vigència del contracte d'arrendament, aquest ha quedat extingit i si l'arrendatari continua en la possessió de la cosa arrendada sense reintegrar-la a l'arrendador i sense satisfer cap mena de contraprestació, està gaudint d'un enriquiment injust susceptible de ser rescabalat a l'arrendador per via indemnitzatòria, i al qual obeeix la percepció dels lloguers, quantitats assimilades i qualsevol altre concepte repercutible, únic mitjà que té l'arrendador que no ha recuperat la possessió de la cosa arrendada d'evitar patir un perjudici imputable únicament a l'actitud de l'arrendatari que incompleix la seva obligació de restitució possessòria un cop extingida la relació locativa en contra de la voluntat expressa de l'arrendador.

CINQUÈ.- La desestimació del recurs comporta que les costes causades amb el recurs interposat hagin de ser imposades a la part apel·lant ( arts. 398 i 394 de la LEC ).

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Desestimem el recurs interposat per la representació processal de Chica busca Chico SL contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Balaguer, en procediment de judici verbal núm. 334/07 , que confirmem, i condemnem l'apel·lant a pagar les costes causades en aquesta alçada.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que escaiguin.

Així per aquesta la nostra sentència, la pronunciem, manem i signem.

PUBLICACIÓ. El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.