Sentencia Civil Nº 178/2008, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 826/2007 de 31 de Marzo de 2008

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 178/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº3 DE VELEZ MÁLAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 826/2007

JUICIO Nº 65/2005

En la Ciudad de Málaga a treinta y uno de marzo de dos mil ocho.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Luis Miguel que en la instancia fuera parte demandante . Es parte recurrida CASA Y TERRENO-HAUS AND GRUND, S.L. que está representado por el Procurador D. AURIOLES RODRIGUEZ, ELENA, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de marzo de 2007 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que DESESTIMO integramente la demanda interpuesta por la representación de D. Luis Miguel contra la entidad CASA Y TERRENO-HANS AND GRUND S.L. absolviendo a la demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra y con expresa condena en costas al actor por las causdas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 21 de Febrero de 2008 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda, se alza la actora-recurrente alegando: a) error en la apreciación de la prueba e incongruente consideración de la relación jurídica existente entre las partes.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Procede realizar una interpretación de los términos del contrato. En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991, 5 julio 1994, 7 julio 1994, 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995, 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 : Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Sentado lo anterior, del examen del documento nº 1 aportado con la demanda, se desprenden las siguientes consideraciones: a) en el documento citado se recoge la expresión "compra-venta" en su encabezamiento; b) debajo de dicha expresión se recoge la palabra inglesa "reservation"; c) se recogen, a continuación los datos identificadores del comprador, el objeto del contrato (casa en construcción con permiso de obras, pozo con agua, luz en la entrada, terreno de aproximadamente 2.500 m2), la referencia registral, el precio de la venta (122.500 ?), el estado de cargas ("libre de cargas"), el plazo de elevación a escritura pública ("máximo tres semanas"), el precio que se entrega en concepto de "entrada" (4.000 ?), el momento en el que se ha de satisfacer el resto del precio (en el momento de la escritura), la legislación aplicable, el lugar donde se firma el contrato; d) culmina el contrato con la firma del recurrente en el espacio destinado a "comprador", y la firma de la entidad demandada, junto con sus datos identificadores, debajo de la expresión "agencia"; d) no se recogen los elementos identificadores de la parte vendedora, ni existe espacio reservado para la firma del vendedor.

El hecho de que aparezcan, de forma sucesiva, las expresiones "compra-venta" y "reservation" induce a pensar que estamos ante una "reserva de venta" o un contrato de arras confirmatorias, sobre lo que convendría hacer las siguientes puntualizaciones. La S del TS de 31 de diciembre de 1998 , reiteró la doctrina sentada en la de 10 de octubre de 1986, conforme a la cual, "aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta; b) realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectado y por consiguiente con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados "esentialia negotti") que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentamiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose en suma, el "in idem plactium" o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial" De todo lo expuesto se deriva que para que nos encontremos ante un verdadero contrato de compraventa debe haber acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, frente a ello la nota peculiar del contrato preparatorio, también reflejado en la expresión precontrato, es la indeterminación específica de los requisitos con los que los interesados lo quieren celebrar en definitiva, siendo preciso para alcanzar esta finalidad el otorgamiento de un futuro contrato por el cual se complementen los requisitos que en el primero quedaron indeterminados, de tal manera que siguiendo la pauta clara y precisa que señalan los jalones del convenio imperfecto, perfeccionado y consumado no se requiera una nueva manifestación de voluntad cuando ésta viene ya suficientemente expresada en el convenio originario. (STS de 24 de mayo de 1.980 ). Recuerda el Alto Tribunal en sentencia de 26 de octubre de 1.984 , son inasimilables la promesa bilateral de comprar y vender y la compraventa propiamente dicha, como se desprende del apartado 2° del artículo 1.451 al puntualizar los efectos de la primera en caso de imposibilidad de cumplimentación entre el contrato definitivo y la mera promesa ha de buscarse la realidad en la voluntad de los contratantes, básico postulado del derecho de la contratación, como ya señaló la S. de 11 de noviembre de 1.953, en cuya línea se sitúan las de 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero y 21 de junio de 1.966, 28 de junio de 1.974 y 6 de abril de 1.984, sin llegar a la eliminación del nuevo consentimiento en el negocio ulterior como rodeo ocioso (circuitis inutilis), siempre será indispensable una completa y total determinación de los elementos y circunstancias del negocio, pues en otro caso la negativa de uno de los contratantes a la posterior declaración de voluntad impide el paso al contrato definitivo, aunque quepa instar la indemnización de daños y perjuicios (SS, citadas, 5 de octubre de 1.961, 26 de marzo de 1.965, 7 de febrero de 1.966 y 28 de junio de 1.974 ). En definitiva la determinación del precio es el elemento esencial y más característico de la compraventa y el que le viene a diferenciar del precontrato o promesa de venta. Así lo tiene declarado el T.S. en S. de 10 de noviembre de 1988 , cuando mantiene que el precio, como elemento esencial del contrato de compraventa, debe ser cierto o determinable en la forma que el mencionado art. 1445 establece, lo que no se produce cuando el precio concertado nominalmente es realmente inexistente, o cuando existen dudas más que razonables de que se haya satisfecho".

Pues bien ante dicha doctrina jurisprudencial y ante el contenido del contrato aportado por las partes, es evidente que en el caso de autos nos encontramos ante un auténtico contrato de compraventa en el que se identifica la cosa vendida y se fija el precio que se ha de pagar por ella, determinándose incluso la concordante voluntad de las partes de que dicho contrato se formalice en un tiempo razonable mediante la correspondiente escritura de compraventa.

Respecto de si existe contrato de arras, es preciso recordar lo que ya se dijo en la sentencia dictada por la Sección V de esta Audiencia Provincial con fecha de 3-II-2.005 , ponencia de D. Rafael Caballero-Bonald, conforme a la cual "Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada -T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994 , entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado -T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984, 30 de abril de 1988, 9 de marzo de 1989, 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil , toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio".

La anterior doctrina es perfectamente aplicable al caso que nos ocupa, y si bien no se emplea en el contrato aportado con la demanda la expresión "arras" o "señal", es lo cierto que las expresiones "reservation" y "entrada" (por la que el comprador ha abonado la suma de 4.000 ?) han de reputarse como similares a los efectos aquí comentados, por lo que al contrato de autos habrá de serle aplicada la anterior doctrina jurisprudencial relativa a la existencia de un verdadero contrato de compraventa, por cuanto la entrega dineraria convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, en el cual, figuran, todos los elementos esenciales del mismo salvo, como vamos a analizar a continuación, el relativo a la identificación del vendedor.

Y es que, en efecto, con independencia de cual sea la naturaleza jurídica del contrato celebrado (compraventa, promesa de venta, precontrato, contrato de arras confirmatorias, etc), es lo cierto que el mismo ha de ser celebrado entre las partes que tengan la condición jurídica de comprador y vendedor, de tal modo que el contrato celebrado por quién no sea dueño de la cosa objeto de la venta o poder de representación del mismo para celebrar el contrato, es un contrato nulo, sea una compraventa, una promesa de venta, un precontrato o un contrato de arras confirmatorias. Y llegados a este punto ha de dejarse constancia que el demandado no acreditó, y así lo reconoció, poseer poder de representación del vendedor, ni en el contrato firmado se hace referencia alguna a quién sea el vendedor, ni que se actúa en su representación. Pero el contrato no ha de reputarse nulo porque el agente haya actuado asumiendo una titularidad dominical de la que carece (no firma como vendedor sino como "agente") sino por no haberse consignado la identidad del vendedor, de tal modo que la entidad demandada se está obligando personalmente desde el momento en que acepta la entrega de una cantidad a cuenta para compraventa de una casa de la que no es titular dominical, sin ostentar poder de representación del mismo y sin hacer constar de forma expresa quién lo sea. Estas circunstancias inducen a error sobre la persona del vendedor, cuya identidad se desconoce, que debe llevar aparejada la nulidad del contrato celebrado, por imperativo de lo establecido en los artículos 1.300 y 1.301 del Código Civil , pues, resultando acreditado, como ya se ha expuesto, que estamos en presencia de una verdadera compraventa, ésta se perfecciona, según el artículo 1.445 del Código Civil , "entre comprador y vendedor", de modo que las dudas o desconocimiento de la identidad de éste ha de reputarse como un vicio del consentimiento que anula el contrato, y por aplicación de lo establecido en el artículo 1.303 del Código Civil , las parte demandada deberá restituir la cantidad recibida.

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso.

TERCERO.- Al estimarse el recurso interpuesto no procede hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada (artículo 398.2 de la LEC ).

En cuanto a las costas de la primera instancia deberán ser impuestas a la parte demandada, por aplicación de lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC .

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Luis Miguel contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vélez-Málaga, con fecha de 15 de Marzo de 2.007, en los autos de procedimiento ordinario 65/05, y previa revocación de dicha resolución, debíamos:

A) Estimar la demanda interpuesta por la representación procesal de Luis Miguel contra la entidad CASA Y TERRENO-HAUS AND GRUND S.L.

B) Declarar la nulidad del contrato celebrado entre las partes con fecha 26 de Enero de 2.004.

C) Condenar a la entidad CASA Y TERRENO-HAUS AND GRUND S.L. a la devolución a la actora de la suma de CUATRO MIL EUROS (4.000 ?), más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

D) Condenar a la entidad CASA Y TERRENO-HAUS AND GRUND S.L. al pago de las costas causadas en la primera instancia.

E) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.