Sentencia Civil Nº 178/2010, Audiencia Provincial de Avila, Sección 1, Rec 192/2010 de 09 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

SENTENCIA: 00178/2010

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

AVILA

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

S E N T E N C I A N Ú M: 178/2010

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRÍSIMOS SRES.

PRESIDENTA

DOÑA MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

MAGISTRADOS

DON JESÚS GARCÍA GARCÍA

DOÑA FRANCISCA JUAREZ VASALLO

En la ciudad de Ávila, a nueve de Julio de dos mil diez.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 344/2009, seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO (ÁVILA), RECURSO DE APELACIÓN Nº 192/2010, entre partes, de una como recurrente PROYECTOS TECNICOS GSD4 S.R.L, representada por el Procurador D. ANTONIO GARCIA GARCIA, dirigida por el Letrado D. EUGENIO G. MATEOS CABANILLAS, y de otra como recurridos Dª. Berta , Dª Inocencia , y CARREMBUL CONSULTING, S.L., representados por el Procurador D. JESUS CARLOS DUTIL RADILLO y dirigidos por la Letrada Dª. PALOMA JIMENEZ DE LA PUENTE.

Actúa como Ponente, el Iltmo. Sr. DON JESÚS GARCÍA GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE ARENAS DE SAN PEDRO (ÁVILA), se dictó Sentencia de fecha 6 de Julio de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA presentada por el procurador de Dª Berta , Dª Inocencia y Carembul Consulting S.L contra Proyectos técnicos GSD4, S.R.L, declarando disueltos los contratos de compraventa detallados en la misma y a la condena de todas las cantidades reflejadas en la misma en los conceptos que anteriormente se han señalado. Por una parte a la cantidad de 17.521,20 euros más intereses y de 9000 euros a las demandantes Dª Berta y a Dª Inocencia . En otro orden, condeno a la parte demandada a la entrega de 18.190 euros más intereses a Carembul Consulting S.L., así como a la cantidad de 9.000 euros. Según el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre la imposición de costas, condeno en costas a la parte demandada, por la estimación íntegra de la pretensiones de la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la Sentencia estimatoria de instancia la defensa de la mercantil Proyectos Técnicos GSD 4 SRL quien pide su revocación, y, en consecuencia, se desestime la demanda que presentaron Doña Berta , doña Inocencia , y la entidad mercantil Carembul Consulting S.L., representada por su administrador único, D. Heraclio , contra la aquí recurrente.

Los hechos base de la presente controversia tienen su origen en la suscripción de dos contratos de compraventa de cosa futura fechados ambos el 17 de Febrero de 2007.

a) El primero, apareciendo como entidad vendedora la aquí apelante Proyectos Técnicos GSD4 SRL y como compradoras doña Inocencia y doña Berta . El objeto de la compra era una vivienda futura situada en el NUM000 - NUM001 del edificio NUM002 del Residencia " DIRECCION000 " sito en la C/ DIRECCION001 NUM003 de Candeleda (Ávila), con una superficie de 68,59 m2 construidos según Proyecto y memoria de calidades.

El precio total de esa vivienda era 89.500 € mas IVA estableciéndose la forma de pago siguiente:

-9.000 € más el IVA (630 €) es decir 9.630 € que las compradoras entregaron a la firma del contrato, es decir, el 17 de Febrero de 2007. Dicha cantidad la recibió la entidad apelante en concepto de arras penitenciales (vid art. 1454 del C. Civil ).

Después las compradoras, según contrato, abonaron veinte cuotas mensuales a razón de 394,56 €, lo que sumó la cantidad de 7.891,20 € (IVA incluido).

A la firma de la escritura las compradoras debían pagar una última cuota de 6.000 € más el IVA, y el resto del precio, bien mediante entrega en efectivo, o subrogándose en el préstamo hipotecario que gravase la finca, pagando en efectivo el IVA de la cantidad en la que se subrogaran.

Las compradoras abonaron efectivamente la suma de 17.521,20.

b) En la misma fecha (17 de Febrero de 2007), la misma entidad vendedora Proyectos Técnicos GSD4 SRL suscribió otro contrato de compraventa de cosa futura, con la mercantil Carembul Consulting S.L., como compradora, representada por el administrador único de esa empresa D. José Antonio del Álamo Fernández. El objeto de la compraventa era también una vivienda situada en el NUM000 NUM002 del edificio NUM002 del RESIDENCIAL " DIRECCION000 " sito en la C/ DIRECCION001 NUM003 de Candeleda (Ávila), con una superficie de 71,02 m2 construidos, también según Proyecto y memoria de calidades.

El precio total de esta vivienda era de 92.000 € más el IVA, con la siguiente forma de pago:

-9.000 € más el IVA, es decir 9.630 € que entregó la compradora a la firma del contrato (el 17 de Febrero de 2007). Esta cantidad se entregó en concepto de arras penitenciales (art. 1454 del C. Civil ).

-Después pagó la compradora, según lo pactado, veinte cuotas mensuales a 428 € al mes, por un total de 8.560 € (IVA incluido).

-Asimismo tenia que abonar la compradora, a la firma de la escritura, la cantidad de 6.000 € más el IVA, y el resto del precio, también en ese acto, bien mediante entrega en efectivo, o subrogándose en el préstamo hipotecario que gravaba la finca, pagando en efectivo el IVA de la cantidad por la que se subrogara.

En definitiva la entidad compradora Carembul Consulting S.L abonó 18.190 €.

-En ambos contratos, en su cláusula 7ª respecto del plazo establecido para la entrega de la vivienda, se pactó lo siguiente: "La vivienda se encuentra en construcción, estando prevista su terminación y entrega, aproximadamente para el verano de 2008, salvo fuerza mayor o caso fortuito".

En el presente caso, los demandantes, como compradores de dichas viviendas piden la resolución contractual por incumplimiento de la entidad vendedora Proyectos Técnicos GSD4 SRL, porque a la fecha de la presentación de la demanda (22 de Junio de 2009) aún no habían comenzado las obras de construcción del citado edificio, habiendo sido requerida la vendedora al cumplimiento de lo pactado, al amparo de lo que dispone el art. 1.124 del C. Civil , en relación al art. 1504 del mismo Texto Legal.

Los compradores instaron la resolución del contrato de compraventa por el incumplimiento del vendedor respecto al plazo de entrega pactado, y que se condenara a le entidad Proyectos Técnicos GSD4 SRL a reintegrar total e íntegramente el precio abonado por cada uno de los compradores de cada uno de los contratos (17.521,20 € y 18.190 €), con la devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales.

La Sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda, y contra dicho pronunciamiento se alza la entidad vendedora en base a los motivos que se estudian a continuación.

SEGUNDO.- Como primer motivo del recurso invoca la defensa de la entidad Proyectos Técnicos GSD 4 SRL que por su parte no existió incumplimiento, y que dicho retraso fue debido a causa de fuerza mayor, no imputable a dicha parte, al haber tenido la recurrente problemas de financiación a la hora de edificar las viviendas vendidas.

Comenzando por el primero de esos alegatos, la recurrente considera que en la cláusula 7ª del contrato no se fijaba una fecha concreta y determinada para la conclusión del edificio, sino que el plazo era aproximado, en el verano de 2008.

-El motivo del recurso se tiene que rechazar tajantemente, pues olvida la recurrente que el contrato de compraventa tiene como caracteres destacados la onerosidad, y la conmutatividad.

Hay onerosidad porque el contrato determina sacrificios o desplazamientos patrimoniales para CADA UNA DE LAS PARTES, que son recíprocos, y se compensan con los desplazamientos o sacrificios de la otra parte.

Existe conmutatividad porque, normalmente, a partir de la conclusión del contrato es posible conocer las ganancias obtenidas por cada contratante, que no depende de circunstancias todavía desconocidas, de riesgo o de azar.

La compraventa es conmutativa, porque es un contrato de intercambio. Constituye el paradigma de los contratos a través de los cuales se realiza el intercambio o el comercio de los bienes; y es esencial a la compraventa que el cambio se haga siempre por dinero, que se paga y se recibe porque constituye la medida del valor, y, al mismo tiempo, otorga al perceptor del dinero un poder de adquisición de otros bienes, o un poder de inversión o de colocación de capitales.

En el presente caso, el carácter conmutativo se demuestra porque los compradores abonaron el precio en el plazo convenido por las partes, pero la vendedora recurrente no entregó la cosa (los pisos-vivienda) en el plazo en que se había comprometido.

Habría que preguntar a la apelante si hubiera admitido el pago del precio fuera de los plazos convenidos o cuando el comprador le hubiera parecido. Precisamente por el carácter conmutativo del contrato de compraventa, el vendedor, aquí recurrente, tenia que haber entregado los pisos en la época convenida (aproximadamente en verano de 2008), y, sin embargo, los expresados pisos, objeto del contrato de compraventa, después de dos años, aún no han empezado a construirse, pues los aquí apelados, no les importa que la apelante vendedora haya edificado parte de otras viviendas, sino que lo que pretende es que, al no haberse entregado los pisos se proceda a la resolución del contrato de compraventa por causa de incumplimiento.

No se trata de un mero retraso, sino que, como afirmaron los peritos D. Gabriel y D. Marino , que fueron los técnicos que iban a dirigir el Proyecto técnico, la edificación en la que estaban proyectados construir los pisos de los compradores, aún no se habían comenzado a edificar por problemas de financiación.

Ya no se trata de un mero retraso, sino de un incumplimiento total por parte de la vendedora.

TERCERO.- Sentado todo lo anterior, también es incuestionable que la falta de financiación por denegación o impago del préstamo con garantía hipotecaria de la entidad financiera que propiciaba la edificación a la constructora, sea un caso de fuerza mayor.

La falta de financiación para la construcción del edificio donde se debían ubicar los pisos vendidos era un suceso que podría haberse previsto, y que dado el contrato ya perfeccionado con los compradores, debió evitarse (vid art. 1105 del C. Civil , y Ss. T.S de 31 de Julio de 1.896, 29 de Julio de 1.998, 12 de Julio de 2000 y 11 de Octubre de 2005 ).

La alegación de que los propios accionistas o socios de la entidad apelante han hipotecado sus propios bienes para proceder a la financiación, no es un argumento que convenza a la Sala, pues la única salida que tenía la entidad apelante hubiera sido la entrega de los pisos-vivienda en el plazo aproximado pactado.

Por ello, cuando en la relación obligatoria sinalagmática una de las partes incumple las obligaciones a su cargo, o la obligación se hace sobrevenidamente imposible, o, caso de ser posible, ya no interesara a la parte que cumplió su obligación, la otra parte puede declarar resuelto el vínculo y quedar liberada.

La resolución por incumplimiento voluntario es una medida de sanción del incumplimiento, y una medida de protección del contratante cumplidor. Incluso la resolución por imposibilidad sobrevenida se funda en la idea misma del sinalagma y en el hecho de que cada obligación es causa de la obligación reciproca.

El art. 1.124 del Código Civil no regula una verdadera condición a pesar de que en el Código Civil se ubique dentro del capítulo de las obligaciones condicionales.

El incumplimiento no es un evento condicionante, porque el cumplimiento es un acto debido, y las consecuencias del incumplimiento son siempre sanciones, y no efectos del juego de una condición.

El art. 1.124 del C. Civil no establece una "condición resolutoria", sino una facultad, que se atribuye a la parte cumplidora con el fin de que pueda poner término a la relación obligatoria que la liga con la parte incumplidora, pudiendo verse situada entre los llamados derechos potestativos.

La conducta de la parte recurrente que, en dos años ni siquiera comenzó la edificación de los pisos que iba a vender, y que de hecho había cobrado parte de su precio, es grave, frustrando la finalidad económica de la relación, imputable a la parte vendedora, desequilibrando la relación contractual al incurrir en una falta de entrega de la cosa vendida que le es imputable.

Es verdad que el contrato puede ser una cosa futura, al amparo de lo que dispone el art. 1271 del Código Civil . Y que por cosa futura hemos de entender aquella cosa que se espera según el curso natural, pero que no existe aún en el momento de la celebración del contrato (emptio rei speratae).

Por ello, en el presente caso, si la cosa no llega a tener existencia, el vendedor no cumple su obligación de entrega, quedando sin causa la obligación recíproca del comprador (art. 1.277 del C. Civil ).

Es claro que, a raíz de la perfección del contrato de compraventa (art. 1450 del C. Civil ), se comenzó a consumar el contrato, pagando los compradores parte del precio; y no entregándose la cosa en el plazo previsto, o aproximado, se produjo un incumplimiento grave (más de dos años de retraso y sin empezar a construirse los pisos), que dan lugar a la resolución contractual por opción legal que concierne a los compradores, con todas las consecuencias que ello comporta (arras duplicadas, devolución de las cantidades entregadas etc).

La crisis económica no impide el que los contratos deban ser cumplidos ("pacta sunt servanda") en sus propios términos, pudiendo la parte vendedora ejercitar las acciones que estime conveniente contra la entidad que, en su caso, impidió la financiación, si existiera motivo para ello.

Por todo ello, se desestima en su integridad el recurso de apelación, y se confirma la Sentencia recurrida.

CUARTO.- Las costas causadas en esta alzada se imponen a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente su recurso de apelación y confirmarse la Sentencia recurrida, por aplicación de lo que dispone el art. 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás aplicables.

Fallo

QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Proyectos Técnicos GSD4 S.R.L contra la Sentencia nº 21/2010 de fecha 1 de Marzo de 2010 dictada por la Sra. Juez de 1ª Instancia nº 2 de Arenas de San Pedro en el procedimiento Ordinario nº 344/2005, del que el presente Rollo dimana, Y LA CONFIRMAMOS en su integridad CON imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber los recursos que caben contra la misma y una vez firme, expídase su testimonio que será remitida con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.