Sentencia Civil Nº 178/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 43/2010 de 26 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00178/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION DE CARTAGENA

ROLLO DE APELACIÓN N º 43/10

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 348/08

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE CARTAGENA.

SENTENCIA 178

Ilmos. Sres.

Presidente

Don Fernando Fernández Espinar López

Don Matías Manuel Soria Fernández Mayoralas

Don José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a veintiséis de mayo de dos mil diez.

La Sección de Cartagena de la Audiencia Provincial de Murcia, integrada por los Iltmos. Sres. Expresados al margen, ha visto los autos de juicio ordinario n. 348/08 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante MEDI POYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., habiendo intervenido en la alzada dichas partes, en su condición de recurrentes, representados por el Procurador Sr. Reyes Azofra Martín y dirigidos por el Letrado D. Vicente Soler Monforte y como apelada NUEVOS DESARROLLOS CARTAGENEROS, S.L. y NUEVA SANTA LUCIA, S.A., representada por el Procurador D. Vicente Lozano Segado, asistidos del letrado Sr. Francisco Nieto Olivares.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el núm.348/08 , se dictó sentencia con fecha 17/02/09 , cuya parte dispositiva dice entre otras lo siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Reyes Azofra Martín en nombre y representación de "MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS S.L." contra "NUEVOS DESARROLLOS CARTAGENEROS S.L." y contra "NUEVA SANTA LUCIA S.A." absolver y absuelvo a éstas de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuesto recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma que fue tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 457 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y remitidos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente Rollo de Apelación designándose Magistrado Ponente y se señaló día para la votación y fallo el día 27/04/10.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Matías Manuel Soria Fernández Mayoralas.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que desestimó la demanda por la que se ejercitaba acción de resolución contractual de contrato de opción o promesa de venta, por el incumplimiento de la entidad demandada, al considerar el juez de instancia que lo que se trata es de un contrato de opción de compra, en el que el demandante no ejercitó la misma perdiendo así la prima de la opción, con imposición de costas a la actora. Se formula recurso de apelación por la demandante, por considerar que existe error en la calificación del juzgador respecto al contrato existente entre las partes. E inexistencia en la sentencia de pronunciamiento sobre la causa de resolución, y subsidiariamente respecto de las costas.

Por la parte apelada, se formula escrito de oposición al recurso solicitando la confirmación de la sentencia por los propios fundamentos de la misma.

SEGUNDO.- Se alega por el apelante en su recurso, en primer lugar, en que existe error en la calificación que efectúa el juzgador de instancia sobre el contrato realizado entre las partes, ya que contrariamente a lo expresado en la sentencia, no se trata de un contrato de opción de compra, sino ante un contrato de promesa de venta, ya que pese a la redacción dada en el contrato, no puede calificarse como tal por faltarle uno de los requisitos esenciales del contrato de opción de compra, como es la determinación exacta del precio y del objeto, ya que el objeto quedaría determinado una ver realizada la actuación urbanística, estando pues sin determinar éste.

No obstante, se debe de confirmar en este punto lo señalado por el juez de instancia, donde pone de manifiesto con citación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa al caso, que si cumple los requisitos señalados por la misma, y que el propio apelante igualmente señala en su recurso, al hacer referencia a las sentencias de 23/12/1991, 17/05/1993, 16/10/1997 y 15/12/1997 , que definen el contrato de opción de compra como aquel en el que en el mismo se fijan las condiciones del contrato posterior, de tal manera que bastará la expresión de voluntad del optante, para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente sin necesidad de más actos, lo que le diferencia del "pactum de contrhaendo", lo que efectivamente obliga a fijar los elementos esenciales del contrato, como son el objeto y el precio. Y así en el presente, aparece definido el objeto del contrato claramente en un solar de superficie aproximada de 20.828 m2 y una superficie edificable aproximada de 35.000 m2, resultante de la modificación puntual número 123 del plan general de ordenación de Cartagena, sobre las fincas que se relacionan en el contrato con su extensión y titularidad, así como el precio de la compraventa, que se fija en 751,265 € por metro cuadrado edificable, por lo que el precio será aproximadamente de 26.294.275 €, especificando en el contrato todos los detalles del negocio, como la forma de pago, de quien serán los gastos de urbanización y los impuestos, sin que se señale la necesidad de la llegada de nuevos acuerdos para la realización de la escritura, así como el inicio del plazo de la opción. Indicando en la comunicación del inicio del plazo para la opción de compra, acompañando nota simple del Registro de la Propiedad, donde aparece la parcela con idéntica superficie que la señalada en el contrato de opción 20.828 m2, y sobre los que no han variado los metros edificables previamente calculados en 35.000 m2, que da como resuelto el precio final.

TERCERO.- Se alega en segundo lugar, que la sentencia no se pronuncia sobre la titularidad de finca objeto del contrato, que fue lo que dio lugar a la renuncia al ejercicio de la opción de compra, ya que los demandados no acreditaron la titularidad del solar resultante, y por lo tanto no se encontraban en condiciones de cumplir el contrato, al no ser titulares del cien por cien de la finca resultante. Pero lo cierto es, que la sentencia no se olvida de considerar sobre ello, sino que se manifiesta en la misma que no procede a valorar el eventual incumplimiento de los vendedores, ya que el demandante no ejercitó su opción de compra en el plazo previsto y ni siquiera manifestaron dentro de dicho plazo reserva o cautela alguna, de la posibilidad legal de las demandadas de cumplir. Hay que considerar que en la misiva remitida por los vendedores, se dice que comienza el plazo de la opción en el que Mariano Roca Inglés ejercita dicha comunicación en nombre de la sociedades Nuevos Desarrollos Cartageneros S.L., Nueva Santa Lucía S.L. y "resto de propietarios", sin ocultar quien son, y constando además ya en el contrato de opción que el 10 % que no figura en el registro como de la propiedad de los vendedores es el 10 % perteneciente al Promociones del Mediterráneo S.L., cuyos derechos ya han sido adquiridos mediante convenio con el Ayuntamiento de Cartagena en compensación por otro proyecto. Por otra parte, la entidad demandante que ya tenía entregada la prima de la opción, bien podría negarse al pago de no haberse podido llevar a cabo la escritura notarial de compraventa, por el ejercicio de la opción, al no poder trasmitir los demandados la parcela objeto de contrato por falta de titularidad del porcentaje a que se refiere del 10 %, que no constaba a nombre de los demandados.

CUARTO.- Se alega también en el recurso que existe error por parte del juzgador en la condena en constas efectuada, por cuanto no ha tenido en cuenta la existencia de circunstancias excepcionales concurrentes, así como la complejidad jurídica de la cuestión, por la existencia de la falta de titularidad del cien por cien del suelo, objeto de la compraventa. No obstante, ni el juez de instancia ni nosotros consideramos que exista duda en la naturaleza del contrato como de opción de compra, ni el hecho de la no titularidad del total de la parcela, sea excusa cuando se conocía la situación jurídica desde el contrato de opción, y en ningún momento es ocultada por los demandados, que han expresado su disposición a disponer de la totalidad en el momento del ejercicio de la opción.

Que a tenor de lo dispuesto en el art. 398 de la L.E.C ., al desestimar el recurso de apelación procede hacer expresa condena en costas en esta instancia.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el PUEBLO ESPAÑOL.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por MEDI PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L., contra la sentencia del Juzgado de 1º Instancia nº 4 de Cartagena, debemos de CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la misma, con expresa condena en costas al apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, y, de ser así, también extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán prepararse presentando un escrito ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro del plazo de cinco días a contar desde su notificación, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue, y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones nº 31960000064310 abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANESTO; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.