Sentencia Civil Nº 178/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 212/2015 de 14 de Mayo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00178/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 212/15

Asunto: ORDINARIO 41/14

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 1 TUI

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.178

En Pontevedra a catorce de mayo de dos mil quince.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 41/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tui, a los que ha correspondido el Rollo núm. 212/15, en los que aparece como parte apelante-demandado: TEXTIL BOLERO SL, representado por el Procurador D. MARIA CRENDE RIVAS, y asistido por el Letrado D. LUIS ALBERTO ORGE MIGUEZ, y como parte apelado-demandante: D. Palmira , D. Pura , representado por el Procurador D. TERESA REDONDO SANDOVAL, y asistido por el Letrado D. PEDRO COBIAN CASAL, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tui, con fecha 11 febrero 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Estimo en parte la demanda presentada por la procuradora Redondo Sandoval en nombre y representación de Palmira e Pura frente a 'Textil Boolero SL' y condeno a ésta a abonarles la suma de 11.240,25 euros, más sus intereses legales en la forma expuesta en esta resolución.

Sin costas.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Textil Bolero SL, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso de juicio ordinario, promovido por las arrendadoras de un local comercial contra la entidad arrendataria del mismo en reclamación de la cantidad de 17596,35 euros, en concepto de daños y perjuicios, por la retirada por la demandada, transcurrido más de un año de la resolución del contrato de alquiler, de diversas instalaciones existentes en el local y en su día realizadas por la parte arrendataria para el desenvolvimiento de su negocio, con asimismo ocasionamiento de desperfectos en el local comercial en la labor de retirada de tales elementos, frente a la sentencia de instancia que estima parcialmente la demanda en el sentido de condenar a la demandada al abono a las actoras de la cantidad de 11240,25 euros, recurre en apelación la demandada-arrendataria.

Al respecto, es de señalar la existencia en el contrato de arrendamiento de fecha 1/5/2007 suscrito entre las partes (que vino a novar otro anterior de fecha 15/2/2003), de las dos siguientes cláusulas relativas a la cuestión objeto de controversia:

'SEGUNDA.- Una vez haya transcurrido el plazo de duración del contrato y, en su caso, de las prórrogas que acuerden las partes, el arrendatario deberá dejar a disposición del arrendador el local arrendado en perfecto estado, sin más deterioros que los que se hubiesen producido por el mero paso del tiempo, y ello sin necesidad de ningún requerimiento dirigido al arrendatario.

CUARTA.- El arrendatario podrá realizar en el local arrendado las obras que considere necesarias para la instalación del negocio que pretende abrir al público, pero, en ningún caso podrá provocar o contribuir a disminuir su estabilidad y seguridad, para cuyas obras necesitará consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Una vez concluya el período de duración del contrato, y en su caso las prórrogas que pudieran seguirse, al arrendatario dejará todas las instalaciones fijas que haya realizado en el local en perfecto estado de utilización a favor del dueño del mismo, sin que éste deba abonar por dichas instalaciones cantidad alguna'.

SEGUNDO.-En la resolución impugnada, el Juzgador de instalación, tras una detenida valoración probatoria y jurídica de los hechos sustentadores de la demanda, fundamenta esencialmente su decisión en las siguientes consideraciones: 1) que la arrendataria podía realizar obras en el local de negocio; 2) que las instalaciones fijas que la arrendataria hubiese hecho en el local arrendado debía abandonarlas en beneficio de la propiedad a la conclusión del contrato; 3) que la arrendataria no solo debía abandonar las instalaciones fijas en el local arrendado, sino que debía dejarlas en perfecto estado; 4) que la arrendataria no tenía derecho a indemnización alguna por parte de la propiedad por las instalaciones fijas que hubiese realizado y debiera abandonar en el local; 5) que en el momento en que tiene lugar la resolución contractual con entrega de las llaves por parte de la arrendataria a la arrendadora (mes de abril de 2012), la primera retiró del local los elementos del aire acondicionado y el cuadro eléctrico, actuación que hay que entender tácitamente aprobada por la propiedad, en atención a que no reclamó entonces frente a ello y a que, además, en el mes de junio de 2013, a solicitud de la representación de la demandada, hizo a la misma entrega de las llaves del local para que pudiera completar la retirada de elementos del mismo, circunscrita, según la parte actora, a un mostrador y un tablón de madera; 6) que los elementos desmontados y retirados por la demandada (consistentes en la tarima flotante, subestructura metálica de la entreplanta, cuadro eléctrico y los focos y luminarias) no pueden encajar en el concepto contractual de instalaciones no fijas, al no poder reputarse muebles en el sentido normativo a que se refiere el art. 335 del Código Civil , al resultar obvios los daños causados a la cosa inmueble a la que estaban unidos; 7) que de la pretensión actora debe ser excluido el aparato de aire acondicionado cuya retirada hay que entender consentida por la parte demandante como ya se indicó con anterioridad; y 8) que procede determinar en 11240,25 euros la cantidad a abonar por la demandada a las demandantes-arrendadoras, en cuanto cifra resultante de restar a la cantidad de 14542,59 euros (importe total sin IVA de la valoración de daños y perjuicios en el local comercial del perito arquitecto técnico Sr. Imanol ) el importe de la partida correspondiente al aparato de aire acondicionado, del orden de 3302,34 euros.

TERCERO.-En su escrito de interposición de recurso de apelación, la demandada recurrente interesa, con carácter prevalente, la desestimación de la demanda con base en las sustanciales alegaciones que seguidamente se pasan a exponer.

Así, en primer lugar, se aduce error en relación a los bienes cuya retirada consintieron las demandantes.

Por cuanto, el Juzgador tiene en cuenta la declaración prestada en el acto del juicio por la demandante doña Pura para llegar a la conclusión de que ésta autorizó tácitamente la retirada del aire acondicionado y, por ello, excluye la valoración de este elemento en la condena de la parte demandada. Sin embargo, sorprendentemente, sí incluye en el pronunciamiento de condena la valoración de la 'subestructura metálica' que había instalado la arrendataria en el local y que también retiró en el mes de abril de 2012.

En consecuencia, si se aceptan los argumentos del Juez 'a quo' de excluir los bienes que consintió la arrendadora, deberá excluirse de la condena, además del valor del aparato de aire acondicionado, el valor de la subestructura metálica, la cual, en el informe pericial aportado con la demanda, se encuentra dentro del apartado 'varios', por un importe total de 1645,28 euros.

En segundo lugar, se alega error en la interpretación del contrato de arrendamiento.

Por sostenerse que la arrendataria retiró del local instalaciones no fijas, tal y como permitía la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.

Toda vez, al entender de la recurrente ninguna duda cabe de que las instalaciones no fijas ejecutadas por la arrendataria constituyen obras de mejora. Y el art. 1573 CC atribuye al arrendataria respecto de las mejoras útiles el mismo derecho que al usufructuario, esto es, 'retirar dichas mejoras, si fuera posible hacerlo sin detrimento de los bienes ( art. 487 CC ).

En tercer lugar, la recurrente denuncia error del Juzgador respecto a la consideración de los elementos retirados (consistentes en la tarima flotante, el cuadro eléctrico, y los focos y luminarias) como instalaciones fijas.

Exponiendo que la arrendataria no pudo culminar la retirada de los bienes debido a que las arrendadoras llamaron a la Policía Local. Y esa súbita interrupción de las labores de retirada de las instalaciones no fijas provocó el aspecto de desarreglo que presentaba el local. Así como también que el perito interviniente por la parte actora, arquitecto técnico Sr. Imanol , no entra a analizar el carácter de las instalaciones retiradas, sino que se limita a efectuar una valoración de todas las partidas necesarias para reponer aquellas instalaciones.

Siendo así que, a tenor del dictamen del perito arquitecto Sr. Fabio , informante a instancia de la demandada: 1) la tarima flotante tiene el carácter de instalación no fija, porque conforme su propio nombre indica flota sobre el pavimento de baldosa original del suelo del local al no estar adherida al mismo ya que una lámina polimérica lo impide, pudiendo ser comparada a una alfombra rígida, sin que ningún daño o menoscabo se produjese en el suelo al ser retirada dicha tarima; 2) la subestructura metálica entreplanta tiene también el carácter de instalación no fija porque se montó y apoyó sobre el suelo del local mediante chapas de apoyo superficiales sin que se empotrara al mismo o se ejecutase cimentación alguna; y 3) también tienen el carácter de instalaciones no fijas el conjunto de mecanismos eléctricos que constituyen el cuadro eléctrico excepto la caja empotrada que lo soporta, porque son susceptibles de ser desprendidos de dicha caja mediante la retirada de tornillos que los fijan a la misma y los que fijan las terminaciones de los cables de conexión, y, en cuanto a los focos halógenos y luminarias, igualmente tienen el carácter de instalaciones no fijas porque van encajados a presión en los portalámparas de obra y pueden desprenderse ejerciendo presión contraria a la de colocación.

Considerando la recurrente, por las razones expuestas, que la sentencia debe ser revocada y la demanda desestimada, sin que para ello constituya un obstáculo el hecho de que en el informe pericial aportado a su instancia se valore la reparación de los daños en el local en la suma de 2417,19 euros, debido a que los mismos no se hubiesen producido si las arrendadoras hubiesen permitido a la arrendataria finalizar las obras de retirada de tales instalaciones.

En todo caso, con carácter subsidiario, la condena a la demandada-arrendataria debería contraerse a la suma indicada de 2417,19 euros.

CUARTO.-En cuanto al primero de los motivos impugnatorios del recurso procede su estimación.

Ciertamente, con ocasión del interrogatorio a que fue sometida la demandante doña Pura en el acto del juicio por la misma se vino a reconocer la retirada por la demandada-arrendataria, al tiempo de la resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio en el mes de abril de 2012, tanto del aparato de aire acondicionado como de la subestructura metálica existente en la entreplanta. Circunstancia que asimismo confirmó el testigo don Gines , esposo de la anterior.

De modo que los convincentes argumentos expuestos en la resolución impugnada en orden a concluir un tácito consentimiento por parte de las arrendadoras a la retirada del aparato de aire acondicionado del local (a saber, inexistencia entonces de reclamación o protesta alguna por parte de las propietarias-arrendadoras del local junto con la facilitación por éstas a la representante de la demandada, catorce meses después, de las llaves del local para que ultimaran la retirada del resto de elementos de posible llevanza del local), pueden ser igualmente aplicados a la subestructura metálica de la entreplanta. Lo que conlleva a deducir el valor de su importe (determinado en la suma de 1645,28 euros en el capítulo 03 varios del informe del arquitecto técnico Sr. Imanol ) de la cuantía de la condena.

QUINTO.-En cambio, por lo que se refiere a los demás motivos impugnatorios del recurso no se estima procedente su acogimiento.

Así, como viene a señalar la SAP León Sección 2ª, de fecha 30/9/2014 , las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y no tienen en principio el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el art. 1573 CC en relación con el art. 487 del mismo texto legal , en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento del bien arrendado ( SSTS 13/12/1993 y 14/11/2000 ).

En relación a dicho extremo, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento litigioso se viene a establecer que, a la conclusión del arrendamiento, 'el arrendatario dejará todas las instalaciones fijas que haya realizado en el local en perfecto estado de utilización a favor del dueño del mismo, sin que éste deba abonar por dichas instalaciones cantidad alguna'.

A tenor del contenido de la citada estipulación, la demandada-arrendataria sostiene la facultad de poder retirar del local aquellas instalaciones o elementos de carácter no fijo. Lo que entiende predicable a la tarima flotante, al cuadro eléctrico y los focos o luminarias objeto de reclamación.

En cualquier caso, conviene precisar que, en último Žtermino, la retirada de tales instalaciones o elementos siempre estaría vedada de no poder llevarse a cabo sin detrimento del bien arrendado, de conformidad con lo dispuesto en el art. 487 CC .

También que, dentro del concepto de obras susceptibles de quedar en beneficio de la propiedad cabe incluir todas aquellas mejoras conducentes y precisas para adaptar el local arrendado al uso convenido, con independencia de su aislada u original naturaleza mueble, al poder alcanzar ésta la consideración jurídica de bien inmueble por destino o incorporación ( art. 334 CC ).

Así las cosas, por lo que hace a la interpretación de la cláusula contractual controvertida, la referencia en la misma al término 'instalaciones' como conjunto de cosas colocadas en el local por la arrendataria al objeto de su utilización en el negocio a desarrollar en su interior, unido al condicionante impuesto a aquélla de tener que dejarlas una vez finalizado el arriendo en perfecto estado de utilización a favor del dueño del mismo sin que éste deba abonar por dichas instalaciones cantidad alguna, determina a considerar que el total conjunto de elementos integrantes de la instalación eléctrica del local necesarios todos para el funcionamiento del servicio así como la tarima flotante conformadora del pavimento o suelo del establecimiento, de carácter fijo dada su integración o adhesión a la estructura del local, no podían ser retirados por la demandada arrendataria. Máxime cuando, por mor de su retirada, se han venido a ocasionar en el local los desperfectos objeto de reflejo en el acta notarial de presencia de fecha 1/7/2013, con también vulneración de la normativa general ( art. 1573 en relación con el art. 487 del mismo texto legal ).

En consecuencia, del importe de la condena (11240,25 euros tan solo procede detraer la suma de 1645,28 euros de la valoración de la subestructura metálica de la entreplanta, cuya retirada por la demandada-arrendataria cabe entender consentida por las demandantes-arrendadoras, lo que supone establecer el final montante indemnizatorio en la cantidad de 9594,97 euros.

SEXTO.-Dada la estimación parcial del recurso de apelación, no se hace especial imposición de las costas procesales de la presente alzada ( art. 398-2 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada, y, en consecuencia, se establece en 9594,97 euros la cantidad a cuyo abo noa las demandantes doña Palmira y doña Pura debe ser satisfecha por la demandada entidad 'Textil Bolero SL', manteniendo en lo demás los pronunciamientos de la sentencia apelada; todo ello sin hacer especial imposición de las costas procesales de la presente alzada.

Hágase devolución a la demandada recurrente del depósito constituido para poder recurrir en apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.