Sentencia CIVIL Nº 178/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 647/2019 de 27 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0061697
Recurso de Apelación 647/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 340/2017
APELANTE: CAIXABANK S.A.
PROCURADOR D./Dña. JAVIER SEGURA ZARIQUIEY
APELADO: D./Dña. Martina
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO RODRIGUEZ NADAL
D./Dña. Miriam
D./Dña. Montserrat
D./Dña. Nicolasa
D./Dña. Virgilio
D./Dña. Gonzalo
D./Dña. Jose Enrique
D./Dña. Raimunda
D./Dña. Carlos Alberto
SENTENCIA Nº 178/2020
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D. LUIS PUENTE DE PINEDO
Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
En Madrid, a veintisiete de mayo de dos mil veinte.
La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados
expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de
Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como
demandantes-apelados D. Gonzalo , Dª. Montserrat , Dª. Martina , D. Carlos Alberto , D. Virgilio , Dª. Miriam ,
D. Raimunda , D. Jose Enrique y Dª. Nicolasa representados por el Procurador D. Antonio Rodríguez Nadal y
asistidos por la Letrada Dª. Susana Santamaría Santamaría, y de otra, como demandada-apelante CAIXABANK,
S.A., representada por el Procurador D. Javier Segura Zariquiey y asistida por el Letrado D. Ignacio BenejaM
Peretó.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18, de Madrid, en fecha treinta de abril de dos mil diecinueve, se dictó Auto, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que con estimación de la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, D. Antonio Rodríguez Nadal, en nombre y representación de DON Gonzalo y DOÑA Montserrat , DOÑA Martina DON Carlos Alberto , DON Virgilio y DOÑA Miriam , DON Raimunda , DON Jose Enrique , y DOÑA Nicolasa contra CAIXABANK S.A representada por el Procurador, D.

Javier Segura Zaiquiey debo condenar y condeno a la demandada a pagar a: A DON Gonzalo y DOÑA Montserrat , la cantidad entregada en concepto de principal por importe de 16.085,00 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de marzo de 2017) que ascienden a 1.831,44 Euros, resultando un importe total de 17.916,44 Euros.

A DOÑA Martina , la cantidad entregada en concepto de principal por importe de 16.348,48 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de Marzo de 2017) que ascienden a 1.587,35 Euros, resultando un importe total de 17.935,83 Euros.

A DON Carlos Alberto y DOÑA Delfina , la cantidad anticipada en concepto de principal por importe de 10.004,80 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de Marzo de 2017) que ascienden a 874,06 Euros, resultando un importe total de 10.878,86 Euros A DOÑA Miriam y DON Virgilio , la cantidad anticipada en concepto de principal por importe de 16.948,10 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de Marzo de 2017) que ascienden a 1.626,62 Euros, resultando un importe total de 18.574,72 Euros.

A DON Raimunda , la cantidad anticipada en concepto de principal por importe de 18.830,30 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de Marzo de 2017) que ascienden a 2.113,51 Euros, resultando un importe total de 20.943,81 Euros.

A DON Jose Enrique y DOÑA Nicolasa , la cantidad anticipada en concepto de principal por importe de 16.585,10 Euros, más los intereses generados al día de hoy (3 de marzo de 2017) que ascienden a 1.764,22 Euros, resultando un importe total de 18.349,32 Euros.

Se imponen las costas a la parte demandada'.

Por el mismo Juzgado, en fecha diez de junio de dos mil diecinueve, y a petición de la representación procesal de D. Antonio Rodríguez Nadal, se dictó Auto de Aclaración cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'SE COMPLETA la Sentencia de fecha 30/0472019 en los términos siguientes: 'Con más los intereses legales que se sigan devengando desde la última fecha de su cálculo (3 de marzo de 2017) y hasta el día efectivo de reintegro de las cantidades anticipadas, y que se incrementarán en 2 puntos a partir del dictado de la Sentencia, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 57/68, en relación con la disposición Adicional Primera de la LOE en su redacción anterior a la última derogación, así como lo dispuesto en el artículo 576 de la LEC'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dieciocho de octubre de dos mil diecinueve, para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiséis de mayo de dos mil veinte.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de MADRID se tramitó procedimiento de juicio ordinario nº 340/2017, instado por la representación procesal de D. Gonzalo y otros frente a CAIXABANK, S.A., ejercitando una acción de reclamación de cantidad en base a la Ley 57/68 en relación con la Ley 38/99 por los anticipos entregados por los demandantes en la cuenta abierta en la entidad demandada por la cooperativa LOS LAGOS DEL ESTE SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA para la adquisición de una vivienda en la PARCELA NUM000 del Sector NUM001 RESIDENCIAL ESTE de PARLA (MADRID), y ello debido al incumplimiento de la entidad bancaria del deber de exigir al promotor la constitución de una aval o seguro de garantía para recuperación de los anticipos.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando la inaplicación de la Ley 57/68 por varios motivos, en tanto que no se habían pactado fechas de inicio o de entrega de las viviendas, además de que se trataba de viviendas de protección oficial; porque tras la entrada de la Ley 20/2015, las entregas realizadas antes de la obtención de la licencia de edificación, no es obligatorio constituir garantía de su devolución; por el hecho de desconocer que la cuenta abierta por la promotora fuera a ser utilizada para ingresos destinados a la adquisición de una vivienda, y por ello no se trataba de una cuenta especial, y porque no es aplicable a proteger a compradores de viviendas que no tengan el destino de vivienda familiar, cuando van a ser destinadas a la especulación.

La sentencia fue estimatoria de la demanda, condenando a la codemandada a satisfacer a los actores las cantidades reclamadas en la demanda, con los intereses legales desde la fecha de la realización de los anticipos y las costas.

El Juzgador consideró aplicable al supuesto de hecho la Ley 57/68, por tratarse de cantidades entregadas que forman parte del sistema de autofinanciación de promociones de viviendas en construcción, que quedó frustrado al no cumplir los plazos otorgados por el pliego de obras, entender que no es aplicable la Ley 20/2015 por tratarse de adhesiones a la cooperativa en el año 2013 y 2014, antes de la entrada en vigor de la Ley 20/2015, que modifica la Disposición Adicional 1º de la Ley 38/99 de 5 de noviembre LOE, y porque la entidad bancaria conocía perfectamente el carácter de los ingresos realizados en la cuenta abierta a la cooperativa LOS LAGOS, sin que se haya acreditado que los actores al realizar la adquisición tuvieran una finalidad especulativa, o no reunieran los requisitos exigidos por la Administración para la adjudicación de una vivienda.

Frente a dicha resolución interpone la representación procesal de CAIXABANK recurso de apelación alegando como motivos; 1) La inaplicación objetiva de la Ley 57/68, ya que las viviendas en cuestión no iban a ser destinadas a la venta sino que se trataba de viviendas destinadas a alojamientos temporales para jóvenes y mayores que reunieran una serie de requisitos según el programa municipal de Arrendamientos, con derecho de opción de compra del Ayuntamiento de PARLA, y los actores no reunían los requisitos de dicho programa.

2) Inaplicación subjetiva de la Ley 57/68, por no reunir los actores los requisitos administrativos para poder obtener una vivienda en el momento de realizar los ingresos; 3) inaplicación objetiva de la Ley 57/68, por no constar en el contrato de adhesión a la cooperativa plazo de inicio de obras; 4) Inexistencia de incumplimiento por parte de CAIXABANK por no poder conocer por los hitos del proceso el destino de los ingresos de la cuenta; 5) por no quedar acreditados los ingresos reclamados; 6) Incorrecta aplicación del diez a quo del devengo de los intereses. Interesando la revocación de la sentencia.

Frente a dicho recurso la representación procesal de los actores formuló su oposición.



SEGUNDO. El presente asunto es idéntico al que resolvió la sentencia de 24 de junio del 2019 dictada por la Sección 8º de la APM, la cual consideró lo siguiente: 'Alega la parte apelante que en la Sentencia no se otorga relevancia al hecho de que no exista compraventa de vivienda, que se trate de viviendas de protección oficial y que no se hubiera obtenido licencia de edificación, cuando en todos esos supuestos se excluye la aplicabilidad de la Ley reguladora'.

El motivo se estima.

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece en su artículo 1 lo siguiente: 'Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.' Del anterior artículo en relación con la finalidad que en la propia Exposición de Motivos de la Ley se establece (' establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto.'), se extrae que las cantidades entregadas a cuenta garantizadas por la Ley son las que aportan los adquirentes de viviendas en construcción, sin que en el término 'adquirente' pueda quedar incluido todo aquel que no va a pagar un precio para hacer suya la vivienda y destinarla a domicilio o residencia habitual, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial.

Bien es cierto que la Ley se refiere al 'cesionario' considerándolo como la persona que hace las entregas a cuenta, pudiendo entender comprendidas en él títulos distintos del mero comprador, si bien, siempre que las cantidades entregadas a cuenta lo sean para adquirir la vivienda, y no con otra finalidad, tal y como resume la Sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de 31 de Octubre de 2013, rec.920/2012, que se cita por los apelados, pero que debe ser interpretada en sentido contrario al señalado, al establecer: '... no exige la Ley 57/1968 en ningún momento que exista precisamente una compraventa, sino que habla, en general, de 'cesionarios' de las viviendas (artículos 1º, 3º y 7º) o de 'contratos de cesión de las viviendas' (artículo 2º), términos de por sí suficientemente amplios como para comprender cualquier figura a través de la cual se trate de acceder a la propiedad de una vivienda y se anticipen cantidades a tal efecto, pues la finalidad de la ley es la garantía de las cantidades anticipadas, cualquiera que sea el contrato o denominación que las partes den al instrumento que formalice la futura adquisición'.

Lo anterior implica que cuando, como aquí ocurre, no existe un contrato por el que los hoy actores fueran a adquirir los inmuebles que en demanda se reseñan, no es aplicable la Ley que invocan y en la que amparan su derecho.

Así es, si bien del documento 6 que se aporta con la demanda se deduce que la Cooperativa se comprometió a la construcción y entrega de la vivienda que en el mismo se reseña, estableciéndose las cantidades que debían ser abonadas, del resto de la documentación aportada se extrae que su objeto no era la promoción, sino el de 'procurar viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias, así como conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes' (escritura de constitución de la Cooperativa), debiendo construirlos en la parcela que el Ayuntamiento de Parla en virtud de cesión del derecho de superficie había establecido, si bien esos inmuebles debían ser explotados como unidades de alojamiento temporal para jóvenes y mayores, sin que estuviera prevista la venta o adjudicación a los cooperativistas.

Así se extrae del contrato que se aporta, en el que no se establece que la vivienda se adjudique por el precio que se consigna, y sin embargo se declara: 'que conoce, por haber sido informado con anterioridad, que las viviendas y anejos vinculados que formaran parte de esa promoción, están sujetas a las prohibiciones y limitaciones derivadas del Pliego de Condiciones Técnicas para la Constitución de un derecho de superficie para la construcción y Explotación de Unidades de Alojamiento Temporal para jóvenes y Mayores que se indican a continuación, obligándose a respetarlas y cumplirlas en su integridad: * Que el derecho de superficie es por el plazo de 75 años.

* Que el solicitante se encuentre inscrito como demandante de vivienda en el Ayuntamiento de Parla y cumpla las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en cuanto a edad, nivel de ingresos, cargas familiares, empadronamiento, etc.

* Que se dedique a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales'.

Lo anterior supone que, en todo caso, se trata de una cesión temporal de uso, que no es equiparable a la adjudicación de vivienda y eso aun cuando pudiera darse una opción de compra, puesto que las cantidades entregadas a cuenta no tienen su fundamento en ese derecho que pudiera otorgarse.

Debe significarse que no es negado que se intentó por la Cooperativa gestionar la financiación del proyecto con la demandada, pero no lo aceptó, y además, la construcción se iba a realizar y por tanto, la necesidad de financiación es independiente de la aplicabilidad de la Ley 57/68 a este supuesto, que es en la que se basa la demanda.

Por lo anterior, y constando que la construcción de las viviendas lo era para destinarlas a arrendamiento temporal para jóvenes y mayores que cumplieran los requisitos establecidos en el Pliego de Condiciones, (doc.

13 de la demanda) y que por tanto no cabe hablar de venta o adjudicación a los cooperativistas, la Ley 57/68 no es aplicable y no cabe exigir la responsabilidad a la demandada sobre la base del incumplimiento del deber de vigilancia que el art. 1.2 de la ley impone.

Significar que el derecho de superficie concedido se refiere a la facultad de construir en suelo ajeno y aunque adquiere la explotación de lo construido por el plazo que dura el derecho, lo es siempre dentro de las condiciones que el Ayuntamiento estableció, y, por tanto, no era para la construcción de viviendas que pudiera vender o adjudicar a los cooperativistas, por estar dispuesto que se destinarían a alojamiento temporal de jóvenes y mayores.

En consecuencia, este tribunal no puede entrar a valorar si a los apelados se les exigió la entrega de cantidades a cuenta y si ellos las abonaron, puesto que, sobre la base de la acción ejercitada, el motivo analizado debe ser estimado y, en consecuencia, sin necesidad de examinar el resto de los motivos del recurso, la Sentencia debe ser revocada, acordando en su lugar, desestimar íntegramente la demanda'.

No podemos sino mantener el criterio de dicha resolución, ya que la Cooperativa a la que se adhirieron los actores, como dice la sentencia aludida, su objeto no era la promoción de viviendas, como se deduce de los doc. nº 2 y 3 de la contestación de la demanda, sino procurar las viviendas y demás instalaciones complementarias, así como conservar y administrar dichos inmuebles y elementos comunes, sin que estuviera prevista la adjudicación o venta a los cooperativistas.

Es decir, se trataba más de un negocio especulativo y no de adquisición de viviendas para constituir una vivienda familiar para los adquirentes sino que lo que adquirían eran unas viviendas que debían destinar a residencias de jóvenes y mayores que cumplieran los requisitos del Pliego de Condiciones del Ayuntamiento de PARLA en el momento de la adjudicación de la vivienda (no en el momento de la adhesión a la cooperativa), que estos conocían perfectamente, como se desprende de los contratos de adhesión doc. nº 9 y ss y el 88 (pliego de condiciones del Ayuntamiento de PARLA) de la demanda, y que los propios actores aceptaron al firmar el contrato de adhesión a la cooperativa, por lo que como bien dice la recurrente, la Ley 57/68 no le ampara en su pretensión.



CUARTO. Las costas, conforme a los artículos 394 y 398 de la LEC no se hará expresa condena.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CAIXABANK, S.A. frente a la sentencia dictada por el titular del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid de fecha treinta de abril de dos mil diecinueve, la cual revocamos en el sentido de desestimar la demanda interpuesta por D. Gonzalo , Dª. Montserrat , Dª. Martina , D. Carlos Alberto , D. Virgilio , Dª. Miriam , D. Raimunda , D. Jose Enrique y Dª. Nicolasa contra CAIXABANK, S.A., absolviendo a esta última de las pretensiones de los actores, sin hacer expresa condena en costas.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.