Sentencia Civil Nº 179/2006, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 32/2006 de 20 de Abril de 2006

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Victor Caba Villarejo (Ponente)

Magistrados:

Dª. Emma Galcerán Solsona

Dª. Carmen Maria Simon Rodriguez

En Las Palmas de G.C., a 20 de abril de 2006.

Vistas por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puerto del Rosario en los autos referenciados, seguidos a instancia de don Jesús , parte apelante, representado por la Procuradora doña Gema Monche Gil y dirigido por el Letrado don Javier Goñi Gavari contra don Luis Francisco , parte apelada, representado por la Procuradora doña Ángela Rivas y dirigido por la Letrada doña Paloma Seone Menéndez, siendo ponente el Magistrado don Victor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puerto del Rosario se dictó sentencia de fecha 11 de enero de 2005 , que desestimando la demanda interpuesta por don Jesús contra don Luis Francisco declara: 1º. No haber lugar al desahucio por expiración del término del local de negocio descrito en el fundamento primero de la sentencia y del que es arrendatario el demandado, absolviendo a éste de todos los pedimentos dirigidos en su contra. 2º. Condeno al demandante a que abone las costas del juicio.

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de don Jesús , siendo admitido a trámite y al que se opuso la parte demandada y remitidos a esta Audiencia Provincial fueron turnados los autos a esta Sección 4ª de la misma, y no habiéndose solicitado prueba alguna en esta alzada, ni estimándose necesaria la celebración de vista, quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.

TERCERO.-En la sustanciación de esta alzada en lo esencial se han cumplido los trámites y las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los razonamientos jurídicos contenidos en la sentencia de primera instancia. El contrato de arrendamiento de local de negocio e industria de 17 de noviembre de 2003 que rige la relación arrendaticia existente entre las partes litigantes contempla expresamente en su cláusula décimo-tercera que el arrendatario, aquí apelado, se obliga a pactar cualquier posible prórroga del contrato de forma conjunta con los Sres. Jesús y Luz , al ser conocedor de la circunstancia de que ambos se han separado judicialmente y tienen la administración conjunta de sus bienes, por lo que solamente el contrato firmado por ambos será válido y surtirá todos los efectos oportunos. En caso de que este o sucesivos contratos no estuvieran firmados por ambos, podrá instarse con el arrendatario el desahucio y la reclamación de indemnización pactada para el caso de no desocupar la industria al finalizar el contrato.

Previamente, entre el apelante y su esposa doña Luz , por estar en proceso de separación, otorgaron capitulaciones matrimoniales disolviendo la sociedad de gananciales y pasando a ser copropietarios en pro indiviso, del local ganancial arrendado, y por convenio regulador de 11 de junio de 2001 pactaron que aunque el primero continuaría cobrando los alquileres y efectuando el pago de los gastos devengados, pago de impuestos, reparaciones y reposición de lo arrendado en caso de celebración de nuevos contratos de arrendamiento, por rescisión o finalización de los vigentes, doña Luz intervendría en el otorgamiento de los mismos, siendo por tanto, preceptivo su consentimiento para la celebración de nuevos contratos. Sobre la finca urbana sobre la que se encuentra la industria arrendada objeto de litigio pesa una carga hipotecaria para cuyo pago se tendría en cuenta la percepción de los alquilares de la misma.

En este contexto de separación matrimonial y de recuperación por la esposa de las facultades de administración de los bienes comunes se firmó el contrato de arrendamiento litigioso de 17 de noviembre de 2003, siendo preceptiva su intervención como co-arrendadora y aunque no firmó el referido contrato lo ha venido consintiendo tácitamente. Asimismo acordaron que cualquier posible prórroga del contrato exigiría la actuación conjunta de ambos arrendadores. De modo que si el sucesivo contrato no estaba firmado o consentido por ambos, podría instarse con el arrendatario el desahucio.

La respuesta lógica a la pregunta de que en tal caso, de existencia de un nuevo contrato de arriendo concertado solamente por uno de ellos o no firmado por ambos arrendadores, quién estaría legitimado para instar la resolución del contrato no es otra que el coarrendador que no lo haya consentido. El arriendo litigioso expiró el 30 de agosto de 2004 y desde entonces su duración, a falta de prórroga convencional, habría entrado en situación de prórroga legal, en tácita reconducción, prorrogándose tácitamente por mor de lo dispuesto en el art.1.581 del CC si no fuera porque se produjo el requerimiento del apelante en mayo de 2004, antes de la expiración del plazo de duración convencional, expresivo de su voluntad de poner fin a la relación contractual reiterada con la interposición de la demanda de desahucio ( art.1566 CC ).

En efecto, la tácita reconducción requiere que, al terminar el contrato, permanezca el arrendatario disfrutando más de quince días de la cosa arrendada, con la aquiescencia del propietario y sin requerimiento de ninguna de las partes para dar por terminado el arrendamiento, lo que no ocurre cuando el apelante, en su condición de coarrendador, manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato. "La tácita reconducción del art. 1566 CC en el caso aplicada a un arrendamiento de industria precisa, para su operatividad jurídica, que se dé un arriendo concertado por tiempo determinado art. 1543 CC , transcurrido el cual esta circunstancia determina la finalización del contrato; y no tiene otro significado que prorrogar la relación arrendaticia mediante la aparición de un nuevo arriendo, consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero. ( TS 1.ª. S 20 Sep. 1991 )".

Los efectos que produce la tácita reconducción en realidad no constituyen una simple prórroga del primitivo contrato, sino un contrato nuevo; de aquí que si bien se presume que este nuevo contrato se sujeta a iguales condiciones e igual precio que el anterior, este principio tiene la excepción que marca el art. 1566 CC , el tiempo de duración del nuevo arrendamiento no es el estipulado para el primitivo, sino el que señalan los arts. 1577 y 1581 CC . Y como este nuevo contrato por prórroga legal exigía, al igual que su prórroga convencional, la aprobación conjunta de ambos copropietarios co-arrendadores tal y como todos los contratantes habían pactado en el contrato de arrendamiento litigioso y no concurre el consentimiento del apelante, ciertamente, se ha producido la finalización o expiración del plazo de duración del contrato de arrendamiento litigioso teniendo legitimación el arrendador disconforme con su prolongación, el apelante, para instar la resolución del contrato y el desahucio del arrendatario. En efecto, no se puede negar legitimación activa al Sr. Jesús para instar el desahucio cuando previamente se había reconocido, en la disposición décimo-tercera del contrato de 17 de diciembre de 2003, a cualquiera de los arrendadores en desacuerdo con su prórrogas (convencionales o legales por tácita reconducción) la posibilidad de instar el desahucio contra el arrendatario, en cuanto la pervivencia del vínculo arrendaticio exigía la conformidad o actuación conjunta de ambos copropietarios arrendadores no pudiendo el apelado contrariar sus propios actos anteriores pues la regla que veda venire contra factum propium, nacida en el ámbito de la autonomía de la voluntad propia del Derecho Privado, impone la vinculación del autor de una declaración de voluntad al sentido objetivo de la misma, tal y como puede ser entendido por los demás, impidiendo un comportamiento contradictorio.

El apelado reconoció en el contrato litigioso legitimación activa para poder desahuciarle a cualquiera de los co-arrendadores que no firmara el contrato de arrendamiento o no firmara o consintiera sus futuras prórrogas, y por ello no es de aplicación la doctrina jurisprudencial recogida en la sentencia apelada sobre falta de legitimación activa ad causam para instar la resolución del contrato por faltar para ello la aquiescencia del otro coparticipe.

SEGUNDO.- No procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada, dada la diversidad de interpretaciones y dudas jurídicas suscitadas por las cláusulas del contrato litigioso en orden a la legitimación activa, en relación con la doctrina jurisprudencial existente en esta materia ( arts. 394 y 398 LEC).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de aplicación general, adoptamos el siguiente:

Fallo

Que estimado el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Jesús contra la sentencia de fecha 11 de enero de 2005 dictada en el juicio verbal de desahucio nº 534/04 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puerto del Rosario , revocamos la misma y en su lugar estimamos la demanda de desahucio interpuesta por don Jesús contra don Luis Francisco declarando resuelto el contrato de arrendamiento de 17 de noviembre de 2003 por expiración del plazo y haber lugar al desahucio del demandado de la industria y local arrendado, reponiendo a los arrendadores en la posesión de la misma, sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales de ambas instancias.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.-

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.