Sentencia Civil Nº 179/2013, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 663/2012 de 24 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00179/2013

Rollo núm.: 663/12

S E N T E N C I A Nº 179

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña María Rosa Rigo Rosselló

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a veinticuatro de abril de dos mil trece.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 dŽEivissa, bajo el número 110/10 , Rollo de Sala numero 663/12,entre partes, de una como demandado- apelante don Romeo , representado por la Procuradora doña Vicenta Jiménez Ruiz y asistido del letrado don Isidro González González, de otra, como actores-apelados doña Mónica y don Luis Antonio , representados por la Procuradora doña Monserrat Montané Ponce y asistidos del letrado don Jaime Roig Domínguez.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña María Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 dŽEivissa, se dictó sentencia en fecha 18 de julio de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sra. Roig Domínguez en nombre y representación de Mónica y Luis Antonio , contra Romeo , desestimo la demanda acumulada interpuesta por el Procurador Sra. Jiménez Ruiz en nombre y representación de Romeo contra Mónica y Luis Antonio y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sra. Roig Domínguez en nombre y representación de Mónica y Luis Antonio , contra Romeo y, en consecuencia:

1º.- Declaro incumplido por el demandado el contrato de opción de compra de fecha 12 de diciembre de 2007 y por resuelto el mismo, haciendo suya la parte actora la cantidad de 120.000 euros entregada por la parte demandada.

2º.- Condeno al demandado a devolver a los actores la plena posesión de la finca objeto del contrato celebrado, con desalojo del demandado del inmueble litigioso, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica.

3º.- Condeno al demandado a abonar a los actores la cantidad de cincuenta y ocho mil novecientos setenta y cinco euros (58.975 euros), correspondientes a las rentas devengadas por la ocupación del inmueble desde el 30 de agosto de 2009 hasta la actualidad, más el importe a que asciendan las rentas que se devenguen hasta la fecha en que los actores recuperen la plena posesión objeto del contrato.

4º.- Condeno a la parte demandada Romeo al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte -apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 15 de abril de 2013.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.-Doña Mónica y don Luis Antonio interpusieron demanda de juicio ordinario contra don Romeo , en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare:

a.- Que el contrato de opción de compra suscrito en fecha 12 de Diciembre de 2007 es plenamente válido y eficaz en todas sus cláusulas y condiciones.

b.- Que por incumplimiento del demandado de su obligación de pago de 400.000 euros dentro del plazo contractualmente convenido se debe declarar resuelto y caducado el contrato de opción de compra mencionado por no haber sido ejercitado en plazo dicho derecho de opción por el demandado.

c.- Que como consecuencia de lo contractualmente pactado la cantidad de 120.000 euros entregados por el demandado en concepto de precio de la opción de compra puede ser retenida por los demandantes, quienes han hecho suya dicha cantidad en concepto de cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios contractualmente pactada.

d.- Que por haber sido contractualmente pactado el demandado deber ser asimismo condenado al pago de todos los gastos, reparaciones, impuestos y suministros y seguro del inmueble litigioso, y en general de todas aquellas cantidades que se devenguen por dichos conceptos hasta el momento de su desalojo de la vivienda litigiosa, y ello desde la entrega de las llaves de la misma al demandado en fecha 12 de diciembre de 2007, cantidad total que se fijará en Ejecución de Sentencia.

e.- Que en todo caso procede devolver a los actores la plena posesión y exclusiva de la porción de tierra con casa objeto de litigio, con desalojo del demandado del inmueble litigioso.

Don Romeo interpuso demanda de juicio ordinario contra los Sres. Mónica Luis Antonio en solicitud de que se declare el incumplimiento contractual de la parte vendedora, y se imponga a los demandados la obligación de realizar en la finca y en el término que se señale, las obras de terminación de la piscina de 54 m2, previa obtención de la licencia municipal de obras, de modo que, a la presentación de la correspondiente certificación, por el técnico responsable del proyecto y de su ejecución, de su finalización y adecuada puesta en marcha, pueda formalizarse la escritura de compraventa en el plazo que se señale y alternativamente, de no ser posible la realización de la obra, se declare judicialmente resuelto el contrato, debiendo reembolsar en este último caso, la parte demandada a la actora, la cantidad entregada a cuenta de ciento veinte mil euros, más la suma que resulte de la tasación pericial de las obras de reparación y mejora realizadas por el actor en la finca en concepto de reintegro de gastos, más la de ciento veinte mil euros en concepto de indemnización de perjuicios y daño moral.

Los Sres. Mónica Luis Antonio contestaron dicha demanda y formularon demanda reconvencional contra el Sr. Romeo interesando la condena de dicho demandado al pago de la cantidad de 1.685 euros al mes desde el día 12 de diciembre de 2007, en concepto de indemnización por ocupación de la vivienda litigiosa, y ello hasta el momento del desalojo de la vivienda litigiosa por parte del Sr. Romeo , debiéndose fijar la cantidad total en ejecución de sentencia; y con carácter subsidiario de lo anterior, para el caso de que se estime en parte la petición principal de la demanda presentada de adverso, consistente en la petición de realización de obras de terminación de la piscina, previa la obtención de licencias, se condene al Sr. Romeo a depositar con carácter previo a todo ello y a disposición de los demandantes el resto del precio pendiente, es decir, la cantidad de 400.000 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda inicial de los presentes Autos y para el caso de que no lo verifique en el plazo que el Juez prudencialmente indique, se condene al demandado a desalojar la vivienda litigiosa y a devolver la posesión a los actores, con señalamiento de día y hora para ello.

Acumulados los autos en fecha 18 de julio de 2012 recayó sentencia por la que estimando en parte tanto la demanda principal como la reconvencional formuladas por los Sres. Mónica Luis Antonio y desestimando íntegramente la interpuesta por el Sr. Romeo :

.- Declaraba incumplido por dicho demandado el contrato de opción de compra de 12 de diciembre de 2007 y por resuelto el mismo, haciendo suya la parte actora la cantidad de 120.000 euros entregada por la parte demandada.

.- Condenaba al Sr. Romeo a devolver a los demandantes la posesión de la finca objeto del contrato celebrado, con apercibimiento de lanzamiento.

.- Condenaba al Sr. Romeo a abonar la cantidad de 58.957 euros por rentas devengadas por la ocupación del inmueble desde el 30 de agosto de 2009, más las que se devenguen hasta que los demandantes recuperen la plena posesión de la finca.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación al haber sido impugnada por don Romeo .

Funda dicha parte su recurso en los siguientes extremos:

.- El contrato suscrito por las partes litigantes no es un contrato de opción de compra sino un contrato de compraventa con precio aplazado.

.- Hubo un incumplimiento de contrato por parte de los Sres. Mónica Luis Antonio al no haber construido la piscina.

.- Ha existido abuso de confianza por parte de los demandantes, ya que sin una piscina dentro de la legalidad vigente es muy probable que el Sr. Romeo no hubiese aceptado la oferta.

.- No se han tenido en cuenta ni se han valorado las obras realizadas por el demandado en la vivienda litigiosa.

SEGUNDO.-Procede en primer lugar analizar la calificación jurídica del negocio jurídico concertado entre las partes litigantes en fecha 12 de diciembre de 2007 respecto de la finca registral NUM000 ya que la parte hoy apelante insiste en calificarla de compraventa mientras que los Sres. Mónica Luis Antonio y el Juzgado de instancia lo consideran de mera opción de compra, al ser distintas las obligaciones esenciales que de uno u otro se derivan.

Es jurisprudencia constante la que declara que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación - Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997 , 21 de mayo de 1997 , 7 de julio de 2000 , 14 de mayo de 2001 , entre otras muchas- y a su vez, que la tarea de determinar la calificación jurídica de las relaciones que unen a las partes litigantes es función privativa del Tribunal de instancia - Sentencias del Alto Tribunal de 14 de diciembre de 1999 , 20 de julio de 2010 , 10 de noviembre de 2001 , entre otras-.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2002 indica que del artículo 1.445 del Código civil , se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa, cuales son: a) Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión 'se obliga' y del artículo 1.450, el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. b) Es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes. c) Es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes y d) Es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo.

Por contrato de opción debe entenderse aquel convenio en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales:

a.- La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra.

b.- La determinación del objeto, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada.

c.- El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición.

d.- La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Pues bien, en el contrato suscrito por las partes hoy litigantes en fecha 12 de diciembre de 2007:

.- Se concede al Sr. Romeo la facultad de decidir sobre la compraventa de la finca registral NUM000 por el precio de 520.000 euros.

.- Se establece un plazo para el ejercicio de dicho derecho de opción, que finaliza el 30 de agosto de 2009.

.- Se fija una prima de la opción de 120.000 euros.

.- Se conviene que caso de no ejercitar la opción en el plazo máximo previsto, los concedentes de la opción harán suya la cantidad entregada como precio de la opción en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

En la cláusula cuarta del contrato se convino, además, que caso de ejercitarse válidamente la opción, 'La plena posesión civil de lo vendido será entregada contra la firma de la escritura pública de compraventa. No obstante lo anterior, se hace constar que los vendedores han entregado las llaves de la vivienda al comprador en este acto a efectos de que pueda usar y utilizar la misma a título de precario hasta el momento de ejercicio de su derecho de opción de compra'.

Procede por tanto en este primer punto desestimar el presente recurso de apelación.

TERCERO.-Refiere la parte hoy apelante que los Sres. Mónica Luis Antonio incumplieron las obligaciones asumidas de entregar una piscina de 54 m² de superficie.

Aún considerando, a efectos dialécticos, que se está ante un contrato de compraventa con precio aplazado, tampoco podría prosperar la tesis defensiva de la parte hoy apelante, toda vez que si bien es cierto que en el contrato suscrito por las partes hoy litigantes a la hora de determinar el objeto, se reproduce la descripción registral de la finca de los Sres. Mónica Luis Antonio , descripción que, efectivamente, incluye una piscina de 54 m² de superficie, también lo es:

.- Que en los años 90 dicha piscina se cegó por su entonces propietario, de quien traen causa los Sres. Mónica Luis Antonio , construyendo sobre la misma con hormigón y baldosas una terraza, tal como manifiesta el testigo don Argimiro , vecino de la finca.

.- Que la testigo doña Dolores , que fue la agente inmobiliaria que medió en la opción de compra, manifiesta que en los anuncios publicados no se hacia referencia alguna a la existencia de una piscina, y que el Sr. Romeo visitó el inmueble y que el contrato se hizo sobre la finca en el estado en que se encontrata en aquel momento.

.- Que el propio Sr. Romeo manifiesta en su escrito de demanda que tuvo conocimiento a través de un anuncio en la prensa local publicado en fecha 10 de diciembre de 2007, que se ponía en venta una casa de Las Salinas, San José, ... y que al día siguiente visitó la finca, pudiendo comprobar que existía una edificación y un garaje con una piscina que estaba cubierta, sin uso.

Reconoce igualmente que en este momento la Agente inmobiliaria le presentó un borrador de contrato, que ha aportado a los autos y obra a los folios 88 y siguientes, en el que se indica precisamente que 'la compradora acepta el estado de la finca como ajustado a contrato'.

.- No consta tampoco reclamación ni objeción alguna por parte del Sr. Romeo sobre tal particular, hasta transcurridos veinte meses, cuando vencía el derecho de opción y debía hacer frente al pago de la cantidad de 400.000 euros.

.- Recordar, además, que conforme a la doctrina jurisprudencial, la presunción de exactitud registral del artículo 38 no alcanza a los datos fácticos. El Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes, y así caen fuera de la garantía que presta, cuantos datos registrales se correspondan con hechos materiales, tanto a efectos de la fe pública, como de la legitimación registral, sin que la institución responda de la exactitud de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de las fincas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1987 ).

CUARTO.-Se alega por la parte hoy apelante que existió un abuso de confianza por parte de los vendedores a través de su representación legal encargada de la operación, ya que sin una piscina dentro de la legalidad vigente es probable que el Sr. Romeo no hubiese aceptado la oferta.

Con ello parece que dicha parte está aludiendo al dolo cuya apreciación como vicio del consentimiento ( artículo 1269 del Código Civil ), exige la concurrencia de dos requisitos: el empleo de negociación engañosa y la inducción que tal comportamiento ejerce en la voluntad de la contraparte, que la determina a efectuar un negocio que de otra forma no hubiese realizado. Tiene al respecto declarado de forma reiterada el Tribunal Supremo que el dolo ha de ser grave y que no se presume, debiendo ser cumplidamente acreditado por quien lo invoca.

Señala al efecto el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 21 de mayo de 1982 , 22 de enero de 1988 , 23 de mayo de 1996 y 23 de julio de 1999 , que la nulidad contractual por la concurrencia de error o dolo apareja una equivocación sustancial al contratar, no vencible por la normal diligencia en la información o, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, elementos uno y otro de orden fáctico ( Sentencia de 21 de diciembre de 1963 ). Como señaló en Sentencia de 8 de junio de 1995 , el dolo ha de referirse al tiempo de la celebración del contrato, siendo difícil la prueba directa de su elemento subjetivo, interno o intencional, al no presumirse nunca según reiterada jurisprudencia, debiendo probarse por quien lo alega a tenor del artículo 1214 del Código Civil (hoy 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil ), lo que no quiere decir, en contra de lo que parece, que, existiendo un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, no pueda admitirse la prueba de presunciones; los vicios del consentimiento, como temas de hecho, requieren una cumplida prueba, sin que el dolo pueda presumirse ( Sentencias de 14 de junio de 1963 y 21 de mayo de 1982 ).

Y en la sentencia de 29 de diciembre de 1999 se señala que en todo caso dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia de 13 de mayo de 1991 ). Los requisitos que según la doctrina científica se exigen para que el dolo pueda actuar, y que son plasmados en la sentencia de 11 de mayo de 1993 son: a) Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, b) Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta, c) Que todo ello determine la actuación negocial, d) Que sea grave y e) Que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

Tales vicios han de ser apreciados con extraordinaria cautela y con carácter excepcional o restrictivo, en aras a la seguridad jurídica y al fiel y exacto cumplimiento de lo pactado, por lo que la carga de la prueba incumbe a quien lo alega, y debe quedar cumplidamente probado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1988 y 4 de diciembre de 1990 , entre otras).

En el caso de autos se alude a la conducta de una tercero ajeno a los propios contratantes que, además, ha quedado por completo huérfana de prueba.

QUINTO.-Solicita por último la parte hoy apelante en su recurso que se le reintegre el importe que resulte de la tasación pericial de las obras de reparación y mejoras realizados por el Sr. Romeo en la finca de autos.

Dicha petición tampoco puede ser atendida por cuanto:

.- De acuerdo con la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes litigantes, los Sres. Mónica Luis Antonio autorizaban al Sr. Romeo a 'utilizar la finca a título de precario hasta el momento del ejercicio de su derecho de opción de compra'.

.- No consta que el Sr. Romeo solicitara autorización alguna de la propiedad para efectuar obras.

.- En la misma cláusula cuarta se pactó que durante todo el período hasta el momento del ejercicio del derecho de opción, el Sr. Romeo 'pagará todos los gastos, reparaciones, impuestos, suministros y seguro de la vivienda y del resto de la finca vendida sin excepción'.

.- No existe prueba alguna sobre el importe de las pretendidas obras, limitándose la parte hoy apelante a aportar una serie de facturas que han sido impugnadas por la parte adversa y cuyo contenido no aparece acreditado por prueba alguna.

SEXTO.-Los razonamientos hasta aquí expuestos determinan la desestimación del presente recurso de apelación y la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada de acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por los apelantes, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1º.-Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador doña Vicenta Jiménez Ruiz en nombre y representación de don Romeo contra la sentencia de 18 de julio de 2012 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Ibiza en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2º.-Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3º.-Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.