Sentencia Civil Nº 18/2007, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 15/2007 de 01 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00018/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

GUADALAJARA

Sección 001

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Telf: 949-23.52.30 y 31

Fax: 949-23.52.24

Modelo: SEN00

N.I.G.: 19130 37 1 2007 0100012

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 15/2007

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST. Nº 5 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 68/2006

RECURRENTE: INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.A.

Procurador/a: MARIA DEL CARMEN LOPEZ MUÑOZ

Letrado/a: Sr. GÓMEZ DE ÁGUEDA

RECURRIDO/A: Ildefonso , Marcelino , Trinidad , EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA VALDEMORA

Procurador/a: FRANCISCA ROMAN GOMEZ, FRANCISCA ROMAN GOMEZ, FRANCISCA ROMAN

GOMEZ, FRANCISCA ROMAN GOMEZ

Letrado/a: ANA ISABEL MORALES PARRA, ANA ISABEL MORALES PARRA, ANA ISABEL

MORALES PARRA, ANA ISABEL MORALES PARRA

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS

Dª CONCEPCIÓN ESPEJEL JORQUERA

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

Dª Mª ANGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ

S E N T E N C I A Nº 18/07

En Guadalajara, a uno de Febrero de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 68/2006, procedentes del JDO. 1A. INST. Nº 5 de GUADALAJARA (antes Mixto nº 8), a los que ha correspondido el Rollo nº 15/2007, en los que aparece como parte apelante INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.A. representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL CARMEN LOPEZ MUÑOZ, y asistido por el Letrado Sr. GÓMEZ DE ÁGUEDA, y como parte apelada D. Ildefonso , D. Marcelino , Dª Trinidad y EXPLOTACIÓN AGROPECUARIA VALDEMORA, representados por la Procuradora Dña. FRANCISCA ROMAN GOMEZ y asistidos por la Letrada Dña. ANA ISABEL MORALES PARRA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado/s Ponente la Ilma. Sra. Dª ISABEL SERRANO FRIAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 16-Octubre-2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Con desestimación de la demanda promovida por Inmogestión Ático 2000 representado por el procurador Sra. López Muñoz y asistido por el letrado Sr. Gómez de Ageda contra D. Ildefonso , D. Marcelino , Dña. Trinidad y SAT Nº 2215 Explotación Agropecuaria Valdemoro representada por el procurador Sra. Román Gómez y asistida por el letrado Sra. Morales Parra, debo declarar no haber lugar los pronuncimientos interesados por el actor, absolviendo a los demandados de la pretensión ejercitada en el presente procedimiento.= En materia de costas se imponen a la actora.".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de INMOGESTIÓN ÁTICO 2000, S.A., se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 31 de Enero.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

ÚNICO.- Los términos en torno a los cuales se plantea la controversia debatida en este recurso de apelación giran en torno a la eficacia del contrato de opción de compra suscrito entre los contendientes con fecha 12 de abril de 2004 y el fechado el 26 de enero de 2005 que tenía como objeto prorrogar el plazo para el ejercicio de la opción, previsto inicialmente hasta el 31 de enero, hasta el 26 de marzo de 2005, manteniendo los demandantes y recurrentes que el plazo referido se prolongó tácitamente, hay que entender que sine die pues no se fija fecha límite, y que por tanto la manifestación o ejercicio de la misma que hay que entender es la que tuvo lugar cuando se envían el 12 de diciembre de 2005 los borradores de los contratos de compraventa, y que por ello la opción se llevó a cabo en plazo.

Para resolver la cuestión litigiosa es preciso una previa referencia a la naturaleza y alcance de este contrato, si bien breve dado la exposición al respecto que efectúa el Juez a quo desarrollando con detalle los elementos de dicho contrato y la doctrina jurisprudencial al respecto.

Como mantiene el Tribunal Supremo, entre otras, en sus Sentencias de 29 marzo 1993 (RJ 1993 2534), 18 mayo 1993 (RJ 19933568) y 4 diciembre 1997 (RJ 19978723), el contrato de opción de compra se puede clasificar como enclavado dentro de los conocidos con el nombre, de atípicos, siendo una creación atribuible genéricamente a doctrina y jurisprudencia y que puede definirse como aquel que atribuye al beneficiario un derecho que le permite decidir, dentro de un período de tiempo concreto, en punto a la conclusión de un determinado contrato, siendo requisitos para su existencia la aceptación del optante, también la del concedente, y la determinación, del plazo durante el cual puede ejercitarse la opción; señalando también la de 22 diciembre 1992 (RJ 1992 10642) que para que la compraventa quede perfeccionada es necesario que llegue a conocimiento del optatario o promitente la declaración de voluntad por la que el optante hace uso de la opción dentro del plazo pactado, pues se trata de declaración recepticia.

Como, se ha indicado, dicho pacto de opción no tiene regulación sustantiva propiamente dicha en nuestro ordenamiento positivo, sino sólo de forma colateral a efectos de su posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad, marcando los requisitos para ello en el art. 14 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947476, 642 y NDL 18733 ) que, aunque a esos limitados efectos, expresa en su 2.ª que deberá contener precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiese convenido para conceder la opción.

Pues bien resulta obvio que un elemento consustancial al mismo es el plazo, el cual según una también unánime doctrina jurisprudencial es de caducidad En esta línea la Sentencia Tribunal Supremo núm. 79/1998 (Sala de lo Civil), de 30 enero Recurso de Casación núm. 256/1994. RJ 1998556 Jurisprudencia afirma que "El plazo para el ejercicio de la opción es un plazo de caducidad, como lo pone de manifiesto el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947476, 642 NDL 18733 ) y la doctrina de esta Sala (Sentencias de 26 enero 1988 [RJ 1988144], 16 julio 1992 [RJ 19926622] y 18 abril 1994 [RJ 19942799])."

Esta naturaleza del plazo para el ejercicio de la opción lleva consigo que a diferencia de los demás contratos, le asiste la peculiaridad de que una vez extinguido no puede resolverse, y ello comprende todas las consecuencias de la resolución y, por tanto, no se prolonga una vez que se produce su caducidad, conforme a los términos pactados por los interesados.

En los supuestos de opción no se produce prescripción, sino que el derecho se extingue por estar caducado. El término de duración del derecho de opción de compra se integra como requisito para el ejercicio vinculante del mismo y, a su vez, como condición que determina su existencia, lo que resulta conforme a la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de 29 febrero 1988, 4 enero 1992 (RJ 1992148), 30 junio 1994 (RJ 19945993) y 29 mayo 1996 (RJ 19963862).

No comporta sin embargo necesariamente el ejercicio de la opción de compra el pago del precio. Así la STS 1ª, S 06-07-2001, núm. 712/2001, rec. 1541/1996 (RJ 20014996). Pte: Marín Castán, Francisco, aborda directamente, recogiendo la jurisprudencia al respecto, tal cuestión: «Despejadas las dudas que la sentencia impugnada suscitaba al respecto, procede examinar ahora si la jurisprudencia de esta Sala impone el ofrecimiento o pago del precio como requisito exigible siempre y en todo caso al optante en el momento mismo del ejercicio de su opción. Muchas son las sentencias de esta Sala que han ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997 (recurso núm. 577/93 [RJ 1997706]), a cuyo tenor "la opción de compra, muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, aquí al recurrido, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (SS, entre otras, de 13 noviembre [RJ 19929398] y 22 diciembre 1992 [RJ 199210642]). Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1.445 y ss del CC [LEG 188927] ), en la que figura el 1.450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992 [RJ 1992815]), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no otra es la hipótesis ahora contemplada), la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada". Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante"; doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo (RJ 19933801 ) y 24 de junio de 1993 (RJ 19935382).

Se trae a colación este tema por cuanto en el contrato de autos recoge expresamente en la estipulación cuarta que el ejercicio de la opción se formalizará a través de la entrega de las cantidades que en el mismo se describen lo que tiene sin duda importancia en cuanto a considerar si se ejercito en tiempo y forma la opción de compra.

Se apoya la parte recurrente para mantener la vigencia de la opción en dos puntos, la realización de una serie de actos con posterioridad a la fecha de vencimiento de aquella por parte del recurrente, tales como la solicitud de informe sobre el proyecto realizado, o diferentes gestiones relativas a la financiación y por otro lado la celebración de reuniones entre las partes para llegar a un consenso. Hay que matizar que la prorroga tácita del plazo ha sido admitida por la jurisprudencia muy restrictivamente, pudiendo citarse la Sentencia Tribunal Supremo núm. 421/1998 (Sala de lo Civil), de 6 mayo Recurso de Casación núm. 705/1994.

RJ 19983237 Jurisprudencia según la cual "si las cambiales fueron renovándose, también se fue aplazando la fecha de caducidad de la opción hasta el vencimiento de las renovadas (folios 44 y 49). De otro modo carecerían de sentido las efectuadas después de la fecha de caducidad de la opción (21 de marzo de 1987).". Y la Sentencia Tribunal Supremo núm. 605/1997 (Sala de lo Civil), de 1 julio Recurso de Casación núm. 1635/1993. RJ 19975504 que afirma que "la esencialidad del plazo en este tipo de negocios, depende, de la voluntad concorde de las partes (estaba pactada expresamente la resolución automática), de modo que, aunque su transcurso provoca la preclusión de la opción, cabe que pese a ello las partes acepten fuera de plazo la celebración posterior del contrato. Pero, en el caso, tal posibilidad según el relato de los hechos estaba descartada pues la contraparte se había opuesto a lo dicho en el requerimiento, alegando la ineficacia del contrato.". Entiende esta Sala que el supuesto de autos no encaja en ninguna de las excepcionales circunstancias que relata el TS en las sentencias referidas, pues lo que se trasluce de la argumentación del recurrente es que fue esta parte quien unilateralmente continuó efectuando diversos trámites sin que interviniera en los mismos la otra parte contratante ajena por ello a las consecuencias que de los mismos pudiera intentar derivar la actora. En cuanto a las reuniones, en efecto como se deduce de la prueba practicada al efecto se llevaron a cabo las mismas donde según declara el testigo Raúl Esteban, y en concreto en la que tuvo lugar el 15 de noviembre, se habló de elaborar otros contratos, lo que es contradictorio con mantener que estaba vigente el contrato de opción pues si ello era así y se había prorrogado el plazo era innecesario hablar de nuevos contratos y redactar y remitir los mismos pues sería bastante con el ejercicio de la opción y puesta a disposición del precio para que la compraventa quedara perfeccionada. No puede ignorarse que en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitarla opción en el plazo previsto, queda caducada. Así lo configura la jurisprudencia en innumerables sentencias: 17 de marzo de 1993, 18 de junio de 1993 (RJ 19934685), 24 de mayo de 1994 (RJ 19943742), 30 de junio de 1994 (RJ 19945998), 14 de febrero de 1997 (RJ 1997 706), 11 de abril de 2000 (RJ 20002434), 14 de noviembre de 2000 (RJ 20009914).

Ni siquiera cabe hablar de resolución del contrato inicial pues la resolución de los contratos exige que estos tengan existencia, es decir vida jurídica y no se puede resolver lo que dejó de tener efectiva constancia, como aquí sucede, pues al no ejercitarse la opción en el plazo de su vigencia, pereció automáticamente por imperio de la caducidad a la que estaba sometida, perdiendo toda eficacia jurídica. Prueba de ello es la remisión de unos contratos, que son rechazados por las demandados, y que ponen de manifiesto como se intentó no ejecutar lo pactado en el contrato de opción que insistimos solo requería la aceptación dirigida al vendedor, sino un nuevo acuerdo, no aceptado en los términos que se redacta por los vendedores, sin que conste además el ofrecimiento simultáneo del precio exigido también en el contrato de opción.

Consecuencia de lo que precede no puede ser mas que la confirmación de la resolución impugnada con la preceptiva imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada imponiendo a la parte recurrente las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.