Sentencia Civil Nº 18/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 57/2008 de 26 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00018/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7000916 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 57 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 99 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 72 de MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

IS

De: ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L.

Procurador: GEMA AVELLANEDA PEQA

Contra: Luis Miguel , Catalina

Procurador: MARIA AMAYA CASTILLO GALLO, MARIA AMAYA CASTILLO GALLO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintiséis de enero de dos mil diez. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 99/06, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid, seguidos entre partes, de una, Alcalá 120 Promociones y Gestión Inmobiliaria S.L. como apelante-demandada, y de otra, D. Luis Miguel y Dª Catalina como apelados-demandantes.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 72 de Madrid, en fecha 6 de septiembre de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Dª Amaya Castillo Gallo en nombre y representación de Dª Catalina Y D. Luis Miguel , contra la entidad promotora "ALCALA 120 PROMOCIONES Y GESTION INMOBILIARIA, S.L." debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los actores la suma de 10.000 euros en concepto de indemnización por el retraso en la entrega de la vivienda más el interés legal correspondiente desde la fecha de interposición de la demanda, sin expresa imposición de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 10 de noviembre de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 19 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El 25 de junio de 1998 se suscribió entre los demandantes D. Luis Miguel y Dña. Catalina y la demandada Alcalá 120 Promociones y Gestión Inmobiliarias S.L. un denominado contrato de adhesión a la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000 " Madrid y de arrendamiento de servicios, en el que se exponía que la sociedad demandada iba a desarrollar una promoción de viviendas en forma de comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en el Polígono "Viñas Viejas" del Ensanche de Boadilla del Monte; promoción a desarrollar en una de las parcelas que determinase el Proyecto de Compensación, pero que ni el Proyecto de Urbanización contaba con la aprobación definitiva ni el Proyecto de Compensación con la aprobación inicial ni definitiva, por lo que los plazos previstos para el desarrollo de la Promoción no dependían de la voluntad de la gestora. También se indicaba en el contrato que la sociedad demandada era propietaria del aprovechamiento equivalente a 178 viviendas y que vendería e inscribiría en el Registro de la Propiedad a favor de la Comunidad de Propietarios sus parcelas correspondientes una vez aprobado definitivamente el Proyecto de Compensación.

En virtud del referido contrato, el Comunero (los demandantes) quedaba formalmente adherido a la Comunidad de Propietarios, que tenía por objeto la construcción de viviendas unifamiliares adosadas, y fruto de esta adhesión, al

Comunero le sería adjudicada una de las viviendas que podría elegir por orden de inscripción en la comunidad, con unas determinadas características, entre ellas una superficie construida aproximada de la vivienda de 244,44 metros cuadrados y una parcela total de 200 metros cuadrados.

En la estipulación segunda, el Comunero se obligaba a otorgar poder a la sociedad demandada para que actuase como gestor suyo; y en la estipulación cuarta el Comunero aceptaba y se sometía expresamente a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

En la estipulación sexta se convenía un precio cerrado para la vivienda, con la precisión de que si la parcela finalmente elegida tuviese más de 208 metros cuadrados el exceso costaría a razón de 15.000 pesetas el metro cuadrado extra.

La estipulación novena contemplaba los honorarios a cobrar por la Gestora como remuneración por sus servicios; y en la octava se establecía que los plazos máximos inicialmente previstos eran el 15 de diciembre de 1998 para el inicio de las obras de urbanización, el 15 de mayo de 1999 para la concesión de la licencia administrativa de las obras de edificación, el 15 de octubre de 1999 para el inicio de las obras de construcción, y el 15 de abril de 2001 para la finalización de las obras de construcción; indicándose que si cualquiera de estos plazos no se cumplía, el Comunero dispondría de un plazo de quince días en cada una de las fechas mencionadas, para solicitar la baja en la comunidad de propietarios y recuperar íntegramente todas las cantidades aportadas, renunciando expresamente a la reclamación de intereses, así como que transcurrido dicho plazo en cada una de las fechas mencionadas, el contrato se consideraría prorrogado durante un nuevo periodo de tres meses.

Al contrato se adjuntaban como anexos los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y la memoria de calidades.

SEGUNDO.- Consta acreditado que el Proyecto de Compensación se aprobó por la Asamblea General de la Junta de Compensación el 30 de noviembre de 1998, y por el Ayuntamiento el 26 de noviembre de 1999, adjudicándose a la demandada las fincas resultantes números 1-1, 5 y 20.

La finca NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Pozuelo de Alarcón se inscribió en una 1/105ava parte de dominio indiviso a favor de los cónyuges demandantes en virtud de escritura pública de compraventa de fecha 28 de diciembre de 2000.

La licencia de obras se concedió por el Ayuntamiento el 11 de mayo de 2001 para la construcción de 105 viviendas unifamiliares adosadas y urbanización interior, y el Proyecto de Ejecución fue aprobado por el Ayuntamiento el 23 de noviembre de 2001. El certificado final de dirección de la obra se expidió el 19 de septiembre de 2003 y la licencia de primera ocupación se concedió el 6 de febrero de 2004.

El 25 de febrero de 2004 se otorga escritura pública de subsanación de otra de división horizontal y extinción parcial de proindiviso, en la que se adjudicó a los demandantes la vivienda número 100, con una superficie construida de 246,09 metros cuadrados, y una superficie la parcela de 146 metros cuadrados, de los cuales 79,91 correspondían a una zona libre no ocupada por la vivienda, atribuyéndose a la finca una valoración de 144.934,07 euros; finca que pasó a ser la NUM001 del Registro de la Propiedad número 2 de Pozuelo de Alarcón, sita en la calle DIRECCION001 nº NUM002 , admitiendo los demandantes en su interrogatorio que posteriormente la vendieron.

TERCERO.- Los actores consideran en su demanda que la sociedad demandada había incurrido en incumplimiento contractual en tres extremos: a) Al haber entregado una parcela con menor superficie de la convenida. b) Al no habérseles permitido elegir parcela conforme al orden de inscripción en la comunidad, como estaba convenido. Y c) Al entregar la vivienda con retraso sobre los plazos acordados, solicitándose una suma indemnizatoria por cada uno de estos incumplimientos.

La sentencia apelada, de gran minuciosidad, considera que el contrato celebrado entre las partes no era de compraventa; entiende que en la relación contractual la demandada actuó como una auténtica entidad promotora; y estima que la demandada no incurrió en incumplimiento contractual ni respecto a la menor superficie de la parcela entregada ni en cuanto a la privación a los demandantes de su derecho a elegir parcela por orden de inscripción en la comunidad; pronunciamientos que debemos tener por firmes dado que no se discuten en el recurso de apelación.

Por el contrario, la sentencia impugnada entiende que la demandada incurrió en incumplimiento contractual respecto al plazo de entrega de la vivienda, teniendo por justificado el perjuicio que ello ocasionó a los demandantes, y cuantificando la indemnización a satisfacer en 10.000 euros; planteando la demandada-apelante en su recurso su falta de responsabilidad por el retraso en la entrega de la vivienda, además de la infracción de la doctrina de los propios actos, por lo que entendemos que no cuestiona directamente ni la justificación del perjuicio sufrido por los actores por el retraso en la entrega de la vivienda ni la cuantificación de la indemnización concedida.

CUARTO.- Pese a que es cierto que en la previa exposición del contrato se indicaba que los plazos previstos para el desarrollo de la Promoción no dependían de la voluntad de la gestora, en atención a lo que se expresaba de que el Proyecto de Urbanización no constaba con la aprobación definitiva y el Proyecto de Compensación ni con la aprobación inicial ni definitiva, estimamos, coincidiendo con el criterio del Juzgador "a quo" que en la estipulación sexta la demandada se obligaba a terminar la construcción y entregar la vivienda en un determinado plazo, que incumplió, y ningún otro sentido pueden tener las referencias a los plazos máximos inicialmente previstos, al incumplimiento de cualquiera de los plazos, o a que el transcurso del plazo de 15 días en cada una de las fechas mencionadas provocaría la prórroga del contrato durante un nuevo periodo de tres meses. Probablemente, no debía ser nada fácil implicar a terceros en el contrato sin ofrecerles un plazo de entrega de las viviendas, y a ello obedeció el compromiso de la demandada, y como con total corrección se señala en el tercer fundamento jurídico de la sentencia apelada "no existe prueba de que el hecho impeditivo de su recto cumplimiento en la entrega de la vivienda fuera un caso fortuito o causa extraña al ámbito de control de la entidad promotora, por el contrario, la entidad al fijar aquellos plazos tan cortos asumió un riesgo del que ahora debe responder debiendo indemnizar a los actores por ello". En consecuencia, no concurre la infracción alegada de los artículos 1.726, 1.101, 1.104 y 1.105 del Código Civil .

Cuando en la estipulación octava del contrato se indicaban, como hemos dicho, los plazos máximos inicialmente previstos para la construcción, se expresaba a continuación que si cualquiera de esos plazos no se cumplía, el Comunero dispondría de un plazo de 15 días en cada una de las fechas mencionadas para solicitar la baja en la Comunidad de Propietarios y recuperar íntegramente todas las cantidades aportadas, renunciando expresamente a la reclamación de intereses, y transcurrido dicho plazo en cada una de las fechas mencionadas, el contrato se consideraría prorrogado durante un nuevo periodo de tres meses.

Que ante el incumplimiento por la demandada de los plazos señalados en la estipulación octava del contrato, los actores no optasen por solicitar la baja en la comunidad de propietarios y recuperar las cantidades aportadas, no supone que consintieran el retraso en la finalización de las obras y la entrega de la vivienda, pues a tenor de la propia estipulación contractual el no ejercicio de la opción a darse de baja en la comunidad de propietarios y recuperar las cantidades aportadas no tenía otra consecuencia que la prórroga del contrato durante un nuevo periodo de tres meses, no la conformidad con el retraso indefinido en la finalización de las obras y la entrega de la vivienda, como injustificadamente se sostiene en el recurso; por lo cual no se puede apreciar que la sentencia recurrida haya infringido la doctrina de los propios actos.

QUINTO.- Procede por cuanto se ha expuesto desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar la sentencia recurrida; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante en virtud de lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Alcalá 120 Promociones y Gestión Inmobiliarias S.L. contra la sentencia que con fecha 6 de septiembre de 2007 pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número setenta y dos de Madrid , debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.