Sentencia Civil Nº 18/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 646/2009 de 14 de Enero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00018/2010

Rollo de Sala 646/2009

ILMOS. SRES.

D. CARLOS MORENO MILLÁN

PRESIDENTE

D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

MAGISTRADOS

En la ciudad de Murcia, a catorce de enero del año dos mil diez.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario número 270/08 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número Seis de Lorca (Murcia) entre las partes, como actores y ahora apelantes D. Feliciano y Dª. Leocadia , sucesivamente representados por los Procuradores Srs. Miñarro Lidón (ante el Juzgado) y Valcárcel Alcázar (ante la Audiencia) y defendidos por el Letrado Sr. Contreras Hernández, y como demandada y ahora apelada la mercantil Desarrollos Lerna, S. L., respectivamente representada por los Procuradores Srs. Rodríguez Molina (ante el Juzgado) y Aledo Martínez (ante la Audiencia) y defendida por el Letrado Sr. Aragón Villodre. Siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 30 de marzo de 2009 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Diego Miñarro Lidón, en nombre y representación de D. Feliciano y Dª. Leocadia , contra la mercantil Desarrollos Lerna, S. L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Raimundo Rodríguez Molina, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas en su contra, sin efectuar expreso pronunciamiento respecto al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, prepararon e interpusieron recurso de apelación D. Feliciano y Dª. Leocadia , solicitando la estimación de su demanda.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número 646/09 de Rollo. Tras personarse las partes, por providencia del día 1 de octubre de 2009 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.

TERCERO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Feliciano y Dª. Leocadia plantean demanda solicitando que se declare la resolución del contrato de opción de compra celebrado con la mercantil demandada, la que debe ser condenada a devolver las cantidades recibidas a consecuencia de ese contrato, y ello por no haber otorgado la correspondiente escritura de compraventa dentro del plazo estipulado en el contrato, existiendo en el mismo una cláusula expresa que autoriza la resolución, aparte de la por aplicación del art. 1.124 C. c.

Se opone la demandada señalando que el contrato celebrado no es de opción de compra, sino de compraventa de vivienda en construcción, que el retraso en la entrega de la vivienda está justificado por las variaciones en el proyecto y que el plazo de entrega no era esencial, habiendo existido un incumplimiento moderado que no justifica la resolución, al no frustrarse el fin del contrato.

Tras la celebración del correspondiente juicio, se dicta sentencia por la que se declara que el contrato celebrado entre las partes es de compraventa de cosa futura, sobre plano, no de opción de compra, y que la resolución del contrato no procede por no ser esencial el incumplimiento, sino un mero retraso, de pocos meses, justificado (por problemas técnicos) que no frustra el fin del contrato (sobre lo que nada se alega). No impone costas ante la existencia de dudas de derecho.

Contra todos esos pronunciamientos plantean los actores recurso de apelación, en el que insisten en que estamos ante un contrato de opción de compra, no de compraventa, y que, en todo caso, sea cual sea su calificación jurídica, procede su resolución por venir expresamente prevista en el contrato celebrado, por ser un término esencial el plazo de entrega de la vivienda y por la aplicación de la normativa sobre compra de viviendas por consumidores. Por ello interesa que se dicte sentencia que, revocando la de primera instancia, estime íntegramente su demanda inicial.

La apelada se opone al recurso, pidiendo la confirmación de la sentencia, porque se trata de un contrato de compraventa y el incumplimiento del plazo de entrega, aparte de venir justificado por problemas técnicos, no supone un incumplimiento esencial, al no tener tal carácter en el contrato la fecha de entrega, pretendiendo los actores resolver el contrato por la actual crisis del mercado inmobiliario, pero no porque se haya frustrado el fin del negocio.

SEGUNDO.- Insisten los apelantes en esta alzada en que el contrato celebrado entre las partes es de opción de compra y no de compraventa, y se basan fundamentalmente en la propia denominación que le dio la otra parte, redactora unilateral del contrato, y en que tal circunstancia la esgrimió la mercantil para negar que tuviera obligación de asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como prevé la Ley 57/1968 .

Admitiendo que el contrato ha sido redactado unilateralmente por la promotora de la edificación y que, incluso, la misma haya hecho valer esa denominación para eludir determinadas obligaciones, la naturaleza de los contratos es independiente de la denominación dada por las partes, que no vinculan al juzgador, y debe determinarse por el contenido de lo pactado. Por todas la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2006 que recoge mención a otras varias que de manera constante vienen manteniendo este criterio.

Por lo tanto, ni que la redacción sea unilateral, ni la mención específica de una determinada clase de contrato, ni siquiera que se haya pretendido hacer valer tal calificación a determinados efectos, es relevante para decidir si estamos ante un contrato de compraventa o de opción de compra. Lo definitivo es lo pactado, y claramente en el presente caso se trata de una compraventa de cosa futura, vivienda en fase de construcción, que implica una figura compleja entre el contrato de compraventa y el de ejecución de obra, existiendo conformidad en el objeto (determinada vivienda), precio y las obligaciones de entregar una y otro, por lo que desde ese primer momento se dan todos los requisitos esenciales de dicho contrato de compraventa (arts. 1445 y 1450 C. c.).

No es una opción de compra porque no existe un precio para dicha opción (el precio establecido es el del bien que se adquiere), ni un plazo de tiempo durante el que el oferente se obliga a mantener la oferta de vender en determinadas condiciones y el optante puede ejercitar su facultad de celebrar el contrato de compra. El plazo establecido es para la entrega de la vivienda adquirida, no para ejercitar ninguna facultad de comprar.

Que la promotora-vendedora haya pretendido servirse de un ardid para defraudar derechos del comprador es irrelevante para la calificación del contrato, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y administrativas en las que haya podido incurrir por tal conducta, que no son objeto del este procedimiento.

TERCERO.- Con independencia de lo anterior, los apelantes vuelven a insistir en el carácter esencial del incumplimiento de la obligación asumida por la mercantil oponente de otorgar escritura pública del contrato de compraventa y entregar la vivienda en determinada fecha, y ello por las expresas previsiones del contrato, donde se señala la fecha máxima en la que se ha de entregar la vivienda totalmente terminada (cláusula tercera ) y la facultad resolutoria que se reconoce a la otra parte si no se cumple con dicha obligación (cláusula octava ).

En el contrato celebrado entre las partes se prevé como estipulación Tercera la siguiente: "La vivienda deberá entregarse totalmente terminada al tomador antes del día 31 de marzo de 2008".

Por su parte, la estipulación Octava establece: "El cedente hace constar que en su día se compromete a otorgar la correspondiente escritura pública de la referida vivienda al tomador tan pronto la edificación esté totalmente terminada, coincidiendo como máximo con la fecha mencionada en la estipulación tercera de este documento. En el caso de incumplimiento por imperativos legales, fuerza mayor u otras causas, a requerimiento del tomador, se compromete a devolverle las cantidades percibidas, más los intereses calculados al tipo vigente del Banco de España".

La sentencia de primera instancia hace un examen de la obligación de entrega de la cosa dentro del plazo pactado, pero sólo atiende a la cláusula tercera del contrato, sin referirse a la octava , recogiendo la doctrina general sobre el carácter no esencial de la fecha de entrega de la vivienda cuando la dilación está justificada y no es excesiva.

Sin embargo, como decimos, no entra a analizar la cláusula octava , que es específica y muy significativa. En la misma se añade a la obligación de otorgar escritura pública la de entregar la cosa, en el mismo plazo, y prevé la específica facultad del "tomador" (comprador atendiendo a la real naturaleza del contrato) de dar por resuelto el mismo caso de que no se cumplan dichas obligaciones en el plazo estipulado, incluso en el supuesto de que la falta de entrega sea debida a imperativos legales o fuerza mayor.

Si los contratos son fuente de las obligaciones (art. 1.089 C . c.) y tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (1.091 C. c.), y si en este caso ha sido redactado unilateralmente por la propia vendedora, no cabe duda de que la facultad resolutoria explícita concedida en dicha estipulación octava autoriza al comprador a resolver el contrato en el caso de que no se le entregue la vivienda en el plazo estipulado, incluso si ello se debiera a fuerza mayor o imperativo legal, con lo que se da una trascendencia absoluta a dicho plazo.

Sólo la voluntad conjunta de las partes puede dejar sin efecto ese pacto. Es cierto que en el presente caso el mismo día límite de la entrega (31 de marzo de 2008) los compradores hicieron un pago de 14.400 € y este es uno de los argumentos en los que se basa la sentencia de primera instancia para negar carácter esencial a la fecha de entrega, pero se trata del último de los pagos parciales previos al otorgamiento de la escritura de compraventa, previsto en el contrato, y su cumplimiento le era exigible a los compradores, pues estaba dentro del plazo, por lo que debían atenderlo, sin que pueda utilizarse ese cumplimiento de su obligación para achacarles una voluntad diferente a la pactada.

En cuanto a la falta de actividad de los compradores para subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por la promotora, pese a haber requerido a la vendedora para que le otorgara la escritura el 18 de abril de 2008 no necesariamente evidencia, como pretende la apelada, que no tenían intención real de celebrar el contrato pactado, sino que también puede responder, como parece evidente, a que, no estando concluida la obra (no finalizó hasta más de un mes después), no era posible que la vendedora cumpliera su obligación, por lo que resultaba inútil esa actuación que no realizó y ahora se le reprocha.

Por lo tanto, estando específicamente pactada la facultad resolutoria del contrato por parte de los compradores ante el incumplimiento objetivo de la entrega de la vivienda completamente terminada en una fecha concreta, procede estimar el recurso y declarar resuelto dicho contrato, con obligación de la vendedora de devolver la parte del precio recibido, más intereses legales de dichas cantidades desde que las recibieron al tipo vigente del Banco de España.

CUARTO.- Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, tal y como prescribe el artículo 398.2 LEC .

En cuanto a las de la primera instancia, el principio general del vencimiento objetivo llevaría a imponerlas a la demandada (art. 394.1 LEC ), pero como señaló la sentencia de primera instancia, concurren en el presente caso serias dudas de derecho que justificaron entonces no imponerlas a los compradores, cuya demanda se desestimaba. El mismo argumento ha de servir ahora para no imponerlas a la vendedora demandada, sobre todo por plantear indebidamente los actores la cuestión jurídica de la naturaleza del contrato celebrado, tema en que no se estima su demanda y que hacía necesario el debate jurídico.

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Feliciano y Dª. Leocadia , ante esta Audiencia representados por la Procuradora Sra. Valcárcer Alcázar, contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 270/08 ante el Juzgado de Primera Instancia número Seis de Lorca , y desestimando la oposición al recurso sostenida por la mercantil Desarrollos Lerna, S. L., ante esta Audiencia representada por el Procurador Sr. Aledo Martínez, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, con estimación de la demanda inicial, declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre la partes el 3 de octubre de 2006, condenando a la mercantil demandada a devolver a los actores la cantidad de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS (57.600) EUROS, así como intereses legales de las cantidades abonadas, conforme a los establecidos por el Banco de España, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.