Sentencia Civil Nº 18/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 236/2010 de 01 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN UNDÉCIMA

ROLLO Nº 236/2010

JUICIO ORDINARIO Nº 596/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A Nº 18

Ilmos. Sres.

D. JOSEP MARIA BACHS ESTANY

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ

En Barcelona, a 1 de febrero de 2011.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 596/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Arenys de Mar, a instancia de SANT JUST, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. GLORIA FERRER MASSANES, contra Dª. Debora y D. Agapito , representado por el Procurador de los Tribunales D. FERNANDO BERTRÁN SANTAMARÍA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de junio de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Esther Pórtulas en nombre y representación de la entidad mercantil Sant Just S.L. debo condenar y condeno a don Agapito y a doña Debora a que abone a la anterior la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 euros) con más los intereses previstos en el fundamento de derecho cuarto.

Se condena a los demandados al pago de las costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose finalmente las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARÍA DEL MAR ALONSO MARTÍNEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza contra la sentencia de instancia la representación de los demandados, interesando la desestimación de la demanda con imposición de las costas a la actora, por su supuesta mala fe y temeridad.

Alega, sucintamente en sustento de su recurso, que el contrato verbal suscrito entre las partes fue de compraventa o en su caso, un precontrato de compraventa, no constituyendo una fase de tratos preliminares. Que la suma entregada lo fue en atención a si el negocio jurídico salía mal, esto es para el caso de que la venta perfeccionada no llegara a consumarse y que el precio acordado tiene vital importancia en el supuesto de autos.

Sigue expresando que el carácter del contrato de autos es el de una compraventa, como resulta de la propia voluntad manifestada por las partes y en demanda y contestación, del hecho de que la actora tuviera el inmueble a la venta de forma notoria, siendo independiente que la actora adquiriera con el fin de revender, habiéndose fijado el precio verbalmente.

Sobre la entrega de los 5.000 euros por la actora, considera que es concluyente que la inmobiliaria entregó a manera penal o penitencial, destacando que la revocación del encargo hecho a Gentur el día anterior les situaba a los propietarios en la obligación de responder ante ésta, siendo preciso que si la inmobiliaria quería disponer en exclusiva del piso, compensara o previniera o se hiciera cargo de tal responsabilidad.

En cuanto al precio ofertado señala que fue de 213.500 euros, habiéndose fijado cantidad similar con otras agencias y que no existe un enriquecimiento injusto en los apelantes y sí de la apelada, si se estima su demanda, pues le sale "gratis" la premura en obtener la facultad de disponer el piso y la retirada precipitada y arbitraria de las dos agencias competidoras, inhibiéndose de cualquier responsabilidad en que los propietarios hubieran podido incurrir por ello.

La representación de la instante se opuso a la apelación y solicitó la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de la alzada al apelante.

SEGUNDO.- La cuestión objeto de la presente apelación no es otra que si la demandada debe devolver o no los 5.000 euros que recibió de la actora, por los tratos habidos entre ellas como consecuencia de que la apelante tenía a la venta un piso en el que se hallaba interesada aquella. Los pactos habidos entre las partes no se documentaron por escrito, sino que como convienen ambas partes, se cifraron en una conversación telefónica, más no coinciden en otras circunstancias, pese a lo que sostiene la apelante.

En efecto así, refirió la actora en la vista, que conocía de la voluntad de los demandados de vender su piso, que la gestión de venta se había dado a varias agencias, entre ellas la suya, habiendo tenido diversos interesados que no aceptó la propiedad. Además manifestó que con la demandada se comunicó telefónicamente, participándole su necesidad de vender de forma urgente, y que transmitiéndole que al precio de venta no era fácil, le preguntó la Sra. Debora si ellos no estarían interesados en la compra, respondiendo la Sra. Penélope que sí dependiendo del precio, pactándose la suma de 150.000 euros. Además expresó que la apelante le dijo si podía ingresarle algo a cuenta, por lo que se efectuó el ingreso de los 5.000 euros, quedando ambas que en pocos días se haría el contrato por escrito, si bien la Sra. Debora se volvió atrás, por que al parecer sus hija financiaría los gastos hasta la venta por otra suma mayor, solicitando entonces la actora la devolución de lo entregado, participándole la apelante que no podía hacer frente a dicha entrega, que continuase con la venta y que lo cobraría con la comisión oportuna,manifestándole ante la intención de Doña. Penélope de fijar un plazo, que lo abonaría con los alquileres del verano, lo que se aceptó inicialmente, optando por presentar la demanda cuando acudió al piso y constató que le habían cambiado la cerradura.

De éstas manifestaciones resulta que la actora adquiría para sí el piso, aún cuando posteriormente pretendiera venderlo a un tercero, y que la suma entregada lo fue a cuenta del precio.

La demandada, por su parte, expresó que había dado a la venta a varías agencias su inmueble, que no había vendido el mismo a la actora, negando en todo caso como precio los 150.000 euros, y que fue ésta quien le dijo que tenía un comprador, dando por hecha la operación de venta, y diciéndole que le ingresaba 5.000 euros de paga y señal, refiriendo en otro momento de su declaración que tal suma lo era en concepto de entrada, y que dentro de unos 15 días firmarían las arras y luego la compraventa, añadiendo que, si desistía el comprador los 5.000 euros serían para ella, volviendo a manifestar que las arras no estaban aún fijadas.

La testigo que depuso en la vista, Sra. María Consuelo , hija de los codemandados, confirmó el hecho de que las arras no había sido fijadas, pues manifestó que cuando Doña. Penélope colgaba el cartel de venta en el inmueble, le comentó que el piso estaba vendido y que se le entregarían las arras a su madre.

Pues bien, aún cuando las versiones de las partes resuelven contradictorias, de lo expuesto por la Sra. Debora resulta claramente que la suma entregada no lo fue en concepto de arras, sino como paga y señal del precio final de la compraventa.

La STS de 11 de noviembre de 2010 , expone la consideración doctrinal que distingue las diferentes modalidades de arras, aludiendo a las siguientes; a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 ( SSTS de 24 de octubre de 2002 , 20 de mayo de 2004 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ).

Señala además la referida sentencia que: "La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993 , 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005 ). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio ( STS 24 de diciembre de 1992, RC n.º 1266/1990 ), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004 ), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992 ). "

TERCERO.- Partiendo de lo expuesto, resulta procedente la desestimación del recurso de apelación, pues con independencia de que hubiera o no contrato de compraventa entre las partes o que la participación de la apelada, fuera meramente la de mediadora en la operación, y del precio de aquella, el hecho indubitado es que la suma entregada lo fue a cuenta del precio pactado, en lo que coinciden las versiones tanto de Doña. Penélope , como de la Sra. Debora , lo que significa que no pueda dársele el tratamiento de arras penales ni penitenciales, pudiendo en todo caso presentar el carácter de confirmatorias.

Ello determina que no llevada a efecto la compraventa finalmente, siendo la propia apelante quien sostiene que ésta iba a ser a favor de un tercero, por lo que sus tratos con la actora en modo alguno puede tener el carácter de compraventa, y no resultando probado a quien de las partes resulta imputable el incumplimiento de lo pactado, proceda la devolución de la suma entregada, a la que no puede darse el tratamiento de arras penales o penitenciales. Frustrado el contrato deben devolverse las sumas entregadas a cuenta del precio, al no haberse pactado en cuanto a las mismas tratamiento o consecuencia jurídica alguna.

CUARTO.- Las costas causadas han de imponerse a la apelante al ser el recurso objeto de desestimación, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Debora y D. Agapito , contra la sentencia dictada en fecha 1 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Arenys De Mar , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas por el recurso de apelación al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.