Sentencia Civil Nº 18/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1019/2010 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 18

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MELCHOR HERNANDEZ CALVO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 2 DE MARBELLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1019/10

JUICIO Nº 266/07

En la Ciudad de Málaga a 23 de enero de 2012.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 266/07 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso D. Edmundo , representado por el Procurador Sr. Buxó Narváez, que en la primera instancia fuera parte demandante. Es parte recurrida MARBELLA VISTA GOLF, S.L., representada por el Procurador Sr. Rosa Cañadas, que en la primera instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 25/06/09, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda promovida por el Procurador Sr. Rosa Sánchez, en la representación ostentada, frente a la entidad MARBELLA VISTA GOLF, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Falquina, que queda absuelta de las pretensiones contra ella deducidas.

Con condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de enero de 2012, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Edmundo se formuló demanda de juicio ordinario instando resolución de contrato de compraventa, contra la entidad Marbella Vista Golf, S.L., recayendo en la instancia sentencia desestimatoria de sus pretensiones. Por la representación procesal de D. Edmundo se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando error en la valoración de la prueba e infracción legal en las normas aplicables al caso enjuiciado en relación con el régimen jurídico de la Licencia de Primera Ocupación, su obtención por silencio administrativo y su consideración como causa resolutoria.

SEGUNDO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 9 de enero de 2004 un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción, en virtud del cual la demandada vendía al actor la vivienda nº NUM000 , del bloque NUM001 , portal DIRECCION000 , más una plaza de garaje aneja designada también con el nº NUM000 de la planta NUM002 de su mismo portal, sitos en el conjunto residencial DIRECCION001 del término municipal de Marbella, cuyas obras eran promovidas por la entidad demandada, por un precio total de 296.737,50 euros más IVA, de los cuales, los compradores han entregado la suma de 95.252,74 euros, quedando el resto aplazado como pago que los compradores efectuarían a la vendedora simultáneamente al otorgamiento de escritura pública y entrega de llaves. En el contrato se estipuló que la vendedora se obligaba a entregar los inmuebles objeto del mismo antes del día 1 de julio del 2005 no obstante lo cual, la parte vendedora podría prorrogar dicha fecha hasta el 31 de octubre del 2005. También se acordó que una vez finalizadas las obras, la parte vendedora requeriría por telegrama u otro medio fehaciente a la parte compradora, a fin de que ésta comparezca ante el Notario que aquella designe para el otorgamiento de la escritura pública, señalando día y hora para ello. Entendiéndose que las obras estarían finalizadas cuando por la Dirección Técnica se expida el correspondiente Certificado Final de Obras.

TERCERO.- Expedido el Certificado Final de Obras con fecha 8 de noviembre del 2005, visado por el Colegio de Arquitectos el 13 de diciembre siguiente, la demandada, con fecha 19 de enero del 2006 formuló su solicitud de Licencia de Primera Ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, y no obtenida la misma, se presentó, con fecha 20 de abril del 2006, solicitud ante el Ayuntamiento citado interesando se tuviera por concedida Licencia de Primera Ocupación por silencio administrativo. Por el Ayuntamiento no sólo no se ha dado respuesta a tal solicitud, si no que vistos los informes emitidos por el Servicio Técnico de Obras y Urbanismo de fechas 27 de octubre del 2005 y 9 de mayo del 2006, se acordó por el Pleno de la Comisión Gestora de fecha 29 de septiembre del 2006 iniciar la revisión de oficio de la licencia de obras en su día concedida, que había sido, a su vez, impugnada por la Junta de Andalucía, la cual instó igualmente al Ayuntamiento para que denegara la licencia de primera ocupación que había sido solicitada, y todo ello, porque la obra ejecutada ocupa terrenos calificados de Viario público, Zona verde pública y viviendas Unifamiliar adosada, siendo, asimismo deficientes la infraestructuras perimétricas de la misma.

CUARTO.- El motivo resolutorio alegado por el comprador viene referido al incumplimiento por parte del vendedor de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que, aún a fecha de hoy, no consta que el Excmo. Ayuntamiento de Marbella haya expedido la tan repetida Licencia de Primera Ocupación, entendiendo la promotora demandada que la misma debe entenderse concedida por silencio administrativo y que, en todo caso, la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por los compradores, pues las obras de construcción estén terminadas, tal y como se desprende de la Certificación Final de Obras que fue expedida en su día. En cuanto al primer motivo de apelación, según el cual la promotora mantiene que ha obtenido la licencia de primera ocupación por silencio administrativo, debe decirse que dicha cuestión no solo resulta ajena a la jurisdicción civil en cuyo ámbito se discute el incumplimiento del contrato de compraventa suscrito por las partes, si no que la propia sentencia dictada por la Sección Quinta de la Sala Tercera de nuestro Tribunal Supremo de fecha 28 de enero del 2009 , establece de forma contundente que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística, como es el caso que nos ocupa, donde se ha iniciado la revisión de oficio de la licencia de obras en su día concedida, porque la obra ejecutada ocupa terrenos calificados de Viario público, Zona verde pública y viviendas Unifamiliar adosada, siendo, asimismo deficientes la infraestructuras perimétricas de la misma.

QUINTO.- La denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye por el tribunal que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas ..; y que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso el promotor. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal. El promotor (vendedor) fue quién asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra ( STS 3-11-99 ). En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el trascurso del tiempo (SS Sala 3.º, S. 51, TS SS 18 Jul. 1997 , 1 y 23 Jun ., 20 Oct . y 14 Dic. 1998 ). La entidad vendedora, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de Disciplina Urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo -con el que nada tiene que ver los compradores-, gestionar y obtener legalmente y con sujeción a las normas urbanísticas la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa.

SEXTO.- Como ya dijera el TS en su ya antigua S 30 Nov. 1984, «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado Certificado es requisito imprescindible para obtener la Cédula de Habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica (TS S 30 Sep. 1987) pues como dijera la TS S 11 Dic. 1995 «De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas», continuando esta sentencia con que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la TS S 22 Dic. 1993, indica las distintas fases o etapas que se siguen -normalmente- tras la finalización de unas determinadas obras constructivas: certificación final de obra; licencia municipal de ocupación; cédula de habitabilidad; entrega de llaves y ocupación efectiva de la vivienda, precisando la TS S 21 Jul. 1993 que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y art. 8 Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios ». Obligación recordada en la AP Teruel S 11 Feb. 1998 en la que se indica que es la promotora, como persona jurídica que contrata la construcción y venta de las viviendas, la obligada a facilitar a los adquirentes la cédula de habitabilidad, realizando los trámites necesarios, entre los que se cuenta disponer previamente de la Certificación Final de Obra. De lo expuesto, es fácilmente deducible que aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es ésta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda pues sin ella no se puede solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. En consecuencia, y como la vendedora demandada se obligó, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a«hacer entrega efectiva» de la misma a los compradores apelantes, debemos computar como fecha de efectivo cumplimiento de tal obligación contractual, la que figure en la cédula de habitabilidad, que como ya se ha dicho, aquí no consta que haya sido concedida.

SÉPTIMO.- Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La mas reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras las de 4 Mar. 1992 , 24-Febrero-1990 y 7 Jun. 1991 ), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actué con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( Sentencias, 14-Febrero y 16-Mayo de 1991 ); asimismo la Sentencia de 7 Jul. 1992 establece que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, si bien no existe un pacto expreso que obligue al vendedor a tramitar la tan repetida licencia de ocupación, es evidente, que en su obligación contractual de entregar el inmueble, se contiene que ésta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió en las condiciones esenciales de uso, lo que justifica por tanto la resolución del contrato por el comprador, por el incumplimiento contractual. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que al no haber obtenido el vendedor la licencia mencionada, siendo su fin la necesaria comprobación de que el edificio se acomoda a lo preceptuado en el proyecto que sirvió a su vez de base para la concesión de la licencia, lo que pone en duda de si el edificio se ha construido conforme al proyecto, es decir si reúne las características debidas, lo que podía causar al comprador diversos problemas o limitaciones en el uso de la vivienda comprada, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato. Al respecto conviene recordar que la jurisprudencia ha señalado, que se produce causa de resolución contractual cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único --con categoría de motivo causalizado-- para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido -- Sentencias de 19 Ene. 1993 , 24 Feb. 1993 , 24 Nov. 1993 , etc.--, razones mas que suficientes para estimar el recurso interpuesto y declarar resuelto el contrato de compraventa privado suscrito entre las partes por incumplimiento del vendedor

OCTAVO.- Como consecuencia de la resolución contractual suscrita entre las partes, los actores tienen derecho a que se les restituyan las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado, que ascienden a 95.252,74 euros, más los intereses legales devengados de dicha suma, como establece el artículo 1.108 del Código Civil , correspondientes a un interés anual igual al interés legal del dinero, desde la fecha de las respectivas entregas, como se pactó en el contrato, hasta ésta resolución, incrementado en dos puntos, desde la misma hasta su pago o consignación, conforme dispone el artículo 576 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil .

NOVENO.- La estimación del recurso conlleva la estimación íntegra de la demanda entablada, por lo que la entidad demandada deberá abonar las costas causadas en la instancia, tal y como dispone el artículo 394 de la LEC , sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en esta alzada, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la citada LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimándose íntegramente el recurso de apelación entablado por D. Edmundo , representado en esta alzada por el procurador Sr. Buxó Narvaez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Marbella, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y en consecuencia, dejando sin efecto la misma, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes con fecha 9 de enero del 2004, condenando a la entidad demandada, Marbella Vista Golf, S.L. , representada en esta alzada por el procurador Sr. Rosa Cañadas, a estar y pasar por esa resolución y a que abone a los actores la suma de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CUATRO CENTIMOS (95.252,74 euros) , más sus intereses y las costas causadas en la instancia, sin pronunciamiento sobre las ocasionadas en este recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.