Sentencia Civil Nº 18/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 435/2011 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCA SENTENCIA: 000 18 /2012

Sentencia Número: 18 /12

Ilmo. Sr. Presidente

DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON MANUEL MORÁN GONZÁLEZ

DON JOSE ANTONIO MARTIN PEREZ (Suplente)

En la ciudad de Salamanca, a veintitrés de Enero de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 886/10 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 435/11 , han sido partes en este recurso: como demandante-apelado "ENRIQUE PRIETO S.A." representada por la Procuradora Doña Carmen Herrero Rodríguez, bajo la dirección de la Letrada Doña Manuela Crisóstomo García. Y como demandado-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio sito en PLAZA000 Nº NUM000 - NUM001 de SALAMANCA , representado por la Procuradora Doña Susana Anitúa Roldan bajo la dirección del Letrado Don Luis Antonio García Morán. Habiendo versado sobre: Impugnación Acuerdo 1º de la Junta de Propietarios de la Comunidad.

Antecedentes

1º .- El día trece de Abril de dos mil once, por la Sra. Juez Sustituta del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO:

"Se ESTIMA ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por la procuradora D.ª Carmen Herrero Rodríguez, en nombre y representación de la mercantial "Enrique Prieto S.A." contra la "Comunidad de Propietrios del edificio sito en PLAZA000 nº NUM000 - NUM001 de Salamanca", declarando la nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de propietarios el día 8 de julio de 2010 y condenando al pago de las costas procesales a dicha Comunidad de Propietarios, conforme lo señalado en el fundamento de derecho tercero."

2º .- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandado haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se revoque la sentencia de instancia desestimando íntegramente la demanda, con expresa imposición de las costas a la demandante Enrique Prieto S.A.; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se desestime el recurso de apelación formulado de contrario y se confirme íntegramente la sentencia de primera instancia, con expresa imposición de las costas de este recurso a la apelante.

3º .- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintiuno de Diciembre de dos mil once , pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º .- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO MARTIN PEREZ (Suplente).

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Salamanca con fecha 13 de abril de 2011 , estimó la demanda de juicio ordinario formulada por la representación procesal de ENRIQUE PRIETO S.A., frente a la Comunidad de Propietarios del edificio de la PLAZA000 nº. NUM000 - NUM001 , declarando la nulidad del acuerdo primero adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del día 8 de julio de 2010. Hay que partir de que la demanda impugnaba el acuerdo por el que se aprueban los saldos deudores a fecha 30 de junio de 2010 y en el que se imputan al local comercial del demandante los gastos de nóminas y seguros sociales del portero de la finca, solicitando la nulidad del mismo por ser contrario a los Estatutos de la Comunidad de propietarios.

La sentencia basa su decisión en el art. 1º, párrafo 2º de los estatutos de la Comunidad de propietarios, que establecen: "El portal de acceso al inmueble y la escalera que arranca de él comunica con las viviendas de las diez plantas altas del inmueble, estará en propiedad entre las treinta y seis viviendas superiores del edificio, no sólo en cuanto a los gastos generales de conservación, reparación y decoración, sino de todos los que se ocasionen por razón de los mismos y que se distribuirán por partes iguales entre las treinta y seis viviendas de las repetidas plantas, sin que ello altere la cuota de participación general en el inmueble por su naturaleza especial". También el art. 5 señala que "los servicios de alumbrado del portal, escalera y demás que sean comunes y los servicios de utilidad común, serán establecidos por la Junta de propietarios correspondiente y, a salvo lo dispuesto en el art. 1º de los presentes Estatutos"; y el art. 6, respecto de los gastos de reparación, conservación y otros, establece que "serán satisfechos por los copropietarios, según el valor de su participación alícuota, coincidente en el valor de su participación en el inmueble, pero todo ello con la aplicación preferente de las normas establecidas en el artículo primero de los estatutos". Ante ello, concluye la sentencia que los estatutos establecen un régimen de propiedad sobre el portal y las escaleras exclusivamente entre las treinta y seis viviendas superiores del edificio, excluyendo por tanto a los locales de la planta baja de la participación en los servicios que se establezcan (art. 5) y de los gastos de conservación, reparación y otros (art. 6) para dicho portal; pues el servicio de portería es exclusivo del portal e incluido en "todos los gastos que se ocasionen por razón de los mismos".

Por la representación procesal de la demandada se interpone recurso de apelación, alegando que concurre la excepción de cosa juzgada, que la actora carece de legitimación activa para impugnar el acuerdo por no encontrarse al corriente de pago de las deudas vencidas, por caducidad de la acción; y en cuanto al fondo, por no existir norma en los estatutos que exima específicamente de contribuir a los locales de los gastos de portería. La resolución del recurso exigirá partir del análisis de las cuestiones impeditivas del pronunciamiento de fondo.

SEGUNDO.- Como primer motivo, invoca la recurrente la excepción de cosa juzgada en virtud del art. 222 LEC , por entender que entre el presente procedimiento y el Juicio ordinario núm. 327/2010 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº. 2 de Salamanca, concurre la más perfecta identidad real, causal e incluso personal, siendo idéntica la pretensión, y aunque se plantea un objeto diferente, ya decidió sobre la cuestión de fondo, siendo firme su resolución.

Sin embargo, lo cierto es que el procedimiento anterior, si bien se siguió entre las mismas partes de la presente litis, tenía por objeto una reclamación de cuotas comunitarias a instancia de la Comunidad de propietarios ahora demandada, algo muy distinto a la impugnación de un acuerdo comunitario. Además del distinto objeto, la base fáctica enjuiciada en la presente litis consiste en hechos nuevos y distintos a los discutidos en el anterior procedimiento habido entre las partes, en los términos del art. 222.2º LEC . Así aquella reclamación de la deuda con la comunidad procedía de la liquidación del ejercicio 2008-2009, mientras que la impugnación de acuerdos que ahora se actúa se refiere a la aprobación de la liquidación del ejercicio 2009-2010.

Por otra parte, la sentencia que puso fin a aquel procedimiento, de fecha 29 de junio de 2010 del Juzgado de 1ª instancia núm. 2 de Salamanca , estimó la demanda y condenó a Enrique Prieto a satisfacer el saldo deudor pendiente con la Comunidad de propietarios, advirtiendo que el procedimiento adecuado para la impugnación de acuerdos es el declarativo ordinario, y que la parte demandada no había impugnado el acuerdo comunitario que establece el saldo liquidatorio debido por su local, por lo que era liquido y exigible. Y añade que "permitir la oposición en el proceso monitorio con fundamento en la falta de acomodación de los gastos comunitarios a la Ley o a los Estatutos es permitir una vía oblicua o indirecta de impugnación de los acuerdos comunitarios sin seguir el trámite legal y en contravención a la ley". Por tanto, expresamente rechaza el juzgador entrar a conocer del motivo de oposición consistente en la procedencia o no de la contribución por los locales a los gastos de portería, remitiendo acertadamente para ello a la oportuna impugnación de acuerdos, con lo cual no se entró si se juzgó sobre la cuestión que se dilucida en la presente litis, y si bien se hicieron algunas consideraciones al respecto en aquella sentencia, hay que entender que son con carácter obiter dicta . Por todo ello, el motivo ha de ser desestimado.

TERCERO.- Como segundo motivo del recurso, se alega que la actora carece de legitimación para impugnar el acuerdo comunitario, toda vez que no se encontraba al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, cuestión que ya fue invocada como excepción en el escrito de contestación a la demanda.

El art. 18.2 LPH , al establecer quiénes están legitimados para la impugnación de los acuerdos, además que establecer que han de tratarse de propietarios que hayan salvado su voto en la Junta o los ausentes, añade: " Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios ".

Entiende la sentencia recurrida, que concurren tales circunstancias en el demandante, puesto que las deudas reseñadas en la Junta de la Comunidad de propietarios aprobadas en el acuerdo 1º son precisamente las que se impugnan y expresamente se señala que no están devengadas.

Lo cierto es que se constata en el Acta de la Junta de 8 de julio de 2010, que a fecha 30 de junio de 2010 y, en consecuencia, en el momento de celebrarse la Junta y adoptarse el acuerdo impugnado, la actora Enrique Prieto S.A., propietaria del local nº.2 del edificio, resultaba deudora de la comunidad de la cantidad de 24.241,96 euros. Mientras, lo que discute en el presente procedimiento y a lo que hay que entender que se opuso con su voto contrario en dicha Junta, es a su contribución a los gastos de portería, que asciende únicamente a 2.244,31 euros, que es la contribución proporcional de dicho local sobre la nómina y seguros sociales del portero del edificio, en relación a los gastos de la anualidad 2009/2010, dado que es el ejercicio cuya liquidación de cuentas se aprueba (el 17% -cuota de participación- sobre 13.201,85 euros -nómina y seguros sociales portero-). Así se confirma en la propia demanda, dado que al fijar la cuantía del procedimiento, establece la cantidad de 2.403,18 euros, "cantidad en que concretamos el interés discutido en el presente procedimiento correspondiente con el porcentaje de participación de nuestro mandante en los gastos comunes (17%) aplicado al importe total de los gastos de nómina y seguros sociales (respectivamente, 11.024,24 e. y 3.112,10 e.)".

No hay duda de que se trata de una deuda devengada y vencida, a diferencia de lo que considera la sentencia recurrida. Así, en el punto primero del Acta de la Junta General, al referirse a la aprobación de la liquidación de cuentas del ejercicio 2009-2010, periodo 1 de junio de 2009 a 31 de mayo de 2010, se añade: "Dentro de este punto se aprueban los saldos deudores de la comunidad resultantes de la liquidación a fecha 31-05-2010, así como los saldos deudores existentes a fecha 30-06-2010 y que a fecha de la presente junta no están liquidados, cantidades que a continuación se detallan..."; y concluye "se faculta a la Junta de la comunidad para otorgar poderes a favor de abogados y procuradores para la reclamación judicial de los saldos pendientes una vez finalizado el plazo acordado para su regularización y que se establece a fecha del 31-07-2010". Por tanto, se trataba de una deuda vencida y exigible.

Después consta en el acta la aprobación del presupuesto para el nuevo ejercicio y las nuevas cuotas establecidas, señalando que "indicadas cuotas que se devengarán a partir del mes de agosto de 2010 son entregas a cuenta para una posterior liquidación a la finalización del ejercicio de acuerdo con los ingresos y gastos del periodo". Quizás se refiera erróneamente a éstas la sentencia recurrida; pero lo cierto es que existía un importante saldo deudor previo que era exigible, sin que tenga incidencia alguna el concepto al que obedezca tal deuda -se alude en la audiencia previa a la derrama extraordinaria por obras en la fachada- o el hecho de que la mayoría de los propietarios también tengan un saldo deudor con la Comunidad.

Es probable que la impugnación se refiera tanto a la liquidación de cuentas del ejercicio 2009-2010, como a la liquidación del saldo deudor correspondiente a la actora, que en el acuerdo de la Junta queda fijado en 24.241,96 euros. También hay que advertir que si bien ya en la Junta general de 26 de junio 2007 mostró la actora su disconformidad con la participación en los gastos de nómina y seguros sociales del portero, las cuentas se aprobaron sin que fueran impugnadas judicialmente. Tampoco se impugnaron las cuentas de los años siguientes, aprobadas en Juntas de propietarios de fecha 30 de septiembre de 2008 y 30 de junio de 2009, limitándose la ahora actora a oponerse en el procedimiento monitorio-ordinario en el que la cantidad adeudada entonces es reclamada por la Comunidad de propietarios, que concluye por sentencia de 29 de junio de 2010 del Juzgado de 1ª instancia núm. 2 de Salamanca , ya firme, en la que se le condena al pago de la totalidad de la cuantía adeudada. En conclusión, las liquidaciones de cuentas y deudas contraídas en anualidades anteriores o por derramas extraordinarias quedaron firmes, siendo plenamente válidas y eficaces, vinculando y obligando a la actora, sin que pueda proceder ya su impugnación ante la caducidad de los plazos.

El art. 18.2 LPH , dictado con el fin de luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios e impedir que mediante actuaciones de los copropietarios se dilate en el tiempo la obligación de pago, a través de la impugnación de los acuerdos ante los tribunales que imposibilitaría o impediría en gran medida la actuación de la comunidad de hacer frente a la marcha de la misma, establece la imperativa exigencia de la previa consignación o el pago de todas las deudas vencidas en el momento de interposición de la demanda. Es cierto que la parquedad legislativa ha propiciado diversas interpretaciones, doctrinales y jurisprudenciales, sobre aspectos relevantes; alguno de ellos se pone en juego en el presente litigio, pues no resulta claro si la excepción a la regla debe aplicarse o no en supuestos como el presente, en los que lo que pretende impugnarse es precisamente el acuerdo por el que se constituye la deuda, es decir, si el propietario debe pagar lo acordado antes de poder impugnar el acuerdo que establece y reparte el gasto. Pero como señala la Sentencia AP de Asturias de 14 de mayo de 2004 , en ningún caso un acuerdo en el que se aprueban cuentas de un ejercicio anterior, o un presupuesto para el venidero, puede ser considerado acuerdo en el que se haya establecido o alterado una cuota de participación de los referidos en el inciso final del art. 18.2 LPH .

Además, hay que tener en cuenta que al impugnarse las cuentas de un ejercicio concreto, el 2009-2010, no puede ponerse en cuestión el total saldo deudor que puede ser el resultado de la contribución por otros conceptos distintos al de gastos de portería, por derramas extraordinarias o por acuerdos comunitarios de liquidación de ejercicios anteriores, acuerdos que no fueron impugnados en los plazos oportunos, de modo que devinieron vinculantes y obligatorios. Recordamos que la propia actora en la demanda fija la cuantía del procedimiento en 2.403,18 euros, "cantidad en que concretamos el interés discutido en el presente procedimiento", correspondiente al porcentaje en que se considera ha de contribuir en esa anualidad a los gastos de portería. Pero siendo esa la cuantía objeto de discusión, y existiendo una deuda contraída con la comunidad por la contribución por otros conceptos, debía haberse abonado o consignado al menos el resto de la deuda.

El art. 18.2 LPH se refiere claramente al "pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad", siendo indiferente el concepto al que obedecen. Por la documentación de la Comunidad de Propietarios se acredita que la entidad actora no se encontraba al corriente de pago en la Junta. En consecuencia, puesto que la actora no se encontraba al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad en el momento de la Junta, ni acredita haber procedido al abono o a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada en el momento de impugnarse el acuerdo -octubre de 2010-, está privada de legitimación para la impugnación de los acuerdos adoptados.

El incumplimiento del requisito de procedibilidad, conlleva la estimación del motivo del recurso y la desestimación de la demanda de impugnación del acuerdo comunitario por carecer la actora de legitimación para el ejercicio de la acción entablada". Sin que proceda por ello, analizar las demás cuestiones ni entrar en el fondo del asunto.

CUARTO.- Sin necesidad de mayores consideraciones, procede estimar el recurso formulado y revocar la sentencia recurrida, para desestimar la demanda de impugnación de acuerdos interpuesta. Al desestimarse la demanda, las costas causadas en la instancia se imponen a la demandante como parte vencida; sin que proceda hacer imposición respecto a las costas de esta alzada dada la estimación del recurso, todo ello a virtud de lo prevenido en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con devolución a la recurrente del depósito constituido.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Salamanca con fecha 13 de abril de 2011 , en los autos originales de que el presente Rollo dimana, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del edificio de la PLAZA000 Nº. NUM000 - NUM001 , y desestimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de ENRIQUE PRIETO S.A., con imposición de las costas de la instancia a la sociedad demandante, y sin que proceda hacer pronunciamiento sobre las costas de este recurso, con devolución a la recurrente del depósito constituido.

No tifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.