Sentencia Civil Nº 18/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 204/2013 de 17 de Enero de 2014

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 204-A/13

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SENTENCIA NÚM. 18

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrado: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrado: Dª. María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a diecisiete de enero de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Dª. Gabriela , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por la Procuradora Dª. Mercedes Ruiz Manero y dirigida por el Letrado D. Luis María Aisa Cuiral, y como apelada la parte demandada LUBASA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.U., representada por el Procurador D. Jesús Zaragoza Gómez de Ramón con la dirección del Letrado D. Víctor Enrique Romeu Llorens.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alicante, en los referidos autos, tramitados con el núm. 1483/2012, se dictó sentencia con fecha 12 de marzo de 2013 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Que DEBO DESESTIMAR y DESESTIMO la demanda interpuesta por D/ña. Gabriela contra LUBASA DESARROLLOS INMOBILARIOS SAD ABSOLVIENDO a la parte demandada de las pretensiones contra ella formuladas, con expresa imposición de las costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 204/2013, señalándose para votación y fallo el pasado día 8 de enero de 2014, en que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Visitación Pérez Serra.

Fundamentos

PRIMERO.-En el suplico de la demanda que interpuso la ahora apelante se solicitaba, con carácter principal, la condena a la mercantil demandada a reintegrar a dicha parte la suma de 15.400 €, y alternativamente a devolver la cantidad que se considerara oportuna de conformidad con lo estipulado en el contrato de compraventa suscrito por ambas partes, recayendo sentencia desestimatoria de la demanda.

Prescindiendo del interesado relato de lo ocurrido, lo que se constata es la existencia y validez de un contrato de compraventa de vivienda, que se firmó el 27 de septiembre de 2007; que ambas partes cumplieron con sus respectivas obligaciones hasta que a partir de mes de diciembre de 2008 la actora dejó de abonar los plazos que fueron venciendo, sin que pueda asumirse que nos encontramos ante un contrato de adhesión.

En contra de lo sostenido en el recurso, comparte la Sala el criterio que mantiene la sentencia respecto de la inexistencia de incumplimientos del contrato imputables a la vendedora, pero no se llega a la misma conclusión en la interpretación del contrato.

SEGUNDO.-En efecto, la cláusula 9ª del contrato establece consecuencias para ambas partes en caso de incumplimiento, y, como ya se ha adelantado, no existió, en contra de lo que indica, retraso apreciable, ya que estando prevista la entrega de la vivienda en el mes de noviembre de 2009, la licencia de ocupación se emitió, según se admite en el recurso, el 30 de dichos mes y año.

Debe tenerse en consideración que como expone el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia de 14-11-2013 'cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'

No concurre, pues ningún incumplimiento por parte de la vendedora.

TERCERO.-No puede discutirse que, en efecto, la compradora dejó de cumplir el contrato por razones (pérdida del trabajo) que no son trasladables a la vendedora, debiendo resolverse acerca de las consecuencias del mismo.

La cláusula 9º del contrato alude repetidamente a la falta de pago y a sus consecuencias; así indica textualmente que 'La falta de pago por la parte compradora de cualquiera de los plazos antes pactados a sus vencimientos llevará implícita la resolución de este contrato, previo requerimiento de pago ...pudiendo Lubasa, en el caso de que la compradora no atendiere dicho requerimiento, recuperar los inmuebles, en cuyo caso retendrá en concepto de cláusula penal por incumplimiento un importe equivalente al 5% del precio total de la compraventa, más el IVA..el importe de los gastos de gestión de cobro de los recibos'. Esa misma cláusula establece que 'Lo dispuesto en los párrafos anteriores será igualmente de aplicación para el caso de que la compradora resolviese unilateralmente el contrato por causa no imputable a la vendedora...', disponiendo la misma consecuencia, esto es, la opción para la vendedora de exigir el cumplimiento o la rescisión con retención del porcentaje ya citado.

Como supuestos en que se ha declarado la nulidad de una estipulación contractual que ha regulado desproporcionadamente en perjuicio del comprador las consecuencias que lleva aparejadas el incumplimiento de cada parte contractual podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, S.7, de 15 de noviembre de 2000 ; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, S.4, de 20 de diciembre de 2002 y las Sentencias de esta Sala de 9 y 26 de marzo, considerando conveniente por su elocuencia y conexión con el supuesto litigioso transcribir el pasaje siguiente que éstas últimas recogen: ' Pues bien, el desequilibrio entre las prestaciones de las partes y, sobre todo, en lo tocante a las consecuencias del incumplimiento de sus obligaciones deriva de que, mientras si quien incumple es la compradora pierde lo que entregó a cuenta, si es la vendedora la incumplidora basta con que devuelva lo que recibió más los intereses remuneratorios, por lo que no experimenta pérdida económica, ni de otro tipo. El necesario equilibrio contractual exigiría que la vendedora se hubiera comprometido para el caso de incurrir en incumplimiento, a la devolución duplicada de lo percibido, de suerte que la sanción por incumplimiento fuera la misma para ambas partes.

Otra sentencia, esta de la Sección 8ª de la esta Audiencia Provincial, de 30-05-2013, tras reseñar el incumplimiento por los compradores de su obligación de pago del precio, concluye aplicando el art. 1124 del Código Civil que el vendedor tiene derecho a ser indemnizado por la frustración del contrato que se deriva del impago del precio, pero anula la cláusula penal que, en aquel caso, establecía la pérdida de las cantidades entregadas y confirma la decisión del Juzgado de instancia reduciendo a la mitad de esas cantidades la indemnización a percibir.

Por tanto, como en el contrato que nos ocupa se pactó expresamente una indemnización del 5%, no puede confirmarse la sentencia que implica la pérdida íntegra de todo lo pagado, procediendo, en consecuencia, estimar la pretensión formulada con carácter subsidiario, y reducir la cantidad objeto de condena a 6626 euros.

CUARTO.-Aún cuando se acoge la pretensión subsidiaria de la demanda, no proceda efectuar declaración respecto a las costas de ambas instancias, aplicando lo que disponen los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación promovido contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alicante de fecha 12 de marzo de 2013 en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y en su lugar, estimando el pedimento subsidiario de la demanda planteada por doña Gabriela contra Lubasa Desarrollos Inmobiliarios S.A.U., debemos condenar y condenamos a dicha demandada a abonar a la actora la suma de 6626 euros e intereses desde la presentación de la demanda. No se hace declaración respecto a las costas causadas en ambas instancias.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.