Sentencia CIVIL Nº 18/2017, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 135/2016 de 16 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00018/2017

N10250

1- UPAD CIVIL, PASEO DE GARAY N? 3, 30003 MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968229180 Fax: 968229184

002

N.I.G.30039 41 1 2012 0000976

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000135 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de TOTANA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000211 /2012

Recurrente: MONSORA S.L.

Procurador: AGUSTIN RODRIGUEZ MONJE

Abogado: FRANCISCO VALDES ALBISTUR

Recurrido: AYUNTAMIENTO DE MAZARRON

Procurador: JUAN MARIA GALLEGO IGLESIAS

Abogado: DIEGO BARNUEVO RUIZ

SENTENCIA

NÚM. 18/2017

ILMOS. SRES.

DON MIGUEL ANGEL LARROSA AMANTE

Presidente

DON FERNANDO LÓPEZ DEL AMO GONZÁLEZ

DOÑA MARIA PILAR ALONSO SAURA

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, dieciséis de enero de dos mil diecisiete.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se han seguido con el nº 211/12 en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Totana, entre partes, como demandante y en esta alzada apelante MONSORA S.L. representada sucesivamente por los Procuradores D. Bernardo Penalva Riquelme y D. Agustín Rodríguez Monje, y dirigida sucesivamente por los Letrados D. Manuel Díaz Guía y D. Francisco Valdés Albistur, y como demandado y en esta alzada apelado el Ayuntamiento de Mazarrón, representado por el Procurador D. Juan María Gallego Iglesias y dirigido por el Letrado D. Diego Barnuevo Ruiz. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARIA PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado con fecha 27 de octubre de 2015 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'Que debo desestimar la demanda formulada por Monsora S.L. contra El Excmo. Ayuntamiento de Mazarrón, a la vez que se impone a la actora el pago de las costas causadas en el presente procedimiento.- Contra esta resolución cabe formular recurso de apelación en el plazo de 20 días.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, y previos traslado a la parte demandada, que presentó el correspondiente escrito, y emplazamiento de ambas partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 475/16, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada, dictándose auto el día 4 de mayo de 2016 que acuerda no haber lugar a la admisión de la los documentos presentados con el escrito de interposición del recurso de apelación y que se procede a su devolución, auto que fue confirmado por el dictado el día 26 de julio último, que desestimó el recurso de reposición interpuesto contra el mismo por la parte apelante. Por providencia de 26 de octubre de 2016 se señaló para deliberación y votación el día de la fecha.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte demandante ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia, que desestima la demanda, en que interesa la resolución del contrato de compraventa respecto de tres de las parcelas objeto del mismo, siendo compradora la demandante y vendedor el demandado, por incumplimiento de éste, y la condena del mismo a restituir a aquella la suma de 8.228.581, 61 euros, correspondiente al precio que en su día pagó por dichas fincas, y 18.432.502,01 euros en concepto de daños y perjuicios.

En el recurso de apelación se formulan alegaciones con carácter previo sobre los presupuestos fácticos de la controversia , y bajo el título de breve exordio, en que se hace referencia a que en el Registro de la Propiedad no se hizo contar modificación alguna que pudiera afectar a los derechos adquiridos por la demandante en la escritura pública de compraventa otorgada el día 14 de febrero de 2005-, y se invoca la vulneración de los artículos 1254 , 1255 , 1256 y 1258 del Código Civil , aludiendo a la ocultación y silencio del demandado, y a que las declaraciones contractuales efectuadas por éste en el contrato de compraventa, cuya resolución se pretende, no se correspondían con la realidad jurídica de las fincas objeto de la compraventa, puesto que las mismas estaban sometidas a una presumible modificación del Plan Parcial del Sector, y a un acuerdo formal por el que se impedía la viabilidad de cualquier licencia de edificabilidad que se solicitara sobre ellas, siendo un acto doloso, pues de otro modo la demandante posiblemente no hubiera celebrado dicho negocio jurídico, así como que el demandado contradijo la ley y la moral, y las exigencias de la buena fe, debiendo atenderse al día en que se otorgó la escritura pública de compraventa y no diferir dichos incumplimientos a un momento posterior a ésta, añadiendo que la publicación en el BORM no sirve de causa de justificación de la no existencia de incumplimiento contractual imputable al vendedor, y que la afirmación de que implica que la compradora conocía o podía conocer con un mínimo de diligencia las circunstancias administrativas de las parcelas que compraba, y que no obstante quiso seguir adelante con la compra, no se ajusta a derecho, aludiendo a que hasta el momento el Ayuntamiento demandado no ha concedido las licencias de edificabilidad. Seguidamente se invoca la vulneración del artículo 1261 del Código Civil en relación con los artículos 1272 y 1272, y con el artículo 1445 y concordantes del mismo Cuerpo Legal , reiterando que por la parte demandada se ocultaron determinadas características del objeto contractual importantes y trascendentes a efectos de la determinación del mismo a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, aduciendo que también es importante considerar que las parcelas objeto del procedimiento se encontraban afectas a ramblas, hecho de naturaleza jurídica que así mismo fue silenciado y ocultado por el demandado, con mención del documento nº 18 del escrito de contestación a la demanda, del que, afirma , se deduce que las parcelas en cuestión ocupan dominio público correspondiente a la 'Rambla de los Aznares', y que además dicha rambla estaba incluso mal encauzada lo que, se afirma, ha determinado la apertura de un procedimiento administrativo sancionador por la Confederación Hidrográfica del Segura, aludiendo a las circunstancias ocultadas o silenciadas respecto de ésta, refiriéndose al documento 3 del escrito de contestación a la demanda en cuanto a la existencia de canalizaciones, y al contenido del informe pericial emitido por D. Fructuoso . A continuación se alude a la interpretación de las estipulaciones del contrato de compraventa, a la doctrina de los actos propios y al artículo 1282 del Código Civil , destacando hechos que, se alega, tienen trascendencia jurídica que son posteriores a la celebración del acto de juicio en el procedimiento el día 22 de octubre de 2015, aportando los correspondientes documentos, y al documento nº 2 del escrito de contestación a la demanda. Se refiere también a la resolución contractual y la indemnización de daños y perjuicios al amparo de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil , conforme al informe aportado con la demanda como documento nº 13, de D. Ramón . Finalmente se invoca la existencia de error en la valoración de la prueba, sosteniendo la realidad de que sobre los solares adquiridos no puede ser ejecutada una obra, y la imposibilidad de construir por la existencia de una rambla que atraviesa los inmuebles e impide de facto el poder conceder una licencia por el riesgo que entrañaría, y por la negativa de la Confederación Hidrográfica del Segura, con independencia de las cuestiones administrativas y urbanísticas , lo que frustra la finalidad del contrato de compraventa y faculta para su resolución, argumentando sobre todo ello, e interesando la revocación de la sentencia apelada en todos sus pronunciamientos, incluso el de imposición de costas a la demandada, que deberán ser impuestas al Ayuntamiento demandado.

La parte demandada se ha opuesto al recurso de apelación, destacando que la compradora es una sociedad cuya actividad es la promoción inmobiliaria, que se vendieron seis parcelas todas dentro del mismo sector y regidas por el mismo Plan Parcial, y en tres de ellas se completó la edificación solicitando y obteniendo las oportunas licencias, y que la mercantil demandante conocía las circunstancias urbanísticas de las parcelas, así como que el régimen de facultades y derechos de los terrenos nunca se vio alterado, formulando alegaciones al respecto y en relación con las vulneraciones normativas alegadas por la parte apelante, cuya concurrencia niega, aludiendo a que no existe carga sobre las parcelas, a que el procedimiento de modificación del Plan Parcial no llegó a concluirse ,y la suspensión de la licencia de edificación es una medida provisional, y no es absoluta, pues se obtuvieron licencias respecto de tres de las parcelas, y que en la parcela litigiosa para la que se solicitó, se obtuvo por silencia administrativo, refiriéndose en lo relativo a la Rambla de los Aznares, a que no se ha acreditado que afecte a las parcelas de Monsora S.L., ni de qué modo, ni que impida la edificación, refiriéndose a que D. Fructuoso no realizó ningún informe pericial, sino un acta de manifestaciones ante notario, y formulando alegaciones en relación con todo ello, con los documentos aportados con el recurso de apelación, con la indemnización de daños y perjuicios que se pretende, y con la inexistencia de error en la valoración de la prueba, interesando la desestimación del recurso de apelación con imposición de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.-Para la resolución de las cuestiones que se suscitan en esta alzada, sintéticamente expresadas, se ha partir de que son hechos admitidos, y en todo caso corroborados por la prueba practicada, que Monsora S.L. como compradora, concertó con el Ayuntamiento demandado como comprador, la compraventa de seis parcelas, en concreto las parcelas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 y NUM005 , otorgándose la escritura pública de compraventa el día 14 de febrero de 2005, todas ellas sitas en el mismo Polígono 1 del Plan Parcial el Saladillo ( Sedtores B,C,D,F) (Area A05-07) del término municipal de Mazarrón, y de que aquella previa la obtención de las oportunas licencias y autorizaciones, edificó en las parcelas NUM000 , NUM002 y NUM003 con sujeción al planeamiento urbanístico, ejercitándose en la demanda una acción de resolución del contrato de compraventa al amparo del artículo 1124 del Código Civil , por incumplimiento del Ayuntamiento demandado, de su obligación de entrega las parcelas NUM001 a, NUM004 y NUM005 en los términos pactados, por ser inhábiles para el destino convenido, provocando una completa frustración del fin del contrato al no ser edificables, interesando igualmente la indemnización de daños y perjuicios en virtud de lo dispuesto en los 1124 y 1101 del Código Civil.

Con respecto al invocado incumplimiento contractual se alega en la demanda que cuando Monsora S.L. pretendió iniciar la construcción en las tres restantes parcelas vendidas - NUM001 , NUM004 y NUM005 - se puso de manifiesto un grave incumplimiento contractual por parte del Ayuntamiento demandado, consistente en que omitió que a la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa había aprobado la suspensión de licencias, para el sector donde se ubican dichas parcelas, que había iniciado una modificación del plan parcial que afectaba a éstas, así como que estaban afectadas por el curso de una rambla mal encauzada, y que como consecuencia de ello las obras de urbanización que afectan a dichas parcelas están paralizadas y abandonadas desde hace años, de forma que cuando en fecha 27 de septiembre de 2006, continuando con el proceso constructivo ideado con la adquisición de los seis solares, pidió licencia para la construcción en la parcela NUM005 - que tenía asignado un uso terciario turístico en el que resulta compatible la construcción de apartamentos turísticos-, tras el tiempo transcurrido el Ayuntamiento demandado pese a los numerosos requerimientos de Mansora S.L. no ha contestado a dicha solicitud, habiendo tenido conocimiento de la existencia de una Modificación y Refundido del Plan parcial Sector B-C-D-F en el que se ubican las parcelas, y de que en fecha 22 de abril de 2004 se había suspendido la concesión de licencias, circunstancias que hacen inservibles la citadas parcelas para el uso pretendido que es su edificación, existiendo un grave incumplimiento del Ayuntamiento demandado de su obligación de garantizar el cumplimiento de las condiciones en que las parcelas fueron transmitidas, de su obligación de entrega.

TERCERO.- Establecido lo anterior, y teniendo en cuenta que al interesarse la resolución del contrato de compraventa concertado entre las partes, se admite y no se cuestiona su validez, en primer lugar, en relación con las incidencias urbanísticas que afectaron a las parcelas objeto de la demanda, se ha de constatar inicialmente que en la escritura de compraventa otorgada el día 14 de febrero de 2005 se describen las parcelas NUM001 y NUM004 como Urbanas, edificables de uso residencial, y la parcela NUM005 a como urbana, parcela de uso terciario turístico, todas ellas sitas en el Polígono NUM006 , Plan Parcial El Saladillo, Sectores B,C,D, F , Área A05-07 (El Saladillo), y que efectivamente antes de otorgarse ésta, la Junta de Gobierno Local aprobó inicialmente el día 16 de julio de 2004 el Proyecto de Modificación Puntual Nº1 y Refundido del Plan Parcial del Sector B.C.D,F del área A05-07 del PGOU, presentado en nombre y representación de otra marcanitil, lo que se publicó en el BORM de 17 de agosto de 2004, así como que previamente, el día 22 de abril de 2004, la misma Junta de Gobierno acordó la suspensión voluntaria de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición en dicho Sector y Área A-O5-07 lo que se publicó en el BORM de 16 de agosto de 2004, si bien conforme a la sentencia apelada, dichas actuaciones del Ayuntamiento demandado no constituyen incumplimiento esencial de su obligación principal de entrega de las parcelas conforme a los pactado y, en definitiva, y no cabe apreciar que las parcelas entregadas a Monsora S.L. no se ajustan a las que fueron objeto de la compraventa y son inhábiles para edificar.

Al respecto, ha de tenerse en cuenta que la compraventa quedó perfeccionada por el consentimiento de las partes compradora y vendedora, conforme a los artículos 1445 y 1450 del Código Civil , y que los referidos aprobación inicial del Proyecto de Modificación del Plan Parcial del Sector en que se encuentran las parcelas y la suspensión de licencias, no adquirieron un alcance definitivo, ya que no se aprobó aquél, y la suspensión de las licencias es temporal, de forma que, de acuerdo con el resultado de la prueba documental aportada por la parte demandada, no fueron obstáculo para que se concedieran las licencias de construcción en la parcela NUM003 -solicitada por escrito presentado el día 17 de junio de 2005, y concedida por Acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 2 de diciembre de 2005 para 60 viviendas unifamiliares-, parcela NUM002 - solicitada por escrito presentado el 19 de julio de 2005 y concedida para 53 viviendas unifamiliares por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 18 de mayo de 2007-, y NUM000 -solicitada el día 6 de mayo de 2005 y concedida por acuerdo de la misma Junta de 8 de julio de 2005 para 52 viviendas unifamiliares-, ni en todo caso queda acreditado que dichos proyectos de modificación y suspensión de licencias afectasen a la edificación en las parcelas litigiosas, pues conforme se desprende de la prueba documental y del informe portado con la demanda como documento nº 13 no se solicitó licencia de construcción en relación con las parcelas NUM001 y NUM004 , sino que únicamente se realizó un anteproyecto y trabajos previos, y sólo se solicitó licencia de obras respecto de la parcela NUM005 , el día 29 de septiembre de 2006, presentado posteriormente Monsora S.L. -el día 10 de agosto de 2007- una modificación del proyecto para construir 170 apartamentos turísticos y piscina, y constando la emisión de informe técnico favorable a la concesión de la licencia de obra fecha 21 de noviembre de 2007, por lo que no puede enlazarse la no edificabilidad en las parcelas litigiosas con la inhabilidad de éstas debido a las citadas actuaciones urbanísticas, sin que, por otra parte, quepa desconocer que, al margen del contenido que resultaba del Registro de la Propiedad, se dio la debida publicidad al acuerdo de modificación del Plan Parcial y a la suspensión de las licencias con anterioridad a la compraventa, actuaciones que no constituyen cargas o gravámenes para las parcelas, y que se ajusta a las reglas de la lógica y de la experiencia la apreciación de la sentencia apelada en el sentido de que Monsora S.L. conocía o en todo caso pudo conocer la existencia de dichas actuaciones administrativas con la diligencia propia de una mercantil que, según se alega en la demanda, dedica su actividad mercantil a la promoción y construcción inmobiliaria, lo que, además, no se concilia con la ocultación que se alega de dichas circunstancias por el Ayuntamiento demandado, así como que en la escritura de compraventa no se establece un plazo determinado para edificar como esencial o como condición determinante para la adquisición de las parcelas, por lo que cuando la demandante interesó la resolución del contrato de compraventa mediante escrito que presentó en el Ayuntamiento demandado el día 8 de noviembre de 2011 para la resolución de la compraventa, no concurría causa que la justificase.

CUARTO.- En relación con la afectación de las parcelas por la Rambla de los Aznares, no ha quedado acreditada, ya que, conforme se opuso por la parte demandada, la parte demandante no ha precisado debidamente la afectación que genéricamente se invoca, ni en todo caso ha quedado probada una afectación que determine la inhabilidad que se alega de las parcelas, ya que en el informe que se aporta con la demanda como documentos nº 13, se dice que en la fecha de la transmisión las parcelas objeto del informe estaban afectadas por el curso de una rambla mal encauzada parte de las parcelas, además de existir tubos de enormes dimensiones que atraviesan parte de las parcelas reseñadas que son necesarias para evacuar aguas pluviales a otras ramblas vecinas , sin que se precise la parte concreta de las parcelas que se dice afectada y el alcance de la afectación, que no resultan con la evidencia necesaria de la prueba testifical, ni de la documental, pues en el documento nº 18 de la demanda se alude a construcciones que ocupan el dominio público hidráulico correspondiente a dicha Rambla, dado que el cauce está completamente desnaturalizado y no se ha realizado el deslinde del mismo y únicamente se puede indicar de forma aproximada el trazado del cauce, y de la resolución de la Confederación Hidrográfica del Segura de fecha 8 de marzo de 2016 aportada al rollo de apelación -de la que en definitiva se dio traslado a la demandante y que se admite al amparo del artículo 271.2 L.E.Civil -, se desprende que existió un expediente sancionador leve por obras de canalización en la zona de dominio público hidráulico de la rambla de los Aznares mediante tres tuberías sin la preceptiva autorización administrativa, que finalizó por resolución de fecha 21 de octubre de 2005 con una sanción económica y la obligación de reponer las cosas a su estado anterior, obras ejecutadas por Justo y Manoli S.L. -que según se indica en el documento 3 del escrito de contestación a la demanda era propietaria mayoritaria de terrenos incluidos en el ámbito de actuación-, obras distintas de las sancionadas en esta posterior resolución, consistentes en la ocupación por la misma mercantil de zonas de dominio público hidráulico, imponiéndose a ésta y al Ayuntamiento demandado una sanción pecuniaria, y ordenando la reposición del terreno a su estado anterior o la adopción de solución técnica equivalente debidamente autorizada por el Organismo de Cuenca, con la advertencia de que en su caso se procedería a la ejecución forzosa, por lo que, además, en ningún caso se trata de obras consolidadas y definitivas.

Finalmente, en cuanto a la paralización de la urbanización no constituye incumplimiento que justifique la resolución de la compraventa, ya que no impide la edificación, y de hecho en el condicionado del informe favorable a la concesión de licencia de edificación de la parcela NUM005 , se establece la ejecución de obras de urbanización complementarias a las obras de edificación, además de que ha quedado acreditada la realización de fases de viviendas por Monsora S.L. en las otras tres parcelas que adquirió en el mismo Polígono y Sector, por lo que no se aprecian las vulneraciones normativas y el error de la apreciación de la prueba que se alegan por la parte apelante, y ha de desestimarse el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada ( artículo 398 L.E. Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por MONSORA S.L. representada el Procurador D. Agustín Rodríguez Monje contra la sentencia dictada el día veintisiete de octubre de dos mil quince por el Juzgado nº 3 de Totana en autos de juicio ordinario nº 211/12, debemos confirmar y confirmamos la misma imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Desestimándose el recurso de apelación se acuerda la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará por quien corresponda el destino pertinente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, y, en su caso conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, a interponer ante esta sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia en el plazo de veinte días siguientes a su notificación mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el depósito de la cantidad de 50 Eur., salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial , así como la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Llévese certificación de esta sentencia al Rollo de Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.