Sentencia CIVIL Nº 18/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 252/2018 de 21 de Enero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 252/2018 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1004/2016
Parte recurrente/Solicitante: María Antonieta , Casiano
Procurador/a: Manuel Oliva Vega, Manuel Oliva Vega
Abogado/a:
Parte recurrida: Cirilo , Adriana
Procurador/a: Eva Maria Viudez Castro
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 18/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Mireia Rios Enrich
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 21 de enero de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 28 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1004/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Manuel Oliva Vega en nombre y representación de María Antonieta , Casiano , DIRECCION000 CB Y OCASO,S.A. contra Sentencia - 13/07/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eva Maria Viudez Castro, en nombre y representación de Cirilo Y Adriana .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo estimar y estimo sustancialmente la demanda interpuesta en fecha 14 de septiembre de 2.016 por el Procurador de los Tribunales EVA MARIA VIUDEZ CASTRO en nombre y representación de Cirilo y Adriana contra DIRECCION000 CB, María Antonieta Y Casiano y Debo condenar a los demandados al pago a los actores del total importe de CUATRO MIL NOVECIENTOS DOCE EUROS CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS DE EURO (4.912,82 €) de principal, más intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial con la expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta en fecha 14 de septiembre de 2.016 por el Procurador de los Tribunales EVA MARIA VIUDEZ CASTRO en nombre y representación de Cirilo y Adriana contra OCASO, SOCIEDAD ANONIMA, COMPAÑIA DE SEGUROS Y REASEGUROS con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

TERCERO El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- Los actores, Dª Adriana y D. Cirilo , ejercitan acción frente a Dª María Antonieta , D. Casiano , DIRECCION000 CB y Ocaso SA de seguros en reclamación de 8.102,36 euros.

Dicen los actores que fueron arrendatarios de la vivienda sita en Mataró, Camí de la DIRECCION001 , NUM000 , NUM001 , en virtud de contrato celebrado con la comunidad de bienes demandada el 20 de marzo de 2013.

Añaden que en marzo de 2014 y febrero de 2015 aparecieron unas manchas de humedad en el dormitorio que da a la fachada lateral noreste del inmueble, procediendo los actores a su limpieza. Pero en junio de 2015 resultó afectada la ropa del interior del armario, el somier y varios efectos ubicados en la habitación, con aparición de manchas de moho.

El 3 de julio de 2015 la actora comunicó al administrador de la propiedad la existencia del problema, y ante su falta de respuesta, el 20 de julio envió un e-mail al administrador, Finques Pous explicando el problema, que a la sazón afectaba a dos habitaciones, y detallando los perjuicios que se le seguían como consecuencia de la situación.

El 4 de agosto se remitió nuevo correo electrónico, y el día 5 siguiente el administrador respondió en el sentido de que habían dado parte a la aseguradora, y al día siguiente la actora ya tiene noticia de que el perito de la aseguradora de la propiedad manifiesta que la compañía no se hace cargo del siniestro al tratarse de un problema de humedades por condensación.

A lo largo del mes de agosto se suceden las comunicaciones entre administrador y arrendatarios, con informaciones variadas en relación con la causa de las humedades, poniéndose de relieve la falta de aislamiento de los parámetros exteriores.

En septiembre se realizan varias reuniones y surge la eventual responsabilidad de la comunidad de propietarios, al tratarse de un problema de falta de aislamiento del inmueble. Por parte de los actores se reclama la indemnización de los perjuicios que vienen padeciendo y los daños sufridos, y la propiedad rechaza cualquier indemnización así como bonificar el precio del alquiler como consecuencia de la inutilización de dos de las habitaciones del piso.

El 8 de octubre de 2015 el perito de la aseguradora de la comunidad de propietarios realiza una visita y en su informe concluye afirmando que la causa fundamental de las humedades es la falta de ventilación adecuada, aunque admite que hay pequeñas filtraciones en el marco de las ventanas de la fachada noreste, debiéndose ello al mal estado del sellado de las ventanas. De ese informe no tuvo conocimiento la parte hasta el 4 de diciembre.

No estando de acuerdo la actora con dicho informe, encargó otro al arquitecto Sr. Teodoro , que concluye confirmando la existencia de filtraciones del exterior, así como la existencia de un problema de condensación de difícil solución sin afectar a la fachada del inmueble.

Con este informe en la mano, tuvo lugar nueva reunión con el administrador el 14 de diciembre, negándose la propiedad a adoptar medida alguna encaminada a la evitación de la condensación, así como a abonar indemnización de clase alguna, admitiendo únicamente insistir ante la comunidad de propietarios para que procediera a la reparación de las filtraciones.

A la vista de lo anterior, el 29 de diciembre, los arrendatarios remiten burofax a la propiedad a fin de que proceda a la realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al fin convenido y a indemnizar en los perjuicios sufridos, y ante la falta de respuesta favorable de la propiedad, los arrendatarios envían nuevo burofax el 26 de febrero de 2016 comunicando que el siguiente 31 de marzo procederían a entregar las llaves de la vivienda.

Se produce la entrega de la posesión y se devuelve la fianza por parte de la propiedad.

Como consecuencia de todo lo expuesto, se formula la demanda origen de este proceso, con la cuantificación de perjuicios indicada al principio de esta resolución.

2.- La compañía aseguradora Ocaso SA opone su falta de legitimación pasiva al no cubrir la responsabilidad contractual, sino sólo la extracontractual. Su alegación es acogida por la sentencia apelada, y la parte actora se aquieta ante tal pronunciamiento, por lo que, a efectos de este recurso, dicha aseguradora no tiene interés alguno en el mismo.

3.- D. Casiano y Dª María Antonieta , integrantes de la comunidad de bienes DIRECCION000 CB, se oponen a la pretensión de los actores y oponen su falta de legitimación, alegando que las únicas causas detectadas como origen de los daños denunciados son las filtraciones de la fachada (responsabilidad de la comunidad) y la falta de ventilación adecuada (responsabilidad de la propia parte actora, ocupante del piso).

Añaden que la vivienda ha estado arrendada en otras ocasiones y que nunca ha presentado problemas de condensación, al igual que ocurre con el resto de pisos del inmueble.

Por otra parte, pone de relieve la demandada que los arrendatarios no pusieron en conocimiento de la propiedad la existencia de problemas hasta mucho tiempo después de que aparecieran los mismos. Son, dice la demandada, los actores los que han incumplido, así, el contrato, lo que les impide reclamar nada.

Desde otro punto de vista, opone la excepción de defecto de litisconsorcio pasivo necesario, al no ser demandada la comunidad de propietario.

Y en cuanto a los hechos descritos por la actora, niega tener noticia anterior al 20 de julio de 2015 de la existencia de problemas, rechaza que el administrador admitiera la existencia previa de este tipo de problemas, destaca que de las propias alegaciones de los actores se desprende que la causa de los problemas viene dada por la falta de ventilación y la filtración de la fachada, incluso por manifestaciones de su perito Sr.

Teodoro , que afirma que la humedad en la pared afectada es despreciable.

Además, dicen los demandados, se omite toda referencia por la actora a la reparación y sellado de las filtraciones de la fachada, por parte de la comunidad.

Finalmente, se rechaza la reclamación por excesiva, en cualquier caso, y por inexistente el daño moral.



SEGUNDO.- Decisión del juez de la primera instancia y recurso.

1.- La sentencia apelada absuelve a la aseguradora demandada, con costas a la actora, y condena a los demás demandados al pago de la cantidad de 4.912,82 euros con imposición de costas a éstos.

2.- Los condenados recurren la sentencia apelada pidiendo su absolución al considerar que son ajenos a la producción de los perjuicios que reclama la parte actora. Según todas las periciales, la causa de los daños o es la condensación por falta de ventilación, o las filtraciones por un mal sellado de las ventanas de la fachada, elementos comunitarios.

En cuanto a lo primero, señalan los apelantes que hicieron lo que procedía: una vez justificada la existencia de filtraciones, reclamar a la comunidad de propietarios, que, por cierto, procedió a efectuar la reparación correspondiente. En cuanto a lo segundo, la condensación se combate con una adecuada ventilación, responsabilidad del arrendatario.

En cuanto a las costas, entiende que en ningún caso deben imponérseles, al haber sido estimado la demanda en parte.



TERCERO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- La acción que se ejercita por la parte actora descansa, esencialmente, en el artículo 21 Lau , y en su incumplimiento por parte de la propiedad al no realizar las obras de conservación necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Esa obligación de realizar obras de conservación por parte del arrendador exige dar respuesta a varias cuestiones: a) alcance de las expresiones 'reparar' y 'conservar'. El objeto arrendado.

b) responsabilidad del arrendador por actos u omisiones de terceros.

c) determinación de la causa o causas de las humedades.

2.- La palabra 'reparar' significa, en la acepción que interesa, 'Arreglar algo que está roto o estropeado.', y 'conservar' significa 'Mantener o cuidar de la permanencia o integridad de algo o de alguien'.

Este inicial análisis gramatical nos conduce a una conclusión clara: la reparación o conservación vienen referidas a cosas preexistentes. No se puede reparar una cosa que antes no existía, ni conservar algo que no había. Anticipándonos a lo que después analizaremos con las periciales, no se puede reparar ni conservar una cámara de aire en la fachada que no ha existido nunca, ni una lámina antihumedad en el interior, que tampoco ha existido.

En este sentido es necesario destacar que los bienes inmuebles son objetos de larga duración, por su propia naturaleza. Que a lo largo de los años la tecnología ha evolucionado, se han descubierto y aplicado a la construcción nuevos materiales, y se ha elevado el listón del concepto 'habitabilidad' es una obviedad.

Por eso, para delimitar el alcance de los términos 'reparar' y 'conservar', hay que ponerlos en relación con lo que es el objeto arrendado: una vivienda con unas características técnicas concretas, que fácilmente pueden resultar alejadas de las que son exigibles en el momento presente.

Y por eso, no se puede exigir al arrendador que introduzca en la vivienda mejoras que hoy son exigibles en una construcción nueva, pero que no lo eran al tiempo de construcción de la vivienda arrendada. De hecho, no tenemos ningún elemento para dudar que la vivienda de autos tiene la correspondiente cédula de habitabilidad, que la hace apta para la ocupación humana como vivienda, sin perjuicio de que, por ejemplo, su falta de aislamiento térmico no fuera admisible en una obra nueva actual.

Resumiendo, a un edificio construido en 1974, como el de autos, no le son exigibles los mismos requisitos técnicos que a uno construido en 2018.

3.- La segunda cuestión que nos plantea el artículo 21 Lau es el del alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador. El mismo artículo dice que 'La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.' Es decir, la reparación alcanzará todo lo necesario para dejar el elemento de que se trate en perfecto estado, sin más límite económico que el señalado en el precepto: la destrucción de la vivienda.

Pero, siempre, sin salir del concepto antes indicado del término 'reparar'.

La determinación del alcance de la obligación de reparar tiene otros límites distintos del indicado por la propia ley y al que acabamos de referirnos. En lo que interesa aquí y ahora, al ser objeto directo de recurso, es necesario aclarar si el arrendador, en tanto que tal, responde frente al arrendatario de aquellas consecuencias lesivas que derivan de la actuación de terceros, como la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.

La cuestión ha sido resuelta por la jurisprudencia, y concretamente la STS 596/11, 29 febrero 2012 , dice: ' No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

A) El artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994 , de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 ]).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964 , en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: 'no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado'. ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 ).

B) Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.

C) El motivo primero, y pese a fundamentarse en la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, va a ser estudiado únicamente desde la vertiente de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que existe sobre el objeto litigioso doctrina jurisprudencial que tiene como consecuencia la superación de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en dicha materia.

Pues bien, la aplicación de la doctrina jurisprudencial citada al caso examinado exige su estimación.

Efectivamente constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos. Por lo anterior, el motivo ha de estimarse.' La claridad de la doctrina precedente, así como la similitud del supuesto fáctico con el que nos ocupa, exime al tribunal que ahora resuelve de utilizar más razonamientos para concluir afirmando que ante un problema de naturaleza comunitaria, el arrendador no es responsable frente al arrendatario.

Lo que sí soporta el arrendador es la obligación de llevar a cabo los actos necesarios para solucionar el problema; así, ponerlo en conocimiento de la comunidad y exigir a ésta la reparación.

Por lo tanto, y en función de lo que resulte de las periciales, si la causa de los problemas es imputable a la comunidad, el arrendador carece de legitimación para soportar esta demanda.

4.- Tras las anteriores consideraciones, hemos de acudir a la prueba practicada en relación con la determinación de la causa de los daños sufridos por la actora.

El perito Sr. Victor Manuel , a solicitud de la comunidad de propietarios, emite informe del que resulta que las humedades que aprecia tienen como causa la condensación. Señala que el edificio no cuenta con aislamiento térmico en las fachadas, que no se han detectado este tipo de humedades en otros departamentos del inmueble (no olvidemos que este perito actúa a instancia de la comunidad) y que el tipo de calefacción es no húmeda, y por eso concluye que el vapor de agua que se condensa procede de los baños y cocina, del propio cuerpo humano (calor y sudor), insuficiente ventilación del piso, especialmente debido al mal funcionamiento de la ventilación permanente del baño debido a la incorporación de un extractor mecánico, y a la humedad ambiental, sobre todo en invierno.

Todo esto, dice, conduce a la necesidad de una mejor ventilación permanente del piso.

Además, dice el perito de la comunidad, se detectan filtraciones de agua por defectuoso sellado de las ventanas.

El perito Sr. Teodoro , a instancia de los actores, emite informe en el que, tras unos cálculos teóricos, concluye que hay que localizar y solucionar la filtración de agua de exterior, y en cuanto a la condensación, que hay que colocar una capa impermeable al vapor de agua por el interior de la vivienda, así como un asilamiento térmico en el exterior.

Finalmente, el perito Sr. Anton , a instancia de la parte demandada, pone de relieve: a) que según los otros peritos, las filtraciones de la pared, y la deficiente ventilación son causa de las humedades; b) que a ello ha ayudado el hecho de que el inmueble carece de aislamiento por cámara de aire en la fachada; c) que por la comunidad se ha procedido a sellar las fisuras y a impermeabilizar la fachada mediante un hidrofugante transparente para no alterar la estética de la misma; d) que la vivienda de autos, que está de nuevo alquilada, no presenta problema alguno de humedades.

5.- Pues bien, concluyendo a la vista de la unánime opinión de los diversos peritos, no cabe sino estimar el recurso pues el problema de condensación, que puede agravarse por la falta de aislamiento térmico global del inmueble, no depende de la voluntad del arrendador. El edificio fue construido con unas características, y con las mismas fue alquilado. Según parece, ni antes ni después de la ocupación por los actores hubo problemas de humedades, aunque éste no es un dato contrastado.

Las características técnicas del piso son las que son, y si las mismas exigen una mayor ventilación, es responsabilidad del inquilino llevarla a cabo.

En cuanto a las fisuras, son responsabilidad de la comunidad, como nadie discute, por lo que, de acuerdo con lo expuesto, no cabe reclamarlas al arrendador.

En consecuencia, pues, debemos estimar el recurso, desestimar la demanda e imponer las costas de la primera instancia a la parte actora que ve desestimadas todas sus pretensiones.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª María Antonieta y D. Casiano frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 1004/16 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mataró, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que desestimando la demanda interpuesta por D. Cirilo y Dª Adriana debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a los demandados de la pretensión frente a ellos deducida, con imposición a la parte actora de las costas de la primera instancia, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.