Sentencia CIVIL Nº 18/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 978/2018 de 24 de Enero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0802242120170056328

Recurso de apelación 978/2018 -B

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Berga

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 131/2017

Parte recurrente/Solicitante: PIRENAICA DE GESTIÓ IMMOBILIÀRIA,S.L.

Procurador/a: Faustino Igualador Peco

Abogado/a:

Parte recurrida: SALVANS 2005,SL.

Procurador/a: Sergio Rubio Carrera

Abogado/a: Francesc Xavier Liñan Sole

SENTENCIA Nº 18/2020

Barcelona, 24 de enero de 2020.

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª. Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Mª. Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA-FOGEDA y Doña Isabel Adela GARCÍA DE LA TORRE FERNÁNDEZ,actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 978/18,interpuesto contra la sentencia dictada el día 1 de octubre de 2018 en el procedimiento nº 131/17, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Berga en el que es recurrente PIRENICA DE GESTIÓ INMOBILIÀRIA, S.L.y apelada SALVANS 2005, S.L.,y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Gorgas Pujol, DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO EL CONTRATOde promesa de compraventa suscrito por las partes en fecha 20 de julio de 2007, y en su consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENOa la entidad Pirenaica de Gestio Inmobiliaria, S.L a abonar a la actora la cantidad de 118.400 euros,así como los interesesmoratorios del artículo 1108 del Código Civil devengados por el principal desde la fecha de interpelación judicial hasta la fecha de esta resolución, y los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta Sentencia hasta el completo pago.

Todo ello con expresa condena en costasa la parte demandada.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Doña Mª. Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de la mercantil Salvans SL planteó demanda de juicio ordinario contra la entidad Pirenaica de Gestió Inmobiliària SL, en la que expuso que en fecha 20 de julio de 2007 las ahora litigantes habían suscrito un contrato de promesa de compraventa de la vivienda sita en la calle Industria número 6, piso segundo, puerta segunda, y plaza de parking, de la localidad de Avià, por precio de 192.925,00 euros, de los que se abonaron a cuenta 118.400,00euros, con el compromiso por parte de la demandada de finalizar las obras en el segundo semestre del año 2008 y de otorgar posteriormente escritura pública de compraventa.

Refiere la parte actora que la entrega de la vivienda no se pudo efectuar porque la demandada la había gravado con una hipoteca que superaba la cifra pendiente de abono, sin que pese al tiempo transcurrido se cancelara o redujera la referida hipoteca, deviniendo imposible el cumplimiento, por lo que solicitó la resolución de la promesa de compraventa y la condena a la entidad demandada a devolver la suma entregada a cuenta del total precio con los intereses devengados desde la fecha del pago (20 de julio de 2007).

II.- La parte demandada se opuso a la demanda por considerar que la escritura de compraventa no se había otorgado debido a que la parte actora incumplió el acuerdo de elevar a público el convenio concertado con el Ayuntamiento para colocar aperturas en la pared que lindaba con finca de su propiedad a pesar de que no estaba en el proyecto de obra, así como que debía aplicarse la doctrina derivada de la cláusula rebus sic stantibus, en atención a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades para acceder a los préstamos hipotecarios.

La parte demandada formuló demanda reconvencional en la que peticionó el cumplimiento del contrato, en base a la consideración de que la vivienda había sido preparada en exclusivo interés de la actora, al proceder a la apertura de una ventana con vistas a una finca propiedad de la referida parte demandante, o con carácter subsidiario, que se condenara a la demandada en reconvención a los daños y perjuicios derivados de las modificaciones técnicas de la vivienda efectuadas a su instancia.

La demandada en reconvención se opuso a la reclamación con los argumentos que obran en autos y que en esencia negaban que fuera propietaria de la finca colindante y que hubiera contraído alguna otra obligación distinta de la de abonar la totalidad del precio, reiterando el incumplimiento de la demandada por haber gravado la finca.

III.- La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda en base al contrato de promesa de venta suscrito por las litigantes y desestimó la demanda reconvencional por considerar no probado que hubiera mediado incumplimiento previo de la entidad compradora, si bien determinó que el cómputo del interés de demora debía efectuarse desde la fecha de presentación de la demanda.

IV.- Frente a la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada y actora reconvencional que denunció errónea valoración de la prueba, insistiendo en que la construcción de la ventana se había efectuado a petición de la otra parte, y que la resolución del contrato provocaría la imposibilidad de obtener la licencia de ocupación y la cédula de habitabilidad, por lo que la excepción de incumplimiento contractual era imputable a la entidad actora, y que la tardía actuación del comprador exigía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en atención a la restricción del crédito provocada por la crisis económica.

SEGUNDO.- Acción de resolución contractual. Análisis de los hechos.

I.- La acción de resolución contractual ha sido definida por la doctrina como la facultad o remedio que, con carácter principal o genérico, otorga la ley en las obligaciones recíprocas para que la parte cumplidora pueda resolver el contrato cuando se produzca el incumplimiento de la otra parte.

Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, para que tenga lugar la resolución de un contrato bilateral por incumplimiento de una de las partes, se precisa la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) Reciprocidad de las obligaciones

b) Inejecución de una o varias de las obligaciones contractuales.

c) Previo cumplimiento por el demandante.

d) Existencia en el deudor demandado de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento o aparición de un hecho que de modo definitivo e irreformable lo impida.

Sirve de ejemplo del expresado criterio jurisprudencial, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2019 que con cita de resoluciones anteriores, reitera que la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 Cc), se viene interpretando 'en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato'.

II.- Del examen de los hechos resulta acreditado que a fecha 20 de julio de 2007, la mercantil Pirenaica de Gestió Inmobiliaria estaba construyendo un edificio en el solar existente en la calle Industria número 6 de la localidad de Avià, y que en la indicada fecha, las ahora litigantes suscribieron un contrato de promesa de compraventa de la vivienda situada en la planta segunda, puerta segunda, dúplex y de una plaza de aparcamiento, que la promotora se comprometió a tener concluida durante el segundo semestre del año 2008, y a otorgar la escritura de compraventa transcurridos sesenta días desde la fecha de suscripción del certificado final de obra.

Está documentado y no ha sido discutido, que el precio de la venta se estableció en la cantidad de 192.925,00 euros y que la parte compradora satisfizo la suma total de 118.400,00 euros mediante la entrega de un cheque bancario emitido el día 30 de julio de 2007.

También se reconoce por ambas partes que la obra finalizó en la fecha convenida, si bien ninguna de las litigantes da razón suficiente que explique el hecho de que no mediara ningún requerimiento fehaciente para exigir el otorgamiento de la correspondiente escritura, argumentando la entidad actora que la escritura no pudo otorgarse porque la demandada, con posterioridad al contrato, había gravado la vivienda con un préstamo hipotecario superior al valor de la referida vivienda, lo que suponía un incumplimiento contractual grave justificativo de la resolución.

Esta la alegación debe ser matizada porque del examen de la nota registral aportada por la propia entidad demandante, resulta acreditado que la finca matriz sobre la que se edificó el inmueble de autos ya se hallaba gravada con una hipoteca, y que mediante escritura de fecha 19 de noviembre de 2008 tan solo se distribuyó la carga hipotecaria correspondiente a cada uno de los elementos privativos construidos, de modo que a la vivienda de autos se le atribuyó una carga que en concepto de principal alcanzaba la suma de 139.478,11 euros, en todo caso inferior al precio de la venta fijada en 192.925,00 euros. Es cierto que el crédito indicado fue ampliado en fecha 19 de enero de 2011, hasta un total de 159.094,76 euros, pero ya habían transcurrido más de dos años desde el cumplimiento del plazo para la entrega de la finca, además de que el gravamen resultante seguía siendo inferior al precio de venta pactado.

Por consiguiente, la ampliación del gravamen hipotecario sobre la finca que la entidad actora se había comprometido a adquirir una vez finalizada su construcción no sería, en sí mismo, motivo del incumplimiento contractual denunciado en la demanda, porque el expresado gravamen hipotecario permitía igualmente el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, para cuya efectividad y pleno respeto al contrato de 20 de julio de 2007, tan solo era preciso que por la parte vendedora se cancelara la carga hipotecaria, bien en su totalidad, bien únicamente en la cantidad necesaria para que la carga subsistente no superara la suma pendiente de pago de 74.525,00 euros.

III.- Así las cosas, si la entidad demandada estaba en condiciones de entregar la vivienda libre del exceso de gravamen debió acreditar la cancelación de la carga u ofrecer garantías de que se iba a efectuar, y no tan solo y únicamente ofrecer la suscripción de la escritura de compraventa, por lo que la constitución del gravamen expresado unido al hecho de su no cancelación antes de la demanda o en el curso de la presente litis, ha de considerarse una actuación incumplidora de entidad suficiente para determinar la frustración del contrato.

TERCERO.- Análisis de la demanda reconvencional. Cláusula rebus sic stantibus

I.- En coherencia con lo explicado anteriormente, la demanda reconvencional no podía prosperar puesto que la conducta de la entidad demandada al no cancelar la carga que grava la vivienda por una cifra superior a la parte del precio pendiente de pago por la compradora impide la viabilidad de la expresa acción reconvencional.

Conviene insistir en que la reconviniente no ha acreditado que esté en condiciones de cumplir ella misma con su parte de la obligación, de modo que de admitirse su pretensión y de condenar a la compradora y demandada en reconvención al otorgamiento de la escritura de compraventa, la expresada condena de hacer podría verse frustrada porque la parte vendedora no estuviese en condiciones de efectuar la entrega en la forma indicada.

En consecuencia, la demanda reconvencional fue correctamente desestimada porque la actora reconvencional no acreditó haber cumplido con su obligación para asegurar la efectividad del otorgamiento de la escritura ni que estuviera en situación de hacerlo tras la condena que solicita.

Por otro lado, tampoco es procedente la condena a una indemnización de daños y perjuicios por obras específicas efectuadas a instancias de la actora, ante la evidente falta de prueba de su existencia y de que, aún en el caso de existir, se tratara de obras inútiles o irreversibles.

II.- La parte apelante insiste en la mención a la cláusula rebus sic stantibus,suponemos que para justificar la ampliación del gravamen sobre la vivienda a cuya adquisición se había comprometido la entidad actora.

El argumento no puede ser compartido porque la parte no justifica las razones que le impidieron requerir a la contraparte el otorgamiento de la escritura de venta antes de proceder al incremento de la carga hipotecaria, y porque en cualquier caso, la jurisprudencia ha expresado reiteradamente que las dificultades de financiación no permiten, con carácter general, la liberación de las obligaciones contraídas.

Sirve de ejemplo la Sentencia número 447/2017 dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en la que, tras reseñar resoluciones anteriores, concluye en los siguientes términos:

"En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.

Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación".

CUARTO.- Conclusión

En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso y la íntegra confirmación de la resolución de instancia.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Pirenaica de Gestió Inmobiliaria SL contra la sentencia de 1 de octubre de 2018 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 1 de Berga que confirmamos siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia las indicadas Magistradas integrantes de este Tribunal.