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06/05/2021
Sentencia CIVIL Nº 18/2021, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 20/2020 de 26 de Enero de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 26 de Enero de 2021
Tribunal: AP - A Coruña
Ponente: TASENDE CALVO, JULIO
Nº de sentencia: 18/2021
Núm. Cendoj: 15030370052021100027
Núm. Ecli: ES:APC:2021:152
Núm. Roj: SAP C 152:2021
Encabezamiento
Modelo: N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Equipo/usuario: MV
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a veintiséis de enero de dos mil veintiuno.
En el recurso de apelación civil número 20/2020, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 486/2019, seguido entre partes: Como
Antecedentes
Fundamentos
Se aceptan los de la resolución recurrida, y
La cuestión planteada obliga a tener en cuenta, ante todo y de conformidad con los arts. 18.4 y 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el carácter ejecutivo de los acuerdos de la Junta de propietarios, en virtud del cual éstos son provisionalmente eficaces y obligatorios para todos los propietarios mientras no recaiga una sentencia firme que declare su nulidad, siendo la única excepción a su ejecutividad que el Juez que conozca de la impugnación formulada contra ellos suspenda cautelarmente la ejecución del acuerdo, a solicitud del demandante y oída la comunidad de propietarios ( art. 18.4 LPH). Dado que, en el presente caso, el demandado apelante ni siquiera ha impugnado el acuerdo adoptado por la Junta de la comunidad actora sobre la deuda reclamada dentro del plazo de caducidad previsto en el art. 18.3 de la LPH, y tampoco ha solicitado su anulación a través de la oportuna demanda reconvencional, limitándose a oponer su nulidad por vía de excepción frente a la acción que pretende su efectividad, es evidente que el acuerdo sigue siendo ejecutivo, sin que su fuerza vinculante pueda quedar privada de virtualidad mediante el simple planteamiento de diversas causas se oposición por parte del propietario obligado a su cumplimiento.
Además, partiendo de la regla general que obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada ( art. 9.1 e) LPH), el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios de la comunidad demandante de 23 de febrero de 2018, que ha sido debidamente notificado al demandado, como se desprende de la documentación acompañada a la demanda, sin que su conocimiento se discuta, tiene por objeto aprobar definitivamente la liquidación de las deudas del demandado con la comunidad, que comprende las cuotas y gastos devengados hasta el mes de diciembre de 2017, incluyendo su participación en los gastos generales correspondientes a los años 2015, 2016 y 2017, y en los derivados de las obras de instalación del ascensor en el edificio, a fin de proceder a su reclamación judicial, según resulta del acta correspondiente incorporada a los autos, habida cuenta de que en la Junta general extraordinaria celebrada el 12 de junio de 2015, ya se había adoptado por unanimidad el acuerdo de instalar el ascensor, aprobándose en Juntas posteriores el presupuesto para la ejecución de las obras y proceder a la oportuna derrama del gasto generado por las mismas entre todas las fincas del inmueble, fijándose las cuotas de cada una de ellas y en particular las del local propiedad del demandado. Por ello, la obligación discutida responde al cumplimiento de unos acuerdos de distribución de los gastos comunes que has sido mantenidos y consentidos de forma unánime por los partícipes, a través de las diferentes Juntas en las que se aprobaron las cuentas del presupuesto anual de los ejercicios anteriores, y la ejecución de las obras de instalación del ascensor, sin que tampoco conste que tales acuerdos hubiesen sido oportunamente impugnados por el demandado, por el cauce previsto en el art. 18 de la LPH, lo que, en todo caso, determina la inimpugnabilidad del actual acuerdo, de carácter esencialmente liquidatorio y que ratifica otros anteriores firmes.
Por ello, tampoco cabe impugnar el presente acuerdo de forma aislada o independiente, sin impugnar al mismo tiempo los precedentes, siempre que sea posible por no haber caducado la correspondiente acción, cuando, como ocurre en este caso, el motivo de nulidad alegado es el mismo que hubiera llevado a la invalidez de los primeros acuerdos de haber sido impugnados. De no ser así, podría eludirse fácilmente la caducidad de la acción contra el primer acuerdo firme, proponiendo ante la Junta su revocación e impugnando después el acuerdo que se adopte contrario a esta decisión (así, nuestras Sentencia de 23 de junio y 3 de noviembre de 2009, 19 de octubre de 2010 y 25 de abril de 2017), siendo las razones expresadas suficientes, como así lo entiende la sentencia apelada, para estimar la demanda y rechazar la oposición al pago del demandado recurrente, haciendo irrelevantes los distintos motivos que sustentan el fondo del recurso.
Ante la regla que obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada, de conformidad el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier excepción a esta norma ha de ser introducida por vía estatutaria o por acuerdo comunitario unánime. Además, cualquier modificación de los estatutos o del título constitutivo para regular expresamente la exoneración del pago de los gastos generales a determinados propietarios, con la consiguiente alteración de las cuotas de participación, está sometida a la aprobación de la Junta de propietarios ( art. 14 d) LPH) por acuerdo unánime o conformidad de todos los propietarios ( arts. 5, párrafo último, y 17.6 LPH), que puede prestarse mediante asentimiento expreso de los asistentes a la Junta, o bien de manera tácita ( SS TS 22 abril 1974, 28 diciembre 1984, 2 marzo 1989, 2 febrero 1991, 22 diciembre 1993, 9 noviembre 1994, 16 noviembre 1996, 19 julio 2000, 30 abril 2002, 22 mayo 2008 y 29 mayo 2009). Por otra parte, dado el carácter dispositivo del citado art. 9.1 e) de la LPH, la obligación de contribuir a los gastos generales puede establecerse con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo 'especialmente establecido', lo cual permite a la Junta de propietarios acordar un régimen de participación distinto al previsto en los estatutos, pero en todo caso tal acuerdo estaría igualmente sometido a la regla de la unanimidad ( art. 3 b), párrafo segundo, LPH), en cuanto también supone una modificación del título constitutivo.
De acuerdo con esta premisa, es evidente que las cuotas por los gastos generales de administración y seguro del edificio, correspondientes a los años 2015, 2016 y 2017, que se reclaman, son repercutibles a todos los propietarios y en concreto al demandado, propietario de un local en la planta baja, al no estar excluídos de su pago los titulares de estos inmuebles, ni en la normativa estatutaria, ni por acuerdo comunitario unánime, siendo indiferente, a los efectos de la vigencia y efectividad de esta obligación, el hecho de que hasta el año 2015, en que empezó a actuar una nueva administración, no se hubiera reclamado su abono, sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse de la prescripción extintiva de la acción.
En cuanto al gasto del burofax de notificación y requerimiento de pago, por importe de 26,74 euros, que se añaden a la deuda objeto de demanda, entendemos que, si bien suponen un coste generado a la comunidad, a través de la administración, que pertenece a su ámbito de actuación y competencia, no es un gasto que deban ser finalmente asumido por la comunidad y al que en definitiva estén obligados a contribuir todos los propietarios, según lo prevenido en el citado art. 9.1 e) de la LPH, desde el momento en que no cabe considerarlos un gasto general necesario para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, como dispone esta norma, ya que no son propiamente gastos comunes causados por el desarrollo ordinario de la actividad comunitaria a los fines indicados, sino gastos en cierto modo extraordinarios impuestos por la conducta del propietario demandado, y que son debidos a una responsabilidad individual y exclusiva de éste susceptible de individualización, de manera que su repercusión al mismo resulta perfectamente legítima y equitativa. Hay que tener en cuenta que el gasto del burofax no obedece solamente a la notificación del acuerdo comunitario, que pudiera considerarse preceptiva, como alega el recurso, sino a la reclamación extrajudicial al propietario demandado de la deuda pendiente de pago por éste, que formula la abogada de la comunidad actora, siendo en definitiva consecuencia de su actitud morosa y renuente al cumplimiento de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales.
Hay que tener en cuenta que las excepciones a la citada norma que impone a los propietarios la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble y de sus servicios con arreglo a la cuota de participación fijada ( art. 9.1 e) LPH), contempladas por vía estatutaria o por acuerdo comunitario, deben ser objeto de una interpretación estricta y restrictiva ( SS TS 13 noviembre 2012 y 21 junio 2018), de manera que, salvo que medie una exclusión clara y expresa a participar en dichos gastos, todos los propietarios están obligados a satisfacerlos.
La jurisprudencia se ha pronunciado de forma reiterada sobre la interpretación de las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios del deber de contribuir a los gastos comunitarios por falta de uso del servicio o elemento del edificio que los genera, y en particular de los gastos originados por el servicio de ascensor a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles, no puedan utilizarlo, en el sentido de establecer como doctrina que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios para la conservación y funcionamiento del ascensor, como los extraordinarios, precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal y a las escaleras, ni participación en estos elementos, por lo que están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida ( SS TS 7 junio 2011, 6 mayo 2013, 10 febrero 2014, 17 noviembre 2016 y 4 octubre 2017). Ahora bien, el alcance efectivo de la exoneración relativa a los gastos extraordinarios generados por las obras de adaptación o sustitución de los ascensores existentes, que cabe entender comprendida en las exenciones genéricas de las cláusulas estatutarias sobre gastos que afectan a los locales, por el no uso del servicio, no resulta comparable a aquellos casos en que se hace de forma originaria la instalación de un ascensor nuevo que antes no existía, a fin de garantizar la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble ( SS TS 6 mayo 2013 y 10 febrero 2014), o se realiza la ampliación de su trayectoria para bajarlo a cota cero, o a nivel del portal, con los mismos fines, completando la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, mediante una actuación más propia de una obra nueva que de simple mantenimiento o adaptación del ascensor (S TS 21 junio 2018), en cuyos supuestos la obra y el gasto correspondiente han de reputarse no solo exigibles, sino también necesarios y requeridos para la habitabilidad y uso total del inmueble.
De acuerdo con esta doctrina, las cláusulas que eximen del deber de contribuir al pago de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portales o escaleras, a los propietarios de locales que no tienen acceso a estos elementos comunes, han de entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación necesarios para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que redundan sin excepción en beneficio de los propietarios e incrementan, no solo el valor de los pisos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños, de manera que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la accesibilidad del mismo constituye un servicio o mejora exigible y todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a sufragarla, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor ( SS TS 21 octubre 2008, 18 noviembre 2009, 20 octubre 2010, 6 mayo 2013 y 10 febrero 2014). Como también se establece que la aplicación analógica de esta doctrina no ofrece duda cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad, declarando la validez del acuerdo comunitario de instalar una plataforma elevadora a tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales y modificando incluso los estatutos de la comunidad (S TS 23 abril 2014).
Por otro lado, resulta incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios o instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos, así como el derecho de la comunidad de propietarios del edificio de exigir a todos los comuneros el deber de participar en el gasto que conlleva la obra dirigida a eliminar barreras arquitectónicas y a procurar la adecuada habitabilidad del inmueble, conforme a su respectiva cuota de participación en la comunidad y al margen de las normas estatutarias, en los términos y condiciones que establece el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal para los gastos generales (S TS 10 marzo 2016). Este criterio se ha visto reafirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que da nueva redacción al art. 10 la LPH, señalando expresamente que las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, siempre que el importe repercutido anualmente, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes ( art. 10.1 b) LPH), y que dichas actuaciones serán costeadas por todos los propietarios de la comunidad, quedando los pisos y locales afectos al pago de los gastos derivados de la realización de su realización, en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 de la LPH para los gastos generales ( art. 10.2 a y c) LPH).
En el presente supuesto, resulta evidente que las obras cuyo pago se discute por el demandado no consisten en una mera sustitución, reposición o adaptación de los ascensores ya existentes en el edificio comunitario, para actualizarlos o adecuarlos a las exigencias técnicas impuestas por la normativa vigente en la materia, sino en realizar la instalación del ascensor en un edificio que anteriormente carecía de este servicio, en lo que constituye una actuación innovadora y necesaria para garantizar y mejorar la accesibilidad del inmueble, que redunda en beneficio de todos los propietarios e incrementa el valor del edificio en su conjunto, siéndoles por ello exigible la obligación de contribuir a los gastos generados por las obras, sin que, de conformidad con las normas y la doctrina citadas, resulte aplicable al caso la cláusula estatutaria invocada por el actor apelante, que contempla la exención genérica a los locales del deber de participar en los gastos de portería o de reparación del portal y escaleras.
En primer lugar, debemos remitirnos a las consideraciones ya expuestas, en el sentido de que el acuerdo adoptado por la Junta general ordinaria de 23 de febrero de 2018 constituye en esencia una simple ratificación de anteriores acuerdos firmes de la Junta, y en particular del tomado en la Junta general extraordinaria de 12 de junio de 2015, en la cual ya se había ya se había aprobado la instalación del ascensor, siendo por lo demás el contenido del orden del día de aquella Junta suficientemente expresivo de su objeto, en orden a decidir los importes definitivos a pagar por cada piso o local, en relación con los gastos referidos, y la reclamación de las deudas a los copropietarios morosos, sin que sea necesario que contemple la decisión de suprimir la exención al local del apelante del pago de los gastos reclamados, como aduce el apelante, puesto que tal exención estatutaria no existe, según lo antes razonado, de modo que la redacción del orden del día, recogida en la convocatoria de la reunión, que fue oportunamente notificada al demandado, no podía inducirle a error o desconocimiento alguno sobre su verdadero objeto y finalidad.
En cualquier caso, conviene recordar que la doctrina legal viene considerando un ejercicio de derechos contrario a la buena fe, conforme al art. 7.1 del Código Civil, el hecho de impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios bajo el pretexto de defectos formales en la convocatoria, cuando el impugnante pudo asistir a la Junta y tuvo la oportunidad de denunciar tales defectos en la misma, valorando la incidencia de tales irregularidades en la validez de la Junta y de los acuerdos en ella aprobados, de manera que el drástico efecto de la nulidad queda limitado a los supuestos en que se hubiera causado efectiva indefensión a cualquier propietario por irregularidades en la citación o en la indicación del orden del día, que afectan a normas de carácter imperativo ( SS TS 30 0ctubre 1992, 27 julio 1993, 26 junio 1995, 10 julio 2003, 18 septiembre 2006, 19 septiembre 2007, 15 junio 2010 y 12 enero 2012), o en que se hubiere adoptado algún acuerdo con la indebida exclusión o inclusión del voto de algún comunero cuyo cómputo fuese relevante en la fijación de la mayoría necesaria para su aprobación, de manera que el vicio formal cometido haya tenido incidencia real en la adopción del acuerdo. Por consiguiente, habiendo sido adoptado legalmente y con la mayoría necesaria el acuerdo discutido, con sustancial indicación en la convocatoria de los asuntos a tratar, sin que la irregularidad formal denunciada hubiera impedido asistir a la Junta a algún propietario y en concreto al demandado, que pudo intervenir en la misma, ni tampoco determinado la alteración del régimen de mayorías necesario para la adopción del acuerdo, no se aprecia vulneración alguna del art. 16.2 de la LPH. En consecuencia, y por todas las consideraciones expuestas, procede desestimar en su integridad el recurso de apelación interpuesto.
Fallo
Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Aurelio, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, en los autos núm. 486/2019, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución; con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.