Sentencia Civil Nº 180/2004, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 130/2004 de 16 de Abril de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 180/2004

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. José Antonio González González Magistrados:

Dª. Macarena González Delgado

Dª. María Luisa Santos Sánchez (Ponente)

En Santa Cruz de Tenerife, a dieciseis de abril de dos mil cuatro , .

Visto por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba expresados, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandante contra la Sentencia dictada por el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de PUERTO DE LA CRUZ , en autos de JUICIO ORDINARIO 0000058/2003 , seguidos a instancias del Procurador D. Juan Pedro González Martín , bajo la dirección del Letrado D. Roberto Elices Palomar en nombre y representación de Don Juan Ignacio contra D. Serafin representado por el Procurador D. Rafael Hernández Herreros bajo la dirección del Letrado D. Tomás Guardia Ascanio ; han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente sentencia, siendo Ponente la ya referida Ilma. Sra. Dª. María Luisa Santos Sánchez , Magistrado, de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha 18 de octubre de 2003 cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: " Debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Pedro González Martín en nombre y representación de D. Juan Ignacio contra D. Serafin , declarando el desahucio de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda sitos en la URBANIZACIÓN000 , EDIFICIO000 planta sótano locales NUM000 y NUM001 , por falta de pago procediendo a dejar los mismos libres y expeditos con apercibimiento de que en caso de no proceder a su abandono se procederá al lanzamiento según los trámites previstos por la ley. Que debo condenar y condeno al demandado D. Serafin al pago de la cantidad de 11.099,98 euros en concepto de rentas, IBI y gasto de comunidad. Sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Que así mismo debo estimar y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Rafael Hernández Herreros, en nombre y representación de D. Serafin contra D. Juan Ignacio por lo que debo condenar y condeno a éste al pago de 2.388 euros no procediendo. Sin imposición de costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante ; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, presentando la parte contraria escrito de oposición , y remitiéndose posteriormente los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrado Dª. María Luisa Santos Sánchez , señalándose para votación y fallo el día doce de abril del año en curso .

Fundamentos

PRIMERO.- Interesa el actor la revocación de la sentencia recurrida y la total estimación de la deman-da por él interpuesta, con desestimación íntegra de la reconvención formulada de contrario, condenándose al demandado al pago de las costas procesales para el caso de impugnación del recurso. Como primer motivo de apelación aduce que ha de condenarse al arrendatario demandado al pago de las diferencias que concreta en 50.000 pesetas al mes por los dos locales, multiplicadas por los meses comprendidos entre abril de 2000 a abril de 2001 y enero a septiembre de 2002, es decir, 21 meses, reiterando que el importe mensual de la renta por cada uno de los dos locales arrendados al demandado era de 100.000 pesetas, por lo que la cuantía total a pagar era de 200.000 pesetas mensuales, habiendo abonado el demandado en algunos meses sólo 150.000 pesetas; niega la existencia de contradicciones en su declaración en el acto del juicio oral, pues de la misma se desprende con claridad que las cantidades que constan en los recibos estaban efectivamente pagadas hasta septiembre de 2002, pero ello no quiere decir que las diferencias entre lo cobrado y lo que debía pagarse no existieran, habiendo afirmado ambas partes que no se pagaba la totalidad de la renta; señala también que subsanó el error de cálculo padecido al indicar las cantidades adeudadas en el acto del juicio y que tal error no puede amparar una desestimación de esa reclamación; insiste en la inexistencia de prueba alguna demostrativa de un acuerdo verbal entre las partes para disminuir la renta, pues desde mayo a diciembre de 2001 el demandado abonó en su totalidad las rentas fijadas en el contrato. Un segundo motivo de apelación se centra en la reclamación de las rentas devengadas desde octubre de 2002 hasta la fecha, y alega que no hay problemas respecto de uno de los locales ya que se entregaron las llaves del mismo una vez interpuesta la demanda, por lo que los meses debidos eran siete, ascendiendo la cantidad resultante a 4.207,07 euros, si bien aclara que las llaves entregadas corresponden al local NUM001 y no al NUM000 como recoge la sentencia, mostrando su discrepancia con relación a las cuantías resultantes en cuanto al local NUM000 ( NUM001 referido en esa resolución), por entender que el demandado ha de abonar las cantidades adeudadas devengadas hasta el momento del lanzamiento del local o abandono del mismo, y no, como indica el juzgador de la instancia, hasta la fecha de contestación a la demanda. Un tercer

motivo parte de la desestimación de la reclamación de las cantidades adeudadas por cuotas de comunidad y del acogimiento de la reconvención respecto del 50% de las ya pagadas por el demandado, fundándolo en la errónea interpretación del contrato de alquiler de los dos locales, pues el tenor literal de los mismos no ofrece dudas sobre la obligación de pago por esa última parte del 50% por cada contrato, de manera que la cuota de comunidad girada conjuntamente por los dos locales determina su obligación de abonar el 100%, como en realidad ha venido haciendo dicho demandado desde la firma del contrato hasta mayo de 2002, sin poner objeción alguna, faltando toda prueba de la existencia de un acuerdo verbal entre las partes en el que se fundamente la obligación de pago del hoy apelante del abono del 50% de los gastos de comunidad, arguyendo que ha de estarse en todo caso a los términos pactados en los contratos objeto de autos. Otro motivo de apelación se centra en el rechazo de la pretensión indemnizatoria por la consignación de las llaves del local NUM001 (en la sentencia se indica por error que eran del NUM000 ), entendiendo el apelante que es de aplicación plena la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de ese local y que la actuación del demandado en cuanto a ese local constituye un desistimiento unilateral del contrato que genera la obligación de indemnizar, considerando que la interpretación efectuada por el juzgador "a quo" derivaría en el hecho de fomentar incumplimientos contractuales por parte de los arrendatarios, además de beneficiar al incumplidor, lo que va en contra de la buena fe contractual, solicitando sobre este extremo la condena del demandado al pago de la indemnización de 550,92 euros. Por último, con relación a las costas, alega la acreditación de un comportamiento malicioso y temerario del demandado y la concurrencia de méritos suficientes para imponérselas, como se desprende de la falta de contestación al previo requerimiento extrajudicial de pago que se le efectuó, el reconocimiento posterior en el juicio de que no pagaba las rentas desde hacía unos cinco meses, ni el IBI, habiendo dejado de pagar también la comunidad y consignado las llaves de uno de los locales antes del juicio oral, con el consiguiente daño o perjuicio para el hoy apelante.

El demandado se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia apelada por ser ajustada a derecho, con expresa imposición de costas al apelante. Refuta en general los argumentos de esta última parte, señalando, más en concreto, la total acreditación de la modificación de las rentas pactadas consentida por el actor, que no puede ir contra sus propios actos, poniendo de manifiesto dicho apelado la aplicabilidad al presente caso de la doctrina de los actos propios; en cuanto a los gastos de comunidad, insiste en que lo pactado fue el abono por el mismo del 50% por ciento de tales gastos, habiendo pagado durante muchos meses la totalidad del importe, razón por la que reclamó la devolución de lo pagado en exceso mediante la correspondiente demanda reconvencional; respecto del IBI, reconoce la cantidad reclamada y adeudada, si bien insiste en que jamás le fue puesto en conocimiento el importe de esos recibos.

SEGUNDO.- Procediendo en la presente apelación la decisión exclusiva de los puntos y cuestiones planteados por las partes en el recurso y en la correspondiente oposición, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siguiendo el orden expositivo del apelante y comenzando por el examen y resolución de la cuestión relativa a las diferencias de rentas reclamadas por el apelante, ha de indicarse que no procede acceder a lo pretendido por éste, pues de la conjunta valoración de las pruebas practicadas, en especial de lo manifestado por ambas partes, del contenido de la cláusula tercera de los respectivos contratos de arrendamiento -ambos de fecha 1 de abril de 1999- y de los recibos obrantes en los autos, cuya redacción y firma fue reconocida por aquella parte y en los que ninguna salvedad ni alusión hace a que las cantidades que en ellos se recogen como abonadas por el arrendatario demandado se abonaran sólo como parte del importe de la renta mensual correspondiente, se desprende que el pacto inicial de cobro, por cada uno de los dos locales, de la renta de 75.000 pesetas durante el primer año de vigencia de los contratos se prorrogó tácitamente durante el segundo año hasta el mes de mayo de 2001, momento en que comenzó a abonarse por el arrendatario -aceptándolo el arrendador, hoy apelante- el importe de 100.000 pesetas por cada local, como también se recoge en la señalada cláusula tercera, al menos hasta diciembre de ese año, abonándose de nuevo, en la mensualidad de febrero de 2002 y posteriores (no se han aportado a los autos los recibos de enero y abril de este último año) la renta inicial de 901,52 euros (equivalentes a 150.000 pesetas, a razón de 75.000 pesetas por cada uno de los locales), con igual presunción de acuerdo tácito de ambas partes, al dar el mencionado apelante recibo de pago total de la mensualidad correspondiente, sin hacer constar salvedad alguna en él con relación al pago parcial que aduce en el presente procedimiento, habiéndose mantenido tales pagos hasta el mes de septiembre del mismo año inclusive, sin que desde el mes de octubre de 2002 se volviera a abonar renta alguna, siendo a partir de entonces la cuantía mensual de ésta, por cada uno de los locales -hecho en el que están ambas partes de acuerdo-, de 601.01 euros.

Con relación a la pretensión de ampliación de la condena al pago de las rentas arrendaticias adeudadas a las devengadas hasta el momento de entrega por el demandado del local NUM000 , debe ser acogida en parte, ya que aun cuando sea admisible en nuestro ordenamiento jurídico y en nuestra jurisprudencia la denominada condena de futuro (verbigracia, artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1984), en el suplico de la demanda se solicita expresamente la condena al pago de las rentas devengadas hasta la fecha en que se dicte sentencia que ponga fin a este procedimiento, por lo que sólo hasta este momento procesal ha de abarcar la condena del demandado con relación a esas rentas del local NUM000 , siempre que no se hubiera entregado efectivamente este inmueble con anterioridad a aquel momento (las llaves del local identificado con el número NUM001 fueron entregadas en el órgano a quo mediante comparecencia de fecha 5 de mayo de 2003 y recibidas por el actor también mediante comparecencia, el siguiente día 15, figurando erróneamente en la sentencia apelada que las entregadas fueron las llaves del local NUM000 ).

La cuestión relativa al abono por el demandado del cien por cien del importe de las cuotas de comunidad debe fracasar, no apreciándose incongruencia alguna en el criterio sustentado por el juzgador de la instancia, que no obstante el tenor literal de la cláusula tercera de los respectivos contratos de arrendamiento, toma en consideración las alegaciones efectuadas por la propia parte ahora apelante en el hecho tercero de la demanda, que con toda claridad excluye expresamente el 50% del importe de las deudas pendientes con la Comunidad, siendo ésta interpretación la base de la reconvención efectuada de contrario, que a su vez determina un cambio del hoy apelante respecto de tal interpretación al contestar tal reconvención, yendo en contra de sus propios actos, no siendo válida ni admisible tal postura, sin que, por otro, la acción ejercitada por el arrendatario demandado al reconvenir haya prescrito, al estar sujeta al plazo general de quince años establecido en el artículo 1.964 del Código Civil, por su naturaleza personal y carecer de plazo prescriptivo especial, debiendo mantenerse incólume, en consecuencia, los pronunciamientos de la sentencia atinentes a esas cuotas de comunidad y a la estimación en parte de la demanda reconvencional. Sí ha de prosperar en parte, no obstante, la pretensión relativa a la condena del demandado al pago de las cuotas de comunidad devengadas hasta la fecha de efectiva entrega del local NUM000 o, de no haber tenido ésta lugar, hasta la de firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento, por el mismo fundamento expresado anteriormente al examinar la cuestión de las rentas, y en el porcentaje del 50% reclamado en la demanda inicial.

En lo que concierne a la petición de indemnización por la consignación de las llaves del local NUM001 , en aplicación de la cláusula segunda del contrato, que establece, para el supuesto de que el arrendatario desistiera del contrato con anterioridad al plazo pactado, la obligación de preaviso al arrendador con dos meses de antelación y la indemnización con una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que restara por cumplir, o la parte proporcional del año, debe tenerse en cuenta, de un lado, que al tiempo de efectuarse la expresada consignación restaban por transcurrir once meses de contrato (se pactó por una duración de cinco años, iniciándose su cómputo el primero de abril de 1999) y, de otro lado, que la cláusula penal pactada, partiendo de la libertad del arrendatario de desistir del contrato, tiene como finalidad que el arrendador no vea frustradas sus legítimas expectativas de percepción de una renta periódica durante el plazo contractual pactado, entendiéndose que abarca no sólo aquellos supuestos en que se produce una declaración unilateral de voluntad del arrendatario de dar por extinguida la relación contractual sino también cuando esa extinción se debe a una causa directamente imputable a esa parte, como sucede en el presente caso, en que, aparte de haber dejado de abonar las rentas y cantidades asimiladas, no llegó a ejercer la facultad que tenía de enervar la acción de desahucio, manteniendo en vigor la relación arrendaticia, procediendo en consecuencia la aplicación de la examinada cláusula penal y la estimación de esa pretensión indemnizatoria, formulada al contestar a la reconvención al amparo del artículo 407, en relación con el 286, 405, 412 y 426, todos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y circunscrita a la parte proporcional del periodo (once meses) que faltaba por transcurrir hasta la fecha pactada para la finalización del contrato, que, como señala el hoy apelante, asciende a la cuantía de 550,92 euros (base para el cálculo: 601,01 euros, correspondiente a una mensualidad de renta).

Finalmente, en cuanto al pronunciamiento sobre costas de la precedente instancia, considera este Tribunal que debe permanecer invariable, además de por el hecho de estimarse parcialmente la demanda y la reconvención, por apreciarse en el presente caso serias dudas de hecho en torno a la interpretación del contrato y a los actos propios de las partes tanto a la hora de expedir los recibos de pago de rentas -arrendador- como de proceder al abono de las cuotas de comunidad -arrendatario-, que explican y justifican la controversia suscitada entre ellas, careciendo a tal efecto de trascendencia la falta de contestación al requerimiento extrajudicial de pago que, con menos de cuatro meses de antelación, efectúo el primero, hoy apelante, como la entrega de las llaves del local NUM001 por parte del arrendatario demandado con posterioridad a la interposición de la demanda, hecho que, por otro lado, ha sido ya tomado en consideración para la aplicación de la cláusula penal pactada.

TERCERO.- Por todo lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso y la revocación de la sentencia apelada en el sentido de establecer que la condena del demandado establecida en la indicada resolución ha de extenderse al pago de las rentas correspondientes al local NUM000 devengadas (vencidas y no satisfechas), a razón de 601,01 euros/mes, hasta la fecha de su efectiva entrega o, de no haber tenido lugar ésta, de la firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento, así como, con relación al mismo local, al pago de las cuotas de comunidad en el porcentaje del cincuenta por ciento señalado en la demanda inicial, desde la fecha de su efectiva entrega o, de no haber tenido ésta lugar, de la firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento, condenándose igualmente al referido demandado al pago de la cantidad de 550,92 euros, con confirmación de los restantes pronunciamientos de la expresada sentencia.

CUARTO.- Estimado en parte el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada (artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º. Estimamos en parte el recurso interpuesto por Don Juan Ignacio .

2º. Revocamos la sentencia apelada en el sentido de sentido de establecer que la condena del demandado establecida en la indicada resolución ha de extenderse al pago de las rentas correspondientes al local NUM000 devengadas (vencidas y no satisfechas), a razón de 601,01 euros/mes, hasta la fecha de su efectiva entrega, o, de no haber tenido lugar ésta, de la firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento, así como, con relación al mismo local, al pago de las cuotas de comunidad en el porcentaje del cincuenta por ciento señalado en la demanda inicial, desde la fecha de su efectiva entrega o, de no haber tenido ésta lugar, de la firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento, condenándose igualmente al referido demandado al pago de la cantidad de 550,92 euros, con confirmación de los restantes pronunciamientos de la expresada sentencia.

3º. No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instanciade su procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída ante mi por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-