Sentencia Civil Nº 180/2009, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 154/2009 de 01 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BADAJOZ

SENTENCIA: 00180/2009

S E N T E N C I A Núm. 180/09

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000154 /2009

ILMº Sr. Presidente:

D.JOSÉ ANTONIO PATROCINIO POLO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.ISIDORO SÁNCHEZ UGENA

D.CARLOS CARAPETO MÁRQUEZ DE PRADO

En BADAJOZ, a uno de Junio de dos mil nueve.

La Sección 002 de la Ilma. Audiencia Provincial de BADAJOZ, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000014 /2008 del JDO.DE 1A INSTANCIA N. 3 de BADAJOZ seguido entre partes, de una como apelante Jeronimo , representado por el/la Procurador/a Sr/a BUENO FELIPE y defendido por el/la Letrado/a Sr/a. PLUMA LARIOS, y de otra, como apelado Marino , Ovidio , Rogelio , Nuria , Teodulfo , Jose Francisco , representado por el/la Procurador/a Sr/a. GERONA DEL CAMPO y defendido por el/la Letrado/a Sr/a. BALLESTEROS OLIVERA y siendo ponente el Iltmo. Sr. D. JOSÉ ANTONIO PATROCINIO POLO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO.DE 1A INSTANCIA N. 3 de BADAJOZ, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13-11-2008 , cuya parte dispositiva dice:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Bueno Felipe, en nombre y representación de D. Jeronimo , contra D. Marino , D. Ovidio , D. Rogelio , D. Jose Francisco , D. Teodulfo , Nuria y D. Bernabe , debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones ejercitadas por el actor en los presentes autos, con absolución a los demandados de los pedimentos efectuados en su contra.

Y ello con imposición al demandante de las costas causadas".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Jeronimo se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal con emplazamiento de las partes, donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la representación procesal Don. Jeronimo , interesando la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra que acoja íntegramente sus pretensiones: que se declara haber lugar al retracto, declarando el derecho de su representado a retraer las participaciones indivisas adquiridas por cocupra por las demandados respecto de la finca rústica descrita en el hecho primero de la demanda.

A tal pretensión se opuso la representación procesal del Sr. Marino y otros, quien solicitó la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.- La resolución de Primera Instancia desestima la acción de retracto deducida por el actor en la demanda rectora de la presente litis. A la misma conclusión llega este Tribunal de Apelación en base a los argumentos que seguidamente se expondrán.

Con fecha 30 de Septiembre de 1983, la Sra. Encarnacion y el padre del hoy demandante conciertan contrato de arrendamiento respecto de la finca rústica objeto de este pleito, denominada como "Merinillas Bajas".

La Sra. Encarnacion (y este dato resulta fundamental) intervino en dicho contrato "como mandataria de los actuales usufructuarios de la finca objeto de este convenio", que son los herederos con tal carácter de la Sra. Marisa . El Sr. Geronimo , padre del actor-retrayente-apelante, lo hace en su propio nombre y derecho.

Es decir, la finca fue dada en arrendamiento por usufructuarios. Los términos del contrato de arrendamiento son muy claros, no dejan duda interpretativa alguna. Por tanto hay que estar al sentido literal de sus cláusulas (art. 1.281 del Código Civil ). Se parte, por tanto, de un hecho muy simple y muy trascendente para la resolución de la controversia: el arrendatario, cuando concertó el arriendo, sabía que lo firmaba con usufructuarios (no con propietarios de la finca) y, por tanto, sabía (o debía conocer) las consecuencias jurídicas que se derivan de tal cualidad, entre las que está que el arrendamiento se extinguirá por la extinción del usufructo, de conformidad con lo establecido en el Art. 480 CC (en este caso el arrendamiento rústico se considerará subsistente sólo durante el año agrícola- Art. 480 in fine). En el mismo sentido el Art. 13 de la ley de arrendamientos rústicos de 1980 , precepto aplicable al supuesto enjuiciado.

Supuesto lo anterior, el usufructo de los arrendadores se extinguió el 21 septiembre de 1994(según consta en laudo arbitral). Por tanto, desde esa fecha, extinción del usufructo por renuncia de los usufructuarios, el arriendo se extingue y el arrendatario deja de tener tal cualidad y condición, y en consecuencia, pierde todo derecho para ejercitar la acción de retracto cuando con posterioridad (1999) se vende la finca objeto otrora del arrendamiento rústico. Es decir, a la fecha en que nació supuestamente el derecho de retracto (1999), el apelante ya no era arrendatario de la finca y, por tanto, no era titular, precisamente por eso, de ningún derecho de adquisición preferente sobre la finca litigiosa.

TERCERO.- La renuncia del usufructo.

El artículo 513 CC establece que el usufructo se extingue, entre otras causas 4º ): por la renuncia del usufructuario, lo cual resulta muy lógico, pues no puede olvidarse que el usufructo es esencialmente temporal, al ser un derecho real limitativo del dominio, de tal suerte que cuando se extingue recobra su amplitud normal la propiedad.

Se afirma a este respecto por el apelante que dicha renuncia que supuso la extinción del usufructo y, a la postre, la extinción del arriendo, nunca podrá perjudicar a terceros ni realizarse en fraude de ley.

En este sentido se argumenta en el recurso "ad literem" (f. 217) que "si se concediera valor a tal clase de renuncias respecto de terceros que pudieran resultar afectados, se habría buscado un perfecto fraude a una ley tuitiva de los derechos del arrendatario como la ley citada de arrendamientos rústicos de 1980 ...". Más adelante en la misma línea se afirma: "Una cosa es la extinción del usufructo por fallecimiento, en cuyo caso produciría plenos efecto aún contra terceros,... y otra muy distinta la mera renuncia del mismo".

Al respecto hay que manifestar que cuando el Art. 513 CC regula las causas de extinción del usufructo, entre ellas la muerte del usufructuario (1º) y la renuncia del usufructuario (4º), no establece ninguna distinción entre las mismas en cuanto a sus efectos jurídicos. O si se prefiere, no se dice que la renuncia del usufructuario extinguirá el usufructo "siempre que no se perjudique a terceros". Esto no dice el precepto. No se establece, al respecto, matiz o consecuencia alguna. Por tanto, la extinción del usufructo por muerte tiene, a los efectos que aquí interesan, las mismas consecuencias que la extinción por renuncia del usufructuario.

Si bien es cierto que la LAR de 1980 es muy protectora de los derechos del arrendatario (la actual, no tanto), no lo es menos que tal protección no es ilimitada, de tal suerte que tal carácter tuitivo no puede erigirse como coartada para interpretar las normas de modo distinto a su dicción literal. Es decir, es tuitiva pero no siempre o no tanto como pretende el apelante.

Por otro lado, la extinción del usufructo produce, ope legis, automáticamente, la extinción del arrendamiento, no siendo necesario que lo solicite el arrendador y en este punto, en contra de la tesis que defiende el recurrente, no es aplicable el Art. 78LAU . Efectivamente, dicho precepto está incluido dentro del capítulo referente a la terminación del arrendamiento por "resolución". Es decir, si concurren algunas de las causas de resolución del arriendo, previstas en los arts. 75 y 76 (falta de pago de la renta, incumplimiento grave de obligaciones, etc.etc.) entonces el arrendador está facultado para pedir la resolución del contrato. Pero en el caso examinado, no existe causa de resolución del contrato, sino causa de "extinción", y en este supuesto la extinción se produce ope legis, sin necesidad que la inste el arrendador. El Art. 13 LAR es muy terminante: "Los arrendamientos otorgados por usufructuarios,... se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador,....; también podrá subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste excediere de la duración de aquellos derechos, si a su otorgamiento hubiere concurrido el propietario", y es lo cierto que en el caso litigioso, en el contrato firmado en 1983, "no concurrió a su otorgamiento el propietario".

En suma, este precepto examinado, Art. 13 LAR , plenamente aplicable a la presente controversia, está en perfecta coherencia y sintonía con lo dispuesto en el Art. 480 CC .

Como señala con mucha claridad la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1988 :

"La norma imperativa del Art. 480CC no sólo no está en oposición con la LAR, sino que se mantiene por ésta (Art. 13 ), e incluso se refuerza la efectividad y el cumplimiento del precepto mediante el lanzamiento, ante el principio de derecho natural, promulgado axiomáticamente por la razón, según el cual nadie puede disponer de derechos que no le pertenecen ni adquirir de quien no esta facultado para transferirlos(resoluto iure dantis resolvitur ius concessum), doctrina expresiva de que el contrato de arrendamiento otorgado por usufructuario queda resuelto de derecho por fallecimiento de éste o por cesación del usufructuario, en aplicación del Art. 480CC ; es por ello por lo que el Art. 25LAR está en postura de subordinación a cuanto señalan el Art. 13LAR y 480CC ".

Como se ve, la sentencia no puede ser más esclarecedora y rotunda: por extinción del usufructo (entre las que hay que incluir no sólo la muerte del usufructuario), se resuelve "de derecho", es decir, ope legis, automáticamente, el arrendamiento, cualquiera que sea el tiempo que legal o contractualmente tuviera fijado el arrendamiento, pues el art. 25LAR está subordinado a lo que disponen los arts 13 LAR y 480CC .

Hay que distinguir, por tanto, dos situaciones jurídicas diversas. El arrendamiento otorgado por el propietario de la finca y el concertado por el usufructuario. En este último caso, dicho arrendamiento está condicionado, pervivirá mientras el arrendador mantenga la cualidad de usufructuario. Pero extinguido el usufructo (por la razón que sea), se extingue el arriendo. No ocurre esto, en cambio, cuando el arrendador es el propietario de la heredad.

Por otro lado no puede alegar el apelante fraude de ley o perjuicio de terceros , cuando él ha estado en la posesión y cultivo de las tierras durante 25 años. Ha habido numerosas procedimientos judiciales dirigidos a que abandonara la finca. Por fin, la sentencia de 26 diciembre 2008 de esta Sala y Audiencia acordó que debía abandonar la finca. Pero entretanto estuvo en la posesión directa de la misma. Por lo tanto, la excusa alegada en el recurso de que si concediéramos eficacia jurídica a la extinción del usufructo (por renuncia del usufructuario) como causa de extinción del arrendamiento rústico, entonces sería muy fácil desahuciar al arrendatario y burlar, por ende lo establecido en LAR, con sólo renunciar al usufructo por parte del arrendador, en este caso no se ha materializado en la práctica porque, insistimos, el arrendatario (primero el padre y después el hijo) ha estado en posesión de la heredad durante 25 años. Al margen de abstracciones teóricas, lo cierto es que este supuesto fraude de ley y perjuicio de terceros , en la práctica, no se ha producido. Y es lo cierto que las normas deben interpretarse según el sentido común y, siempre que sea posible, atendiendo a razones y postulados de justicia material, evitando el abuso del derecho de quien pretende ampararse en normas jurídicas o doctrina legal que, en realidad, no le amparan.

CUARTO.- Se afirma, asimismo, como motivo del recurso por el recurrente, que el arrendamiento ha persistido durante muchos años (después de la extinción del usufructo), siendo prueba de ello que el arrendatario ha seguido pagando sus rentas. Se invoca en este sentido la doctrina de los actos propios.

Al respecto hay que manifestar que, en primer lugar, ha habido un rosario de procedimientos judiciales entre los ahora litigantes, según los cuales los propietarios de la finca litigiosa han pretendido lanzar de la finca al arrendatario, alegando diversas causas. Prueba de ello es la reciente sentencia de esta Sala de 26 diciembre 2008 , resolución firme que ordena el lanzamiento de la finca del Sr. Geronimo , el cual, curiosamente, en este pleito, negaba ser arrendatario de la finca respecto de la que ahora, en este procedimiento, pretende retraer invocando su condición de arrendatario (!).

En este procedimiento los ahora apelados solicitaron la extinción del arriendo por dos causas: transcurso de los plazos legales y extinción del derecho del arrendador al extinguirse el usufructo. La sentencia de la Sala estimó sus pretensiones en cuanto a la primera de las causas alegadas, no entrando a conocer de la segunda al ser ya innecesario. En dicho procedimiento Ovidio y otros solicitaron la acumulación de dicho pleito a éste, por evidente conexidad, cuestión que fue rechazada por el Juez de 1ª Instancia, rechazo que esta Sala considera inadecuado (sólo ya a efectos polémicos), pues en ambos procedimientos se dilucidaba una cuestión común: si el arriendo se extinguió (o no) al extinguirse el usufructo, de tal suerte que hubiera podido correrse el peligro de haberse dictado sentencias contradictorias, lo que afortunadamente no va a ocurrir.

Pero en todo caso, estas palabras precedentes ponen de manifiesto que no es aplicable la doctrina de los actos propios que invoca el recurrente, por cuanto Ovidio siempre pretendió resolver o extinguir el arrendamiento. Recuérdese que en el pleito citado se invoca la misma causa (además del transcurso del plazo del arriendo), que ahora en éste, la extinción del usufructo como causa de extinción del arriendo. No obstante, a fuer de aplicarse dicha doctrina, también habría de aplicársele al otro litigante, al que ahora la invoca, pues el Sr. Geronimo en un pleito manifiesta que no es arrendatario de la finca litigiosa, y en éste sí, ahora que pretende ejercer el retracto. Pero la cuestión nuclear no es ésta de los actos propios, pues uno y otro litigante pueden haber mantenido (legítimamente) posturas diversas según la estrategia jurídica que les conviniera en cada momento; la cuestión esencial radica en aplicar sencillamente dos preceptos muy claros: el Art. 13 LAU y el Art. 480 CC . Ello, unido a los términos también muy nítidos del contrato de arrendamiento originario (el arrendador es usufructuario, no tiene la condición de nudo propietario), nos permiten llegar a una conclusión segura y cierta: el actor-apelante no puede ejercitar el retracto, pues a la fecha de la transmisión de la finca ya no era arrendatario, porque se había extinguido el arrendamiento al haberse extinguido el usufructo, al haber renunciado al mismo los primitivos usufructuarios-arrendadores.

Por todas estas poderosas razones el recurso no puede prosperar.

QUINTO.- Las costas procesales de la alzada serán satisfechas por el apelante (art. 398LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jeronimo contra la sentencia de fecha 13-11-2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Badajoz debemos confirmar y confirmamos indicada resolución condenando a las costas de esta alzada a la aparte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.