Sentencia Civil Nº 180/2010, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 117/2010 de 03 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00180/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000117 /2010

SENTENCIA Nº 180

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a tres de Junio de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001045 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000117 /2010, en los que aparece como parte apelantes demandantes D. Arturo , Dª Alicia , Dª. Eufrasia , D. Evelio representadoS por la procuradora Dª. MARIA LUISA GUILLEN ZANON, y asistidos por el Letrado D. SANTIAGO IGNACIO VEGAS NIETO, y como apelado demandado PROMOCIONES SALAS SANABRIA SL representado por el procurador Dª. MARIA ARANZAZU MUÑOZ RODRIGUEZ, y asistido por el Letrado D. SANTIAGO IGNACIO VEGAS NIETO, y como apelado demandado BANCO GALLEGO SA, que no ha presentado escrito de personación; sobre resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de plazo de entrega y reclamación de las cantidades entregadas a cuenta.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 28 de Diciembre de 2009, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que desestimando la demanda formulada por la representación de D/Dª Arturo y Alicia , y de D/Dª Evelio y Eufrasia contra PROMOCIONES SALAS SANABRIA S.L. y BANCO GALLEGO S.A., debo absolver y absuelvo al mencionado demandado de los pedimentos de la misma, sin expresa condena en costas."

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación procesal de D. Arturo , Dª Alicia , D. Evelio , y Dª Eufrasia se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la votación y fallo el pasado día 26 de mayo de 2010.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de los demandados D. Arturo y Dña Alicia y D. Evelio y Doña Eufrasia , recurren en apelación la sentencia de instancia que desestima su demanda en ejercicio acumulado de una acción resolutoria de contrato de compraventa y otra de reclamación/ devolución de cantidades avaladas, interpuesta frente a Promociones Salas Sanabria S.L. y Banco Gallego S.A. Alegan como motivos, en síntesis; errónea valoración judicial de la prueba practicada a lo largo de todo el procedimiento, incorrecta interpretación de lo pactado por las partes en la cláusula 9 y 10.3 del contrato de compraventa; indebida aplicación del instituto de la litispendencia; e injustificada desestimación de la acción ejercitada contra el banco en solicitud de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Piden por todo ello se dicte nueva sentencia que revoque la de instancia y estima la demanda en todas sus pretensiones imponiendo las costas a la parte demandada.

Se opone a este recurso la demandada Promociones Salas Sanabria SL., solicitando la total confirmación de al sentencia apelada

SEGUNDO. Desestima la sentencia apelada la resolución de los contratos de compraventa solicitada por los demandantes, ahora recurrentes, por entender resumidamente, interpretando lo dispuesto en la cláusula 12.3ª en relación con la 9ª contenida en los mismos, que cuando estos dieron por resueltos los citados contratos, 31-5-2008, no estaban legitimados para hacerlo, ya que debieron esperar a que trascurrieran seis meses desde la fecha fjjada para la entrega de las viviendas compradas, es decir, hasta el 31-11-2008 y que las consecuencias de la demora en que la promotora demandada pudo haber incurrido con posterioridad a esa fecha, no puede ser objeto del presente procedimiento, dado que los efectos de la litispendencia se fijan desde la demanda ( artículo 410 LEC ).

No comparte la Sala esta interpretación y aplicación que el Juzgador hace de las citadas cláusulas contractuales. Sin necesidad de tener que entrar en el examen de la posible nulidad, de la cláusula 12.3 , por su carácter abusivo y desequilibrador en perjuicio del comprador-consumidor, basta una recta y lógica interpretación de la misma en el conjunto del contrato, para sin mucho esfuerzo llegar a una conclusión bien distinta de la sentada por dicho Juzgador. En ella simplemente se pactaba la posibilidad de que el comprador pudiera resolver el contrato " caso de que la entrega de la vivienda sufriera una demora superior a seis meses " por causa imputable a la parte vendedora, y sin perjuicio de los supuestos de fuerza mayor y caso fortuito, pero no contenía ni podría hacerlo por vulnerar la ley (1256 C. Civil) ninguna renuncia y prohibición al comprador para que pudiera resolver el contrato, caso de total incumplimiento del vendedor, sino tan solo, cuando se tratara de una simple demora o retraso en la entrega de las viviendas y en la normal ejecución de la obra. Por ello, si lo acontecido, como ha quedado demostrado, no fue un simple o mero retraso, sino un grave o flagrante incumplimiento de dicha obligación, esencial en toda compraventa, de modo que, vino a frustrar las legitimas expectativas contractuales de los compradores, no hay duda, de que estos estaban plenamente legitimados para ejercitar la acción resolutoria de sus contratos, sin tener que esperar al transcurso de aquellos seis meses.

Este grave incumplimiento lo pone de relieve, una serie de hechos que en autos han quedado acreditados, Tales son; a), que la promotora-vendedora llegada la fecha fijada contractualmente para la terminación de la obras, noviembre de 2007, no solo no la había concluido, sino que tenia las tenía paralizadas y precintadas por Decreto de la Alcaldía, debido a la falta de ejecución de la urbanización de la zona incluida en el Proyecto e incumplimiento de condiciones impuestas en la licencia otorgada (Informes remitidos por Ayuntamiento de Cigales y testimonio del Sr. Fausto , Concejal de Urbanismo); b) que dicha promotora demandada, ante las reclamaciones y quejas recibidas de los compradores, remite a estos con fecha 28 de enero ( doc. 7 y 8 demanda) un burofax en el que les informa que la entrega de llaves tendría lugar como fecha límite el mes de mayo de 2008, sin darles explicación alguna de la causa de paralización a pesar de que entonces y desde hacia tres meses la obra ya se hallaba paralizada por orden admistrativa; c) que la demandada tampoco cumplió este último compromiso de entrega también por culpa, solo a ella atribuible; d) que los compradores han aportado pruebas fehacientes, de que a esa fecha en que se produjo la resolución, la obra se hallaba en una situación y condiciones de inejecución, que claramente imposibilitaba la entrega de las viviendas, no solo a la fecha expresamente comprometida por la vendedora, final de mayo 2008, sino también a noviembre de ese año, según la interpretación contractual mantenida por la demandada y la sentencia apelada.

Y a este respecto no hay mas que ver el informe Pericial y el Acta de constancia Notarial con reportaje fotográfico, aportados a tal efecto por los actores (Demanda documentos 20 y 23 y Audiencia previa) y advertir el estado y situación inacabada en que se hallaban las obras a las fechas 23 de junio y 14 de noviembre de ese año 2008, en que fueron realizadas una y otra prueba. Además de la paralización administrativa antes señalada que se prolongó hasta finales de agosto, estima el perito que tales obras no podían estar finalizadas en un plazo inferior a 6 u 8 meses a contar desde junio, es decir, nunca antes de que concluyera el año 2008,( ver informe al folio 23). Y tan cierta era esta imposibilidad de cumplir, que aun hoy, cuando ya han trascurrido mas de dos años desde aquella fecha fijada para la entrega de las viviendas, la obra sigue sin estar finalizada e incluso consta que ha vuelto a ser paralizada y precintada por dos Decretos Municipales, de fecha marzo y abril de 2009 por causa igualmente atribuible a la vendedora por inejecución e imprevisión ( no urbanización y situación de la línea de alta tensión). En consecuencia, siguen sin poder ser entregadas por carecer de la preceptivas cédulas de habitabilidad y licencia de primera ocupación.

Estamos en suma, no solo ante un grave incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar las viviendas en la fecha máxima comprometida, sino también ante una imposibilidad manifiesta de que pudiera hacerlo en la fecha que según su propia interpretación, aún tenía plazo, habiendo sino ambas circunstancias alegadas por los demandantes en su escrito de demandada. Por ello, y en contra de lo argumentado por la Sentencia apelada, no cabe aplicar al supuesto presente, los efectos jurídicos procesales asociados a la llamada litispendencia.

Los compradores estaban y siguen estando legitimados para resolver los contratos de compraventa y no han modificado a lo largo del procedimiento, su causa de pedir, ni introducido ningún hecho nuevo y distinto de los que sustancialmente dieran origen a la resolución contractual. Ha quedado por otra parte claro que no ha existido ninguna causa, ajena al propio actuar de la vendedora, que impidiese la entrega de las viviendas en los plazos máximos comprometidos, lo que hace plenamente justificada la resolución contractual, en el momento, forma y por el motivo que fue. Recordamos, que nuestra jurisprudencia, a la hora de interpretar y aplicar el artículo 1124 del Código Civil , ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían, para que procediera la resolución de un contrato con obligaciones recíprocas, la existencia de una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones, o, en otros casos, una voluntad optativa al cumplimiento, afirmando en la actualidad que basta atender al dato objetivo de que se halla producido una injustificada falta de cumplimiento de lo pactado y con entidad suficiente para motivar la frustración de las legitimas expectativas contractuales de quien pide la resolución habiendo cumplido con lo pactado( p.e STS 9-6-1989; 11-3-1991;9-3-2005;17-7-2007 ), y es esto precisamente lo que ha ocurrido en el supuesto de autos.

TERCERO. Y no ha de correr peor suerte el segundo de los motivos del recurso referido al reintegro o devolución de las cantidades a cuenta del precio entregadas por los compradores a la vendedora y que fueron avaladas al amparo de lo establecido en la Ley 57/68 por el también demandado Banco Gallego SA a quien se reclama su importe, ascendente a 40.000 Euros por cada uno de los matrimonios actores, mas intereses legales, que no el interés del 6%, como erróneamente indica la sentencia apelada olvidando la aclaración y rectificación que sobre este pedimento había hecho la parte actora en acto de la Audiencia Previa (artículo 426.2 LEC ) .

Si conforme reza el texto de los propios avales, la obligación asumida por el Banco avalista era el reintegro en favor de los cónyuges beneficiarios de la garantía, en el supuesto de que, " llegado el día 31 de mayo de 2008 la sociedad avalada no haya cumplido la obligación de entregar a los beneficiarios la citada vivienda en los términos convenidos." (Sic), es evidente que dicha condición se produjo como antes dejamos explicado e incluso determinó la resolución de los contratos. Tienen en consecuencia los compradores, perfecto derecho a exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, mas la indemnización por daños y perjuicios que para tales casos expresamente había sido pactada en la estipulación duodécima punto 4, ( mas un 50% de las mismas en concepto de daños y perjuicios ).

Las cantidades entregadas a cuenta devengarán el interés legal de dinero vigente hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, en aplicación del artículo 3 de la ley 57/1968 de 27 de julio invocada por los demandantes en su escrito rector si bien necesariamente debe tenerse en cuenta ("iura novit curia") la modificación operada en el sistema de actualización de las cantidades anticipadas, por la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación . La citada ley, como ya dijera nuestro T. Supremo en su Sentencia de 9 de abril de 2003 la citada ley en su artículo 3 no exige precisamente que la resolución tenga que ser necesariamente judicial, ni tampoco supedita la operatividad del aval a la misma, pues su artículo 3 contiene la expresión de que el comprador podrá optar por la rescisión contractual, con lo que esta no se presenta imperativa. Considera por ello que lo que realmente debe tenerse en cuenta a la hora de proceder a la devolución de las cantidades entregadas, es la concurrencia de un incumplimiento acreditado. Pues bien, este incumplimiento en el caso de autos ha quedado sobradamente demostrado al no haberse terminado ni entregado las viviendas vendidas en construcción, debido a la paralización de las obras imputable al promotor, como antes de dijo. Estamos por lo tanto y se estaba cuando los actores instaron la resolución y devolución de las sumas entregadas a cuenta, ante un supuesto de construcción que no alcanzó el fin previsto y pactado en el contrato de adquisición, en consecuencia, ningún obstáculo existe para que puedan recuperar de los demandados esas cantidades adelantadas y avaladas.

CUARTO. En mérito a todo lo expuesto, estimamos el recurso de apelación interpuesto y revocamos la sentencia de instancia a fin de dictar otra por la que estimamos la demanda interpuesta por los actores y consecuentemente acordamos la resolución de los contratos de compraventa a que la misma se refiere y en los términos solicitados.

Las costas de la primera instancia se imponen a los demandados cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas (artículo 394 LEC ) y en cuanto a las de esta segunda instancia no hacemos especial pronunciamiento habida cuenta el éxito obtenido por los recurrentes (Artículos 398 LEC )

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación;

Fallo

ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la Sentencia de fecha 28-12-2009 dictada en Juicio Ordinario 1045/2008 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Valladolid, Y REVOCAMOS dicha resolución, dictando en su lugar otra por la que ESTIMAMOS la demanda interpuesta por los cónyuges D. Arturo y Dña Alicia y D. Evelio y Dña Eufrasia y en consecuencia, DECLARAMOS RESUELTOS por incumplimiento de la vendedora, los contratos de compraventa objetos de la presente litis ( pareadas y anejos señaladas con numero B1 y B2 de la Promoción Residencial Morante sita en Cigales, en rollo o carretera de Valladolid2 y rollo camino de hoyo Lagarto3) y CONDENAMOS a la demandada PROMOCIONES SALAS SANABRIA S.L. a que devuelva cada uno de los matrimonios compradores las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de tales viviendas 40.000 Euros cada uno, que se verá incrementada en el interés del dinero vigente hasta el momento que se haga efectiva la devolución; y con además una indemnización también para cada uno de ellos de 20.000 Euros ( 50% de las sumas entregadas a cuenta) en concepto de daños y perjuicios; y asimismo CONDENAMOS al demandado BANCO GALLEGO S.A. a que solidariamente con la demandada y como avalista, abone a los demandantes las cantidades antes señaladas y que fueron entregadas a cuenta para la adquisición de sus viviendas.

Imponemos ambas partes demandadas las costas originadas en la primera instancia a los actores y no hacemos especial imposición de las causadas por esta Alzadas

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , según redacción de la Ley Orgánica 1/2009 , acordamos, también, la devolución del depósito constituido al recurrente al haberse estimado el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico. Fdo. Sra. González López.